Sociedad Conyugal. Comunidad ganancial. Disolución. Divorcio. Presupuestos legal. Acto partitivo. Judicial. Notarial. Escritura pública. Codisposición. Anotación provisional

Disposición Tecnico Registral – Buenos Aires 8/2015
Organo/s Emisor/es: Dirección Provincial del Registro de la Propiedad
Categorias tematicas: Administrativo; Civil
Fecha de Sancion: 17-07-2015
Fecha de Promulgacion: 17-07-2015
Numero de BO: Sin dato.
Fecha de Publ. en BO: 05-08-2015
Sociedad Conyugal. Comunidad ganancial. Disolución. Divorcio. Presupuestos legal. Acto partitivo. Judicial. Notarial. Escritura pública. Codisposición. Anotación provisional
La Plata, 17 de julio de 2015.

Visto el Expte. Nº 2307-117/2015, y
Considerando:

Que resulta conveniente un cambio de criterio con relación a la calificación de los actos de adjudicación y disposición cuando no se ha realizado la liquidación y partición de la comunidad ganancial disuelta por divorcio declarado judicialmente y, posteriormente, uno de los ex cónyuges fallece, habiendo tramitado el respectivo proceso sucesorio;

Que el acto liquidatorio y partitivo de la indivisión postcomunitaria es el que determina la composición del acervo sucesorio del ex-cónyuge fallecido que deberá denunciarse en dicho proceso;

Que los jueces resuelven la problemática en cuestión sin un criterio uniforme. En algunos supuestos, ante el inicio del proceso sucesorio, obligan a realizar previamente el acto liquidatorio y partitivo de la indivisión postcomunitaria originada por el divorcio; en otros supuestos llevan el proceso sucesorio adelante ordenando la inscripción de la declaratoria de herederos o testamento, aplicando el Art. 1315 del Código Civil vigente (Art. 498 del Código Civil y Comercial vigente a partir del 1° de agosto de 2015) y ante la observación del Registro algunos jueces proceden a llevar adelante la liquidación y partición ya sea en el proceso sucesorio o en el divorcio, mientras que otros son reticentes y debe recurrirse a la Excelentísima Cámara de Apelaciones;

Que hasta la fecha este Organismo exige la partición judicial (acto declarativo judicial), en virtud de encontrarse uno de los ex cónyuges fallecido y la coexistencia de dos indivisiones, la post comunitaria y la hereditaria;

Que no obstante la opinión de este Organismo respecto de que correspondería la denuncia del 100% del inmueble ganancial en el sucesorio pues se resuelven dos comunidades, es criterio judicial la determinación del porcentaje de la ganancialidad del bien que debe denunciarse;

Que la partición puede realizarse por la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente, si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces (artículo 3462 Código Civil vigente y artículo 2369 Código Civil y Comercial);

Que resulta una vía adecuada la partición de la comunidad ganancial en sede notarial entre el ex cónyuge supérstite y los herederos declarados judicialmente, siempre que se reúnan en el expediente sucesorio las condiciones para el otorgamiento de dicho acto, a saber: denuncia del bien ganancial, declaratoria de herederos o resolución judicial de aprobación de testamento, resolución judicial que ordena la inscripción y la acreditación del pago de los aportes de los letrados intervinientes;

Que en el XIV Congreso Nacional de Derecho Registral realizado en Villa Carlos Paz, se concluyó que “Ante el fallecimiento de uno de los cónyuges divorciados, no habiéndose efectuado la liquidación, sea el bien de titularidad del causante, del supérstite, o de ambos, es necesario proceder a la liquidación con intervención de los herederos declarados, en los términos citados precedentemente, para determinar la composición del acervo sucesorio”;

Que la partición de la comunidad ganancial es el momento en el que se produce la mutación del carácter de los bienes de carácter ganancial a personal;

Que, a su vez, la jurisprudencia se pronunció sobre la co-disposición a un tercero como forma de partición solamente para el supuesto en que los ex cónyuges se encontraren con vida, no habiéndose expedido para el caso de dos comunidades de bienes superpuestas (postcomunitaria y hereditaria) en las que resulten transmitentes los herederos y el ex cónyuge supérstite;

Que atento a que de nuestras constancias registrales el ex-cónyuge supérstite resulta de estado civil “casado” mientras que al acto escriturario comparece como “divorciado”;
resulta de buena práctica referenciar en el documento de codisposición del ex cónyuge supérstite y los herederos declarados, el “acto liquidatorio y partitivo” de la indivisión postcomunitaria originada por el divorcio previo;

Que en uso de la facultades conferidas por los artículos 52 del Decreto Ley N° 11643/63, 53 del Decreto N° 5479/65 y concordantes, se procede al dictado de la presente.

Por ello,

El Director Provincial del Registro de la Propiedad, dispone:

Articulo 1: En los supuestos de comunidad ganancial disuelta por divorcio declarado judicialmente, sin haberse realizado la correspondiente liquidación y partición y uno de los ex cónyuges falleciere, deberá realizarse el acto partitivo en la forma que por unanimidad las partes juzguen conveniente, es decir judicial o notarial, siempre que concurran las presupuestos legales establecidos, rogándose el mismo en la forma de estilo.

Articulo 2: Cuando la liquidación y partición se realice por escritura pública, la misma deberá efectuarse entre el ex cónyuge y los herederos declarados judicialmente.
Deberá constar en la escritura la denuncia del inmueble ganancial en el sucesorio, la declaratoria de herederos, o la resolución judicial de aprobación del testamento, la resolución judicial que ordene la inscripción y el cumplimiento de los aportes respecto de los honorarios de los profesionales intervinientes. La rogación pertinente (en cualquiera de las formas de partición optada) deberá efectuarse mediante los actos N° 709 “Adjudicación de Bienes por Disolución de Sociedad Conyugal”, N° 713 “Tracto Abreviado”, más los códigos de los otros actos simultáneamente autorizados, si los hubiere.

Articulo 3: En el supuesto de que la forma de partición de la indivisión postcomunitaria fuere la “codisposición”, además del cumplimiento de los artículos anteriores, en el Rubro Observaciones de la minuta deberá dejarse expresa constancia que dicho acto reviste carácter partitivo.

Articulo 4: Si no se diera cumplimiento a la presente normativa, se anotará el documento provisionalmente de acuerdo a lo dispuesto en el art. 9 inc b) de la Ley 17801.

Articulo 5: La presente es complementaria de las Disposiciones Técnico Registrales N° 4/1983 y 3/1984.

Articulo 6: Registrar como Disposición Técnico Registral. Comunicar a las Direcciones Técnica y de Servicios Registrales, como así también a todas las Subdirecciones, Departamentos y Delegaciones Regionales de este Organismo. Elevar a la Subsecretaría de Hacienda. Poner en conocimiento del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y de los restantes Colegios de Profesionales interesados.
Publicar en el Boletín Oficial y en el Sistema de información Normativa de la Provincia de Buenos Aires (S I N B A.). Cumplido, archivar.
Roberto Daniel Prandini
Director Provincial del Registro de la Propiedad C C 9.209

UNA SÍNTESIS DEL NUEVO REGIMEN SUCESORIO Por Marcos M. Córdoba Exclusivo para www.nuevocodigocivil.com

UNA SÍNTESIS DEL NUEVO REGIMEN SUCESORIO
Por Marcos M. Córdoba
Exclusivo para www.nuevocodigocivil.com
La muerte constituye el hecho generador de la producción más
intensa de efectos jurídicos. Desencadenamientos de tal ímpetu
provocan la creencia de la necesidad de normas del derecho positivo
que regulen sus circunstancias atendiendo todo cambio que pueda privar
de armonía la interrelación social. No obstante ello, debe afirmarse en
términos amplios, que en los países de origen romanista las normas de
ésta materia conservan la esencia de las originales. Ello resulta de la
comparación entre los textos legales vigentes en las estructuras jurídicas
de tal fuente, arrojando la conclusión de que es ésta la rama del derecho
que se ha mantenido más inalterada en su esencia, sin asimilarse a
circunstancias sociales actuales. Atendiendo a lo expuesto, el Libro
Quinto del Código Civil y Comercial brinda, en materia sucesoria,
preceptos que son fruto del acuerdo razonado de la comunidad jurídica.
Se las concibió respetando las deliberaciones previas de la evolución
social, biológica y jurídica. La reforma no ha pretendido ofrecer principios
y reglas de comportamiento independientes de la evolución en los
ámbitos mencionados. Se ha logrado enriquecer el derecho preexistente
con las producciones jurídicas de los pueblos que nos inciden, y así el
auxilio mutuo y la expansión recíproca logra compensar la imperfección
individual. Se evitó así el aislamiento de nuestra cultura jurídica, sin
sacrificar las características propias de la sociedad de nuestra Nación.
La reforma ha logrado satisfactoriamente dicho intercambio mediante la
recolección de las reflexiones y prácticas previas. Comprender éste
derecho sucesorio supone poder leer las nuevas normas a la luz de las
viejas. Todo ello lleva a afirmar que el Código Civil y Comercial en
materia sucesoria ha respetado la evolución social y jurídica argentina y
atendido la producción de la doctrina autoral y jurisprudencial en aquello
que alertaba sobre la necesidad de contar con una estructura legal que
permita su correcta y certera interpretación, atendiendo las nuevas
circunstancias del tráfico jurídico, justificando así la seguridad dinámica.
El nuevo derecho sucesorio enriquece a la estructura legal de nuestro
país al incorporar normas de mayor contenido solidario tal lo que resulta
de la mejora estricta a favor de herederos discapacitados. Corresponde
también destacar la mayor recepción de la autonomía de la voluntad, a
través del contenido normativo del art. 1010 referido a los pactos
relativos a la conservación de unidades productivas. En función de
beneficio análogo lo que resulta del art. 2380 que habilita la atribución
preferencial en la partición de unidades económicas en cuya formación
se haya participado. El legislador ha sabido mantener la exigencia de
dinamismo jurídico mediante el reconocimiento de la investidura o
posesión hereditaria de pleno derecho reconocido en el art. 2337. Ha
determinado con precisión relaciones que en la legislación derogada
resultaban creadoras de conflictos derivados de textos de inexacta
factura, mediante la introducción de la figura del heredero de cuota.
También se receptó la producción doctrinaria que reclamaba una mayor
flexibilidad testamentaria, al haber reducido las porciones hereditarias
forzosas. En cuestiones de conflicto de preferencias normativas ha
tenido que optar entre aquellas que poseían tratamiento y evolución
suficiente, haciéndolo en favor de las tendientes a facilitar la firmeza de
las consecuencias de las relaciones jurídicas, tal lo que resulta del art.
2459 que limita, en lo temporal, la acción de reducción.
En la materia que nos ocupa, el legislador ha sabido ser intérprete
sensible de las necesidades de las circunstancias propias que
caracterizan las relaciones jurídicas en las que participan los sujetos del
derecho, al incorporar la norma expresa del art. 2375 que ordena que
aunque los bienes sean divisibles no se los debe partir si ello hace
antieconómico el aprovechamiento de las partes, y la disposición del art.
2365 que legitima a los copartícipes a solicitar la postergación de la
partición, por el tiempo que fije el Juez si su realización inmediata puede
redundar en perjuicio del valor de los bienes indivisos. Norma, esta
última, de invalorable utilidad en sociedades de alteraciones frecuentes
de las relaciones de equivalencia del poder adquisitivo de la moneda.
Aparece también como innovación conveniente la introducción de reglas
expresas de interpretación de disposiciones testamentarias que provee
el art. 2470.
El Libro Quinto del Código Civil y Comercial contiene principios
que receptan el estándar de exigencia ética y moral correspondiente a la
cultura de la sociedad destinada a regir. Así sus normas son
provocadoras de tendencia hacia el obrar debido, siendo claro ejemplo
de ello la incorporada que sanciona al sucesor que oculta o sustrae
bienes de la herencia, privándolo de la parte que de ello le correspondía,
establecida en el art. 2295. Se sanciona con ello el obrar indebido y se
protegen los efectos honestos de las virtudes privadas, exponiéndose
así valores e ideas que ejercen función pedagógica.
En síntesis, el contenido del Libro Quinto ha logrado
compatibilizar los textos de su articulado eliminando así las divergencias
interpretativas derivadas de la redacción de la legislación derogada de la
materia, que exponía los efectos de la ocurrencia a multiplicidad de
fuentes. Resulta, también mérito de la normativa en comentario, la
introducción de precauciones legislativas tendientes al ejercicio de la
libertad, lo que se justifica en la mayor amplitud de las porciones
hereditarias de libre disponibilidad, y una concepción más solidaria del
derecho, ya ejemplificada con la invocación de la mejora estricta a favor
de discapacitados, ampliando así la función social del derecho
sucesorio.

Derecho a llevar apellido materno en primer lugar.Fallo Corte Suprema

Derecho a llevar apellido materno en primer lugar.Fallo Corte Suprema
.• CIV 34570/2012/1/RHl
D. 1. P., V. G. Y otro el Registro del Estado
Civil y Capacidad de las Personas si amparo.
Buenos Aires,
Vistos los autos: “Recurso de hecho deducido por el Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires en la causa D. l. P., V. G. y
otro c/ Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas s/
amparo”, para decidir sobre su procedencia.
Considerando:
1°) Que los cónyuges V. G. de l. P. Y M. G. C. dedujeron
acción de amparo a fin de que se 16s autorizara a inscribir
a su futuro hijo matrimonial con el apellido de la madre seguido
del correspondiente al del padre por ante el Registro del
Estado Civil y Capacidad de las Personas. Solicitaron que se declarara
la inconstitucionalidad de los arts. 4° y 5° de la ley
18.248, modificada por la ley 26.618, por cuanto entendían que
lesionaban el derecho a la igualdad ante la ley entre integrantes
del matrimonio y colisionaban con el principio de la no discriminación
en razón del sexo, además de requerir una medida
cautelar anticipatoria para poder inscribir a su hijo en la forma
pretendida (fs. 9/22 del expediente n° 34.570/2012)
Frente a la dilación del proceso, sin existir pronunciamiento
sobre la referida medida, y ante el nacimiento del infante
-ocurrido el 22 de junio de 2012-, los actores manifestaron
que el niño fue inscripto de conformidad con la citada ley
18.248, esto es, con el apellido del padre seguido del de la madre,
sin perjuicio de continuar con el pleito a fin de obtener
una oportuna rectificación de la partida de nacimiento.
-1-
2 o) Que la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil revocó la decisión de primera instancia que
había rechazado la demanda, y con sustento en los arts. 16 de la
Constitución Nacional y 16 de la Convención sobre la Eliminación
de todas Formas de Discriminación contra la Muj er, declaró la
inconstitucionalidad del arto 4 de la ley 18.248, en cuanto disponía
-en lo que al caso interesa- que los hijos matrimoniales
de cónyuges de distinto sexo llevarían el primer apellido del
padre y que a pedido de los progenitores podría inscribirse el
apellido compuesto del padre o agregarse el de la madre (fs.
228/235 del citado expte.).
En tales condiciones, la cámara admitió la demanda,
dispuso que se inscribiera al menor con el apellido materno y
después el paterno a continuación del nombre, llamándose r. d.
l. P. C., Y que se rectificara la partida pertinente en razón de
que ya se encontraba inscripto en el Registro del Estado Civil y
Capacidad de las Personas, a cuyo efecto ordenó librar los oficios
correspondientes en la instancia de grado.
3O) Que contra dicho pronunciamiento el Gobierno de
la Ciudad de Buenos Aires dedujo recurso extraordinario que, denegado,
dio origen a la presente queja.
Atento a que la cuestión planteada comprometía los
intereses del menor, el Tribunal solicitó las actuaciones principales
y dio vista a la señora Defensora General quien dictaminó
a fs. 44/50 de la queja.
4o.) Que según conocida jurisprudencia del Tribunal
sus sentencias deben atender a las circunstancias existentes al
-2-
I•
,
• CIV 34570/20l2/l/RHl
D. 1. P. IV. G. Y ‘otro el Registro del Estado
Civil y Capacidad de las Personas sI amparo.
aunque ellas sean sobrevinientes a la
interposición del recurso extraordinario, y si en el transcurso
del proceso han sido dictadas nuevas normas sobre la materia objeto
de la litis, la decisión de la Corte deberá atender también
a las modificaciones introducidas por esos preceptos en tanto
configuran circunstancias sobrevinientes de las que no es posible
prescindir (conf. Fallos: 306:1160; 318:2438; 325:28 y 2275;
327:2476; 331:2628; 333:1474; 335:905; causa CSJ 118/2013 (49-
V)/CS1 “V., C. G. c/ I.A.P.O.S. y otros s/ amparo”, sentencia
del 27 de mayo de 2014, entre otros) .
50) Que en ese razonamiento, corresponde señalar que
encontrándose la causa a estudio del Tribunal, ello de agosto
de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación
aprobado por la ley 26.994~ norma esta última que derogó,
entre muchas otras, la ley citada 18.248, cuya legalidad y validez
constitucional defiende el recurrente mediante su remedio
federal y en la que sostiene su oposición a la inscripción del
niño en el sentido pretendido por los actores (conf. decreto
1795/2014; arts. 10 de la ley 27.077, y 10 Y 30, inciso a, de la
ley 26.994; fs. 241/249 del expediente principal).
6o) Que en tales condiciones, deviene inoficioso en
el sub lite que esta Corte se pronuncie sobre los agravios vinculados
con la constitucionalidad de la mencionada ley 18.248,
cuya vigencia ha fenecido por imperativo legal, pues no se advierte
interés económico o jurídico actual que justifique un
pronunciamiento sobre el punto al haber desaparecido uno de los
requisi tos que condicionan la jurisdicción del Tribunal (conf.
Fallos: 318:2438; 327:4905 y 329:4717).
-3-
7o) Que ello es así, pues la mencionada circunstancia
sobreviniente ha tornado carente de significación actual el
debate suscitado en el caso por estar referido a la validez de
un precepto que al momento no se encuentra vigente y cuyo contenido
material ha sido redefinido -a partir de los nuevos paradigmas
del derecho- por el novísimo Código Civil y Comercial de
la Nación en su arto 64, en sentido similar al propuesto por los
actores y al criterio adoptado en la sentencia apelada, norma
que guarda consonancia con el régimen constitucional y convencional
de los derechos humanos (arts. 10 y 20 del Código Civil y
Comercial de la Nación). De ahí que también se conforme con el
ordenamiento civil actual de .nuestro país al que, en definitiva,
debe sujetar su conducta el recurrente.
8o) Que sin perj uicio de ello, a la luz de la doctrina
mencionada anteriormente, según la cual corresponde atender
a las nuevas normas que sobre la materia objeto de la litis
se dicten durante el juicio, no puede desconocerse que la pretensión
de los demandantes se encuentra hoy zanjada por las dis~
posiciones del citado arto 64 del Código Civil y Comercial de la
Nación, norma de la que, en virtud de la regla general establecida
en el arto 70 del mencionado código y de la citada doctrina,
no puede prescindirse (conf. argo Fallos: 327:1139).
9o) Que dicha norma dispone que “El hijo matrimonial
lleva el primer apellido de alguno de los cónyuges; en caso de
no haber acuerdo, se determina por sorteo realizado en el Registro
del Estado Civil y Capacidad de las Personas. A pedido de
los padres, o del interesado con edad y madurez suficiente, se
puede agregar el apellido del otro. Todos los hijos de un mismo
-4-
CIV34570/2012/1/RHl
D. 1. P., V. G. Y otro el Registro del Estado
Civil y Capacidad de las Personas si ampar~.
atrimonio deben llevar el apellido y la integración compuesta
que se haya decidido para el primero de los hij os..”..
10) Que dada la particular situación que se presentó
en autos, no’ cabe pensar que la inscripción del menor ante el
registro pertinente según las pautas establecidas por la norma
hoy derogada, configure una situación jurídica agotada o consumida
bajo el anterior régimen que, por el principio de la irretroactividad,
obste a la aplicación de las nuevas disposiciones.
Las constancias de autos dan cuenta de que dicha inscripción
obedeció a motivos de orden público, fuerza mayor y ajenos a la
voluntad de los demandantes que siempre mantuvieron vigente su
pretensión con el alcance receptado en el citado código (conf.
fs. 32, 38/39, 43, 54/63 y 79/80, 182/196 del expte. principal).
11) Que a la luz de lo señalado y a fin de evitar que
puedan suscitarse ulteriores inconvenientes que dilaten el conflicto
más allá de lo razonable y que repercutan en desmedro de
los derechos del menor, en particular de su derecho a la identidad,
corresponde a la Corte Suprema, en su carácter dé órgano
supremo y en ejercicio de las facultades que le otorga el arto
16 de la ley 48, disponer que el recurrente proceda a rectificar
la actual inscripción del niño en el sentido pretendido por los
actores, pedido que encuentra respaldo en el arto 64 del citado
Código Civil y Comercial de la Nación.
Por ello, el Tribunal resuelve: Declarar inoficioso un pronunciamiento
en el caso sobre la constitucionalidad de la derogada
ley 18.248, y disponer, con el alcance señalado en el considerando
11, la rectificación de la inscripción del menor. Cos-
-5-

tas por su orden atento al modo en que se resuelve (art. 68, 2°
parte, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Agréguese la queja al principal. Notifíquese y devuélvase.
ELENA 1.HIGHTON de NOLASCO

JUAN CARLOS MAQUEDA

CIV 34570/20l2/l/RHl
D. 1. P., V. G. y otro el Registro del Estado
Civil y Capacidad de las Personas si amparo.
Recurso de hecho interpuesto el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, representado
por el Dr. Fernando José Conti, con el patrocinio del Dr. Jorge Alberto
Sigal.
Tribunal de origen: Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Tribunales que intervinieron con anterioridad: Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Civil n° 56.

RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS EN OBRA en el CCyC

RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS EN OBRA
Diario Civil Nro 39- 03.08.2015 Responsabilidad por vicios ocultos en el contrato de locación de obra: un pertinente aporte del Código Civil y Comercial a la seguridad jurídica. Por Pablo Masud
El Código de Vélez en su versión original no contempló los efectos que producía la recepción de la obra respecto de la responsabilidad del locador por los vicios ocultos. Esta carencia fue subsanada mediante la incorporación del artículo 1647 bis1
Así, un sector de la doctrina sostenía que dicho plazo de prescripción era de un año por aplicación analógica del artículo 1646por la Ley 17.711, según el cual la recepción de la obra no liberaba al locador de los vicios ocultos, a condición de que el locatario los denunciara dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Vencido ese término de caducidad sin formular la denuncia, el locatario perdía todo derecho a reclamar por dicha causa. Sin embargo, este artículo 1647 bis no estableció un plazo de prescripción dentro del cual el locatario debía interponer la acción fundada en la responsabilidad del locador por vicios ocultos. El artículo 1646 del Código de Vélez, dedicado a la responsabilidad por ruina total o parcial de una obra o edificio en inmuebles destinados a larga duración sí contemplaba un plazo de prescripción de un año a contar desde que dicha ruina se produjo y supeditaba la responsabilidad del locador a que la ruina se hubiera dado dentro de los diez años de recibida la obra. Así las cosas, si un vicio oculto afectaba una obra o edificio en un inmueble destinado a larga duración al punto de provocar su ruina total o parcial, entonces la acción sí contaba con el plazo de prescripción de un año del artículo 1646. Fuera de este excepcional y acotado caso, el Código de Vélez no contenía una expresa solución al interrogante acerca del plazo de prescripción de la acción por vicios ocultos en la locación de obra. En la práctica contractual habitual, y vigentes las normas mencionadas, las partes de un contrato de locación de obra en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, solían convenir dos recepciones de la obra con precisos y diferentes efectos. La primera en el tiempo, llamada recepción provisoria, liberaba al locador de los vicios aparentes que pudiera presentar la obra, es decir aquellos que no podían dejar de ser observados con la diligencia que es dable exigir en el caso de que se trate. Luego de esta recepción se fijaba un término de extensión variable, llamado habitualmente plazo de garantía, durante el cual el locador se comprometía a subsanar los vicios o defectos ocultos que aparecieran luego de producida la recepción provisoria. Transcurrido este plazo de garantía, acaecía la recepción definitiva de la obra que extinguía todas las obligaciones que el contrato había hecho nacer entre las partes, con excepción de la responsabilidad por ruina del artículo 1646, cuyos alcances y efectos no podían ser alterados por el común acuerdo de las partes.Pero fuera de los casos en que la cuestión de los vicios ocultos era expresamente convenida en el contrato, o se daba en el marco de un supuesto de ruina total o parcial regulada por el artículo 1646 del Código Civil, se presentó una gran incertidumbre acerca del término de prescripción de la acción del locatario para demandar al locador por su responsabilidad por los vicios ocultos aparecidos luego de la recepción de la obra.
2
1 Artículo 1647 bis Código Civil: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento” 2 Aparicio Juan Manuel, La locación de obra y las reformas introducidas al Código civil por la Ley 17.711, Pág. 36, Ed. Plus Ultra, 1973 . Otros se inclinaban por aplicar el
régimen de los vicios redhibitorios y considerar un plazo de prescripción de tres meses3. Algunos autores postulaban la existencia de un plazo de garantía de diez años durante el que debería manifestarse el vicio y una acción que prescribiría a los sesenta días de dicha manifestación4. En el mismo orden, se proponía también la aplicación del plazo de prescripción decenal, no obstante reconocerse su carácter prolongado5. La jurisprudencia también mostraba posturas disidentes sobre el punto que iban desde la prescripción decenal6, al plazo anual7, y al término de caducidad de sesenta días8
En este estado de cosas, el Código Civil y Comercial viene a poner claridad sobre esta cuestión y a efectuar un saludable aporte a la seguridad jurídica al regular específicamente en su artículo 1272 segundo párrafo inciso b)
9
La nueva regulación mantiene así la carga del locatario de denunciar la existencia del vicio oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado (art. 1054),salvo que el locador haya conocido o debido conocer la existencia del vicio, y dispone que dicha garantía caduca cuando transcurren tres años, desde que se recibió la cosa, si esta es inmueble; y seis meses desde que se la recibió o se la puso en funcionamiento si la cosa es mueble (art. 1055); plazos éstos que pueden ser ampliados por acuerdo de partes. En lo que hace al término de la prescripción de la acción para reclamar por dichos vicios o defectos no ostensibles, el Código Civil y Comercial remite a lo dispuesto en el Libro Sexto, en razón de lo cual dicho plazo ha quedado establecido en un año (art. 2564 inc. a). la responsabilidad por vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción de la obra cuando no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, remitiendo a tal fin a las normas sobre garantía por vicios ocultos del artículo 1054 y concordantes de dicho Código.
De este modo, en el Código Civil y Comercial, la responsabilidad del locador por vicios ocultos que no provoquen la ruina de la obra10
3Huberman,C.E. – Azpiri, J.O., Los vicios en la construcción, L.L. 138-678. 4Salerno, Los presupuestos de las garantías de obra, EDLA. 1984-1190; Nuñez Jorge F, “Contrato de locación de obra”, Pág. 69. 5Llambías ,J.J. – Alterini, A, Código Civil Anotado Tomo III-B, Pág. 432, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1985. 6CApelConcepciondelUruguay – SalaCivilyCom, Valiente, Víctor O. c. Benítez, Carlos G., DJ2005-1, 701 – LL Litoral 2004 (diciembre), 1194 7 CC0001 QL, “Castillo, Silvia Beatriz y otros c/Ranelagh Construcciones y otro s/Daños y perjuicios”, 27/10/2009, SCBA JUBA Sumario B2904852. 8CNCiv – SalaG, Consorcio Malabia 579/87 e. J. Velazco 566 c. Empren S.A.,L.L. 2004-B, 41; CCivComyMineriaSanJuan – SalaIII, Muñoz, Francisco Oscar c. Empresa Constructora Tabani y otros,LLGran Cuyo2011 (marzo), 188; entre muchos otros. 9Código Civil y Comercial. “Artículo 1272: Plazos de garantía. Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación. Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista: a. queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes; b. responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes”. 10 La responsabilidad por vicios ocultos que hayan provocado la ruina, tiene en el Código Civil y Comercial un plazo de caducidad propio de diez años (art. 1275) y de prescripción de uno (art. 2564 inc. c).exigirá que esos vicios se evidencien dentro de los tres años de la recepción de la obra si se trata de un inmueble y de seis meses desde su recepción o puesta en funcionamiento si la cosa fuera mueble. Asimismo, el locatario para conservar su derecho y salvo que el locador hubiera conocido o debido conocer la existencia de los vicios no ostensibles, deberá denunciar a aquel la aparición de los mismos dentro de los sesenta días de su puesta en evidencia, contando luego el locatario con un plazo de prescripción de un año desde dicha denuncia fehaciente, para incoar la respectiva acción judicial en orden a hacer valer la responsabilidad del locador.

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Registro del contrato de fideicomiso – Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Por Ignacio Abate Moreno Banco de la Nación Argentina

Registro del contrato de fideicomiso – Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

Por Ignacio Abate Moreno
Banco de la Nación Argentina

El Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante “CCyC”), incorpora al Contrato de Fideicomiso en el Libro Tercero, Capitulo 30, derogando la ley del “Financiamiento de la Vivienda y la Construcción” (“en adelante ley 24.441”), la cual en sus arts. 1 a 26 regula tanto al Fideicomiso ordinario como el Fideicomiso Financiero.

EL CCyC, si bien conserva- en casi toda su extensión- las bases estipuladas en la ley 24.441, mejora, subsana y perfecciona ciertos puntos vinculados con el negocio fiduciario, con énfasis de mitigar la posibilidad de ocurrencia del fraude mediante la utilización abusiva del instituto.

De esa manera, mantiene, entre otras cosas, lo establecido respecto a los sujetos intervinientes, al plazo- manteniendo los 30 años, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad-, a la forma de constituir el fideicomiso, al contenido del contrato de fideicomiso, al carácter de “patrimonio de afectación”del patrimonio fideicomitido, el cual se aplicará para satisfacer las obligaciones que surjan del actuar del Fiduciario para la consecución del objeto del fideicomiso, y queda exento de la acción singular o colectiva de los acreedores del Fiduciario y del fiduciante, etc.

Ahora bien, en cuanto a la forma del Contrato de Fideicomiso, el CCYC, en su art. 1669 del CCyC (1), de la Sección I Disposiciones Generales” del Capítulo 30, el cual dispone que el contrato de Fideicomiso, que puede celebrarse por instrumento público o privado, debe inscribirse en el Registro Público correspondiente.

Dicho artículo satisface la necesidad de un Registro de los Contratos de Fideicomisos que venía postulando la doctrina,a fin de proteger los derechos de terceros o acreedores del mismo, porque esa falta de control generaba inseguridad jurídica e incertidumbre para los 3° que contrataban con el Fideicomiso, quienes no podían determinar el alcance de las atribuciones conferidas al Fiduciarioy, de esa manera, saber si dicho acto jurídico celebrado era oponible para el Fideicomiso.

Cabe recordar que el Fideicomiso es un negocio que se sustenta en la confianza depositada en el fiduciario, cuya actuación se encuentra limitada por el Objeto del Fideicomiso, debiendo, conforme lo expresamente dispuesto por el art. 6 de la ley 24.441 (ratificado por el artículo 1674 del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación), cumplir su rol con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios.

Se debe dejar de lado de este requerimiento, a los Fideicomisos sometidos al control de la Comisión Nacional de Valores o el Banco Central de la República Argentina, según corresponda, y aquellos que su patrimonio fideicomitidos se componga por bienes registrables.

Así, la inquietud manifestada por los doctrinarios,está orientado a los Fideicomisos no financieros con activos fideicomitidos no registrables, cuyo contratos se mantienen en al ámbito privado y no son conocidos por los 3° que contraten con éste.

En ese énfasis, la Inspección General de Justicia (en adelante “IGJ”), se vio en la necesidad de adecuar su normativa y aprobó la Resolución General 7/15[2] (en adelante “R.G. N° 7/15”), la cual sustituirá la Resolución General N° 7/05 y las demás resoluciones del Organismo en el marco de su competencia.

En cuanto al tema que nos ocupa, en el Título V “Contratos de Fideicomiso”, del Libro III de la R.G. N° 7/15, determina las reglas, procedimientos y requisitos necesarios para la registración de los Contratos de Fideicomiso.

En el art. 284 del título mencionado, se desprende que: “…se registrarán en este Registro Público a cargo de la Inspección General de Justicia los contratos de fideicomiso, en los siguientes supuestos:

1. Cuando uno o más de los fiduciarios designados posea domicilio real o especial en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y;

2. Cuando acciones de una sociedad inscripta ante este Organismo formen parte de los bienes objeto del contrato de Fideicomiso…”

Asimismo, se expide respecto a los Fideicomisos que involucren bienes registrables, cuyos contratos deben ser previamente inscriptos ante la IGJ, para luego proceder a la inscripción fiduciaria de los bienes ante los Registros correspondientes.

Se exceptúan de la competencia de la IGJ la “…inscripción de los contratos de fideicomisos financieros a tenor de lo dispuesto en el art. 1671 del Código Civil y Comercial de la Nación.Debiendo observarse que, donde dice “art. 1671”, debería decir “art. 1691”, ya que se hace mención a los Fideicomisos Financieros que ofrecen al público inversor títulos valores, conforme a las disposiciones establecidas por la CNV.

Finalmente, en el art. 287“Inscripciones posteriores” del mismo título, viene a solucionar los supuestos en los que el contrato era modificado por las partes las veces que era necesario, conforme al régimen de modificaciones que se establezca contractualmente, sin que los 3° tomen conocimiento de ello, dejando en claro la obligación de inscribir las: “…modificaciones contractuales, la inscripción del cese del fiduciario por cualquiera de las causales del art. 1678 del código Civil y Comercial de la Nación y su sustitución, la extinción y toda otra inscripción que proceda”.

El CCyC dio un paso acertado, para reducir los márgenes de riesgos subyacentes al fideicomiso, al incluir como exigencia la inscripción del contrato, para salvaguardar no solo a las partes del contrato, sino también a los 3° de buena fe. Requerimiento que fue observado de manera correcta por la IGJ.

Por otro lado, el CCyC, trae novedades al instituto, como por ejemplo:

– Amplia el margen del objeto del fideicomiso, ya que comprende “todos los bienes que se encuentran en el comercio”, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras;

– Reconoce la figura del fideicomisario, cuyo concepto surge del art. 1672, y le otorga activa participación en el fideicomiso.

– Agrega la obligación del Fiduciario, “sin perjuicio de su responsabilidad”, de contratar un seguro de responsabilidad civil por los daños causados por los bienes fideicomitidos, apartándose del texto del artículo 14 de la ley 24.441, el cual establece la “responsabilidad objetiva del fiduciario” conforme al artículo 1.113 del Código Civil;

– El Fiduciario podrá ser Beneficiario, debiendo “…evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato”; Pero por otro lado, el Fiduciario no puede ser Fideicomisario.

– Se reconoce expresamente el Fideicomiso de garantía, modalidad que consiste en la cesión de determinados bienes o una suma de dinero para garantizar la satisfacción de créditos. Lo anterior, supeditado lo dispuesto en el contrato, en su defecto, en forma privada o judicial.

– En caso de insuficiencia de bienes fideicomitidos, se debe proceder a su liquidación judicial mediante un procedimiento “sobre la base de las normas previstas para concursos y quiebras, en lo que sea pertinente”.

Se deberá estar a la espera de una adecuación de las normativas internas que regulen los Registros Públicos de Comercio de cada jurisdicción – la Resolución General N° 07/05 de IGJ, en caso de la Capital Federal –en la cual definan los parámetros a observar para la inscripción de los contratos y, lo que sería adecuado, establecer el carácter “constitutivo” de dicha inscripción.

(1) ARTÍCULO 1669.- Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público quecorresponda, puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuandose refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público. Eneste caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa deotorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración delcontrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidadesnecesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contratode fideicomiso.

(2) http://www.jus.gob.ar/media/2951604/resolucion_general_07-15_completa.pdf

Prescripción adquisitiva de inmuebles. Art. 1905, Código Civil y Comercial. Aplicación inmediata.

Prescripción adquisitiva de inmuebles. Art. 1905, Código Civil y Comercial. Aplicación inmediata.
Dado que el art. 7, Código Civil y Comercial, consagra la aplicación inmediata de la nueva ley, en el presente juicio de usucapión, en el que si bien se ha dictado sentencia, no puede hablarse de un proceso concluido, a fin de adecuar el trámite al nuevo ordenamiento jurídico vigente y en uso de las facultades instructorias, ordenatorias y de dirección del procedimiento, se devuelven las actuaciones para que la magistrada de grado amplíe la sentencia que hizo lugar a la demanda, determinando la fecha en que se produce la adquisición del derecho real y librando oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a efectos de que se tome razón de la litis incoada en relación al inmueble, conforme lo prevé el art. 1905, Código Civil y Comercial.
M., M. I. vs. M. C. de C. s. Prescripción adquisitiva /// Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Sala IV, Corrientes, Corrientes; 03-08-2015, RC J 5079/15
Texto
Y VISTOS: Estos autos caratulados: “M. M. I. C/ M. C. DE C. S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”. Expte. N° 78263/12.
Y CONSIDERANDO: EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS ANIBAL RODRIGUEZ DIJO:
1. Que vienen estos autos a mi conocimiento a efectos del tratamiento del recurso de apelación interpuesto a fs. 213/218 por el apoderado de la parte demandada, quien dirige su embate contra la Sentencia N° 179 dictada el 16 de diciembre de 2014 y que obra agregada a fs. 208/210 vta., por la que S. Sa. estimó la demanda incoada y declaró que la Sra. M. I. M. ha adquirido por prescripción adquisitiva la propiedad del inmueble objeto de autos.
Dicho recurso fue sustanciado y luego de contestado el traslado conferido (fs. 222/224 vta.) fue concedido libremente y con efecto suspensivo (Providencia N° 10294 de fs. 226).
Recibidas las actuaciones en esta Alzada, mediante Disposición N° 823 (fs. 230) se llamó Autos para Sentencia, integrándose la Sala con sus Vocales titulares y con el orden de votación que da cuenta el acta de fs. 235
2. Antes de ingresar a la cuestión objeto de elevación de los autos a esta Alzada es preciso señalar que por estas horas se encuentra en plena vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, establecido por Ley N° 26994 promulgada según Decreto 1795/2014 y publicado en el Boletín Oficial N° 32.985 del 8-10-2014; con la modificación introducida por la Ley N° 27077 cuyo art. 1° sustituyó el art. 7° de aquella y dispuso su entrada en vigencia a partir del 1° de agosto de 2015.
Precisamente, el art. 7° mencionado trata de la eficacia temporal de las leyes y así, dispone que “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes…”.
Interpretando dicho artículo dice al respecto el Dr. Lorenzetti que se trata de una regla dirigida al juez y le indica qué ley debe aplicar al resolver un caso y establece que debe aplicar la ley de modo inmediato y que no tiene efecto retroactivo, con las excepciones previstas. Entonces, la regla general es la aplicación inmediata de la ley. La ley fija una fecha a partir de la cual comienza su vigencia (art. 5°) y deroga la ley anterior, de manera que no hay conflicto de leyes. El problema son los supuestos de hecho, es decir, una relación jurídica que se ha cumplido bajo la vigencia de la ley anterior, tiene efectos que se prolongan en el tiempo y son regulados por la ley posterior. La norma, siguiendo el Código derogado, establece la aplicación inmediata de la ley a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las que se constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato. Por ejemplo, si se constituyó un derecho real, ello queda regulado por la ley anterior. Pero si se está en el proceso de constitución, por ejemplo, si se está constituyendo un derecho real, pero todavía no se concluyó, tal situación está alcanzada por la nueva ley. De manera tal que la regla es la aplicación inmediata (Conf. Lorenzetti Ricardo Luis. Director. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. T. I. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2014. pp. 45/47). Y agrega el prestigioso autor que en el sistema actual, la noción de retroactividad es una derivación del concepto de aplicación inmediata. Por lo tanto, la ley es retroactiva si se aplica a una relación o situación jurídica ya constituida. (ob. cit. pp. 48/49).
En igual sentido se expresa la más calificada doctrina cuando enfatiza en que el régimen actual conserva como regla general el sistema adoptado por el anterior Código Civil después de la reforma de la ley 17.711 consistente en la aplicación inmediata de la nueva ley, tanto a las relaciones y situaciones jurídicas que nazcan con posterioridad a ella como a las consecuencias de aquellas existentes al tiempo de entrada en vigor del nuevo texto (Conf. Rivera Julio Cesar – Medina Graciela. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. T. I, (comentario al art. 7° por Ernesto Solá). Edit. L. L. Avellaneda (Pcia. de Bs.As.), 2014. pp. 77/78; Ghersi – Weingarten. Directores. Código Civil y Comercial. T. I., Edit. Nova Tesis. Rosario (Pcia. de Santa Fe), 2014, pp. 34/40), reconociéndose -además- que el tema que inicialmente causará mayores dificultades será el de su aplicación a los juicios en trámite, ya que su regulación emerge como insuficiente para evitar inconvenientes en el paso de una ley a otra, lo que no es una cuestión menor por su vinculación con la seguridad jurídica de las relaciones jurídicas en trámite.
De modo tal que la cuestión se vincula al tema de la aplicación de la ley en el tiempo, lo que ha recibido distintas denominaciones: derecho transitorio, derecho intertemporal, normas de transición, colisión de leyes en el tiempo, conflicto de leyes en el tiempo, etc. Aún cuando parezca reiterativo, es de señalar nuevamente que los problemas de derecho transitorio se producen cuando un hecho, acto, relación, situación jurídica, se prolonga en el tiempo durante la vigencia de dos o más normas (Llambías Jorge Joaquín. Código Civil Anotado. Abeledo Perrot, Bs.As. 1978, T. I. p. 15). Dicho de otro modo, la dificultad se plantea cuando se trata de hechos, relaciones o situaciones in fieri, que no se agotan instantáneamente, sino que duran en el tiempo o que su realización o ejecución, liquidación o consumación demandan tiempo, por lo que, en parte, al inicio, al concertarse o al nacer, caen bajo el imperio de una norma y, en parte o partes (al realizarse las prestaciones o agotarse las consecuencias o los efectos de aquellas relaciones o situaciones jurídicas, de la o las siguientes o sucesivas), caen en otras. (Conf. Kemelmajer de Carlucci. La aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta.Fe. 2015. pp. 20/21).
3. Efectuadas tales consideraciones generales, advierto que se trata el presente de un proceso de prescripción adquisitiva regulado en el actual Código Civil y Comercial en el Libro Cuarto -“Derechos Reales”-, Título I -“Disposiciones Generales”-, Capítulo 2 -“Adquisición, Transmisión, Extinción y Oponibilidad”.
El art. 1905 CCyC dispone que “La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo”.
“La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”.
“La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”.
Es decir que en la misma se tratan dos aspectos: el primero tiene que ver con establecer los efectos de la sentencia y el segundo con el aspecto procesal pues, efectivamente, el último párrafo del artículo mencionado contiene una disposición de tal carácter en tanto ordena al juez de la causa disponer de oficio la anotación de la litis en el registro respectivo. Como consecuencia de la publicidad que genera toda anotación registral, la medida tiende a proteger a terceros interesados en adquirir derechos reales o personales sobre el inmueble cuya titularidad pretende el poseedor (Conf. Rivera – Medina. Op. cit., T. V. p. 259).
Mayoritariamente se sostiene que las leyes procesales se aplican de forma inmediata a las causas pendientes, siempre que no se prive de validez a los actos procesales cumplidos, ni se deje sin efecto lo actuado de conformidad con las leyes anteriores (Conf. Kemelmajer de Carlucci. Op. cit. p. 110).
De modo tal que “en los juicios de prescripción larga, el juez debe disponer la anotación de la litis y en la sentencia debe fijar la fecha en la que la adquisición se produjo, aunque hayan comenzado antes de la entrada en vigencia del CCyC (art. 1905)”. (El subrayado me pertenece). (Conf. Kemelmajer de Carlucci. Op. cit., p. 161).
Además, tal como reza el artículo mencionado, la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo (Conf. Falcón Enrique M. El derecho procesal en el Código Civil y Comercial de la Nación. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe., 2014. p. 424).
En este caso en particular, advierto que si bien se ha dictado sentencia -venida en revisión- no puede hablarse de un proceso concluido porque falta emitir pronunciamiento tanto en esta como, eventualmente, en ulteriores instancias.
4. Por los fundamentos expuestos y a fin de adecuar el trámite al nuevo ordenamiento jurídico vigente, en uso de las facultades instructorias y ordenatorias que me confiere el art. 36 del CPCC y como deber inherente a la magistratura en el carácter de director del procedimiento (art. 34 inc. 5 del mismo ordenamiento procesal), propiciaré la devolución de las actuaciones al Juzgado de origen a fin de que la sentenciante de grado amplíe la sentencia dictada de conformidad a las nuevas disposiciones legales y en tal sentido, determine la fecha en que se produce la adquisición del derecho real y se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que se tome razón de la litis incoada en estos autos, a fin de dar a conocer la pretensión y evitar futuros planteos nulificatorios y perjuicios a terceros. Asímismo, deberá dejarse sin efecto el llamamiento de Autos para Sentencia dispuesto a fs. 230.
ASÍ VOTO.
A LA MISMA CUESTIÓN LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARIA BEATRIZ BENITEZ de RIOS BRISCO DIJO: Que adhiero al voto que antecede y me expido en idéntico sentido.
Por todo ello, SE RESUELVE: 1°) DEVOLVER las actuaciones al Juzgado de origen a fin de que la sentenciante de grado amplíe la sentencia dictada de conformidad a las nuevas disposiciones legales y en tal sentido: a) determine la fecha en que se produce la adquisición del derecho real y b) se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que se tome razón de la litis incoada en estos autos. 2°) DEJAR sin efecto el llamamiento de Autos para Sentencia dispuesto a fs. 230. 3°) INSERTESE copia, regístrese, notifíquese y consentida, cúmplase con la devolución dispuesta precedentemente.
Maria Beatriz Benítez De Ríos Brisco – Carlos Anibal Rodriguez – Alejandro Daniel Marasso.
fuente:www.rubinzalonline.com.ar

RENDICIÓN DE CUENTAS

Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL – SALA D
“Asti Vera, Carlos Armando c/ Lodos, Teresa Elvira s/ rendición de cuentas” Exp. 34.464/2012. Juzgado n° 76
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de junio de dos mil quince, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de la Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “Asti Vera, Carlos Armando c/ Lodos, Teresa Elvira s/ rendición de cuentas”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Víctor Fernando Liberman, Patricia Barbieri y Ana María Brilla de Serrat. El señor juez de Cámara doctor Víctor Fernando Liberman integra la Sala por Res. 1315/14 de esta Cámara.
A la cuestión propuesta el doctor Víctor Fernando Liberman, dijo:
Viene este expediente al acuerdo para resolver los recursos de apelación interpuestos por el actor y la demandada a fs. 213 y 218 respectivamente, contra la sentencia de fs. 205/212.
I. Antecedentes
Carlos Armando Asti Vera inicia demanda por rendición de cuentas por disolución de la sociedad conyugal contra su ex cónyuge Teresa Elvira Lodos. La acción se relaciona con el producido de la venta del inmueble de la calle Arévalo 1630/40/46/60/70/76/86, piso 6°, UF 24 de esta ciudad, enajenado por aquella en el mes de Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA
septiembre de 2005 utilizando un poder suyo fechado en mayo del mismo año, que niega haberle otorgado. Refiere que el inmueble fue adquirido en noviembre de 1996, cuando se encontraban separados de hecho y viviendo en domicilios distintos desde el mes de febrero de ese año; y que la disolución de la sociedad conyugal devino como consecuencia del divorcio decretado por sentencia del 14 de marzo de 2011. Asegura que no fue informado previamente por su ex cónyuge de la intención de vender el inmueble de la referencia, como así tampoco del paradero de los U$S 52.000 producto de la operación, cuya mitad le corresponde; construyendo sobre esa base la argumentación en que sustenta la pretensión accionada en estos obrados.
La procedencia de la acción es resistida por la demandada, quien niega haber actuado con desconocimiento del actor y contrariando su voluntad. Señala que en razón de la buena relación que mediaba entre ambos pese a su separación personal, ínterin y previo al decreto de su divorcio fueron vendidos dos inmuebles que habían adquirido durante la vigencia de la sociedad conyugal, actuando ella en las dos operaciones con sendos poderes otorgados por el aquel; uno -lote de terreno- ubicado en el partido de Tigre, vendido en noviembre de 2004 y repartido su producido en partes iguales; y el otro (el que es objeto de estos autos), en el que se implementó similar procedimiento, tanto en el acto de la venta como en el reparto del producto; considerando impensable la necesidad de requerir al actor la entrega de un recibo por el dinero recibido, en atención a la mentada relación existente entre ellos.
II. Fallo y agravios
Conforme a los argumentos desarrollados en la sentencia la Sra. Juez ‘a-quo’ rechazó la demanda e impuso al actor las costas del proceso. Rechazó la imposición de las sanciones previstas por el art. Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA
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CAMARA CIVIL – SALA D
45 del CPCC, que fuera reclamada por la demandada. Reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.
Apelaron ambas partes, quienes expresaron sus agravios a fojas 222/227 y 229/230, respectivamente. También se encuentran apelados los honorarios regulados en la sentencia.
El actor se agravia del rechazo de la demanda y de la imposición de costas en su contra, alegando que la sentencia no considera sus argumentos ni evalúa debidamente las pruebas producidas, ponderando circunstancias no relevantes en el conflicto.
Se agravia la demandada de que no obstante la imposición de las costas del proceso al actor, se le impusiera a ella cargar con el pago de los honorarios del mediador.
III. La solución
La obligación de rendir cuentas es inherente a toda gestión de negocios ajenos, cualquiera sea su carácter. Toda persona que se haya desempeñado como gestor o mandatario o que haya realizado hechos que impliquen el manejo de fondos que no sean de su propiedad exclusiva, tiene que rendir cuentas sobre el resultado de la operación. El destinatario de la rendición de cuentas es el mandante, a quien debe dar la debida información y el resultado de los actos encomendados (cfr. Compagnucci de Caso, Rubén, en: Belluscio-Zannoni, “Código Civil y leyes complementarias…”, T° 9, pág. 229).
No escapa a esta impronta la condición del cónyuge, pues entiendo, compartiendo el pensamiento de calificada doctrina que la disposición del art. 1276 del Código Civil solamente exime al mandatario de rendir cuentas en relación con los actos de administración, no pudiendo extenderse su alcance a los actos de disposición como el caso que aquí nos ocupa, que contienen una regulación propia en el ordenamiento de fondo (cfr. arts. 1909 y cc., cód. cit.; Hernández, Lidia, en: Bueres-Highton, “Código Civil…”, T° Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA
3C, art. 1276, pág. 180, 4.; Belluscio y Zannoni, “Código Civil…”, cit., T° 6, art. 1277, pág. 201, parág. 55; etc.).
Es por ello que considero irrelevante la buena o mala relación de los cónyuges en el período de separación personal sin encontrarse disuelta la sociedad conyugal, que ambas partes han intentado demostrar a través de las testimoniales analizadas por la magistrada de grado.
Tampoco aprecio relevante a los fines de que se trata el alcance que se pretende inferir del poder otorgado por el actor a la demandada facultándola a la disposición material del inmueble en cuestión, cuya validez, dicho sea de paso, no ha sido cuestionada por vía idónea a sus efectos.
Sentado lo anterior, debe reconocerse que la rendición de cuentas es, pues, una obligación de hacer que no se transforma en una obligación de dar una suma de dinero, por la falta de presentación de cuentas, pues no existe norma legal que prevea tal efecto. Nuestro régimen procesal estructura el juicio de rendición de cuentas en distintas etapas, de modo que -dejando a salvo las contingencias derivadas de la conducta del demandado- sólo en la última fase se permite determinar si existe un saldo deudor a cargo del cuentadante y, en caso afirmativo, perseguir el cobro de su informe (CNCom., sala E, 11/03/1997. – “Consorcio c. Levinson”, E. D. 179-645).
La rendición de cuentas es el estado descriptivo, verbal o escrito, respaldado con la pertinente documentación, tendiente a demostrar en partidas correspondientes al deber y al haber, la verdad de los hechos y resultados de orden patrimonial a que, se ha llegado en una negociación en la que se ha actuado por cuenta ajena (cfr.Cámara Nacional Comercial Sala E, 21/06/96 in re “Olivieri Luis S. c/ La principal S.A.” LL 1996 –E- 573).
En ese entendimiento la rendición de cuentas ha de ser instruida y documentada, o sea que ha de contener las explicaciones, justificaciones Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA
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CAMARA CIVIL – SALA D
y comprobantes que sean necesarios para saber a que atenerse y mostrar realmente el resultado de la gestión, de modo que no sólo debe ser documentada, sino también clara y detalladamente explicativa del desenvolvimiento y resultado de las operaciones, no satisfaciendo esas exigencias la liquidación que no contenga aclaración de cada partida, ni haga referencia concreta a cada uno de los documentos que la respalden.
Es evidente entonces que la rendición de cuentas incluye dos pasos: el informativo y el traditivo y, tal como señala López de Zavalía es preferible limitar la expresión “rendición de cuentas” al paso informativo y es en este sentido que la expresión aparece empleada en el art. 467 y, en definitiva, para el mandato mismo, como se ve de la confrontación de los arts. 1910 y 1911 (cfr. López de Zavalía, Fernando J., “Teoría de los contratos”, T° 4, págs. 565/566).
Como lo adelantara, la parte actora se agravia por el rechazo de la demanda, alegando que la sentencia no considera sus argumentos ni evalúa debidamente las pruebas producidas, ponderando circunstancias no relevantes en el conflicto. En ese orden de cosas y conforme a los términos expuestos en los considerandos precedentes, corresponde admitir sus quejas revocando la decisión de grado, imponiendo a la demandada la obligación de rendir cuenta documentada de la operación relacionada con la venta del inmueble de la referencia (cfr. arts. 652 y cc. CPCC).
En razón del resultado arribado, corresponde imponer las costas a la parte demandada en su condición de vencida (cfr. art. 68 CPCC), con lo que el tratamiento de su agravio ha devenido abstracto.
III- Resumen, costas
Por lo expuesto postulo revocar la sentencia de grado, admitiendo la demanda deducida por el actor, intimando en consecuencia a la demandada para que en el término de quince días proceda a rendir las cuentas relacionadas con la venta del inmueble de Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA
la calle Arévalo 1630/40/46/60/70/76/86, piso 6°, UF 24 de esta ciudad, bajo apercibimiento de aprobar las que presente el actor en cuanto no se demuestre que sean inexactas. Las costas de ambas instancias se impondrán a la demandada por haber resultado vencida.
Así lo voto.
La señora juez de Cámara doctora Ana María Brilla de Serrat, por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Víctor Fernando Liberman, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto. VICTOR F. LIBERMAN – ANA MARIA BRILLA DE SERRAT. La señora juez de Cámara doctora Patricia Barbieri no suscribe la presente por hallarse en uso de licencia.
Este Acuerdo obra en las páginas n° n° del Libro de Acuerdos de la Sala “D”, de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Buenos Aires, de junio de 2015.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: Revocar la sentencia de grado, admitiendo la demanda deducida por el actor, intimando en consecuencia a la demandada para que en el término de quince días proceda a rendir las cuentas relacionadas con la venta del inmueble de la calle Arévalo 1630/40/46/60/70/76/86, piso 6°, UF 24 de esta ciudad, bajo Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL – SALA D
apercibimiento de aprobar las que presente el actor en cuanto no se demuestre que sean inexactas. Las costas de ambas instancias se impondrán a la demandada por haber resultado vencida.
De conformidad con lo dispuesto por el art. 279 del Código Procesal y en razón de la naturaleza y el procedimiento propio del juicio por rendición de cuentas, se difiere la adecuación de los honorarios de primera instancia y la regulación de los correspondientes a la alzada, para la oportunidad en que se encuentre determinado el monto de las cuentas a cuya rendición se condena.
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. El señor juez de Cámara doctor Víctor Fernando Liberman integra la Sala por Res. 1315/14 de esta Cámara. La señora juez de Cámara doctora Patricia Barbieri no suscribe la presente por hallarse en uso de licencia.
Víctor Fernando Liberman
11
Ana María Brilla de Serrat
12
Fecha de firma: 10/06/2015
Firmado por: ANA MARIA ROSA BRILLA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: VICTOR FERNANDO LIBERMAN, JUEZ DE CAMARA

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Expte. N° 78263/12 – “M. M. I. c/ M. C. DE C. s/Prescripción adquisitiva” – CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CORRIENTES – SALA IV – 03/08/2015

Y VISTOS: Estos autos caratulados: “M. M. I. C/ M. C. DE C.S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA”. Expte. N° 78263/12.
Y CONSIDERANDO: EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS ANIBAL RODRIGUEZ DIJO:
1.- Que vienen estos autos a mi conocimiento a efectos del tratamiento del recurso de apelación interpuesto a fs. 213/218 por el apoderado de la parte demandada, quien dirige su embate contra la Sentencia N° 179 dictada el 16 de diciembre de 2014 y que obra agregada a fs. 208/210 vta., por la que S.Sa. estimó la demanda incoada y declaró que la Sra. M.I.M. ha adquirido por prescripción adquisitiva la propiedad del inmueble objeto de autos.
Dicho recurso fue sustanciado y luego de contestado el traslado conferido (fs. 222/224 vta.) fue concedido libremente y con efecto suspensivo (Providencia N° 10294 de fs. 226).
Recibidas las actuaciones en esta Alzada, mediante Disposición N° 823 (fs. 230) se llamó Autos para Sentencia, integrándose la Sala con sus Vocales titulares y con el orden de votación que da cuenta el acta de fs. 235
2.- Antes de ingresar a la cuestión objeto de elevación de los autos a esta Alzada es preciso señalar que por estas horas se encuentra en plena vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, establecido por Ley N° 26.994 promulgada según Decreto 1795/2014 y publicado en el Boletín Oficial N° 32.985 del 8-10-2014; con la modificación introducida por la Ley N° 27.077 cuyo Art. 1° sustituyó el Art. 7° de aquella y dispuso su entrada en vigencia a partir del 1° de agosto de 2015.-
Precisamente, el Art. 7° mencionado trata de la eficacia temporal de las leyes y así, dispone que “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes…” .
Interpretando dicho artículo dice al respecto el Dr. Lorenzetti que se trata de una regla dirigida al juez y le indica qué ley debe aplicar al resolver un caso y establece que debe aplicar la ley de modo inmediato y que no tiene efecto retroactivo, con las excepciones previstas. Entonces, la regla general es la aplicación inmediata de la ley. La ley fija una fecha a partir de la cual comienza su vigencia (Art. 5°) y deroga la ley anterior, de manera que no hay conflicto de leyes. El problema son los supuestos de hecho, es decir, una relación jurídica que se ha cumplido bajo la vigencia de la ley anterior, tiene efectos que se prolongan en el tiempo y son regulados por la ley posterior. La norma, siguiendo el Código derogado, establece la aplicación inmediata de la ley a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las que se constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato. Por ejemplo, si se constituyó un derecho real, ello queda regulado por la ley anterior. Pero si se está en el proceso de constitución, por ejemplo, si se está constituyendo un derecho real, pero todavía no se concluyó, tal situación está alcanzada por la nueva ley. De manera tal que la regla es la aplicación inmediata (Conf. Lorenzetti Ricardo Luis. Director. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. T. I. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2014. pp. 45/47). Y agrega el prestigioso autor que en el sistema actual, la noción de retroactividad es una derivación del concepto de aplicación inmediata. Por lo tanto, la ley es retroactiva si se aplica a una relación o situación jurídica ya constituida. (ob. cit. pp. 48/49).
En igual sentido se expresa la más calificada doctrina cuando enfatiza en que el régimen actual conserva como regla general el sistema adoptado por el anterior Código Civil después de la reforma de la ley 17.711 consistente en la aplicación inmediata de la nueva ley, tanto a las relaciones y situaciones jurídicas que nazcan con posterioridad a ella como a las consecuencias de aquellas existentes al tiempo de entrada en vigor del nuevo texto (Conf. Rivera Julio Cesar – Medina Graciela. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. T. I, (comentario al Art. 7° por Ernesto Solá). Edit. La Ley. Avellaneda (Pcia. de Bs.As.), 2014. pp. 77/78; Ghersi – Weingarten. Directores. Código Civil y Comercial. T. I., Edit. Nova Tesis. Rosario (Pcia. de Santa Fe), 2014, pp. 34/40), reconociéndose -además- que el tema que inicialmente causará mayores dificultades será el de su aplicación a los juicios en trámite, ya que su regulación emerge como insuficiente para evitar inconvenientes en el paso de una ley a otra, lo que no es una cuestión menor por su vinculación con la seguridad jurídica de las relaciones jurídicas en trámite.
De modo tal que la cuestión se vincula al tema de la aplicación de la ley en el tiempo, lo que ha recibido distintas denominaciones: derecho transitorio, derecho intertemporal, normas de transición, colisión de leyes en el tiempo, conflicto de leyes en el tiempo, etc. Aún cuando parezca reiterativo, es de señalar nuevamente que los problemas de derecho transitorio se producen cuando un hecho, acto, relación, situación jurídica, se prolonga en el tiempo durante la vigencia de dos o más normas (Llambías Jorge Joaquín. Código Civil Anotado. Abeledo Perrot, Bs.As. 1978, T. I. p. 15). Dicho de otro modo, la dificultad se plantea cuando se trata de hechos, relaciones o situaciones in fieri, que no se agotan instantáneamente, sino que duran en el tiempo o que su realización o ejecución, liquidación o consumación demandan tiempo, por lo que, en parte, al inicio, al concertarse o al nacer, caen bajo el imperio de una norma y, en parte o partes (al realizarse las prestaciones o agotarse las consecuencias o los efectos de aquellas relaciones o situaciones jurídicas, de la o las siguientes o sucesivas), caen en otras. (Conf. Kemelmajer de Carlucci. La aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta.Fe. 2015. pp. 20/21).
3.- Efectuadas tales consideraciones generales, advierto que se trata el presente de un proceso de prescripción adquisitiva regulado en el actual Código Civil y Comercial en el Libro Cuarto -“Derechos Reales”-, Título I –“Disposiciones Generales”-, Capítulo 2 -“Adquisición, Transmisión, Extinción y Oponibilidad”.
El Art. 1905 CCyC dispone que “La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo”.
“La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”.
“La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”.
Es decir que en la misma se tratan dos aspectos: el primero tiene que ver con establecer los efectos de la sentencia y el segundo con el aspecto procesal pues, efectivamente, el último párrafo del artículo mencionado contiene una disposición de tal carácter en tanto ordena al juez de la causa disponer de oficio la anotación de la litis en el registro respectivo. Como consecuencia de la publicidad que genera toda anotación registral, la medida tiende a proteger a terceros interesados en adquirir derechos reales o personales sobre el inmueble cuya titularidad pretende el poseedor (Conf. Rivera – Medina. Op. cit., T. V. p. 259).-
Mayoritariamente se sostiene que las leyes procesales se aplican de forma inmediata a las causas pendientes, siempre que no se prive de validez a los actos procesales cumplidos, ni se deje sin efecto lo actuado de conformidad con las leyes anteriores (Conf. Kemelmajer de Carlucci. Op. cit. p. 110).
De modo tal que “en los juicios de prescripción larga, el juez debe disponer la anotación de la litis y en la sentencia debe fijar la fecha en la que la adquisición se produjo, aunque hayan comenzado antes de la entrada en vigencia del CCyC (Art. 1905)”. (El subrayado me pertenece). (Conf. Kemelmajer de Carlucci. Op. cit., p. 161).
Además, tal como reza el artículo mencionado, la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo (Conf. Falcón Enrique M. El derecho procesal en el Código Civil y Comercial de la Nación. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe., 2014. p. 424).
En este caso en particular, advierto que si bien se ha dictado sentencia -venida en revisión- no puede hablarse de un proceso concluido porque falta emitir pronunciamiento tanto en esta como, eventualmente, en ulteriores instancias.
4.- Por los fundamentos expuestos y a fin de adecuar el trámite al nuevo ordenamiento jurídico vigente, en uso de las facultades instructorias y ordenatorias que me confiere el Art. 36 del C.P.C.C. y como deber inherente a la magistratura en el carácter de director del procedimiento (Art. 34 inc. 5 del mismo ordenamiento procesal), propiciaré la devolución de las actuaciones al Juzgado de origen a fin de que la sentenciante de grado amplíe la sentencia dictada de conformidad a las nuevas disposiciones legales y en tal sentido, determine la fecha en que se produce la adquisición del derecho real y se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que se tome razón de la litis incoada en estos autos, a fin de dar a conocer la pretensión y evitar futuros planteos nulificatorios y perjuicios a terceros. Asímismo, deberá dejarse sin efecto el llamamiento de Autos para Sentencia dispuesto a fs. 230.
ASI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARIA BEATRIZ BENITEZ de RIOS BRISCO DIJO: Que adhiero al voto que antecede y me expido en idéntico sentido.
Por todo ello, S E R E S U E L V E : 1°) DEVOLVER las actuaciones al Juzgado de origen a fin de que la sentenciante de grado amplíe la sentencia dictada de conformidad a las nuevas disposiciones legales y en tal sentido: a) determine la fecha en que se produce la adquisición del derecho real y b) se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que se tome razón de la litis incoada en estos autos. 2°) DEJAR sin efecto el llamamiento de Autos para Sentencia dispuesto a fs. 230. 3°) INSERTESE copia, regístrese, notifíquese y consentida, cúmplase con la devolución dispuesta precedentemente.
Fdo.: Maria Beatriz Benítez De Ríos Brisco – Carlos Anibal Rodriguez – Alejandro Daniel Marasso

Citar: elDial AA90D1
Publicado el: 04/08/2015
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INCUMPLIMIENTO A LEY DEFENSA DEL CONSUMIDOR. INMOBILIARIA QUE NO SUMINISTRA INFORMACIÓN CIERTA, VERAZ Y OBJETIVA

INCUMPLIMIENTO A LEY DEFENSA DEL CONSUMIDOR. INMOBILIARIA QUE NO SUMINISTRA INFORMACIÓN CIERTA, VERAZ Y OBJETIVA
Buenos Aires, 22 de mayo de 2015 Y VISTOS: Estos autos, para resolver el recurso directo deducido por Marusia SRL a fs. 1/24 contra la disposición 4576-DGDyPC-20070 obrante a fs. 292/296 del expediente administrativo, y; CONSIDERANDO: I. El Director General de Defensa y Protección del Consumidor mediante la disposición cuestionada sancionó con una multa de quince mil pesos ($ 15 000) a Marusia SRL (Inmobiliaria Izrastzoff). Consideró que la empresa denunciada había infringido lo establecido por el artículo 4º de la ley 24240, al no haber suministrado información cierta, veraz y objetiva al denunciante, respecto de las dimensiones del bien inmueble en venta sito en la calle Juez Tedín x. Sostuvo que –según surgía de la documentación obrante en las actuaciones– la inmobiliaria denunciada no habría informado que a la vendedora le faltaba escriturar el jardín ‘ensanchado’ del predio en venta (v. fs. 294 del expediente administrativo). La recurrente solicitó que se declarara la nulidad del acto administrativo o que se lo revocara. Alegó que la ley 24240, al momento del hecho denunciado, era aplicable a la adquisición de inmuebles únicamente cuando fueran nuevos y destinados a vivienda, situación que no se daba en el caso. Afirmó que –posteriormente– la norma fue modificada para alcanzar la adquisición de todo tipo de inmuebles y que la disposición intentaba efectuar una aplicación retroactiva de dicha reforma. Adujo que en la denuncia presentada por el Dr. Bombau no se pedía la aplicación de la ley de defensa del consumidor, sino la restitución de los montos abonados a Marusia SRL en concepto de comisión. Cuestionó la disposición por la falta de consideración de los antecedentes de hecho, la violación del derecho de defensa y la existencia de errores de invocación (v. fs. 1/24). II. De las constancias obrantes en las actuaciones administrativas surge que: i) los croquis del predio sito en Juez Tedín x, encabezados con el apellido “Izrastzoff”, incluyen el ensanchamiento del jardín [i.e. la porción comprada al ONABE (mediante boleto de compraventa y hasta ese momento no escriturada) por la propietaria del inmueble –Sra. Noseda–] (v. fs. 9/10 y 22/23); ii) la operación por la que Marusia SRL facturó una comisión al denunciante –Sr. Bombau– fue “intermediación inmobiliaria por la compraventa del inmueble sito en Juez Tedín Nº x Capital Federal” (v. fs. 11/12); iii) la empresa sancionada entró en conocimiento de que la fracción de jardín agregada no se encontraba escriturada con posterioridad a la firma del boleto de compraventa, es decir, después de haber asesorado al denunciante (v. fs. 14/15 –e-mail del Sr. Santiago Castillo, de la Inmobilia Izrastzoff– y fs. 227 –declaración testimonial–); iv) el Dr. Stordeur –apoderado de la Sra. Noseda, propietaria y vendedora del predio– señaló: “No está en duda [ ] que el terreno adicional es parte de la venta” (v. fs. 178 –e-mail al Sr. Castillo, de la Inmobiliaria Izrastzoff–). v) Marusia SRL fue imputada con la infracción al artículo 4º de la ley 24240 (v. fs. 77) y, con posterioridad a la presentación del descargo y a la producción de la prueba, el Director General de Defensa y Protección del Consumidor dictó la disposición 4576-DGDyPC-2009 (fs. 292/296). III. La ley 24240 tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios, es decir, de las personas físicas o jurídicas que contraten a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social, entre otros supuestos, la adquisición o locación de cosas muebles, la prestación de servicios y la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda (conf. art. 1º ley 24240, redacción original). Si bien fue reformada por la ley 26361 (B.O. 7/4/2008), las modificaciones que ella introdujo no se aplicarán al presente caso, dado que no se encontraba vigente al momento en que se produjeron los hechos por los cuales fue sancionada la actora. IV. Sentado ello, corresponde expedirse acerca del planteo de nulidad efectuado por Marusia SRL, relativo a la inaplicabilidad de la ley 24240 al momento de ocurrir el hecho denunciado. Tal como surge del artículo 1º de la norma, entre las operaciones contractuales alcanzadas por el régimen se encuentra la prestación de servicios. En el subexamine Marusia SRL no llevó a cabo la venta del inmueble, sino que prestó su servicios como intermediadora entre la vendedora y el comprador (v. fs. 11/12 del expediente administrativo). La norma aplicable, entonces, es la ley 24240 –texto original–, artículo 1º, inciso b (prestación de servicios), y no c (adquisición de inmuebles nuevos), como pretende la recurrente. Ello basta para rechazar el planteo de nulidad y el cuestionamiento referido a la aplicación retroactiva de las modificaciones incorporadas a la ley 24240, en tanto las operaciones efectuadas por la empresa sancionada se encontraban alcanzadas por la norma tal y como estaba redactada al momento de los hechos denunciados. V. La empresa sostuvo que obró con diligencia y probidad y que “informó todos los antecedentes reales en su poder conforme títulos comunicación de las partes”. Agregó que el Sr. Bombau compró ‘según títulos’, es decir, de acuerdo a los antecedentes que le fueron presentados, y que la parte del jardín supuestamente ensanchada no había formado parte de esa documentación ni del boleto mismo (v. fs. 10/11). De la reseña efectuada en el punto II se desprende que el terreno adicional era parte de la operación y que la inmobiliaria habría entrado en conocimiento de que dicha fracción no se encontraba escriturada con posterioridad a la firma del boleto de compraventa, es decir, después de haber asesorado al denunciante. Es decir que Marusia SRL no obró con la diligencia que exigía la operación, en tanto no brindó información veraz, detallada, eficaz y suficiente en los términos del artículo 4º. El hecho de que la recurrente no supiera –al momento de iniciar las negociaciones– que una fracción del predio no se encontraba escriturada no puede ser opuesto como defensa, en tanto dicha información resultaba esencial para el comprador y formaba parte del servicio contratado. A ello debe agregarse que la falta de escrituración de esa porción del jardín era fácilmente detectable, sobre todo para una empresa especializada en el rubro. Por otro lado, la prueba ofrecida por la inmobiliaria no es suficiente para acreditar el cumplimiento del deber contenido en el artículo 4º de la ley 24240. En efecto, del expediente caratulado “Bombau Marcelo Eduardo c/ Noseda Claudia María Josefina s/ Medidas Precautorias” traídos ad effectum videndi también surgen los croquis con el jardín ampliado (v. fs. 4/5) y el e-mail del Sr. Castillo del que se desprende la falta de información en término por parte de la inmobiliaria al comprador (v. fs. 25/27). VI. Por último, en cuanto al cercenamiento del derecho de defensa alegado por la recurrente, cabe destacar que de las actuaciones administrativas surge que la empresa presentó descargo (v. fs. 79/95) y se admitió la totalidad de la prueba por ella ofrecida (v. fs. 195 y 221). En este contexto, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto y confirmar la disposición 4576-DGDyPC-20070. En mérito a las consideraciones que anteceden se RESUELVE: Rechazar el recurso directo interpuesto por Marusia SRL, con costas a la vencida (art. 62º, primer párrafo, CCAyT). Se deja constancia de que Gabriela Seijas no suscribe por hallarse en uso de licencia. Regístrese, notifíquese a las partes y al Sr. Fiscal en su público despacho. Oportunamente, devuélvase.

Fuente: Infojus,Sistema Argentino de Información Jurídica, www.infojus.com.ar, 22 de Mayo de 2015

CONDOMINIO. Adquisición en subasta pública del cincuenta por ciento indiviso de un inmueble. Uso exclusivo por uno de los condóminos. Reclamo de fijación de canon locativo y cobro de alquileres. VALORACIÓN DE LA CONDUCTA DE LAS ACCIONANTES

FALLO: RESUMEN SOBRE CONDOMINIO Y CANON LUCRATIVO
CONDOMINIO. Adquisición en subasta pública del cincuenta por ciento indiviso de un inmueble. Uso exclusivo por uno de los condóminos. Reclamo de fijación de canon locativo y cobro de alquileres. VALORACIÓN DE LA CONDUCTA DE LAS ACCIONANTES. Falta de pedido de división de la cosa común. Transcurso de diez años desde la adquisición. MODO DE CALCULAR EL DAÑO ECONÓMICO POR NO PODER UTILIZAR EL BIEN. Visión diferente del planteo: análisis de la factibilidad de locación. Posibilidad limitada por el mal estado de conservación. El daño no alcanza a un verdadero lucro cesante inmobiliario. Lucro cesante “mobiliario” o dinerario por la indisponibilidad del valor o precio del 50% del inmueble. Se modifica la sentencia apelada. Condena a abonar una suma mensual en valores de junio de 2009

“Este juicio no remite al resarcimiento de los daños de alguien que, deseando usar la cosa para sí, se ha visto privado, por ejemplo para vivienda propia. Caso de quien debe mudarse por inhabitabilidad sobreviniente, por filtraciones u otra situación similar. Por esa razón, además de las consideraciones atinentes a la crítica formulada por la parte demandada, haré después otras a título personal.”

“Insisto entonces lo llamativo de que en todos estos años (diez) no se intentara dividir el condominio y, si se comprase la otra parte, vender así, demoler, en fin: realizar el supuesto valor del terreno”.

“Sabido es que “en el dictamen debe aparecer el fundamento de sus conclusiones. Si el perito se limita a emitir su concepto, sin explicar las razones que lo condujeron a esas conclusiones, el dictamen carecerá de eficacia probatoria… (…) (el juez) …puede negarse a adoptarlo como prueba si no lo encuentra convincente y, con mayor razón, si lo estima inaceptable” (Devis Echandía, Hernando, “Teoría general de la prueba judicial”, Zavalía Editor, Buenos Aires, 6ª edición, 1988, t. 2, pág. 334, y citas varias en nota 177). Aclaro que esta descalificación va hacia el primer informe de Doro tanto como a la “actualización” de fs. . A la absoluta falta de fundamentación se agrega que los números que contiene resulta de alguna suerte de “indexación” permanente sin fuente citada y no de un real estudio del mercado…”

“La indemnización por lucro cesante –de esto se trata- debe reflejar ganancias dejadas de percibir durante el período de indisponibilidad de la cosa. Reales posibles ganancias. Como todo daño, para ser indemnizable, debe ser cierto. La cuantificación puede deferirse al juez (art. 165 del C. Procesal) con o sin asesoramiento técnico. Pero es carga de quien reclama resarcimiento acreditar la certeza del perjuicio. Y en el caso, si bien hay un daño que no es meramente conjetural, no está probado en la medida pedida por la parte actora. El razonamiento y cálculo de la parte, y las cuentas de los peritos, se basan en apreciaciones técnicas un tanto abstractas. Y que, con referencia al segundo perito, carecen de apoyo en las constancias de la causa. Tampoco es ajeno al juicio judicial lo que “acostumbra suceder, según el curso normal y ordinario de las cosas” (art. 901 del Código Civil; art. 1727 del CCyC, ley 26.994). Es el principio de normalidad.”

“La conducta de la parte es tan estimable como cualquier otra prueba, toda vez que es un indicio o hasta presunción compatible en las reglas de la sana crítica, y comparable con los demás medios probatorios en tanto este indicio sea corroborado o desvirtuado. La conducta de quien mantiene el condominio por 10 años sin intento de división demuestra que el interés no está en la locación sino en la obtención de un beneficio a costa del forzado condómino. La ley, debo recordar además, no ampara el ejercicio abusivo de los derechos.”

“El perjuicio, en consecuencia, no está dado por la indisponibilidad para uso personal o alquiler. Con los elementos de la causa este daño no está probado, no pasa de hipotético o meramente conjetural. El daño es medible solamente por la indisponibilidad del valor o precio del 50% del inmueble. En la especie, la inicial inversión de $20.000 o, si se quiere (insisto en el desinterés de invertir para ponerlo en condiciones), la mitad de los $35.950 estimados por el arq. Vidal a fs. 108 a valores de junio de 2009.” (Dr. Víctor Fernando Liberman, según sus fundamentos)

“Quiero significar que el daño no alcanza a un verdadero lucro cesante inmobiliario, sino que está constituido por no haber podido gozar la renta del dinero que representa el valor del 50% del departamento. Los intereses del dinero pagado por la mitad indivisa de la propiedad. Valor que, en el caso, está limitado a los 20.000 pesos pagados, y no a la estimación de un perito acerca de `valor locativo´. Es un lucro cesante `mobiliario´ o dinerario.” (Dr. Víctor Fernando Liberman, según sus fundamentos)

Citar: elDial.com – AA9083

Publicado el 23/07/201
FALLO

FALLO PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Expte. N° 89.326/2008 – “B., O. A. y Otro c/ G. De B., M. M. s/Prescripción Adquisitiva” – CNCIV – SALA M – 05/06/2015

ACUERDO. En Buenos Aires, a los 5 días del mes de del año dos mil quince, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Elisa M. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier, a fin de pronunciarse en los autos “B., O. A. y otro c/ G. de B., M. M. s/Prescripción Adquisitiva”, expediente n° 89.326/2008 del Juzgado Civil n°51, el Dr. Posse Saguier dijo:
I.- La sentencia de fs. 531/537 rechazó la demanda interpuesta por O. A. B., en su carácter de apoderado de J. K., contra sucesores de M. M. G. de B. por prescripción veinteañal y escrituración a favor del autorizado en acto de autocontratación, respecto del inmueble sito en Av. de Mayo …. e Hipólito Irigoyen …., unidad funcional ubicada en el undécimo piso e identificada como n°379 de esta ciudad, con costas.
Para así decidir, la Sra. Juez a quo, en primer término, estableció que, en el caso, nos encontrábamos frente a un inmueble que había sido objeto de una adquisición, razón por la cual, lo correcto, hubiera sido demandar por escrituración a quien resultaba ser el titular dominial y había procedido a la firma de un boleto de compraventa.
Puntualizó: a fs. 11/16 se encuentra agregado el segundo testimonio de la escritura de venta del bien, por tracto abreviado, celebrada el 4 de diciembre de 1979, entre sucesores de M. M. G. de B. y J. K., expedido el 28 de junio de 1999 (casi veinte años después de la celebración de la referida compraventa) a requerimiento del comprador, quien no continuó con el trámite de inscripción en el respectivo Registro de la Propiedad, conforme surge del certificado de dominio obrante a fs. 172/173.
Por otra parte, con la demanda, se acompaña también el boleto de compraventa celebrado el 8 de julio de 1999 entre J. K. y G. A. B. en el que se hizo constar la compraventa del bien con entrega de la posesión y cancelación total del precio de venta, con firmas certificadas por escribano público, en la ciudad de Formosa; y el poder especial irrevocable de J. K. a favor de G. A. B. y/u O. A. B., firmado en Formosa, el 20 de diciembre de 1999. En dicho instrumento, K. otorgó mandato para que en su nombre vendieran y transfirieran, o para que O. A. B., en acto de autocontratación expresamente autorizado, otorgara escritura traslativa de dominio. Además, otorgó poder para que cualquiera de los dos (G. A. B. y/u O. A. B.), indistintamente, pudieran accionar tanto administrativa como judicialmente ante el Registro de la Propiedad Inmueble y/o ante el escribano actuante en la compra que K. hiciera a B., a fin de lograr la inscripción de dicha propiedad a nombre del adquirente K., sin rendición de cuentas. Quedaron expresamente facultados, a su vez, para tramitar la obtención de un segundo testimonio con su correspondiente inscripción o solicitarla en su caso, y en su defecto, de no ser posible estos trámites, se los autorizó a realizar en su nombre y representación, ya sea en forma conjunta o individual, los reclamos judiciales y extrajudiciales, tendientes a obtener un título válido a su nombre, a fin de materializar la escrituración a favor del adquirente o la persona que éste designara, pudiendo suscribir la escritura traslativa de dominio a favor de terceros o a su propio nombre por el precio ya establecido (v. fs. 23/26 y fs. 2/5, respectivamente).
Frente a ello, la primera conclusión a la que arribó la juzgadora fue que, aún si se hubiera querido aplicar con criterio amplio la prescripción de buena fe a favor de B. (decenal), atento a la fecha del boleto de compraventa de K. a B. (8 de julio de 1999), tampoco se hubiera estado en condiciones ya que J. K. no había sido demandado en estas actuaciones.
Por otra parte, sigue diciendo la sentencia, los propios actores en su demanda manifestaron que J. K. resultaba ser poseedor del inmueble con ánimo de dueño “desde la fecha de venta por tracto abreviado”. Sin embargo, señala la a quo, al haberse firmado la escritura de venta a favor de J. K., no podía hablarse de poseer con ánimo de dueño desde que la compraventa entre las partes (sucesores de M. M. G. de B. y J. K.), se había perfeccionado con la escritura y la tradición de la cosa (4 de diciembre de 1979). Lo que faltaba era que K. efectivizara la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble para la pertinente publicidad a los terceros, extremo que nunca se cumplió.
Por tanto, inútiles fueron los esfuerzos de la parte actora de traer a juicio a A. J. B. cuando de sus propias manifestaciones se desprendía claramente, que el inmueble en cuestión no había resultado parte integrante del acervo hereditario del nombrado, pues lo había transferido -mediante tracto abreviado- con fecha 4 de diciembre de fs. 1979 (v. escritura de fs. 11/16), falleciendo luego en el año 1993. Es decir, destaca el fallo recurrido, que el inmueble cuya prescripción adquisitiva se pretende había sido transferido por A. J. B. catorce años antes de su fallecimiento y nunca, siquiera, había sido escriturado a su favor sino que había sido transferido, por tracto abreviado, en favor de J. K. (poderdante del aquí actor).
Por ello es que la Juez afirma en su decisorio que tanto el allanamiento de N. M. L. de B. como la rebeldía de los restantes co-herederos resultaron irrelevantes frente a la escritura de venta por tracto abreviado efectuada en favor de J. K., admitida, desde el inicio de la acción, por la propia actora.
Lo cierto es que, concluye la Magistrada, J. K. firmó la escritura traslativa de dominio por tracto abreviado, se le hizo la tradición de la cosa, mas nunca exigió su inscripción registral. Posteriormente le firmó un boleto de compraventa sobre el mismo bien a su apoderado en estas actuaciones, otórgandole un poder especial irrevocable. Entonces, no podía concluir en que J. K. revestía la figura de poseedor con ánimo de dueño ya que -insiste la juez en destacarlo- había firmado una escritura traslativa de dominio a su favor sobre el inmueble que se pretende usucapir, mas nunca realizó las gestiones para exigir la inscripción por ante el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la aludida escritura le otorgó un derecho sobre el inmueble, con amplia fuerza vinculante como instrumento pasado ante un escribano autorizado.
Contra dicho pronunciamiento se alzó el actor, quien expresó sus agravios a fs. 576/579, los que no merecieron respuesta.
II.- Adelanto que las críticas de la parte actora en el proceso en forma alguna cumplen con los recaudos exigidos por el artículo 265 del Código Procesal, aunque en aras de la amplitud recursiva y en resguardo del derecho de defensa en juicio, me inclino por tratarlas en este voto y no declarar desierto el recurso. De su detenida lectura, se extrae que resultan ser una reiteración de los hechos expuestos en el escrito de demanda -y el alegato- que fueran desarrollados por la juez de primera instancia en su sentencia.
El apelante se desentiende de los sólidos fundamentos con que la a quo decide el rechazo de la demanda.
Como se vio, la Sra. Magistrada dijo no admitir la acción porque J. K. no revestía la figura de poseedor con ánimo de dueño desde que había firmado una escritura traslativa de dominio a su favor sobre el inmueble que se pretendía usucapir. En definitiva, lo que nunca había realizado eran las gestiones para exigir la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble pero la escritura le otorgaba un derecho sobre el bien, con amplia fuerza vinculante como instrumento público pasado ante escribano. Por ello es que la acción, sostuvo, debió haberse encaminado por vía de escrituración.
Sin embargo el recurrente insiste en sus agravios en el hecho de que se habían realizado todas las gestiones pertinentes para poder lograr la inscripción del bien ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, sin éxito alguno, aspecto este último que no se entiende. Se queja también por el análisis parcial que se efectuara en relación a la prueba ofrecida y producida en autos, en tanto la juzgadora “…se había limitado a considerar la existencia de un único documento (escritura por tracto abreviado), considerándola suficiente como para dar por decaída la acción”. Manifiesta que, al momento de iniciarse este juicio, la única acción posible para lograr la inscripción registral del inmueble a su favor era la acción de usucapión en cabeza de K., con la solicitud de inscripción a su nombre en acto de autocontratación, en virtud del poder especial otorgado. Ello así por cuanto al momento de iniciarse el juicio, O. A. B., no poseía el tiempo suficiente para iniciar una usucapión decenal en su favor (art. 3999 del Código Civil) y porque a esa fecha (septiembre de 2008), se encontraban agotadas todas las posibilidades de lograr una inscripción registral del inmueble en favor de J. K..
Por último -y esto sella la suerte del recurso en estudio-, reconoce en definitiva que la posibilidad de solicitar la escrituración a J. K. resulta -a esta altura de los hechos- imposible desde que el nombrado mudó su domicilio, desconociéndose su actual radicación. Sin embargo, este supuesto escollo no es elemento que impida el ejercicio de la acción en cuestión.
La postura del apelante en definitiva no hace más que reafirmar lo resuelto en el fallo apelado. Es que si la cuestión radicaba en que se había firmado un boleto de venta, que luego devino incumplido, la vía procesal apta para lograr el título era la acción de escrituración o de cumplimiento de contrato, es decir, la acción personal dirigida contra el verdadero legitimado pasivo, y no contra cualquiera que haya puesto su firma en un documento carente de todo valor a esos fines. Es que la acción declarativa de usucapión no es una acción subsidiaria ni residual, a la que se acude por comodidad o por cimentarse en la falsa creencia de que con ella se puede llegar a obtener un título con mayor facilidad, sobre todo cuando se piensa que el contrincante estará representado por el defensor oficial o que caerá en rebeldía, notificación bajo responsabilidad de la parte actora mediante (conf. CNCiv., Sala G, 11/03/2013, “V., R.M. c/Fibrolin S.A. Comercial Industrial FI s/prescripción adquisitiva”, El Derecho Digital 69755).
Pues bien, los argumentos que anteceden resultan más que suficientes para proponer la desestimación de las quejas y la confirmación de la sentencia en tanto rechaza la demanda de usucapión.
III.- Por todo lo expuesto, si mi voto fuese compartido propongo se confirme la sentencia de primera instancia en todo lo que decide y ha sido materia de agravios, con costas de Alzada a la parte vencida (art. 68 CPCC).
La Dra. Elisa M. Diaz de Vivar adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. La Dra. Mabel De los Santos no suscribe por hallarse en uso de licencia. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mí que doy fe.
Fdo.: Fernando Posse Saguier y Elisa M. Diaz de Vivar. Ante mí, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste.
MARIA LAURA VIANI
///nos Aires, junio 5 de 2015.-
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia de primera instancia en todo lo que decide y ha sido materia de agravios, con costas de Alzada a la parte vencida. 2) Diferir la regulación de los honorarios por los trabajos realizados en esta alzada para el momento que se encuentren regulados los de la instancia anterior.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.-
Fdo.: FERNANDO POSSE SAGUIER – ELISA M. DIAZ de VIVAR
MARIA LAURA VIANI
Fdo.: ELISA DIAZ DE VIVAR – FERNANDO POSSE SAGUIER

Citar: elDial AA907A
Publicado el: 21/07/2015
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DOCTRINA:La servidumbre ambiental en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Por Agnès Sibileau y Leila Devia

La servidumbre ambiental en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (***)
Por Agnès Sibileau (*) y Leila Devia(**)
Introducción

El derecho real de servidumbre, conforme a su regulación en el Código Civil de Vélez, ha sido utilizado en nuestro país como una herramienta legal para la constitución de áreas naturales protegidas privadas o reservas privadas.
En este sentido, el Nuevo Código Civil y Comercial también permitirá su utilización.Es decir, el derecho real de servidumbre, tal como quedó legislado en este nuevo cuerpo normativo,no ha recibido grandes modificaciones por lo que podrá continuar utilizándose de la misma forma y con este objetivo.
Sin embargo, esta reforma pudo haber significado una oportunidad de conseguir marcos jurídicos sólidos para la conservación privada, ycomprender que ¨el aprovechamiento o la utilidad emanados de un contrato privado (la servidumbre, en este caso) también pueden coincidir con la utilidad pública que beneficia a la comunidad”.
Es por ello que nos pareció interesante analizar en este trabajo qué aportes brindará y cuáles pudo haber brindado esta reforma.

•La servidumbre ambiental

Aproximadamente el 80% del territorio del país se encuentra bajo dominio privado. En estas extensiones de tierra se realizan prácticas agrícolas ganaderas que traen aparejadas el cambio y deterioro de los ecosistemas naturales existentes, en general debido a la tala indiscriminada y selectiva de masa forestal y a la sobreexplotación de la tierra en búsqueda de un mayor rédito, por lo que la preservación de los recursos naturales en esas extensiones se ha tornado imprescindible.
Desde hace varios años, existe un sector privado conservacionista que viene intentando colaborar en el diseño de políticas destinadas a hacer frente al avance de estas prácticas tratando de conservar los recursos naturales existentes en tierras privadas, sin pretender sustituir la potestad del Estado en la materia.
En este sentido la implementación de áreas naturales protegidas ha devenido una estrategia significativa. De esta manera, ya sea desde el sector público o desde el sector privado se intenta promover y facilitar mecanismos que ayuden a proteger los recursos naturales de forma tal de aumentar las superficies bajo conservación en el país.
Bajo el nombre de servidumbre ambiental o ecológica se denomina al acuerdo de voluntades por el cual un propietario restringe algunos de sus derechos de propiedad con el objeto de que la conservación de los recursos naturales identificados en ella quede garantizada.
A diferencia de la legislación estadounidense en donde tiene su origen esta función o utilidad de la servidumbre, en la mayoría de los países de Latinoamérica, la constitución de las servidumbres requiere de dos propiedades con un nexo que las vincule.Es decir, aún cuando las actividades, trabajos y costos de conservación se destinen sólo a la propiedad que acepta las restricciones y provee el servicio ambiental, se necesita que sea otra la propiedad beneficiaria del servicio ambiental que brinda la primera.
En la servidumbre ambiental, el beneficio que un inmueble le proporciona a otro es la permanencia de ciertos atributos ecológicos presentes en el fundo sirviente en beneficio del fundo dominante, por motivos diversos, entre otros, la preservación del paisaje que se disfruta de un inmueble a otro, de fuentes o de cursos de agua comunes cuya calidad se requiere prístina; el mantenimiento de micro ecosistemas compartidos, la prevención de procesos de desertificación o erosión, el mantenimiento de hábitats de especies diversas, etc..
Estas servidumbres constituyen una herramienta jurídica mediante la cual puede legalmente exigirse la prohibición de ciertas actividades que puedan degradar los recursos existentes, a fin de preservar los atributos ecológicos de estos recursos sin que el dueño de la propiedad pierda la titularidad de ella.
Por otra parte, a pesar de las restricciones que se imponen, el dueño puede continuar realizando actividades productivas acordadas en el contrato y compatibles con un uso racional de la tierra.
El derecho de servidumbre puede adquirirse con carácter temporario o a perpetuidad, según lo establezcan las partes. Este contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y, desde el momento de la inscripción, la servidumbre sigue a la propiedad durante todo el plazo pactado.Es decir, si la propiedad se vende, el comprador deberá adquirirla con la afectación de laservidumbre vigente.

•La servidumbre ambiental en el Código Civil de Vélez

Si bien la servidumbre ambiental o ecológica no está explícitamentereconocida en el Código Civil de Vélezcomo tal, su constitución resulta factible por ser inherente al marco legal genérico de las servidumbres.Específicamente puede incluirse dentro de las servidumbres atípicas descriptas en el Artículo 3000 de esta ley de fondo.El texto de este Artículo establece “Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricción a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningún valor”
En el año 2001, cuando se creó la primera servidumbre ambiental del país en la Provincia de Neuquén, se pudieron observar algunos de los problemas jurídicos relacionados con la adaptación de este derecho real aplicado a la conservación privada ya que este caso derivó en un litigio.
Efectivamente, la controversia en cuestión, que dio como resultado un laudo arbitral de gran importancia jurisprudencial ambiental, surgió como consecuencia de querer dar por finalizada la servidumbre ambiental constituidapor el hecho de haber cambiado de titularidad tanto la propiedad sirviente como la dominante.
En primer lugar, dado que los procesos ecológicos son de larga duración, la conservación de los recursos naturales requiere de períodos extensos. En esta línea, conservar a perpetuidad obliga a constituir la servidumbre ambiental con carácter real y no personal, único tipo de servidumbre que puede constituirse por ese plazo.Así fue en el caso citado en el cual se la inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Neuquén como “servidumbre real ambiental a perpetuidad” y este fue uno de los motivos que llevó al conflicto.
El nuevo propietario del fundo sirviente entendió que no podía existir una servidumbre ambiental de carácter real pues las restricciones de la servidumbre estaban “sustentadas en la apreciación subjetiva del primer dueño del fundo dominante quien la constituyó a su arbitrio y para su personal aprovechamiento”.De esta forma, entendía que la servidumbre no podía continuar porque no existía un beneficio, utilidad o ventaja del fundo sirviente al dominante sino que el beneficio ambiental era de carácter personal o subjetivo. Su fundamentación estaba basada en la interpretación restrictiva que tiene el carácter de real en una servidumbre. Asíversa el Artículo citado del actual Código Civil: Artículo 3.003. “Si el acto constitutivo de la servidumbre procura una utilidad real a la heredad, se presume que el derecho concedido es una servidumbre real; pero al contrario, si la concesión del derecho no parece proporcionar sino un placer o comodidad personal al individuo, se considera como establecido en favor de la persona, y sólo será real cuando haya una enunciación expresa de ser tal”.
El otro argumento importante que se planteó en este caso, también relacionado con el esgrimido precedentemente, estuvo relacionado con el hecho de que la constitución de una servidumbre ambiental de carácter real y por ende perpetua “debía considerarse como una intromisión de los particulares en la esfera del Poder Público”.
Tal como se observa, las razones que llevaron a plantear un litigio en torno a la única ( hasta hoy)servidumbre ambiental que se constituyó en nuestro país estuvieron relacionadas con el carácter restrictivo de las servidumbres reales -única especie que puede constituirse a perpetuidad-y por la falta de un tipo específico de servidumbre que de alguna manera permita denotar que las ventajas que el fundo sirviente le proporciona al dominante son objetivas y se materializan en servicios ambientales tangibles.
Así, las dificultades que existen actualmente para constituir una servidumbre ambiental a perpetuidad se hallan tanto en la delgada línea interpretativa que se plantea a la hora de considerarla posible existencia de una “utilidad” ambiental entre un inmueble y otro -más aún en casos en que la servidumbre se constituye sobre inmuebles que no son contiguos- como así también en la necesidad de contar con dos propiedades aún cuando sólo se pretende conservar una.
Estas dificultades llevaron a buscar alternativas en otro tipo de instrumentos a la hora de pensar en alguna herramienta jurídica para la conservación de tierras privadas.

La servidumbre ambiental en el Nuevo Código Civil y Comercial

De acuerdo con lo expresado, es evidente que adecuar la figura jurídica de servidumbre para ser utilizada con fines conservacionistas no ha sido una tarea sencilla. Han sido muchas las oportunidades en que, frente a las dificultades que plantea, se ha optado por figuras más simples, con requisitos más flexibles.
Por ello, si bien una de las características del Nuevo Código Civil y Comercial es la noción de que el derecho privado debe lograr una comunidad de principios con laConstitución y el Derecho Público, la posibilidad de crear una figura específica a los fines de brindar “soportes más o menos seguros para incitar una nueva concepción jurídica respecto de la naturaleza y de los distintos bienes ambientales”no se advierte que estuvo aquí tan presente.

En este sentido, el nuevo Código Civil y Comercial pudo haber sido una oportunidad para incluiruna servidumbre en particular referida a esos fines o alguna otra figura jurídica de tales características. Sobre todo cuando ha creado nuevos derechos reales que son el resultado de un sinnúmero de intentos complejos de adecuación de los derechos reales existentes a situaciones novedosas, en particular y más precisamente,las relacionadas con formas modernas de urbanización tales como los conjuntos inmobiliarios, los tiempos compartidos o la propiedad horizontal. Es innegable que detrás de esta regulación hay una vasta casuística que avala la necesidad de su creación.
De todas formas, cabe destacar que no sólo no se estableció una servidumbre ambiental o ecológica sino que, a pesar de que se crearon nuevos derechos reales, por algún motivo se suprimieron todas las servidumbres particulares ya existentes en el Código vigente.
Es probable que esta última situación se deba a la gran cantidad de controversias que se han generado en torno a la relación entre los principios generales de las servidumbres y las servidumbres en particular.
No obstante, en este sentido, la incorporación de una figura jurídica destinada a la conservación de tierras privadas no habría resultado en absolutoincoherente ya que, en la prelación normativa que presenta el Proyecto, se expresa la primacía de los intereses colectivos por sobre los privados y si bien aquí se trata de un contrato privado, el fin último no es otro que la preservación de un bien colectivo.
De todas formas, como ya adelantáramos,la constitución deservidumbres con fines ecológicos o ambientales podrá igualmente llevarse a cabo dentro del marco normativo del Nuevo Código Civil y Comercial.
Con tal propósito realizaremos una comparación entre algunos de los Artículos que resultan importantes y que se relacionan con este tipo de servidumbre.
Vale la pena reiterar que el Nuevo Código reduce el número de Artículos dedicados a este derecho real lo que, en algún punto, clarifica y facilita su comprensión.Los ciento treinta y ocho artículos del Código vigente sobre este tema se reducen ahora a tan sólo 21 Artículos.

Código Civil de Vélez
Nuevo Código Civil y Comercial
Conclusión

Artículo 2970: Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Artículo 3000: Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricción a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningún valor.”
Artículo 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Artículo 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
El derecho real de servidumbre continúa requiriendo de dos fundos pertenecientes a propietarios distintos.
La servidumbre no puede absorberla totalidad de la utilidad del inmueble sirviente, debe recaer sobre determinada utilidad.
La servidumbre puede recaer sobre la totalidad o parte material del inmueble ajeno.

Artículo 2972: Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.
Artículo 2971: Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.
Artículo 3004: Cuando el derecho concedido no es más que una facultad personal al individuo, se extingue por la muerte de ese individuo; y sólo dura veinte años si el titular fuere persona jurídica. Es prohibida toda estipulación en contrario.
Artículo 3005: La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente, asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
Artículo 3006: Las servidumbres reales consideradas activa y pasivamente son inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, y siguen con ellos a cualquier poder que pasen; y no pueden ser separadas del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometidas a gravamen alguno.
Artículo 2165:
-Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
-Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Desaparece la incerteza relativa a la necesidad de dos fundos para las servidumbres personales ya que la definición de servidumbre explicita la necesidad de dos fundos para que exista una servidumbre.
Aumenta la duración de las servidumbres personales a favor de personas jurídicas.
Para la constitución de una servidumbre real sigue sin ser necesaria la contigüidad de los fundos.
Presume la perpetuidad de las servidumbres reales.
Tanto la servidumbre real como personal son inherentes al fundo sirviente pero sólo las reales lo son al fundo dominante.

Código Civil de Vélez
Nuevo Código Civil y Comercial
Conclusión

Artículo 3003: Si el acto constitutivo de la servidumbreprocura una utilidad real a la heredad, se presume que el derecho concedido es una servidumbre real; pero al contrario, si la concesión del derecho no parece proporcionar sino un placer o comodidad personal al individuo, se considera como establecido en favor de la persona, y sólo será real cuando haya una enunciación expresa de ser tal.

Este Artículo que fue, como se recuerda, un punto clave para el litigio referido desaparece dejando de lado la confusión a la que daba lugar. Ya no existirá la posibilidad de cuestionar -con facilidad- el carácter de real o personal que se le asigne a la servidumbre.

El futuro de las áreas protegidas y la conservación privada

La eficiencia real de las áreas naturales protegidas (ANP) en nuestro país ha sido mínima y, en ocasiones, antagónica a los objetivos iniciales, lo cual ha provocado una pérdida considerable de servicios ambientales, sociales y económicos. A nivel efectivo, uno de los elementos clave en la planificación de una ANP es la delimitación del polígono a partir del cual deben integrarse las diferentes líneas de gestión ambiental. A su vez, la planificación de la ANP debe ir más allá de los límites del espacio y considerar aquellos aspectos que puedan potenciar la efectividad de su gestión.-
Si bien todavía se puede pensar en una reforma a la ley de parques nacionales y agregar un capítulo dedicado a estos instrumentos sumando los servicios ambientales y reforzando la aplicación de los artículos 2162 y siguientes, no se puede ignorar que la servidumbre ambiental como instrumento del desarrollo de la conservación privada debió haberse contemplado con mayor amplitud en la reforma del Código.
Por último, vale la pena destacar que cualquier tipo de reflexión sobre la conservación privada va de la mano con un tema clave en este nuevo cuerpo normativo como lo es la función ambiental de la propiedad, un tema que será motivo de importantes interpretacionesjurisprudenciales, a la luz de esta reforma.

Reflexiones finales

Sería una excesiva simplificación sostener que el reconocimiento jurídico de la servidumbre ambiental como tal, con las características propias como las que se encuentran reguladas en otras legislaciones, allanaría por sí solo el complejocamino de la conservación privada.
Es probable que aún con la hipotética inclusión específica de este derecho real en el articulado del nuevo código, la permanente y constante incertidumbre jurídica y política que nos caracteriza como país continuará intimidando al propietario de un campo a la hora de aceptar compromisos de conservación a perpetuidad, o por un plazo extenso.Pero detodas formas, haber incluido este derecho real como tal, habría, sin duda,ayudado a transitar ese camino de una forma más clara y sencilla.
Una de las dudas que se nos plantea a la luz de la reforma es si la no inclusiónde esta herramienta jurídica privada para la conservación de tierras fue solo un olvido del legislador o si se trata de una forma implícita de sostener que la cuestión ambiental es una potestad eminentemente pública. Es evidente que si esta última interpretación fuera válida no existe todavía una comprensión acabada sobre el verdadero significado del derecho humano fundamental a gozar de un ambiente sano, así como tampoco del ingente, costoso e importante trabajo queviene realizándose desde muy diversos sectores privados en pos de la conservación de nuestro patrimonio natural.
En esta línea, no puede ignorarse que, aún hoy, a veinte años de la reforma constitucional, el legislador tampoco ha trabajado en la redacción de una norma de presupuestos mínimos para las áreas naturales protegidas y entre ellas, las que están en dominio privado.Si bien algunas provincias han legislado al respecto extendiendo la casuística en este sentido, la falta de armonización de requerimientos básicos y uniformes que deban regir en esta materia en todo el territorio nacional ha llevado a conservar extensiones privadas bajo diferentes figuras jurídicas y con requisitos propios, situación que igualmente debemos celebrar porque gracias a ella hay miles de hectáreas más conservadas en nuestro país. De todas formas, entendemos necesario un debate en torno a la ley de parques nacionales 22351 y en relación con estos conceptos que ya han sido trabajados en la práctica.´
Por último, resta decir que no bastará con la regulación explícita de figuras jurídicas destinadas a la conservación,ni con una norma de presupuestos mínimos en esta materia.Es evidente que resulta necesaria una política destinada a tener en cuenta el valor de los bienes y servicios que prestan a la comunidad los recursos naturales protegidos y conservados de forma tal de mantener el vínculo entre conservación y producción.

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(***) Extracto del libro “Avances del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en los Aspectos Ambientales” (Dirección: Dra. Leila Devia), editado por elDial.com – Año 2015
(*)Abogada (UBA 1999) especialista en Derecho Ambiental (UCA 2002). Fue profesora de grado en la UBA. Mediadora Matriculada (MJN 2004). Colaboradora en el Área de Derecho en el Programa de los Estudios Atmosféricos en el Cambio Global. Autora y coautora de varias publicaciones en su especialidad. Fue consultora de la Fundación Neuquén y de la FARN.
(**)Abogada, especialista en régimen jurídico de los recursos naturales, doctora en ciencias jurídicas, docente de grado y posgrado de Derecho Ambiental y Alimentario de la UBA; UCA; UADE, UNSAM, docente de la Asociación Alemana para la Calidad, Auditora ISO 14.000. Realizó estudios de posgrado en Estados Unidos, Japón y Holanda. Directora Académica de la Especialización en Derecho y Economía Ambiental de la USAL y Universidad Carlos III de Madrid. Directora del Centro Regional de Capacitación y Transferencia de Tecnología dependiente del Convenio de Basilea.

Citar: elDial DC1F7A
copyright © 1997 – 2015 Editorial Albrematica S.A. – Tucumán 1440 (CP 1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

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