Doctrina del día: El contrato de concesión para la venta de automotores en el Código Civil y Comercial. Breves comentarios. Autor: Federico Daurat

PUBLICADO EL 5 MAYO, 2015 POR THOMSON REUTERS
Doctrina del día: El contrato de concesión para la venta de automotores en el Código Civil y Comercial. Breves comentarios. Autor: Federico Daurat

Publicado en: LA LEY 30/04/2015, 30/04/2015, 1

Cita Online: AR/DOC/1335/2015

Junto con varias figuras contractuales que hasta la fecha se encontraban aglutinadas en lo que la doctrina denomina “contratos comerciales modernos”, el Código Civil y Comercial le ha dado un marco legal al contrato de concesión comercial para la venta de automotores. De esta manera, se ha tenido en cuenta una corriente de opinión que reclamaba el tratamiento legal del contrato, que hasta la fecha resulta “innominado” en virtud de la inexistencia de regulación específica.

Sin perjuicio de ello debe resaltarse que el nuevo marco legal no es novedoso, ya que ademas de acoger la opinión doctrinaria para delinear las características específicas del contrato, el tratamiento dispensado por el nuevo cuerpo normativo se nutre de la doctrina emanada de los precedentes judiciales de la justicia comercial, que a través de los años ha construido un marco legal ecuánime al cual las partes sabían que debían someterse en caso de conflicto.

Sentado lo expuesto, analizaremos de manera sintética la metodología adoptada por el legislador, las características salientes del actual régimen jurídico y el que será aplicable una vez que entre en vigencia el Código Civil y Comercial a partir de agosto de 2015.

a) Marco legal actual
El contrato de concesión puede definirse como una relación contractual entre dos empresas jurídicamente independientes, por la cual el concesionario compra los bienes producidos por el concedente a un precio diferencial, para venderlos a sus propios clientes, de manera tal que el concedente productor es ajeno a la relación existente entre el concesionario y el tercero consumidor.

Generalmente se utiliza esta figura cuando el objeto del contrato consiste en bienes de mayor complejidad y desarrollo tecnológico (automotores, maquinarias) y en virtud de ello, el concesionario posee un mayor grado de subordinación al concedente ya que entre otras cosas, debe prestar la garantía del bien vendido y servicios de mantenimiento previstos por la fábrica para cada uno de sus productos, además de taller.

Entre sus pincipales características podemos enunciar las siguientes:

Contrato normativo. Es un instrumento destinado a reglamentar vínculos contractuales actuales o futuros.
No formal. Como es un contrato “atípico”, sin regulación legal, rige en la materia el principio de la libertad de formas, pudiéndose incluso celebrarse verbalmente, pese a lo cual es recomendable otorgarle forma escrita.
Intuitu person. Pese a que es un contrato que generalmente se celebra entre empresas, la calidad de las partes suele ser tenida como un elemento esencial para celebrar y mantener la relación. Los requerimientos de la concedente en materia de solvencia, seriedad y buena reputación suelen ser determinantes para la adjudicación y mantenimiento de la concesión por parte del concesionario.
De tracto sucesivo. Es un contrato destinado a durar en el tiempo, donde los beneficios, derechos y obligaciones recíprocos se renuevan a medida que avanza la relación comercial.
Exclusividad. En la generalidad de los casos el concesionario se encuentra obligado a proveerse única y exclusivamente de los productos y repuestos fabricados o comercializados por el concedente. Por el contrario, la exclusividad a favor del concesionario tolera perfectamente la presencia de otros concesionarios en su zona
Duración: En la generalidad de los casos se trata de un contrato de plazo indeterminado, aunque nada impide la imposición de un plazo determinado, el que debe resultar acorde a las inversiones a las que el concesionario se ve obligado a realizar, a fin de que puedan ser amortizadas.
Establecidas de manera sintética las características esenciales de este tipo de contrato, analizaremos a continuación las soluciones previstas para hipótesis de conflicto entre partes.

El derecho a disponer la rescisión del vínculo ha sido admitido en forma unánime por la jurisprudencia, en cuanto opera como elemento o efecto natural en los contratos de duración con plazo indeterminado. Es decir, en este tipo de contratos la existencia de la facultad rescisoria se presume, ya que no puede obligarse a las partes a permanecer eternamente vinculadas.

En tal sentido, la idea de duración indefinida es inaceptable (conf. CSJN, “Automotores Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A., 04/08/1988, La Ley 1989-B). En este leading case, la Corte Suprema consideró que la cláusula que permite la extinción de los contratos de distribución en forma unilateral e incausada en cualquier momento, es legítima, ajustada a derecho y elemento natural de los contratos de distribución con plazo indeterminado. Y aclara que debe tenerse presente que la facultad extintiva derivada de esa cláusula debe ser ejercida en forma regular, lo que se traduce en la existencia de “dos tiempos”: un tiempo de preaviso razonable y un tiempo de ejecución razonable del contrato que haya permitido amortizar inversiones y lucrar con ellas (tal como veremos a continuación, estos dos conceptos han sido incluidos en el Código Civil y Comercial).

Por ello, la ruptura de la relación jurídica, legítima en sí misma, se convierte en ilegítima por efecto de lo intempestivo del proceder de quien decide poner fin al negocio (conf., entre otros, CNCom., Sala B, 24/7/89, in re: “Ediciones Arani SRL”, La Ley 1990-A, 345; Sala C, 6/6/94, in re: “Guimasol SA”, publicado en el ejemplar de La Ley del 6/4/95; Sala D, 15.7.82, in re: “La Central de Tres Arroyos”, La Ley 1982-B, 329; Sala D, 20/4/01, in re: “Herrera, Norberto c. Nestlé Argentina S.A.”). Deberá entonces analizarse si en el caso concreto ha existido ejercicio abusivo de la facultad acordada, generándose el deber de responder si la ruptura se considera intempestiva, es decir, sin el otorgamiento de un preaviso razonable.

Si la rescisión es considerada ilícita o antijurídica y concurren los presupuestos de la responsabilidad civil, existe el deber de resarcir.

El perjudicado por la rescisión podrá demandar la reparación económica de los perjuicios que la rescisión le hubiese ocasionado. De esta manera, podrá reclamar el importe destinado a paliar los perjuicios ocasionados por la omisión o exigüidad de preaviso en concepto de lucro cesante y eventualmente, la indemnización de la pérdida de chance en caso de que las especiales características del negocio autorizase la materialización en términos económicos de las expectativas de ganancias futuras que se hayan visto frustradas por la extinción del negocio.

El otorgamiento del preaviso posee como finalidad permitir a la preavisada la reconducción y la reorganización de la empresa. La jurisprudencia ha elaborado una serie de pautas útiles para determinar la extensión que debe tener el preaviso para ser considerado razonable. Se ha dicho reiteradamente que debe tenerse en cuenta la duración de la relación contractual, y en consecuencia, a mayor duración del contrato correspondería un preaviso más prolongado. Si bien no existen pautas fijas, el plazo de preaviso razonable para una relación contractual es de 1 mes por año de antigüedad del contrato.

En lo relativo al modo en que debe ser cuantificada la indemnización sustitutiva de preaviso, se ha sostenido que deberá calcularse teniendo en cuenta las utilidades netas que el perjudicado hubiese podido percibir durante el plazo de preaviso que debió otorgársele. Y esta indemnización sería comprensiva de cualquier rubro que individualizado como “indemnizaciones al personal”, “falta de amortización de inversiones”, o cualquier otro rubro (conf. “Automotores Valsecchi S.A. c/ Autolatina Argentina S.A. y otros s/ Ordinario”, Cámara Comercial, Sala E).

b) Marco legal del Código Civil y Comercial
Lejos de haber perdido vigencia, los principios enunciados en el punto precedente se han robustecido, alcanzando ahora el carácter de legislación aplicable. Ello por cuanto además de acudir a los principios generales del derecho, el nuevo plexo normativo ha tomado de las diversas fuentes consultadas (costumbre, doctrina y jurisprudencia) los elementos necesarios para tipificar la figura contractual y el régimen legal aplicable.

Por medio de una técnica legislativa clara y sencilla, el nuevo Código define y regula el contrato de concesión a través de 9 artículos, los que en principio —nada es absoluto en la aplicación del derecho— no deberían traer aparejadas mayores dudas ni interpretaciones dispares (arts. 1502 a 1508).

En primer lugar lo define indicando que “hay contrato de concesión cuando el concesionario, que actúa en nombre y por cuenta propia frente a terceros, se obliga mediante una retribución a disponer de su organización empresaria para comercializar mercaderías provistas por el concedente, prestar los servicios y proveer los repuestos y accesorios según haya sido convenido. Con matices, no difiere de cualquier definición que pueda encontrarse en los tratados o manuales de derecho comercial que se consulte.

Establece la exclusividad (salvo pacto en contrario) para ambas partes en el territorio o área asignada (art. 1503), fija las obligaciones de las partes (arts. 1504/1505) donde se establece claramente, entre otras propias del contrato sobre las que no existen controversias, la posibilidad de que se prevean objetivos de venta, se reserve para el concedente cierto tipo de ventas directas o modalidades de ventas especiales; se acepta como obligación imponible la capacitación de personal del concesionario necesaria para la explotación, así como también, la prestación de los servicios de preentrega, o la adopción por parte del concesionario del sistema de ventas, de publicidad y de contabilidad que fije el concedente. Metodología que parece más que acertada puesto que esas obligaciones, aunque de uso, habían sido fuertemente cuestionadas por los concesionarios en conflicto con su principal, a las que calificaban de abusivas y propias del aprovechamiento del concedente de su posición dominante en la relación contractual. Su tipificación, entonces, termina con una fuente de conflictos que se materializaba en un compendio de rubros y subrubros incluidos en las demandas judiciales, aceptando la realidad de las caracteríticas objetivas del negocio.

Por su lado, en el art. 1506 indica que el plazo de duración del contrato no puede ser inferior a 4 años (de manera excepcional y si el concedente aporta las instalaciones para su desempeño, el mínimo es de 2 años) y, conforme lo había establecido la jurisprudencia, establece que la continuación de la relación después de vencido el plazo determinado, sin especificarse antes el nuevo plazo, lo transforma en contrato por tiempo indeterminado. Con lo cual se terminan las especulaciones y las discusiones sobre este punto.

En cuanto a la retribución del concesionario, el art. 1507 innova en la materia y establece que puede consistir en una comisión o un margen sobre el precio de compra al concedente de las unidades vendidas, o también en cantidades fijas u otras formas convenidas con el concedente. En la actualidad se sostiene que la percepción de una comisión tipifica al contrato de agencia y demuestra que el concesionario habría desarrollado su actividad como agente y no como concesionario. La inclusión de las distintas modalidades de retribución sin alterar la naturaleza del contrato parece acertada, ya que los elementos propios para tener configurado a este tipo de contratos exceden a ese detalle, conforme surge de la definición dada tanto por la doctrina, como por el Código que comentamos.

Establecidas las características esenciales de este tipo de contratos —similares y hasta idénticas a las elaboradas por la doctrina y la jurisprudencia previas a la vigencia del nuevo Código—, debemos resaltar que la normativa destinada a paliar las consecuencias de un distracto en caso de conflicto entre las partes, no difiere de las ya analizadas. Es que otra vez y con buen criterio, el legislador ha tomado como fuente la doctrina emanada de fallos judiciales que durante años ha construido el marco legal donde se asienta este tipo de contrato.

De esta manera, en el art. 1508 del Código Civil y Comercial regula lo atinente a la rescisión de los contratos de concesión y, remitiéndose a los arts. 1492 y 1493 que regulan el contrato de agencia, establece de manera clara que cualquiera de las partes puede ponerle fin con un preaviso.

El plazo del preaviso debe ser de un mes por cada año de vigencia de la relación contractual.

La omisión del preaviso, otorga a la otra parte derecho a la indemnización por las ganancias dejadas de percibir en el período.

Asimismo, innovando por sobre las decisiones judiciales que rechazaban reclamos de esta naturaleza por considerar al rubro incluido dentro de la indemnización por “preaviso”, el nuevo Código establece que, se haya otorgado o no el preaviso, a la finalización del vínculo el concedente debe readquirir los productos y repuestos nuevos que el concesionario tenga en existencia, a los precios ordinarios de venta a los concesionarios al tiempo del pago. La inclusión de esta disposición parece acertada y ha sido extraida, seguramente, de los contratos de concesión extranjeros donde es regla común este tipo de pactos. Elimina una fuente de conflicto y fija de manera justa el precio de recompra, evitando discusiones estériles entre el precio real del stock de repuestos y la valuación contable que podría tener en los libros del concesionario.

Por último debemos resaltar que como no podía ser de otra manera, el carácter intuitu person de este tipo de contratos queda establecido en el nuevo Código, que en su art. 1510 y salvo pacto en contrario que difícilmente opere en la realidad, veda toda posibilidad de cesión del contrato, o designación de subconcesionarios, agentes o intermediarios por parte del concesionario.

En definitiva y tal como ha quedado demostrado en esta breve síntesis comparativa de sendos regímenes jurídicos, creemos que el nuevo Código ha recabado de manera clara, sintética y sencilla todo cuanto se había dicho, escrito y comentado sobre este tipo de contratos, brindando un marco jurídico que otorga seguridad y certeza a los derechos y obligaciones de las partes.
fuente:http://thomsonreuterslatam.com/articulos-de-opinion/05/05/2015/doctrina-del-dia-el-contrato-de-concesion-para-la-venta-de-automotores-en-el-codigo-civil-y-comercial-breves-comentarios-autor-federico-daurat

Admisibilidad de la demanda tendiente a reparar perjuicios sufridos por los dueños de un inmueble que fue entregado por su comodatario en condiciones de deterioro

5 mayo 2015 por Ed. Microjuris.com Argentina
DemandaPartes: Carlami S. A. c/ Girolami Gustavo y Urmed S. R. L. y otro s/ demanda ordinaria
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario
Sala/Juzgado: Tercera
Fecha: 16-dic-2014
Cita: MJ-JU-M-91733-AR | MJJ91733 | MJJ91733
Admisibilidad de la demanda tendiente a reparar perjuicios sufridos por los dueños de un inmueble que fue entregado por su comodatario en condiciones de deterioro.
Sumario:
1.-Corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la actora, y por consiguiente revocar la sentencia alzada en lo que respecta la multa que le había aplicado a la parte actora a favor de los demandados equivalente a 50 días multa al momento del pago, pues debían ser condenados a pagar una compensación por todo el tiempo en que utilizaron el inmueble sin derecho a hacerlo.
2.-Cabe hacer lugar parcialmente al recurso interpuesto por la demandada y por consiguiente revocar la sentencia alzada respecto al monto indemnizatorio por el rubro compensación por falta de entrega oportuna, debiéndose determinar el mismo conforme lo dispuesto en el art. 245 CPCC.
3.-Resulta razonable y coherente la conclusión arribada por el juez a-quo en cuanto a que la humedad propia del inmueble pudo haber sido la causa de muchos de los deterioros que presenta el mismo, máxime habiéndose realizado la pericia casi 5 años después del desalojo así, el agravio de la recurrente no deja de expresar una mera disconformidad con la interpretación realizada, pero en ningún caso logra revertir el estudio del razonamiento del juzgador, demostrando las equivocadas inducciones, deducciones y conjeturas sobre las distintas cuestiones resueltas.
4.-No es autocontradictorio el fallo en el que el sentenciante dijo que las obras realizadas en miras a mantener el buen estado de conservación -conforme lo previsto por el CCiv. – no resultaron suficientes, puesto que el problema de humedad respondía precisamente a un vicio propio del inmueble (vgr. humedades de cimientos), no imputables al comodatario, y no puede pretenderse que el comodatario de un inmueble se haga cargo de reparar defectos que no derivan del mal uso del inmueble sino precisamente de la calidad del mismo.
Fallo:
En la ciudad de Rosario, a los 16 días del mes de Diciembre de 2014, se reunieron en Acuerdo los Sres. Jueces de la Sala Tercera Integrada de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Dres. María del Carmen Álvarez, Darió L. Cúneo, Jorge W. Peyrano, Ariel C. Ariza y Gerardo F. Muñoz, para dictar sentencia en los caratulados “CARLAMI S.A. c/ GIROLAMI, GUSTAVO Y URMED SRL Y OTRO s/ DEMANDA ORDINARIA – DAÑOS Y PERJUICIOS”, Expte. N° 173/12, venidos del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 9na Nominación de Rosario, en apelación de la Sentencia N° 475 de fecha 13 de Febrero de 2012, obrante a fs. 903/916, y habiéndose efectuado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:
PRIMERA: Es nula la sentencia recurrida?
SEGUNDA: Es ella justa?
TERCERA: Qué pronunciamiento corresponde dictar?
Efectuado el sorteo de ley, resultó el siguiente orden de votación: Dres. Álvarez, Cúneo, Peyrano, Ariza y Muñoz.
A la primera cuestión, dijo la Dra. Álvarez: 1. La actora pretende que se declare la nulidad de la sentencia n° 475/12 (FS. 903/916) por considerar que la misma resulta incongruente atento que se expide sobre cuestiones que no integraron la litis, a saber: a) declara a Carlami S.A. como una sociedad de cómodo o similar a una sociedad de cómodo, y la declara ilícita; b) declara la inexistencia del contrato de locación obrante a fs. 507; c) Declara que la transferencia del inmueble a Carlami S.A. es una ficción.
Asimismo, dice que el fallo resulta autocontradictorio puesto que por una parte expresa que los hermanos Eugenio, Gustavo, Guillermo y Cecilia Girolami poseen participación en partes iguales, y a continuación dice que Carlami S.A.es “similar” a una sociedad “de comodo” porque existe un socio con el 99% del capital y un socio con el 1% del capital que no cumple otra función más que la de permitir que formalmente haya pluralidad de socios y así cumplir con el presupuesto del art. 1 L.S.C.
Además, expresa que la decisión del juez a-quo resulta arbitraria porque no constituye una derivación razonada del derecho vigente, incurriendo en franca violación del derecho de defensa y del debido proceso.
2. En primer término, cabe señalar que la jurisprudencia, de modo insistente, ha sentado que el recurso de nulidad tiene por finalidad genérica el resguardo de la garantía constitucional del debido proceso y que procede siempre que exista indebida restricción del derecho de defensa en juicio, por violación u omisión de las formas y solemnidades sustanciales que prescriben las leyes.
Similarmente, de modo repetido, se ha resuelto que el remedio de la nulidad tiene carácter excepcional y debe ser de interpretación estricta, taxativa y limitada a los casos expresamente previstos en la ley, no procediendo en aquellos supuestos en que el agravio del recurrente puede ser reparado a través de la apelación (Comentario del Dr. Edgar J. Baracat al artículo 361 del C.P.C.C., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe dirigido por el Dr. Jorge W. Peyrano, Editorial Juris, pág 120).
Cabe indicarse que uno de los principios propios de las nulidades -principio de trascendencia- (artículo 126 C.P.C.C.), implica que “.Se requiere que quien invoca el vicio formal alegue y demuestre que tal vicio le produjo un perjuicio cierto e irreparable, que no puede subsanarse sino con el acogimiento de la sanción de nulidad. No es suficiente la mera invocación genérica de haberse quebrantado las formas del juicio; debe existir agravio concreto y de entidad.No hay nulidad en el solo interés de la ley, desde que las formas procesales no constituyen un fin en sí mismas, sino que son tan sólo los instrumentos de que se vale el legislador para asegurar la defensa en juicio de las personas y de los derechos.” (op, pág 124).
Al respecto se ha dicho: “La nulidad no tiene por objeto satisfacer meros pruritos formales sino enmendar perjuicios efectivos que hagan inexistente la garantía del debido proceso, por lo que las omisiones en el procedimiento sólo autorizan a declarar la nulidad cuando se refieren a trámites esenciales cuyo vicio o ausencia perjudica al interesado” (C.C.C.R., 2a, 20.12.46, LL, 45-374).
Luego de una detenida lectura de las actuaciones, no se logra advertir que las cuestiones invocadas, representen perjuicio alguno para la recurrente conforme los lineamentos sentados por el principio de trascendencia dispuesto en el artículo 126 del C.P.C.C.
Cabe reiterar que esta Sala ha dicho que “.corresponde desestimar el recurso de nulidad cuando los agravios vertidos sobre la misma pueden atenderse por vía de la apelación, ya que “el criterio para admitir el recurso de nulidad debe ser estricto, limitando su procedencia a los casos en que no sea posible reparar el agravio mediante la apelación. Si el perjuicio puede subsanarse mediante apelación, parece razonable evitar el inútil rodeo de la nulidad” (Zeus, T 12, J-147).
De esta manera, los argumentos anteriormente expuestos conducen a rechazar la nulidad invocada, sin perjuicio de que los argumentos invocados sean analizados en oportunidad de resolver el recurso de apelación.
A la misma cuestión, dijeron los Dres. Cúneo y Peyrano: De conformidad con lo expuesto por la Sra. vocal preopinante, votamos por la negativa.
A la segunda cuestión, dijo la Dra. Álvarez: 1. Mediante sentencia n° 475 de fecha 13 de febrero de 2012 (fs. 903/916) el juez a-quo resolvió: “.Hago lugar parcialmente a la demanda y, en consecuencia, condeno a Gustavo Enrique Girolami y Urmed S.R.L.a pagarle en forma solidaria a Carlami S.A. la suma de $ 89.698,51.- con más intereses calculados a la tasa activa del Nuevo Banco de Santa Fe S.A., no capitalizados, sobre la suma de $ 53.802,- desde el 6/9/05 y sobre la suma de $ 35.869,51.- desde el 17/6/10, todo hasta el efectivo pago.- Aplico a la parte actora una multa a favor de los demandados equivalente a 50 días multa al momento del pago.- Otorgo un plazo de 15 días corridos días para realizar el pago del capital de condena y la multa.- Costas a los demandados en un 20% y a la actora en un 80%.”.
En lo sustancial sostuvo que “.La sentencia de desalojo hace cosa juzgada respecto del derecho de la actora de exigir tal devolución. Por lo tanto los demandados deben ser condenados a pagar una compensación por todo el tiempo en que utilizaron el inmueble sin derecho a hacerlo (…) Las únicas pruebas sobre el valor posible de la locación son los informes emitidos por las inmobiliarias Maugani y Mario Corti (fs. 47 y 48), pero ambos se refieren a las 3 unidades debidamente refaccionadas, que no es la condición en que el demandado las ocupaba. Por lo tanto, estimo que el valor a fijar debe ser del 70% del promedio de cada tasación para cada uno de las unidades (…) El período de ocupación luego de la intimación a desocupar el inmueble y hasta el desalojo es de 42 meses (no hay discusión en esta cuestión entre las partes). Por lo tanto, el importe por este rubro debe fijarse en al suma de $ 53.802.” (ver fs.913).
Asimismo, manifestó que “.Los trabajos necesarios para su reparación -como ya dije- son la pintura de las aberturas (costo estimado 11.1128,00.- más IVA), la reparación y pulido de pisos y zócalos (costo estimado 10.642,54.- más IVA) y el recableado de la instalación eléctrica (costo aproximado 7.896,00.- más IVA). Por lo tanto, los demandados deben responder por estos deterioros, correspondiendo fijar la indemnización en la suma de $ 35.896,51.- (suma de los importes estimados por cada rubro más el 21% en concepto de IVA).” (fs. 913 vta/914).
Dentro de este orden de ideas dijo que “.La humedad, en este caso deber ser considerada una consecuencia de la calidad del inmueble. Nótese que se trata de una construcción que -como mínimo- tiene más de 60 años y que siempre tuvo humedad, fundamentalmente de cimientos (el perito así lo afirma y los testigos Girolami y Fernández coinciden).” . Además, expresó “.Por otra parte, sin perjuicio de la imprecisa descripción que hizo la escribana (carente de valor probatorio, como ya lo expliqué) el deterioro por esta causa se ha incrementado en los 5 años (entre la fecha de desalojo y de peritaje) en que el inmueble estuvo cerrado (así lo explica el perito a fs. 440). Por lo tanto, aún si se considerara que el comodatario tuviera que responder por los deterioros causados por la humedad (que no lo tiene que hacer), no sería posible determinar cual era la magnitud de los mismos en el momento en que entregó el inmueble.” (ver fs. 914 y vta.).
En materia de lucro cesante argumentó que “.Si bien puede entenderse que a algunos potenciales inquilinos no les haya interesado el inmueble debido a su estado, lo cierto es que la propia actora afirmó haberlo alquilado a Shoming Weng en fecha 5/5/08, o sea 2 años y medio después de la restitución, cuando el deterioro se había incrementado (según lo explica el perito a fs.440). Además, el alquiler ahora celebrado fue por un monto muy importante (U$s 978.- mensuales más una inversión en reparación que la propia actora afirma que significan $ 3.696,65.- por mes por 6 años – ver fs. 858/861 y fs. 191 vta./192). Por lo tanto, es claro que no fue imposible alquilarlo; sino, por el contrario, lo pudo alquilar aún en condiciones peores a las que estaba cuando lo recibió y, además, por una importante suma.” (ver fs. 915).
Por otra parte, rechazó el reclamo relativo al impuesto inmobiliario. Para ello sostuvo que “.la inexistencia de obligación del demandado de pagar el impuesto inmobiliario que surge de la conducta de la actora coincide plenamente con lo establecido por el sistema del C. Civil, que sólo pone en cabeza del comodatario la obligación de pagar los gastos necesarios para servirse de la cosa (entre los que se pueden encontrar los tributos que gravan su actividad, pero no el impuesto inmobiliario, que grava la propiedad), tal como lo estable ce el art. 2282 C.Civ. También coincide ello con el art. 109 del Código Fiscal, que pone la obligación de pago en cabeza de los propietarios de bienes muebles o los poseedores a título de dueño.”
En cuanto a las costas sostuvo que debían aplicarse a ambas partes en proporción a sus respectivos vencimientos por lo que entendió justo que sean soportadas por el demandado en un 20% y por la actora en un 80% atento la procedencia de los rubros reclamados.
2. Contra dicho pronunciamiento se alzaron ambas partes.
Preliminarmente, cabe recordar la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación según la cual los jueces no tienen el deber de analizar todas las argumentaciones de las partes, sino tan sólo las que sean conducentes y posean relevancia para resolver la causa (Fallos:258:304;262;222 -La Ley, 123-167; 265:301; 272:225; 308:584; entre otros), ni deben imperativamente ponderar todas y cada una de las pruebas agregadas, sino aquéllas que estimen apropiadas a aquellos fines (Fallos: 274:113 – La Ley, 13-483-; 280:320; 308:2172; 310:1853 -La Ley 1988-B, 446; DJ, 1988-2-262-, 2012; entre muchos otros), y partiendo de la base que tal análisis debe circunscribirse a los hechos controvertidos o de demostración necesario (arg. art. 145 del C.P:C.C.)
Por otra parte, resulta apropiado señalar que, en este tipo de reclamos, ciertos vínculos afectivos y familiares suelen ser semillero de pleitos. Pero cuando para resolver un caso dado, halla el juez la solución en el texto legal, debe aplicarlo estrictamente, sin serle permitido juzgarle la bondad o de la justicia de aquél. Las razones teleológicas o las atinentes a la singularidad del caso, no autorizan a decidirlo prescindiendo del derecho que lo rige.
En este entendimiento, pues, abordaré el examen de los reproches vertidos por las partes en relación a la sentencia cuestionada.
2.1. Por una cuestión metodológica se analizará en primer término el recurso interpuesto por la actora.
2.1.1. Se agravia por cuanto la sentencia alzada rechazó el reclamo por el deterioro de los inmuebles.
2.1.1.1. Así, se queja porque el juez a-quo no le otorgó valor probatorio a la escritura pública n° 96 de fecha 5 de septiembre de 2005 (día en que la demandada hace entrega de los inmuebles) por la cual se constató el avanzado estado de deterioro en el que se encontraban los inmuebles que la demandada ocupó durante 18 años.Señala que dicha escritura pública no fue redargüida de falsedad, por lo que goza de pleno valor probatorio y erga omnes como consecuencia de la fe pública que el legislador le reconoce.
El agravio no ha de prosperar.
Si bien resulta cierto lo sostenido por la apelante en relación a la validez de la escritura pública acompañada y sus consecuentes efectos, surge de la resolución alzada que la misma fue analizada.
En efecto, el judicante sostuvo “.aún considerando dicha constatación notarial válida como prueba (aunque no lo es), en la misma se puede observar que el principal problema del inmueble es la humedad (…) Otros deterioros que también cita son consecuencias directa de la humedad, como la caída de revoque y de pintura o las genéricas e imprecisas expresiones “deterioro general”, “deterioro completo”, “deterioro total”, “prácticamente destruido”, “estado deprorable” y similares. También de las fotografías surge que la cuestión predominante es la humedad, puesto que se ven fundamentalmente manchas típicas de tal situación y sus consecuencias (deterioro y caída del revoque y óxido). Otras observaciones se relacionan con la forma en que se han hecho algunas obras.” (ver. fs. 912 y vta).
Es decir que más allá del valor que el sentenciante de grado le hubiera dado a dicha escritura, lo cierto es que el contenido de la misma fue evaluado.
Sin perjuicio de ello, cabe recordar que el rechazo parcial a la indemnización por deterioro del inmueble se fundó sustancialmente en el hecho de considerar que gran parte del deterioro se produjo como consecuencia de la humedad propia del inmueble (circunstancia fáctica que surgía de la escritura en cuestión), y no por culpa de la demandada.
2.1.1.2. Se agravia por cuanto el sentenciante de grado declaró inexistente el contrato de locación del inmueble sito en Acevedo 427, Dpto.”A” de Villa Constitución, en donde se dejó constancia que los inmuebles fueron recibidos en buen estado de conservación y mantenimiento y se obligan a devolverlo en el mismo estado.
El agravio no ha de prosperar.
Más allá del acierto de lo dicho por la apelante respecto de que ninguna de las partes exigió la declaración de inexistencia de dicho contrato, surge de la resolución alzada que el sentenciante entendió (igualmente) que el inmueble fue recibido en buen estado.
En efecto dijo: “.Ello no quiere decir que ya en aquel momento estuviera deteriorado, ninguna prueba hay en el expediente que así lo acredite, por lo cual rige la presunción de que el comodatario lo recibió en buen estado.” (ver fs. 912).
De esta manera, el agravio de la recurrente no pone las cosas en un marco distinto al considerado por el juez de grado (esto es que el inmueble fue entregado en buen estado) y que ello implique un cambio radical en la solución alcanzada por el judicante.
No puede perderse de vista que criticar es muy distinto a disentir: la crítica significa un ataque directo y pertinente a la fundamentación, tratando de demostrar los errores fácticos y jurídicos que ésta pudiera contener; el disenso, en cambio, es meramente exponer que no se está de acuerdo con la sentencia.
2.1.1.3. Se agravia porque el juez a-quo tergiversó el contenido del informe pericial obrante a fs. 414 y sgtes. y por consiguiente afirmó que la humedad del inmueble era una consecuencia de su calidad y no obedecía al mal estado de conservación y mantenimiento del mismo.
Manifiesta que la demandada no realizó las diligencias que exigía la naturaleza de su obligación, por lo que su culpa resultaba evidente y debía responder por el deterioro producido.
Destaca una contradicción en la sentencia alzada ya que el juez sostuvo “.Éste (la humedad) es un problema típico de los inmuebles viejos.Es más, se han hecho diversos trabajos -antes y durante la vigencia del contrato- para mejorar u ocultar sus efectos y nunca tuvieron resultados positivo.”. Con ello, dice que se reconoce que la demandada no cumplió con la obligación a su cargo que era la de realizar las diligencia necesarias para mantener el buen estado del inmueble.
Por otra parte, expresa que aún en el caso que existiera un vicio propio, la demandada debió responder igual porque el mismo se produjo durante la mora en devolverlos (de conformidad con los arts. 513 Cód. Civ).
El agravio no ha de prosperar.
De las constancias de autos no surge, como lo propone la actora, que el sentenciante haya tergiversado el informe presentado por el perito ingeniero. Por el contrario, efectuó un correcto análisis del mismo conforme a su sana crítica.
No debe perderse de vista que el judicante señaló que la pericial se encontraba limitada por haberse efectuado casi 5 años después de la fecha de desalojo por lo que su valor probatorio para determinar el estado del inmueble al momento de la entrega resultaba relativo (ver fs. 912 vta.).
Asimismo, debe tenerse presente que no fue sólo la pericia el elemento probatorio a partir del cual el sentenciante fundó su posición sino que también se valió de las testimoniales de Girolami (fs. 607) y Fernández (fs.611) que describieron los problemas de humedad desde antes de la celebración del contrato de comodato y durante su vigencia.
Sin perjuicio de ello, la actora no se hace cargo de refutar lo dicho por el sentenciante en cuanto a la imposibilidad de determinar cual fue el verdadero deterioro producido ya que transcurrieron desde la fecha de desalojo y la del peritaje casi 5 años.
Resulta razonable y coherente la conclusión arribada por el juez a-quo en cuanto a que la humedad propia del inmueble pudo haber sido la causa de muchos de los deterioros que presenta el mismo, máxime habiéndose realizado la pericia casi 5 años después del desalojo.
Bajo tales coordenadas el agravio de la recurrente no deja de expresar una mera disconformidad con la interpretación realizada, pero en ningún caso logra revertir el estudio del razonamiento del juzgador, demostrando a la Cámara las equivocadas inducciones, deducciones y conjeturas sobre las distintas cuestiones resueltas.
En cuanto a la contradicción señalada, vale destacar que lejos de ser autocontradictorio, el sentenciante dijo que las obras realizadas en miras a mantener el buen estado de conservación -conforme lo previsto por el código Civil- no resultaron suficientes, puesto que el problema de humedad respondía precisamente a un vicio propio del inmueble (vgr. humedades de cimientos), no imputables al comodatario.
Así, mal puede pretenderse que el comodatario de un inmueble se haga cargo de reparar defectos que no derivan del mal uso del inmueble sino precisamente de la calidad del mismo.
En lo referente a la invocación de responsabilidad por mora en la devolución del inmueble, no debe dejar de soslayarse que dicho argumento no fue invocado en oportunidad de demandar por lo cual admitirlo en esta instancia de alzada implicaría contrariar el principio de congruencia procesal sentado en el artículo 243 CPCC y 18 CN.El principio de congruencia reclama que la decisión judicial contemple sólo las pretensiones ejercitadas, las cuales no pueden ser alteradas ni excedidas y son las que proceden jurídicamente de la demanda y su contestación. La materia litigiosa está constituida por las proposiciones allí formuladas y constituyen el límite al que ha de sujetarse la sentencia. La congruencia exigida al juzgador no es más que la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión.
2.1.2. Se agravia por cuanto el sentenciante le aplicó una multa (50 días multa) en base a considerar que tuvo una conducta obstruccionis ta en relación a la exhibición de los libros de Registro de Acciones de Carlami S.A. Dice que la multa aplicada no se encuentra prevista en los artículos 173 y 174 del C.P.C.C.
Asimismo, señala que no advierte que perjuicio puede haber ocasionado el desconocimiento del nombre de los accionistas de la sociedad actora en un juicio de daños y perjuicios contra un tercero, por lo que la multa deriva en un enriquecimiento sin causa en favor de los demandados.
El agravio ha de prosperar.
En primer término debe señalarse que el judicante de grado aplicó la multa conforme las facultades conferidas por el artículo 24 del CPCC y no en base a las previsiones de los artículos 173 y 174 CPCC como lo indica la recurrente.
En efecto sostuvo “.La negativa de la parte actora a presentar la documentación a la que fue intimada constituye un típico caso de conducta procesal obstructiva. Por lo tanto, es susceptible de aplicación de una sanción en los términos del art.24 C.P.C.C.”.
Sin embargo, se ha dicho que “la aplicación de sanciones por inconducta procesal de los justiciables requiere de una gran mesura, para evitar coartar la libertad de defensa en juicio; en caso de duda, debe entenderse que aquella no existió. De lo contrario se infundiría en los ciudadanos un temor del que deben verse exentos en presencia de sus jueces.
“La simple circunstancia de que, en definitiva, la posición asumida por los actores no resultara fructífera, no permite asimilar tal conclusión a una conducta reprensible, con riesgo -o, mejor dicho, certeza-, de que se conculcaría el más augusto derecho de los ciudadanos, que es el de la libre defensa, sin cuya garantía resultan letra muerta todos los demás.” (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala III, Sánchez, Roxana Griselda y otros c. Mazzurana Adrian y otros s/daños y perjuicios-sumario, 18/09/2012).
Además, cabe destacarse que el artículo 174 del CPCC ya prevé una sanción para supuestos en donde la parte intimada a exhibir un documento no lo hace pese a encontrarse en su poder.
En virtud de ello, y luego de una detenida lectura y análisis de la situación acaecida en los presentes, considero que no corresponde la aplicación de una multa a la actora debiéndose revocar la sentencia alzada en tal sentido.
2.1.3. Se agravia la apelante por cuanto el juez a-quo redujo la compensación por alquileres perdidos al 70% del promedio de las tasaciones realizadas.
Dice que el sentenciante no debió evaluar los inmuebles en el estado que la demandada los ocupaba porque en realidad no los ocupaba, y por consiguiente la resolución es equívoca y debe ser revocada.
No le asiste la razón.
Se ha dicho doctrinariamente que la critica concreta y razonada no se sustituye con la mera discrepancia, sino que implica el estudio del razonamiento del juzgador, demostrando a la Cámara las equivocadas inducciones, deducciones y conjeturas sobre las distintas cuestiones resueltas (cfr.Fenocchietto y Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, T. 1, pág- 831 y ss.).
Así, lo manifestado por la actora se constituye en una mera discrepancia con la solución propuesta por el juez a-quo en dicho aspecto, sin llegar a precisar fehacientemente cuáles serían los errores puntuales que supuestamente habría cometido el a quo y, sobre todo, su decisividad para arribar a una conclusión distinta.
2.1.4. Se agravia por cuanto el juez a-quo entendió que no correspondía hacer lugar a la indemnización por los impuestos no abonados, por considerar que la actora reconoció con sus propios actos que la accionada no estaba obligada a ello.
Manifiesta que “.si el demandado se acoge a un plan de facilidades de pago de los impuestos inmobiliarios, implica que reconoce su obligación de pago, con lo que existe un acto propio de su parte, sin embargo el a-quo realiza la interpretación a la inversa considerando que el acto propio es de la actora.”.
El agravio no ha de prosperar.
Mas allá del acierto o error de la valoración formulada por el juez de grado en cuanto a los actos propios realizados por cada una de las partes, resulta indispensable señalar que la recurrente no se hace cargo de rebatir lo dicho por el juez a-quo en cuanto a que “.La inexistencia de obligación del demandado de pagar el impuesto inmobiliario que surge de la conducta de la actora coincide plenamente con lo establecido por el sistema del C. Civil, que sólo pone en cabeza del comodatario la obligación de pagar los gastos necesarios para servirse de la cosa (entre los que se pueden encontrar los tributos que gravan su actividad, pero no el impuesto inmobiliario, que grava la propiedad), tal como lo establece el art. 2282 C. Civ. También coincide ello con el art. 109 del Código Fiscal, que pone la obligación de pago en cabeza de los propietarios de bienes muebles o los poseedores a título de dueño.” (fs.914 vta.).
Dichos argumentos no fueron refutados por la actora en su expresión de agravios. Así, no se rebate puntual y circunstanciadamente un fundamento decisivo dado por el a quo que, al quedar firme, da sustento suficiente a lo decidido (arg. art. 365 del C.P.C.C.).
Reiteradamente se ha dicho que respecto de los argumentos de la sentencia no refutados en la expresión de agravios, deberá ser tenido el recurrente como conforme con los mismos (CPC, 365).
En definitiva, el agravio debe ser rechazado.
2.1.5. Se agravia porque el sentenciante rechazó el reclamo por lucro cesante por considerar que el inmueble pudo ser alquilado después de dos años y medio de la desocupación.
Expresa que omitió analizar la testimonial del Sr. Daniel Pellegrino en la que se dijo que el Sr. Néstor Bonfante (su fiador) tenía intención de alquilar el inmueble pero cuando vió el estado en que se encontraba desistió.
No le asiste la razón.
Cabe indicar que luce evidente que el sentenciante tuvo en consideración la declaración testimonial a la que hace referencia la actora, por cuanto sostuvo que “.Si bien puede entenderse que a algunos potenciales inquilinos no les haya interesado el inmueble debido a su estado.” (fs. 915).
Además, la apelante no refuta lo dicho por el a-quo respecto a que “.lo cierto es que la propia actora afirmó haber alquilado a Shoming Wen en fecha 5/5/08, o sea 2 años y medio después de la restitución, cuando el deterioro se había incrementado (según lo explica el perito a fs. 440). Además, el alquiler ahora celebrado fue por un monto muy importante (U$s 978.- mensuales más una inversión en reparación que la propia actora afirma que significan $ 3.696,65.- por mes por 6 años -ver fs. 858/861 y fs.191 vta./192). Por lo tanto, es claro que no fue imposible alquilarlo; sino, por el contrario, lo pudo alquilar aún en condiciones peores a las que estaba cuando lo recibió y, además, por una importante suma.” (fs. 915).
En definitiva, la recurrente no logra demostrar la existencia de errores de hecho o de derecho en que pudiera haber incurrido el juzgador, por lo que corresponde rechazar el presente agravio.
2.1.6. Se agravia la accionante por cuanto el sentenciante la condenó al pago proporcional de las costas generadas por la pericia contable (a pesar de haber manifestado oportunamente su desinterés) en base a considerar que la pericia resultó útil para determinar la inexistencia de recursos de Carlami S.A. para la compra del inmueble en cuestión, lo que llevó a calificar a la misma de simulada.
El agravio ha de prosperar.
Cabe recordar que “La carga provisoria de afrontar las costas periciales que le compete al peticionario de la pericia se traslada a su contraria y se transforma en carga definitiva para ésta cuando la parte que ha expuesto su falta de interés resulta perdidosa y el juez acota en la sentencia que la diligencia pericial de referencia fue menester para la solución del pleito” (Peyrano, Jorge W., El proceso atípico, de. Universidad, p. 154).
Luego de una detenida lectura de las actuaciones, se advierte que la cuestión relativa a la supuesta simulación en la compra del inmueble en cuestión (por surgir de la pericial contable que Carlami S.A. carecía de fondos), no sólo no resultó trascendente a los fines de resolver la presente causa, sino que además se trató de una circunstancia que no fue pretendida ni resistida por las partes.
En virtud de ello, consideró equivocada la solución propuesta por el juez de grado (en este punto), por lo que corresponde hacer lugar al agravio formulado y por consiguiente establecer que las costas derivadas de la pericia contable resultan a cargo de la propia solicitante de la misma.
2.2.La accionada se agravia por cuanto la sentencia considera que los demandados ocuparon todos los inmuebles objeto de este juicio, cuando en verdad tan solo ocuparon la planta baja.
Dice que el juez de grado no consideró las testimoniales de los Sres. Eugenio y Guillermo Girolami (fs. 606 vta. y 607 vta. respectivamente) y otras pruebas producidas que también son relevantes para acreditar que los accionados únicamente ocuparon la planta baja.
El agravio no ha de prosperar.
Más allá del grado de acierto o error de los argumentos señalados por la recurrente, no logra refutar y poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho en que pudo haber incurrido el razonamiento del sentenciante.
En efecto, no rebate lo dicho en cuanto a que “.Surge de las pruebas de autos que mientras la actividad fue desarrollada a través de la sociedad de hecho y de Emcor S.R.L. la planta alta efectivamente fue utilizada. Ello está plenamente acreditado con las constancias de la habilitación municipal (fs. 505, 506, 508, 509, 512, 513, 524, 526, 528, 529, 530, 533) y el contratos de las sociedad Emcor S.R.L, que siempre citaron el domicilio de Acevedo 427, que es la planta alta. Ahora bien, a partir de 1993 en que se fundó Urmed S.R.L., en los trámites de habilitación municipal (fs. 538, 539, 544, 545, 547) a nombre de la nueva sociedad se cita la dirección Acevedo 431 (que es la pla nta baja y sobre cuya utilización no hay dudas entre las partes). Pero en el contrato social de Urmed S.R.L. (fs. 597) y en la nota en la que José Domingo Girolami (fs. 537) se cita la dirección Acevedo 427. Además, en la ficha catastral agregada en el trámite de habilitación de Urmed S.R.L., que cita la dirección Acevedo 431, se hace constar que también corresponde a Ing. Acevedo 427 (fs.544). Esto es, a mi juicio, prueba concluyente de que la actividad se desarrollaba en todo el inmueble (plantas baja y alta). Si bien me he extendido en explicar como se acredita que se utilizaba además de la planta baja (reconocida por ambos litigantes), también la planta alta, lo cierto es que ello podría ser considerado innecesario, habida cuenta de que la Excma. Cámara de Apelación de Circuito también se expresó sobre esta cuestión. En el cita fallo ordenó el desalojo del inmueble cita en Acevedo 427 (la planta alta), por lo que hay cosa juzgada sobre la ocupación del mismo por parte de los demandados.” (fs. 911).
En definitiva, no se rebate puntual y circunstanciadamente un fundamento decisivo dado por el a quo que, al quedar firme, da sustento suficiente a lo decidido (arg. art. 365 del C.P.C.C.).
2.2.1. Se agravia la demandada por cuanto el juez a-quo consideró que “las únicas pruebas sobre el valor posible de la locación son los informes emitidos por la inmobiliarias Malugani y Mario Corti (fs. 47 y 48)”, pero señala que dichos presupuestos acompañados por la actora no fueron sometidos a reconocimiento de los supuestos emisores, lo que les resta de todo valor, legitimidad y validez.
Le asiste la razón.
Luego de una detenida lectura de las constancias de autos, no se advierte que los Sres. Maugani y Corti hayan efectuado el reconocimiento de la documental acompañada por la parte actora conforme fuera solicitado por la actora a fs. 263 y proveído por el juzgado a fs.329.
Ello así, y siendo que la parte demandada invoca correctamente dicha circunstancia en oportunidad de alegar, yerra el sentenciante en fundar parte de su fallo en un documento privado que no fue reconocido por quien lo hubiera suscripto.
Bajo este marco, y atento lo dicho en los considerandos precedentes respecto de la confirmación de la procedencia de una indemnización como compensación por la falta de entrega oportuna, corresponde que el monto indemnizatorio por dicho rubro sea estimado conforme lo dispuesto en el artículo 245 C.P.C.C., esto es, en un juicio sumario posterior.
2.2.2. Se queja la recurrente porque el sentenciante, si bien entendió que el comodatario no responde por los deterioros en la cosa prestada por efecto sólo del uso de ella, a reglón seguido y sin respaldo probatorio alguno, concluyó que existió falta de cuidado y por ende culpó a los demandados en los deterioros en las aberturas, pisos e instalación eléctrica.
Dice que contradictoriamente sostuvo el a-quo que el desgaste de la pintura de las aberturas o del pulido de los pisos es lento y se debe fundamentalmente al uso, cuando por otro lado dijo que el comodatario no responde por los deterioros en la cosa prestada por efecto sólo del uso de ella ya que solo responde por los deterioros producidos por su culpa.
Concluye que jamás puede considerarse que hubo culpa de los demandados por el desgaste de la pintura de las aberturas, de los pisos o de la instalación eléctrica, cuando precisamente esos desgastes se produjeron por el sólo uso de la cosa y no por culpa.
El agravio no ha de prosperar.
El razonamiento señalado por la apelante como contradictorio no resulta tal.En efecto, el artículo 2266 del Código Civil expresa que “el comodatario está obligado a poner toda diligencia en la conservación de la cosa, y es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa”. Por su parte, el artículo 2270 del mismo cuerpo legal dispone que “el comodatario no responde de los deterioros en la cosa prestada por efecto sólo del uso de ella, o cuando la cosa se deteriora por su propia calidad, vicio o defecto” .
Dicho en otros términos, nada obsta a que el comodatario responda por el deterioro de la cosa (en determinados supuestos) y que a su vez no resulte responsable cuando ciertos deterioros se producen por el uso mismo de la cosa o un vicio o defecto de la misma.
Aclarado ello, resulta apropiado recordar lo señalado por la actora al contestar los agravios, respecto a que la sentencia alzada sostuvo que regía la presunción de que el comodatario había recibido el inmueble en buen estado conforme lo dispuesto por el art. 2271. Ello, claro está, sin perjuicio del deterioro provocado en el inmueble a causa de la humedad propia del mismo.
De esta manera, ante la presunción de buen estado en que fue recibido el inmueble, resulta razonable concluir -como lo hizo el juez de grado- que el evidente deterioro de aberturas, zócalos, pisos e instalación eléctrica se produjo por culpa de la parte demandada pues el uso debió ser más cuidadoso e inteligente a la luz de las pruebas rendidas en autos.
Por otro lado, la apelante no rebate lo dicho por el judicante de grado en cuanto a que “.El desgaste de la pintura de las aberturas o del pulido de los pisos es lento y se debe fundamentalmente al uso. Entre los actos exigibles al comodatario están los relativos al mantenimiento de las condiciones de los mismos, aunque haga falta para ello volver a pintar o a pulir.En lo que respecta a la instalación eléctrica, afectada (según el perito) en un 75%, es obvio que su deterioro no se debe a su normal uso, por lo que es presumible que se ha perjudicado por culpa del comodatario.” (fs. 913 vta).
En definitiva, la demandada no logró refutar lo sostenido por el juez a-quo respecto a que el deterioro de aberturas, zócalos, pulido de pisos e instalación eléctrica no se produjo por el normal uso de las cosas sino a causa de la falta de mantenimiento.
En consecuencia, corresponde rechazar el agravio.
2.2.3. Se agravia la accionada respecto de que el sentenciante dispuso la aplicación de una tasa de interés activa.
Al respecto, considera que la misma resulta por demás de desproporcionada y elevada, toda vez que resulta confiscatoria y violatoria del derecho de propiedad. Propone que se aplique la tasa pasiva sumada del Nuevo Banco de Santa Fe.
El agravio no ha de prosperar.
Este Tribunal viene sosteniendo que la fijación de intereses es, especialmente en países como la Argentina, provisional, ya que su determinación debe responder a las fluctuantes condiciones de la economía. Por eso las variaciones que presenta la misma obliga a revisar los criterios adaptándolos a la realidad. Cabe entonces tener en cuenta para la fijación de la tasa de interés una tasa que refleje la influencia del alza registrada en los precios que integran la “canasta familiar”. En virtud de ello corresponde, aún en la hipótesis de obligaciones civiles, que el monto adeudado devengará hasta su efectivo, pago un interés equivalente a la tasa activa sumada de acuerdo a los índices del Banco de la Nación Argentina. Sin perjuicio de ello, se deberá tener en cuenta al momento de liquidar los mismos, que esta Sala viene estableciendo un tope del 30% anual comprensivo de compensatorios y punitorios.
En definitiva, la tasa de interés indicada por el juez a-quo resulta correcta, por lo que corresponde rechazar el agravio formulado en tal sentido.
2.2.4.Se agravia la demandada porque se la condenó al pago del 20% de las costas del juicio, siendo que en atención a los rubros rechazados debió haber sido dispuesta en un 100% a la actora.
No le asiste la razón.
En primer lugar la apelante no se hace cargo de refutar lo dicho por el juez a-quo respecto a que “.Las costas deben aplicarse a ambas partes en proporción a sus respectivos vencimientos (art. 252 C.P.C.C.). Para ello debe tenerse en cuenta que los rubros que proceden representan aproximadamente el 20% del total reclamado, sin considerar dentro de ese último el rubro lucro cesante (no indicado en la demanda e imprecisamente referido en la ampliación de la misma, como lo dije en el punto 3.4).”.
Así, luce evidente que la apelante efectúa una crítica generalizada de la cuestión sin llegar a precisar fehacientemente cuáles serían los errores puntuales que supuestamente habría cometido el a-quo y, sobre todo, su decisividad para arribar a una conclusión distinta.
Por otro lado, cabe señalar que surge de las constancias de autos que la actora reclamó la reparación del daño por deterioro (fue admitido parcialmente), una compensación por falta de entrega oportuna (fue admitida), los impuestos inmobiliarios (fue rechazado) y el lucro cesante (fue rechazado), por lo que el criterio adoptado por el sentenciante no parece equivocado ni contraría lo dispuesto por el código de rito.
Conforme lo sostuviera la Sala I de esta Cámara de Apelación, “no se trata de un problema de monto o de estimación del mismo, sino de varias partidas que no han sido reconocidas en el juicio de resarcimiento y es allí donde obtuvo parcial éxito la defensa de la demandada. Tal éxito debe reflejarse en las costas de acuerdo al art.252 del Código Procesal Civil y Comercial, norma aplicable y vigente, y que no se ha pedido ni declarado su inconstitucionalidad para este tipo de juicio” (“Safety Sistemas y Servicios de Seguridad c/ Cargil SACI s/ Cobro de Pesos”, 18/9/08 en Zeus Nº 17.654).
3. En virtud de todo lo expuesto, voto a la segunda pregunta parcialmente por la afirmativa.
A la misma cuestión, dijeron los Dres. Cúneo y Peyrano: Compartiendo los argumentos expuestos por la Dra. Álvarez, adhiero a su voto.
A la tercera cuestión, dijo la Dra. Álvarez: Corresponde: 1) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la actora, y por consiguiente revocar la sentencia alzada en lo que respecta la multa aplicada a su parte y la condena en costas respecto de la pericial contable. 2) Hacer lugar parcialmente al recurso interpuesto por la demandada y por consiguiente revocar la sentencia alzada respecto al monto indemnizatorio indicado para el rubro compensación por falta de entrega oportuna, debiéndose determinar el mismo conforme lo dispuesto en el artículo 245 C.P.C.C. 3) Costas en esta instancia por su orden (artículo 250 C.P.C.C.). Regular los honorarios profesionales en el 50% de los que, en definitiva, resulten regulados en primera instancia.
A la misma cuestión, dijeron los Dres. Cúneo y Peyrano: El pronunciamiento que corresponde dictar en los presentes autos, es el que formula la Dra. Álvarez. En tal sentido voto.
Seguidamente dijeron los Dres. Ariza y Muñoz: Habiendo tomado conocimiento de los autos, y advirtiendo la existencia de tres votos coincidentes en lo sustancial, que hacen sentencia válida, me abstengo de emitir opinión (Art. 27, ley 10.160).
Con lo que terminó el Acuerdo, y atento sus fundamentos y conclusiones, la Sala Tercera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, integrada;
RESUELVE: 1.Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la actora, y por consiguiente revocar la sentencia alzada en lo que respecta la multa aplicada a su parte y la condena en costas respecto de la pericial contable. 2. Hacer lugar parcialmente al recurso interpuesto por la demandada y por consiguiente revocar la sentencia alzada respecto al monto indemnizatorio indicado para el rubro compensación por falta de entrega oportuna, debiéndose determinar el mismo conforme lo dispuesto en el artículo 245 C.P.C.C. 3. Costas en esta instancia por su orden (artículo 250 C.P.C.C.). Regular los honorarios profesionales en el 50% de los que, en definitiva, resulten regulados en primera instancia.
Insértese, hágase saber, bajen y déjese nota marginal de esta resolución en el protocolo del juzgado de origen. (“CARLAMI S.A. c/ GIROLAMI, GUSTAVO Y URMED SRL Y OTRO s/ DEMANDA ORDINARIA – DAÑOS Y PERJUICIOS”, Expte. N° 173/12).
ÁLVAREZ
CÚNEO
PEYRANO
ARIZA
MUÑOZ
(ART. 27, LOPJ)
fuente:http://aldiaargentina.microjuris.com/2015/05/05/admisibilidad-de-la-demanda-tendiente-a-reparar-perjuicios-sufridos-por-los-duenos-de-un-inmueble-que-fue-entregado-por-su-comodatario-en-condiciones-de-deterioro/

Jurisprudencia-Daño a Propiedad Horizontal

 

Propiedad Horizontal: Daños en una unidad; consorcio de propietarios; responsabilidad; configuración; resar1 – Puesto que de la pericia realizada en autos surge que los problemas de filtraciones en la unidad del actor se debió al mal estado de los caños y a fallas en la bomba de achique del consorcio, cabe tener por configurada la responsabilidad de este último, ya que no sólo está obligado a reparar las deficiencias existentes en una parte común (art. 8, ley 13.512), sino también los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación en la medida que resulten acreditados.cimiento por “privación de uso”; reconocimiento; alcances; daño moral; improcedencia; local comercial.

 

2 – Si bien en el caso, la responsabilidad del consorcio por las inundaciones en la unidad del actor ha quedado acreditada, cabe considerar que, aún de haber duda, aquél debe hacerse cargo de los arreglos, pues, por un lado, se presume que todo es común, con excepción de lo que el Reglamento de Copropiedad regule como privativo (esta afirmación la contiene expresamente el Código Civil y Comercial que regirá a parir de agosto), y por otro lado, si no se prueba la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela al consorcio. Se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros, y luego pueden ser cubiertos al sufrir desperfectos

 

3 – Dado que según los informes periciales el arreglo de la unidad del actor demandará varios meses, cabe reconocerle un resarcimiento por el período en que se verá privado de usar o de alquilar el inmueble.

4 – Si bien es cierto que cuando se trata de la vivienda, su privación de uso importa un quebranto espiritual que debe ser reparado, no lo es menos que en el sub examine, aun cuando los inconvenientes sufridos por el actor a raíz de la inundación de su unidad fueron importantes, no se dan las condiciones señaladas para hacer lugar a un resarcimiento del daño moral, pues no se trata de su vivienda sino de una oficina y de un local comercial.

5 – En tanto que la falta de su local por un extenso lapso de tiempo, y el hecho de tener que ocuparse de la realización de las reparaciones necesarias en el bien, hace presumir que ha ocasionado un cierto grado de inquietud espiritual y malestares innegables a los actores, sustrayéndoles tiempo vital, que bien podrían haber empleado en otras actividades, cabe considerar procedente otorgarles un resarcimiento en concepto de daño moral (del voto en disidencia parcial del Dr. Picasso). R.C

 

CNCiv, sala H, marzo 13, 2015. – C., B. L. c/ Consorcio de Propietarios Edificio Suárez… s/daños y perjuicios.

En Buenos Aires, a los 13 días del mes de marzo de 2015, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “C., B. L. c/ Cons. de Prop. Edif. Suárez … s/ daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio.

El Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 507/14), que hizo lugar a la demandada por la cual un consorcista reclamaba los daños y perjuicios sufridos en su unidad a raíz de una inundación, expresan agravios el actor (fs. 547/50) y la parte demandada (fs. 552/4). El primero contestó el traslado a fs. 556/60 y el segundo a fs. 562/3.

El actor se agravia, en primer lugar, de que si bien se admitió la demanda y la responsabilidad del demandado, no se haya hecho lugar al reclamo de una indemnización en concepto de privación de uso del inmueble. Señala que por muchos años estuvo inutilizable y que tampoco lo pudo ofrecer en locación. En subsidio, sostiene que al menos debió reconocerse el período que demandarían los arreglos (120 días). En segundo lugar, cuestiona que no se haya fijado un resarcimiento por daño moral. Finalmente, se agravia de que se le haya impuesto el 20% de las costas.

Por su parte, el demandado critica que la sentencia haya dado por cierto que hubo una inundación en el local del actor: alega que ello no le consta. Luego, afirma que de haber ocurrido, ello no es imputable al consorcio. Se detiene en párrafos de los peritajes para llegar a la conclusión de que no se ha demostrado el origen de los daños, los que bien pueden ser imputables al inmueble vecino, a otro consorcista, o al propio actor por tener tapada su rejilla.

También cuestiona que deba pagar $5000 en concepto e daño a la mercadería, así como la imposición de costas y el monto de los honorarios.

Por razones obvias, debo comenzar por el examen de la responsabilidad y, en primer lugar, determinar si el inmueble del actor sufrió daños por una inundación.

En su escrito de demanda, relató el actor que en enero de 2003 se produjo una inundación en el local como consecuencia del ingreso de agua por la planta superior debido a la pérdida de la primera columna de alimentación de agua del edificio. Posteriormente se produjeron también pérdidas en la segunda columna de agua. Los daños fueron cuantiosos debido al ingreso de agua por un lapso prolongado ya que la administración respondió que no tenía recursos para realizar las obras necesarias para solucionar el problema. La importancia de los daños fue de tal magnitud que gran parte de los zócalos, paredes y puertas de la planta baja sufrieron deterioros de importancia y debieron ser demolidos. El sótano se inundó hasta 40 cm por toda su superficie de 70 metros y llegó a haber 280.000 litros de agua acumulada, que fue extraída lentamente con intervención de un experto. La escalera resultó dañada por oxidación de los hierros internos de hormigón y hay partes que deben ser demolidas y reconstruidas.

El consorcio demandado, al responder dicho escrito, negó que en el mes de enero de 2003 se hubiera inundado el local del demandante, y menos aún que ello tuviera su causa en pérdidas de la columna de agua (ver fs. 233 vta).

Sin embargo, los peritos que se expidieron en autos con la intención de determinar las causas de los deterioros sufridos, obviamente constataron que el inmueble del actor fue invadido por el agua.

En efecto, el arquitecto S. señaló que los daños habían sido ocasionados por tres instancias diferentes. Por un lado, las marcas de humedad que se visualizan en el sótano del local se habrían producido por un tramo de cañería que vincula a éste con el sector donde se encuentra ubicada la bomba de achique de la sala de máquinas que pertenece al consorcio de propietarios. Por otra parte, las marcas que se ubican sobre un sector del cielorraso y la medianera que limita con la escuela, habría sido producida por un reciclado que se efectuó en la unidad habitacional ubicada en el piso inmediato superior. Finalmente, el deterioro que se observa en el anteúltimo local fue producto de una de las cañerías de alimentación de agua o de desagüe pluvial del edificio. Vale decir, según el arquitecto S., con excepción de la segunda instancia –esto es, las marcas en el cielorraso y en la medianera que limita con la escuela– el resto de los deterioros producidos en el inmueble fueron ocasionados por diferentes causas atribuibles al consorcio.

Específicamente el experto señaló que el motivo del deterioro de los caños de alimentación de las columnas de agua obedeció fundamentalmente a la antigüedad de las instalaciones y porque los caños pluviales y de desagüe no tienen mantenimiento en forma periódica y, por ende, no se encuentran en estado óptimo (fs. 302/311). En la audiencia de explicaciones de fs. 467 el perito ratificó las tres líneas o sectores de daños e hizo lo propio en oportunidad de responder a las impugnaciones.

Esto desmerece la afirmación del consorcio en punto a que la inundación había sido producida por la elevación del agua de las napas freáticas que son propias de la zona –La Boca– donde se ubica el inmueble. Así, el perito señaló que el mal estado de la sala de reuniones es coincidente con las columnas de agua del sector y que el local del subsuelo limita con la sala de máquinas del edificio y que éstos se encuentran separados por un tabique que tiene en su parte inferior una supuesta conexión entre ambos.

Añadió que la sala de máquinas del consorcio cuenta con una bomba que es la que eleva el excedente de la napa exterior para evitar posibles inundaciones. Se trata de un recurso que se utiliza por las características del terreno y su proximidad con el río.

El ingeniero M., designado en segundo término, coincidió con esa versión y luego de un detallado estudio de las liquidaciones de expensas pudo inferir que la bomba de achique del consorcio no se hallaba en funcionamiento al momento de producirse el infortunio. Explicó también que la inundación habría tenido lugar ya sea por una inundación o por sobre elevación de las napas freáticas, pero lo importante es que, en cualquier caso, no la pudo conjurar la bomba de achique del consorcio porque se encontraba fuera deservicio por problemas técnicos (ver fs. 383 vta./384). Esta conclusión se reiteró a fs. 489 como respuesta al pedido de aclaraciones de fs. 487. Por lo demás, el testigo A. –que fue al local inmediatamente después de la inundación junto con su padre, de profesión arquitecto– coincidió con el diagnóstico pericial, en tanto que el encargado deledificio reveló que el sótano se inunda cuando se corta

la luz y, portanto, no funciona la bomba de achique. Y, agregó, vio que había un orificio entre el sótano del edificio y el del local que –sabe– fue dejado a propósito por el arquitecto que los construyó para evitar “que sellen en rápido los dos sótanos”, es decir, para que no se inunden (fs. 350). De modo tal que cuando la bomba del consorcio no funciona, el excedente de agua desborda hacia el sótano del actor.

Con sustento en la labor pericial llevada a cabo en estos autos, la juez de primera instancia llegó a la conclusión de que la causa de la inundación del sótano –y por ende de los daños ubicados en ese sector– obedeció, por un lado, a la falla de la bomba de achique del consorcio que, por su mal funcionamiento no extrajo el excedente de agua que filtró de un sector del sótano del consorcio al espacio del actor. Las restantes se deben al mal estado de los caños pluviales en los empalmes que se observan en las fotos nº 56 y 57.

Por otra parte, la a quo también valoró que las liquidaciones de expensas agregadas en estos autos (ver fs.187 y ss.) desmienten la afirmación del consorcio de no haberse hecho arreglos de este tipo por no haberse presentado desperfectos. Tuvo en cuenta la primer sentenciante que resulta muy sospechoso que justo un mes más tarde de la inundaciónse consigne en el rubro “reparaciones” “… cambio de válvula de retención y manchón de goma y colocación de llave de paso en cañería. Sistema de achique de sótano … cambio de válvula de retención de bomba sótano izquierda… se destapó con máquina columna principal cocina… destapación con máquina columna principal baño, pasando resortes quedando destapado… desagote de sótanos con provisión de bomba sumergible” (ver fs. 187).

En fin, creo que tales elementos de prueba son contundentes, tanto para tener por configurada la inundación, así como la responsabilidad del consorcio. No obstante, debo señalar que a la a quo siguió un criterio jurídico ya utilizado por esta Sala en otras oportunidades, que no es rebatido por el apelante, ni siquiera es mencionado en su escrito, pero tiene mucha relevancia.

En mi opinión, aún de haber duda, el consorcio debe hacerse cargo de los arreglos, pues, por un lado, se presume que todo es común, con excepción de lo que el Reglamento de Copropiedad regule como privativo (esta afirmación la contiene expresamente el Código Civil y Comercial que regirá a parir de agosto), y por otro lado, si no se acredita la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela al consorcio. Se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros, y luego pueden ser cubiertos al sufrir desperfectos.

Es así que, como dije en otros casos y como señala Highton, la presunción es en el sentido de que todo gasto se paga en común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un consorcista. En principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de expensas. Es beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera, será más fácil el pago a terceros y más simple y organizada la realización de los trabajos. Al mismo tiempo, en cada caso no será tan oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los desembolsos (“Responsabilidad civil y propiedad horizontal”, p. 19).

En el caso resultan plenamente aplicables las reglas expuestas. Como señalé anteriormente, el perito detectó posibles problemas de humedad y filtraciones por fallas en la bomba de achique. El consorcio no sólo estaba obligado a reparar las deficiencias existentes en una parte común (art. 8, ley 13.512), sino también los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación en la medida que resulten acreditados.

En suma, propongo que se confirme lo resuelto sobre la responsabilidad del consorcio demandado.

Admitido lo anterior, se queja el actor de que no se le haya reconocido un resarcimiento por “privación de uso”, configurado por el largo tiempo que estuvo privado de usar o de alquilar el inmueble. La juez de primera instancia rechazó el pedido al entender que se trataba de una pérdida de chance, que no estaba respaldada en suficientes pruebas.

Por mi parte, coincido con tal criterio. Considero que no existen pruebas suficientes en autos sino meras suposiciones, insuficientes por su índole para reconocer una indemnización por lucro cesante.

Debo agregar que la inundación se produjo en enero de 2003, y que la demanda se presentó el 12 de diciembre de 2008, casi seis años después. El actor reclamó en ese momento $175.000, que calculó en el valor locativo multiplicado por 70 meses (ver fs. 108). Es decir que si la demanda se hubiera iniciado dos años más tarde, hubiera pretendido $60.000 adicionales. Lo que quiero decir es que el monto del perjuicio, siguiendo este criterio, quedaría librado a la voluntad del acreedor, dada semejante elasticidad

Fuera de que el criterio se muestra abusivo, entiendo que hay una razón adicional para desestimar el pedido, que se encuentra en el art. 8 de la ley 13.512. En efecto, el titular, ante la falta de respuesta del administrador (representante del consorcio), puede efectuar motu proprio los arreglos y reclamar el reembolso. Si fuera exacto que tanta necesidad tenía de contar con el inmueble o con su renta (lo que no se tuvo por acreditado), tuvo a su alcance la solución.

Sin perjuicio de lo expuesto, según los informes periciales el arreglo de su unidad demandará ciento veinte días. Entiendo que le asiste razón, entonces, al reclamo de este período, pues no cabe duda que se verá privado de disponer del local. El plazo, por otra parte, es razonable, y no está librado a su discrecionalidad.

Por lo tanto, propongo que se admita parcialmente el agravio, y que se fije la suma de pesos diez mil por este detrimento, teniendo en cuenta el valor locativo denunciado por el actor de $2.500. Los intereses correrán desde enero de 2003.

Se agravia el actor de que no se haya acogido su reclamo en concepto de daño moral. El agravio no ha de prosperar, pues no está radicado su hogar en el inmueble, sino que se trata de una oficina y de un local.

He considerado en otras oportunidades que la alteración de su vivienda y de su modo de habitarla, debe prodigar una lesión de índole espiritual y perturbadora. No se trata de un quebranto afectivo cualquiera, sino de uno que responde a un interés espiritual preexistente, objetivamente reconocible y jurídicamente valioso, consistente en la alteración del modus vivendi que genera semejante preocupación, con las consiguientes repercusiones espirituales negativas.

Considero que, cuando se trata de la vivienda, se afecta el proyecto existencial del actor y que ello ha genera una multiplicidad de repercusiones extrapatrimoniales desfavorables que abarcan aquellos goces de la vida que se reflejan en la actuación cultural, social, intelectual, etc., y que todo ello importa un quebranto espiritual que debe ser reparado. Se ha señalado que el menoscabo de bienes con valor pecuniario es idóneo para causar un daño moral indemnizable sólo si a la incolumidad de esos bienes se vincula lo que se denomina como “interés de afección” (Zavala de González, M., “Resarcimiento de daños”, t.1, “Daños a los automotores”, pág. 174 y ss.; ídem, “Personas, casos y cosas en el derecho de daños”, pág. 211)

Señala dicha autora que “el inmueble en el que una persona reside con cierta permanencia es donde despliega la cotidiana existencia personal y familiar; a él se ligan, en consecuencia, legítimas afecciones de sus moradores… Dentro de los bienes materiales, para el común de las personas a casi nadie importa alguno más que ‘la casa’ (sobre todo si es propia) y no como asunto de pura relevancia económica, sino atendiendo inclusive a los hondos afectos que se apoyan en la raíz espacial del discurrir vital” (“Personas…”, cit., pág. 214).

En el caso subexamine, si bien los inconvenientes fueron importantes, no se dan las condiciones señaladas.

Se agravia el consorcio demandado de que se haya admitido el reclamo indemnizatorio vinculado a la mercadería dañada. Dice el apelante que la juez acudió a la “subjetividad” ya que solo se cuenta con fotografías de unas cajas que pudieron ser tomadas en cualquier lugar (ver fs. 554).

Sin embargo, además de lo declarado por el testigo A., la a quo también señaló que “el único elemento objetivo son las facturas de Tecnon –fs.101/102- cuya autenticidad fue corroborada a fs. 428”. Este argumento, no es mencionado ni rebatido por el apelante, por lo que no cumple con el recaudo de realizar una crítica concreta y razonada del fallo. Justamente, con apoyo en dichas facturas, es que la juez admitió un monto resarcitorio por este concepto notablemente inferior al pretendido.

Ambas partes critican la imposición de costas. Considero que le asiste razón al actor, ya que por no haber prosperado la demanda en su totalidad, la juez le impuso al actor el 20% de aquellas.

Reiteradamente he señalado que en materia de reclamos indemnizatorios las costas deben ser soportadas –en principio– por el responsable del daño inferido, aun cuando o prosperen en su integridad todas las pretensiones introducidas por el actor, pues la noción de vencido debe determinarse conforme a una visión global del juicio y no por meros análisis aritméticos de los reclamos y sus respectivos resultados (v. autos “Catán de Szacher c/ Valdez y otros s/ Ds. y Ps.”, del mes de octubre de 1994; “Ciallella, Félix A. c/ Falistoco, Atilio L. s/ Ds. y Ps.”, del mes de noviembre de 1994, entre muchos otros antecedentes del tribunal

Además, al ser menor la suma reconocida en la sentencia, ello beneficia al demandado que soporta las costas, ya que los honorarios se regulan en función del monto admitido.

Por lo tanto, propongo que se modifique parcialmente la sentencia apelada y que se fije la suma de pesos diez mil por el tiempo en el que el actor se verá privado del uso de su inmueble, que se impongan las costas en su totalidad al demandado, y que se la confirme en todo lo demás que decide. Las costas de esta instancia se imponen también al demandado, sustancialmente vencido.

La Dra. Abreut de Begher dijo:

Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.

El Dr. Sebastián Picasso dijo:

Adhiero al fundado voto del Dr. Kiper, con una salvedad en lo atinente a la reparación del daño moral solicitado en la demanda.

La colega de grado rechazó la procedencia del daño moral por entender que, en el local, el actor realizaba actividades lucrativas, y que no lo destinaba a vivienda, por lo que, al no vincularse tal bien a un “interés de afección”, no se constituye un daño moral indemnizable. El actor solicita que se admita este rubro fundado en los sufrimientos que padeció dado que era un inmueble de su propiedad, y que los esfuerzos por los que trabajó en su vida se vieron destruidos por los daños sufridos como consecuencia de los hechos ya denunciados.

Siguiendo a Pizarro, “El daño moral importa (…) una minoración en la subjetividad de la persona, derivada de la lesión a un interés no patrimonial. O, con mayor precisión, una modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, consecuencia de una lesión a un interés no patrimonial, que habrá de traducirse en un modo de estar diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial” (Pizarro, Daniel R., Daño moral. Prevención. Reparación. Punición. El daño moral en la diversas ramas del derecho, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, p. 31).

En lo que atañe a su prueba, cabe señalar que, a tenor del principio que sienta el art. 377 del CPCCN, se encuentra en cabeza del actor la acreditación de su existencia y magnitud, aunque, en atención a las características de esta especial clase de perjuicios, sea muy difícil producir prueba directa en ese sentido, lo que otorga gran valor a las presunciones (Pizarro, op. cit., p. 625; Zavala de González, Resarcimiento de daños, cit., t 3, p. 173; Bustamante Alsina, Jorge, “Equitativa valuación del daño no mensurable”, LL, 1990-A-655). Sentado ello, señalo que no comparto la postura de la colega de grado –a la que ya referí-. Pienso, por el contrario, que por imperativo constitucional (art. 19, Constitución Nacional, según la interpretación que viene haciendo de él la Corte Suprema de Justicia de la Nación, y últimamente, en el precedente “Aquino”, del 21/9/2004, Sup. Especial La Ley 2004, p. 39, con notas de Ramón D. Pizarro, Roberto A. Vázquez Ferreyra, Rodolfo E. Capón Filas, Marcelo López Mesa, Carlos V. Castrillo y Horacio Schick) todo daño debe ser objeto de una adecuada reparación, aun si su monto es relativamente poco importante.

Comparto en tal sentido las palabras de Calvo Costa: “Aun cuando el perjuicio sea leve, si el mismo reviste el carácter de ‘injusto’ para la víctima (…) debe ser reparado por el responsable. Resulta –a nuestro entender- contrario al espíritu actual del derecho de daños, rechazar la posibilidad de que la víctima pueda reclamar la reparación de un perjuicio que ha sufrido injustamente argumentándose como defensa su insignificancia. Además, no surge de lege lata en nuestro derecho civil prohibición o limitauión alguna de reclamar los daños sufridos en razón de la insignificancia de los mismos” (Calvo Costa, Carlos A., Daño resarcible, Hammurabi, Buenos Aires, 2005, p. 236, con cita de Mayo, Zannoni y Boffi Boggero).

En definitiva, para la existencia de un daño moral resarcible basta con que el hecho ilícito haya lesionado intereses extrapatrimoniales de la víctima y tenido cierta repercusión en la esfera espiritual de la persona, sin que sea preciso que nos encontremos ante daños catastróficos o circunstancias excepcionales o gravemente lesivas.

Así las cosas, la falta del local por un extenso lapso de tiempo, y el hecho de tener que ocuparse de la realización de las reparaciones necesarias en el bien, hace presumir, a mi juicio, que ha ocasionado un cierto grado de inquietud espiritual y malestares innegables a los actores, todo lo cual implica sustraerles tiempo vital, que bien podrían haber empleado en otras actividades.

En consecuencia, teniendo en cuenta todas las pautas esbozadas en las líneas precedentes, y los demás malestares y angustias que un evento como el de autos pudo haber generado en los demandantes, entiendo procedente el reclamo, por lo que considero que debería reconocerse la suma de $5.000 para enjugar este rubro (art. 165 de. CPCCN).

Con esta salvedad, lo reitero, adhiero a la solución propuesta por el colega de primer voto en lo atinente a las restantes cuestiones planteadas ante esta Alzada. Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mí de lo que doy fe. – Sebastián Picasso. – Liliana E. Abreut de Begher. – Claudio M. Kiper.

Buenos Aires,13 de marzo de 2015.

Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por mayoría, el Tribunal decide:

  1. Modificar parcialmente la sentencia apelada y que se fije la suma de pesos diez mil por el tiempo en el que el actor se verá privado del uso de su inmueble, que se impongan las costas en su totalidad al demandado, y que se la confirme en todo lo demás que decide. Las costas de esta instancia se imponen también al demandado, sustancialmente vencido.
  2. En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Código Procesal, corresponde dejar sin efecto las regulaciones efectuadas en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento.

En lo que se refiere a la base regulatoria, este Tribunal considera que, de conformidad con lo establecido por el art. 19 de la ley 21.839, debe considerarse como monto del proceso a los fines arancelarios, al capital de condena con más los intereses reclamados y reconocidos en la sentencia (autos “Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo SA c/Medina Juan José y otros s/cobro de sumas de dinero” del 27/09/11).

Sentado lo anterior se tendrá en cuenta el objeto de las presentes actuaciones y el interés económicamente comprometido, naturaleza del proceso y su resultado, etapas procesales cumplidas y el mérito de la labor profesional apreciada por su calidad, eficacia y extensión, considerando además lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 9, 10, 19, 33, 37, 38 y concs. de la ley 21.839 –t.o. ley 24.432–. En consecuencia, regúlense los honorarios de los Dres. Ricardo Carlos Castiglioni y Martha I. López, en conjunto, por sus intervenciones como letrados patrocinantes del actor en las tres etapas del proceso, en la suma de pesos … ($ …); los del letrado apoderado del Consorcio, Dr. Mariano Elian Turk, por las tres etapas, en la suma de pesos … ($ …) y los de la Dra. Paula Germana Sciarrata, por su actuación en igual carácter, en la suma de pesos … ($ …).

III. En cuanto a los honorarios de los peritos, se tendrá en consideración el monto del proceso conforme lo decidido precedentemente, la entidad de las cuestiones sometidas a sus respectivos dictámenes, mérito, calidad y extensión de las tareas, incidencia en la decisión final del litigio y proporcionalidad que debe guardar con los estipendios regulados a favor de los profesionales que actuaron durante toda la tramitación de la causa (art. 478 del CPCC).

Por lo antes expuesto se regulan los honorarios del perito ingeniero Alberto Jorge Mansilla en la suma de pesos … ($ …); los del arquitecto Héctor Eduardo Sforza en la de pesos … ($ …) y los de la perito contadora Alejandra Delfina Codesal, en la suma de pesos … ($ …). IV. Respecto a los honorarios del mediador, esta Sala entiende, por mayoría de votos de sus integrantes, que a los fines de establecer los honorarios de los mediadores corresponde aplicar la escala arancelaria vigente al momento de la regulación (cfr. autos “Brascon, Martha Grizet Clementina c. Almafuerte S.A. s/ds. y ps.”, del 25/10/2013, Exp. 6618/2007, con disidencia del Dr. Picasso).

En consecuencia, ponderando el monto de la sentencia y lo dispuesto por el Dec. 1467/2011, Anexo III, art. 1, inc. g), se fija el honorario del Dr. Fabián Carlos Bianculli en la suma de pesos … ($ …).

  1. Por su actuación en la etapa recursiva que culminó con el dictado de la presente sentencia definitiva, regúlase el honorario del Dr. Ricardo Carlos Castiglioni en la suma de pesos … ($ …); y el de los Dres. Mariano Elian Turk y Paula Germana Sciarrata, en conjunto, en la suma de pesos … ($ …) (art. 14 del Arancel).

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y oportunamente, devuélvase. – Sebastián Picasso. – Liliana E. Abreut de Begher. – Claudio M. Kiper

Fuente: Editorial El Derecho, www.elderecho.com.ar,27/04/2015

doctrina sobre artículo 7 Código Civil y Comercial

El artículo 7 del código civil y comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme. Aída Kemelmajer de Carlucci

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La Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci, integrante de la Comisión Redactora del Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, nos ilustra sobre la eficacia temporal de las normas, brindándonos con ello el espíritu del legislador.

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El artículo 7 del código civil y comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme.

Aída Kemelmajer de Carlucci

El 15 de abril de 2015, la Cámara Civil y Comercial de la ciudad de Trelew se reunió en pleno y de oficio, dictó el acuerdo 194 del cual resulta que “Una vez dictada la sentencia de grado en una causa bajo el régimen de los Códigos Civil y de Comercio hoy vigentes, en las sucesivas instancias judiciales habrá de revisarse la sentencia de grado a la luz de los mismos ordenamientos bajo cuyo amparo ella se dictó”.
Me propongo analizar críticamente el contenido, sin ingresar en las facultades que puede o no tener la Cámara de esa provincia para autoconvocarse a plenario, sin un caso en el que alguna cuestión haya sido sometida a decisión.
Para facilitar la comprensión de mi posición, contrapongo mis argumentos a los del tribunal en el mismo orden expuesto en el documento que analizo.
1. El tribunal intenta justificar la convocatoria en dos razones: (a) no afectar derechos amparados por garantías constitucionales; (b) evitar que la entrada en vigencia de la nueva norma “trastorne el funcionamiento del sistema de administración de justicia y el ejercicio de la abogacía”, por lo que “corresponde establecer pautas claras y uniformes”.
Ninguna de las dos argumentaciones es correcta. En efecto:
a) El art. 7 del nuevo código es copia del art. 3 del código civil, según texto incorporado por la ley 17711 en 1968. Desde hace más de treinta y cinco años, ese artículo ha regido sin que decisiones judiciales argentinas hayan declarado su inconstitucionalidad.
b) A lo largo de estos años, las discrepancias a las cuales el art. 3 ha dado lugar han sido resueltas por la jurisprudencia sobre la base de situaciones concretas, nunca en abstracto y, mucho menos, teniendo en consideración el estadio procesal en el que el expediente se encuentra (primera o ulterior instancia).
2. El punto de partida del razonamiento del acuerdo es correcto cuando dice: “La nueva ley rige para los hechos que están in fieri o en su curso de desarrollo al tiempo de su sanción y no para las consecuencias de los hechos pasados, que quedaron sujetos a la ley anterior, pues juega allí la noción de consumo jurídico”. También son correctas las citas de los maestros Borda, Morello, López y Moisset de Espanés. En efecto, el artículo 7, al igual que el art. 3 de la ley 17711 establece: (a) la regla de la aplicación inmediata del nuevo ordenamiento; (b) La barrera a la aplicación retroactiva”..
3. Los errores surgen al pretender establecer “pautas claras y uniformes” y afirmar que: (a) “Revisar sentencias dictadas en la instancia de grado con los Códigos de Vélez Sarsfield y Acevedo antes del 1º de agosto del año en curso, luego de ese hito temporal al conjuro del nuevo ordenamiento, constituiría lógicamente un despropósito y constitucionalmente un atentado contra derechos individuales amparados por garantías constitucionales como el derecho de defensa en juicio y resguardo del debido proceso legal” ; (b) “Una vez dictada la sentencia de grado en una causa bajo el régimen de los Códigos de Vélez Sarsfield y Acevedo, se produce una consolidación jurídica de la causa o un consumo jurídico, que lleva aparejada la consecuencia de que en las sucesivas instancias judiciales habrá de revisarse la sentencia de grado a la luz del mismo ordenamiento bajo cuyo amparo ella se dictó.
En mi opinión, ambas afirmaciones son incorrectas porque:
(A) El alegado derecho de defensa juega poco y nada. Las llamadas normas de transición o de derecho transitorio no son de derecho material; son una especie de tercera norma de carácter formal a intercalar entre las de dos momentos diferentes. A través de esa norma formal, el juez aplica la ley que corresponde, aunque nadie se lo solicite, pues se trata de una cuestión de derecho (iuria novit curia), todo lo cual no impide que invite a las partes, si lo estima conveniente, a argumentar sobre cuál es la ley aplicable, si se trata de una cuestión dudosa.
(B) El acuerdo de la Cámara de Trelew implica, en contra de lo dispuesto por el art. 7 que: (i) el código civil y comercial no se aplique a los expedientes que se encuentran en las instancias superiores al momento de entrada en vigencia del nuevo código, postergando la aplicación inmediata sin bases legales; (ii) consagrar la regla de la aplicación diferida del código civil después de su derogación si el expediente se encuentra en una instancia ulterior.
4. La noción de consumo que subyace en el art. 7 fue tomada por Borda de la obra de Roubier, quien distingue entre leyes que gobiernan la constitución y la extinción de una situación jurídica, y leyes que gobiernan el contenido y las consecuencias. Cada fase se rige por la ley vigente al momento de esa etapa; el consumo o el agotamiento debe analizarse según cada una de esas etapas, en concreto, para cada tipo de situaciones, siendo imposible una formulación en abstracto, para todo tipo de cuestiones.
5. El hecho de que se haya dictado una sentencia que no se encuentra firme no tiene influencia sobre cuál es la ley aplicable. Véanse los siguientes ejemplos:
a) Si en el período que va entre el dictado de la sentencia de primera instancia y la de la cámara se dictara una ley más favorable para el consumidor, el tribunal de apelaciones debería aplicarla a todas aquellas consecuencias no agotadas y que hayan operado mientras el expediente estuvo en la Cámara.
b) Si la Cámara revisa una sentencia relativa a un accidente de tránsito, aplica la ley vigente al momento de ese accidente; en agosto de 2015 revisará conforme el artículo 1113 del CC, no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació (o sea, el del accidente). En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos adquiridos.
c) Para que haya divorcio se requiere sentencia (arts. 213.3 del CC y 435 inc. c del CCyC); se trata de una sentencia constitutiva, sin perjuicio de que algunos efectos se retrotraigan a un momento anterior. Por lo tanto, mientras no haya sentencia firme, no hay divorcio, lo que implica, contrariamente a lo que sostiene este acuerdo, que después del 1/8/2015, si el expediente que declara el divorcio contencioso se encuentra en Cámara porque la sentencia de primera instancia fue apelada, el tribunal de apelaciones no puede ni debe revisar esta decisión a la luz del Código civil, porque está extinguiendo una relación, y la ley que rige al momento de la extinción (el código civil y comercial) ha eliminado el divorcio contencioso. Debe pues, declarar el divorcio, pero sin calificación de inocencia o culpabilidad.
Esta es la doctrina que subyace en la sentencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación del 28-4-1992 que confirmó la de la cámara de apelaciones que había rechazado el pedido de alimentos del hijo extramatrimonial contra los herederos del padre, pues a la época en que el superior debía pronunciarse se había derogado el antiguo art. 331 del CC norma que había sido el fundamento de la sentencia de primera instancia que había fijado alimentos provisorios.
6. En definitiva, la noción de consumo jurídico no se vincula a la existencia de una sentencia que no se encuentra firme y, por lo tanto, las causas que se encuentran en apelación o en ulterior instancia deben ser resueltas interpretando rectamente el art. 7, que en nada modifica el art. 3 según texto de la 17711, excepto en lo que hace a las nuevas leyes supletorias más favorables para el consumido

fuente:http://maestrosdelderecho.com.ar/el-articulo-7-del-codigo-civil-y-comercial-y-los-expedientes-en-tramite-en-los-que-no-existe-sentencia-firme-aida-kemelmajer-de-carlucci/

Doctrina:DOCTRINA:INTERPRETACION ~ INTERPRETACION DE LA LEY ~ UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ SENTENCIA ~ ADMINISTRACION DE JUSTICIA ~ PODER JUDICIAL ~ JUEZ ~ FACULTADES DE LOS JUECES ~ OBLIGACIONES DEL JUEZ ~ GARANTIAS CONSTITUCIONALES ~ VIGENCIA DE LA NORMA- ART 7 CCYC ( Kemelmajer de-carlucci)-

Se condena a los inquilinos a resarcir al propietario del inmueble la suma de dinero que debió erogar para efectuar reparaciones y los alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecerlo en locación.

Partes: Aguirre Amalia D. c/ Carella Rosa y otro s/ | daños y perjuicios
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de Rosario
Sala/Juzgado: 2da nom.
Fecha: 24-feb-2015
Cita: MJ-STF-M-6764-AR | STF6764 | STF6764
Se condena a los inquilinos a resarcir al propietario del inmueble la suma de dinero que debió erogar para efectuar reparaciones y los alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecerlo en locación.
Sumario:
1.-Corresponde hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios instaurada y condenar a los demandados a resarcir al actor la suma de dinero que debió erogar para efectuar reparaciones y los alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecer en locación el inmueble durante el tiempo que demoró la reparación de los daños en el bien que había sido dado a la demandada en locación en perfectas condiciones de habitabilidad y conservación, recibiéndolo la locataria en total conformidad.
2.-No habiendo conservado el inquilino la cosa en buen estado, es responsable y debe responder del daño o deterioro causado por su culpa, de ahí que el locatario deba compensar al locador el desembolso que efectuare para reparar esos daños producidos y si bien los accionados probaron haber realizado arreglos en el departamento, no aportaron pruebas suficientes para justificar que dichas reparaciones eran las necesarias para dejar en el mismo en idénticas condiciones a las que fue recibido y así enervar la pretensión de la parte actora.
Fallo:
Rosario, 24 de febrero de 2015
Y VISTOS: Los presentes autos caratulados : ” AGUIRRE AMALIA D C/ CARELLA ROSA Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS ” EXP NRO 665/09.-
DE LOS QUE RESULTA: Que a fs 30/36 de autos, la actora por intermedio de apoderados Dres Sabrina Vazquez y Daniel Vazquez, inician demanda sumaria contra los Sres. Rosa Carella, Verónica E. Melo y Pablo Rodolfo Melo, persiguiendo el cobro de la suma de $ 5695, con más lo alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecer en locación el inmueble durante el tiempo que demoró la reparación de los daños. Todo ello con intereses y costas del proceso.
Refiere la actora en su escrito inicial, que en fecha 12.06.07 cedió en locación a la Sra. Rosa Carella el inmueble cito en calle 9 de Julio 1279, PB, Dto 1 de la ciudad de Rosario, en las condiciones que surgen del referido contrato que en copia acompaña a fs. 2/6 de autos. Los restantes codemandados afirma, se constituyeron en fiadores del referido contrato.
Relata luego la actora, que el inmueble detallado fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad y conservación, recibiéndolo la locataria en total conformidad. Así las cosas, en fecha 22.05.08, la firma Banchio SA. en carácter de administradora de la locación, recibió una carta certificada del consorcio, refiriéndole la existencia de olores provenientes de la unidad 00-01e inseguridad generada por la inquilina del departamento. La administradora remitió carta documento a la inquilina para que proceda a limpiar y desodorizar la unidad y la misma contesto por medio de carta certificada afirmando que el departamento era debidamente limpiado y que la Sra. Carella ocupante del inmueble era perturbada por los consorcistas, amenazndo con rescindir el contrato y reclamar daños y perjuicios. Posteriormente y por un acuerdo entre las partes en fecha 25.08.08 se concurrió al inmueble y se pudo observar que la Sra.Carella, con grandes problemas de salud, vivía sola junto a un perro que hacía sus necesidades en el parquet de la propiedad impregnándolo de olor, manchando y levantando el mismo . Sostiene que se encontraron ante un cuadro de abandono y deterioro grave del departamento.
En dicha situación la codemandada Verónica Melo ( garante del contrato ) se comprometió a reparar los daños, especialmente sobre las indicaciones del parquetista que se había llevado para la ocasión. No obstante lo acontecido, en fecha 23.10.08 la misma demandada por carta documento notifica la rescisión del contrato de locación.
En fecha 26.01.09 se hicieron presentes en el inmueble, donde fueron atendidos por la Sra Melo , en la oportunidad se dejó constancia por medio de escritura a cargo de la Escribana Mariela Zolia de los problemas y deterioros existentes en la vivienda, los cuales de hallan ampliamente descriptos en el referida escritura que se acompaña en copia a fs. 24/27 y en este escrito de demanda y los cuales fueron admitidos por la codemandada presente en el acto.
Posteriormente se la vuelva a intimar para que efectué los arreglos , lo cual es contestado por la Sra. Melo afirmando que las reparaciones habían sido efectuadas previo a la entrega del inmueble, ante esta situación y habiéndose negado los demandados a efectuar las reparaciones, los mismos fueron a cargo y a costa de la actora, que necesitaba poner en condiciones el departamento para poder así volver alquilar, pues sostiene que forma parte de su sustento y el de su familia. Reclama la suma de $ 5695 por daños materiales ( detallados al punto 4 de la demanda ) y deja a criterio del suscripto la cifra por lucro cesante, derivado de los alquileres perdidos y por el tiempo en que sufrió la privación de ofertar nuevamente la propiedad para la locación. Ofrece pruebas Funda en derecho su pretensión.
Citados y emplazados los demandados a estar a derecho por el Tribunal (fs 36),a fs 41 comparece Verónica Melo por derecho propio con el patrocinio letrado del Dr.Sergio Verdura y denuncian el fallecimiento de la codemandada Rosa Carella.
A fs 46 se emplaza a estar a a derecho por edicto a los herederos de la Sra . Carella .
A fs 49 vta se decreta la rebeldía del Sr. Pablo Melo y de los herederos de la codemandada fallecida.
A fs 50 comparece la Dra Verónica Melo como apoderada del Sr. Pablo Rodolfo Melo . A fs 55 acompaña poder especial.
A fs 52 se agrega la publicación del edicto notificando el estado de rebeldía de los herederos de la demandada Rosa Carella.
Ordenado el traslado de la demanda según decreto de fs 56, los accionados comparecientes interponen excepción de arraigo y de defecto legal en forma de previo y especial pronunciamiento. Ordenado el correspondiente traslado a la contraria (fs 81), contesta la actora con el escrito de fs 66/68 , postulando el rechazo de las excepciones por las razones que invoca.
A fs 70 los demandados desisten del arraigo y se resuelve por auto nro 3643 del 11.12.09 a fs 71/72.
Celebrada audiencia de Vista de Causa a (acta de fs 81) , a fs 83/84 y por auto nro 1004 del 21.04.10, se rechaza la excepción de defecto legal interpuesta oportunamente.
Corrido un nuevo traslado de la demanda , decreto de fs 91, la contestan los demandados comparecientes admitiendo en dicho responde como cierto el contrato de locación , su calidad de fiadores en el mismo y la cartas cursados entre las partes, pero niegan los demás hechos relatados en la demanda. Sostienen que la Sra Carella, inquilina fallecida, había procedió a efectuar las reparaciones correspondiente a la unidad locada durante la última semanas del 2008 y primeras del 2009. Se realizaron trabajos de pintura , pulido y plastificado de los pisos del living comedor, situación que fue constatada por el parquetista que la actora llevó al acto de recibir la llave del inmueble.Rechaza la procedencia de la indemnización en concepto de lucro cesante.
Abierto el período de confirmación (fs 10 vta), ofrece pruebas la actora a fs 110/111 y los accionados a fs 113. Proveídas las ofrecidas (fs 118) se producen en autos las siguientes: DOCUMENTAL la agregada por las partes durante el transcurso del proceso, TESTIMONIAL fs 128, fs 166/168, FS 205, INFORMATIVA fs 129, fs 196, ABSOLUCION DE POSICIONES DE LA ACTORA fs 177.
A fs 127 la codemandada Verónica Melo le otorga poder especial al Dr. Sergio Verdura quien comparece en su representación en el acta de fs. 128.
A fs 131 por auto nro 1014 del 25.04.11 se designa como Defensora Oficial a la Dra Vanina Pasquinelli.
A fs 132 la mencionada defensora de oficio acepta el cargo y a fs 133 se le corre traslado de la demanda , siendo contestado con el escrito obrante a fs 134/135, en donde niega en forma generalizada los hechos referidos en el escrito inicial.
Abierta la la causa a prueba (fs 139), la defensora se remite a la pruebas producidas y a producirse en autos.
Con el decreto de fs.208 se clausura el período de prueba y se ordena el pase a las partes para alegar; cumpliendo la actora con dicha carga procesal a fs 211. la codemandada Verónica Melo a fs 213 y el Sr. Pablo Melo a fs 214
Llamados autos para sentencia (fs 255 vta) , notificado firme y consentido dicho decreto saneador por las partes litigantes , quedan los presentes en estado de ser fallados.
Y CONSIDERANDO:Que trabada la litis en los términos expuestos, corresponde a éste Magistrado analizar las constancias de autos y determinar el derecho aplicable al caso en estudio.
La actora reclama a la parte demandada, la suma de $ 5695 provenientes de los daños constatados en el departamento de calle 9 de julio 1279 PB Dto 1 de la ciudad de Rosario y los alquileres dejados de percibir desde el 26/1 hasta el 02.05.09 ( tiemp que insumió el arreglo de la unidad ) , originados en una relación locativa existente entre entre ambas partes y que fuera oportunamente rescindida por la locataria.
Los demandados, en su escrito de responde reconocen la relación contractual, la rescisión del contrato y la entrega del inmueble, pero sostiene que entregaron el departamento en óptimas condiciones y en consecuencia ho es procedente reclamarles suma alguna de dinero en concepto de daños ni lucro cesante.
Analizado el plexo probatorio colectado durante le proceso, tenemos que en el acta de constatación que se efectuara mediante Escritura Pública nro 1 de fecha 26.01.09 (fs 25/26), día en que fue entregado el departamento a su dueña, se deja constancia que el inmueble no se recibe en las condiciones pactadas y que si bien el parquet fue pulido y plastificado el mismo se encontraba manchado en toda su extensión. Esto es corroborado por la testimonial del Sr.Roberto Antonio Vichette , de profesión parquetista , quien relata en su declaración de fs 166 vta , 3° resp, : “Yo fui a ver el tema del piso, estaba manchado , supuestamente lo habían reparado, pero tenía manchas negaras todas en el centro del piso y algunos costados, pero la mayoría estaba estaba en el centro del living comedor, después parte del pasillo (ante baño) que comunica a los dormitorios, estaba igual cuando había ido con la inmobiliaria que me había consultado porque los inquilinos querían hacer entrega del departamento , allí le recomendé que debían cambiar el piso porque esas manchas no iban a salir . El piso debía ser cambiado entero”. Agrega que realizó el trabajo y se lo pagó la inmobiliaria a nombre de la Sra Aguirre.
También obra declaración del Sr. Dario Delebebbio ( acta de fs. 167 ) responsable comercial de Banchi Inmobiliaria, quien relata en su respuesta 6° que junto con la propietaria fue a verificar el estado del inmueble, tenía puerta de ingreso rayada, el piso parquet estaba todo manchado y en algunos sectores levantada la madera , mucho olor a pis de animal. En la respuesta 9° también admite que concurrió el parquetista y este le indicó levantar el piso completo, reponer todas las maderas y volver a plastificar, pero que al momento de la entrega de llaves (resp 10), el piso estaba mejorado pero no se habían cambiado las maderas, estaban las mismas, pegadas, había olor y se le había hecho un tratamiento de plastificado pero no estaba como correspondía (resp 11).
Teniendo en cuenta, que al momento de iniciarse la relación locativa, se dejó constancia en el contrato de locación ( cláusula novena ) que:” la cosa locada se entrega en este acto en perfecto estado de uso, conservación y funcionamiento y el locatario la recibe de total conformidad obligándose por lo tanto a restituirla al vencimiento del plazo estipulado en las mismas condiciones que la recibe.” Es indudable entonces, que el inmueble necesitaba al momento del reintegro de las llaves, de las reparaciones que luego la actora probó que le realizó y que hoy reclama judicialmente.
Probado entonces el daño y en función de lo dispuesto en el artículo 1561 del C.C. Argentino, la demanda ha de ser acogida favorablemente por este Tribunal.
” . está claro entonces que no ha conservado la cosa en buen estado, por lo que el inquilino debe responder del daño o deterioro causado por su culpa, . de ahí que el locatario deba compensar al locador el desembolso que efectuare para reparar esos daños producidos. “. ( Cám. Nac. A Civ. Y Com. Fed. Sala I , 06.11.73, Donaire Andres C/ Raffa Hector y otro ).
La documentación de fs 22 y 23 y reconocimiento de las mismas a fs 128 y 205 por sus firmantes, no dejan duda alguna que los trabajos en el departamento no fueron bien efectuados por los demandados y por lo tanto la Sra Aguirre debió afrontar los mismos para poner la vivienda en buenas condiciones. Debió reparar puertas ( factura de fs. 21 ) , cambiar los pisos de madera ( factura de fs. 22 ) y colocar y plastificar piso ( factura de fs. 23 ) .
Los accionados probaron haber realizado arreglos en el departamento , pero nunca aportaron pruebas suficientes para justificar que dichas reparaciones eran las necesarias para dejar en el mismo en idénticas condiciones a las que fué recibido y así enervar la pretensión de la parte actora.
Al respecto, la jurisprudencia de nuestros Tribunales sostiene:
“Cada litigante debe acreditar los hechos y circunstancia en los cuales apoya sus pretensiones o defensas y si el demandado alega hechos diferentes de los invocados por el actora para fundar su demanda, se incumbe a aquél probar la veracidad de sus aseveraciones” (Juzg. Civil y C 1 Ins.Rosario 5ta Nom, Cocconi O c/C de Paolucci y otros s/Cobro de Pesos (Sentencia Firme) T 51,-104 Rep Zeus T. 8 pag 1000).
Reitero, considero que las trabajos encargados y pagados por la actora se condicen con las reparaciones que necesitaba y que se efectuaron en la propiedad , por tanto este ítem ascenderá a la suma de $5695.
En cuanto al ítem lucro cesante que reclama la actora por los meses que dejó de percibir alquileres atento la necesidad de disponer del inmueble para su reparación, también será acogido favorablemente. Pues habiéndose probado en autos que las reparaciones del departamento fueron necesarias y que se hicieron, no cabe duda que a la propietaria le llevó un tiempo poner el mismo en condiciones y así poder a ofertarlo para su locación.
Estimo que el lapso prudencial para efectuar los arreglos es de dos meses, por lo cual teniendo en cuenta que el alquiler del contrato de locación era de $ 900 (fs 2/3, clausula 4), este rubro ascenderá a $ 1800.
Por todo lo expuesto, constancias de autos, contrato suscripto entre las partes, normas de la C.N. Argentina y disposiciones de los artículos 505, 506, 1197, 1493 y sigu. art. 1556, 1561 del C.C. argentino y artículos 243, 245, 408 y siguientes del C.P.C.C.
FALLO: 1) Haciendo lugar a la demanda instaurada y condenando en consecuencia a herederos de Rosa Carella y/o Verónica Elvia Melo y/o Pablo Rodolfo Melo a abonar a la actora la suma de $ 7495, dentro del plazo de cinco días a contar desde la notificación de la presente., debiendo adicionarse al monto antes señalado, un interés equivalente a la tasa activa promedio mensual sumada que percibe el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. desde la fecha de la mora hasta el efectivo pago.
2) Imponiendo las costas del proceso a la demandada ( art. 251 C.P.C.C. )
3) Se difiere la regulación de los honorarios de los profesionales actuantes hasta tanto se practique la planilla de liquidación final.
Insértese y hágase saber ( E. 665/09)
Fuente:http://aldiaargentina.microjuris.com/
disponible:http://aldiaargentina.microjuris.com/2015/04/21/se-condena-a-los-inquilinos-a-resarcir-al-propietario-del-inmueble-la-suma-de-dinero-que-debio-erogar-para-efectuar-reparaciones-y-los-alquileres-dejados-de-percibir-por-la-actora-al-valor-de-mercado/

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