Assetplan lanza nueva plataforma de gestión de propiedades

La firma dedicada a la administración de edificios multifamily desarrolló un innovador interfaz y perfeccionó los atributos de su sistema tecnológico para los propietarios.

Assetplan  se estará presentándose en un workshop en el PropTech Latam Sumit Edición Chile, el 6 de Junio, en el Hotel Icon de Santiago. https://proptechlatam.com/

Actualmente administra 16 edificios multifamily –inmuebles que pertenecen a un solo propietario y están destinados sólo a la renta- es la empresa líder en este segmento. Con el fin de perfeccionar su plataforma de gestión para los dueños de las propiedades, potenció fuertemente su área de desarrollo tecnológico.

Si bien la empresa nunca dejó de desarrollar nuevos atributos para su sistema tecnológico desde que comenzó su programación, hace 6 años, a partir del 2017 Assetplan se propuso acelerar dicho trabajo, con el desafío de automatizar todos de los pasos del proceso de arriendos: publicación en portales, firma electrónica de contratos, acta de entrega, recaudación, reajustes por inflación, cálculo de multas, revenue management, geo-análisis, salvoconducto, acta de salida, liquidación de garantía, gestión de morosidades, servicio al cliente, postventa, aviso de hitos a propietarios y arrendatarios, monitoreo de pago de servicios básicos, entre otros.

 

“De cara al cliente inversionista institucional, es importante que tengamos los mejores sistemas tecnológicos, porque así damos visibilidad y transparentamos todo el servicio. Ellos pueden entrar y “jugar” cuando quieran con toda esta información, que gracias al desarrollo intensivo de nuestra plataforma, está al alcance de sus manos”, explica Ignacio Torretti, gerente comercial.

El también socio de Assetplan comenta, además, “que estas nuevas tecnologías aumentarán el interés de los inversionistas institucionales en poner sus fichas y administrar con la empresa, ya que toda la información de precios, recaudación, vacancias, morosidades, actividad comercial, entre otros, se encuentra disponible en línea y en tiempo real, permitiendo tener el control completo del activo”.

Internamente, para Assetplan este desarrollo de la plataforma de gestión tambien es esencial, porque le permite optimizar los procesos y ser más competitiva.

“Creemos que la cantidad de información recopilada que tenemos de ocho años de operación, es de gran impacto. Hoy contamos con ocho mil departamentos en arriendo, por lo que nuestra base de datos es realmente completa y asertiva, lo que nos ayuda a hacer un efectivo análisis geo referencial. Contamos con la información tanto de las necesidades y requerimientos por parte del arrendatario, como de su comportamiento de pago y características. Esto nos permite bajar el riesgo de los que seleccionamos y llegar de mejor manera y más barato a nuestra audiencia de posibles usuarios”, agrega Torretti.

Nuevas tecnologías para arrendatarios

Los arrendatarios también han visto mejoras gracias al desarrollo tecnológico. Assetplan lanzó recientemente en los edificios que cuentan con su Property Management, una aplicación móvil en la que los residentes pueden ver todos sus estados de pagos, cuentas básicas, arrendar algún espacio común y tener, por ejemplo, contacto directo con su building manager para cualquier solicitud. Es por ello que se eliminaron las reservas de espacios comunes de forma presencial para evitar errores o pérdidas de información.

Asimismo, la empresa cuenta con cada uno de los contratos de arriendo en línea para que los arrendatarios tengan acceso y los puedan revisar cuando requieran. También se lanzó un “muro” virtual en el cual el building manager publica información acerca del edificio como, por ejemplo, eventos mensuales gratuitos organizados para los vecinos. Y a la vez, los mismos residentes pueden publicar sus servicios en caso de que cuenten con algún emprendimiento personal.

recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/

 

La disrupción del blockchain en el mercado inmobiliario: Entrevista con José Francisco Flores

El blockchain en el mercado inmobiliario ya es una verdadera revolución. Esta tecnología está abriendo nuevas posibilidades en varios sentidos, y aunque en los países de América Latina todavía está en la fase de adopción, cada vez es más frecuente su presencia en distintas etapas del negocio inmobiliario.

Esta disrupción tecnológica es para José Francisco Flores, Director de Innovación y Estrategia de Transformación Digital de Banitsmo, la oportunidad para que nuevos actores ingresen en el mercado inmobiliario.

Nacido en México, Flores estudió Economía en el Tecnológico de Monterrey; es Master in Science en Economía de la Universidad de Essex, en el Reino Unido, y tiene un MBA de la Universidad de Texas, en Austin en Estados Unidos. Como responsable de la promoción de la cultura de la innovación en esa importante institución financiera centroamericana, formó parte de la oferta académica del PropTech Latam Panamá Workday 2019.

¿Cómo está viviendo el mundo inmobiliario el impacto del blockchain?

La tecnología blockchain en el mercado inmobiliario está transformando procesos y ofreciendo servicios que anteriormente eran inconcebibles. Procesos como los registros de propiedad permanecieron durante mucho tiempo ajenos a los cambios tecnológicos. Ahora, la nueva tecnología promete cambios sustanciales en la concepción de estos, ya que evoluciona de sistemas cerrados, a esquemas donde la información es pública y fácil de consultar.

Así como en la ejecución de los contratos inteligentes, el blockchain también ofrece una alternativa tangible y eficiente para propagar el esquema de propiedad fraccionada de bienes inmuebles; ya que permite que cada uno de los actores reciba los flujos que les corresponden de forma automática.

¿Están las empresas inmobiliarias y startups latinoamericanas preparadas para los desafíos que está implicando el blockchain?

La adopción de blockchain en el mercado inmobiliario de Latinoamérica se ha dado con menor rapidez que en otras regiones. No obstante, cada vez son más las startups y empresas tradicionales que comienzan a probar y a adoptar la tecnología. El proceso de asimilación de blockchain seguramente implicará que algunos de los competidores tradicionales tengan que reinventarse o corran el riesgo de desaparecer.

Beneficios del blockchain en el mercado inmobiliario

Para Flores, los cambios que está generando el blockchain en el mercado inmobiliario se ubican, por ahora, en la búsqueda de propiedades, la gestión e evaluación financiera, la administración de propiedades, la administración de títulos de propiedad, los sistemas de financiamiento y pagos, y en la inversión digital en real estate. Sin embargo, la disrupción del mercado inmobiliario puede seguir creciendo.

Con más de 15 años de experiencia internacional en instituciones como Banistmo, HSBC, Banco Interacciones y Accenture, Flores ha constatado, de primera mano, que para que los nuevos negocios sean rentables y sostenibles, necesitan contar con un compromiso con la innovación y con el cliente. Además, ha trabajado en Panamá, México, Reino Unido, Estados Unidos, España y Uruguay. De modo que conoce lo que está ocurriendo con esta tecnología en los países de la región.

¿Los distintos actores del negocio inmobiliario latinoamericano tienen la educación digital para asumir tecnologías como el blockchain?

En el sector inmobiliario, como en el resto de las industrias, hemos presenciado que los diferentes actores tienen la apertura y disposición para adoptar nuevas tecnologías, pero no necesariamente cuentan con los conocimientos técnicos. Es muy probable que en Latinoamérica, el auge de la educación digital no se dé como prerrequisito para la expansión de estas tecnologías, sino como una consecuencia de su adopción generalizada.

Hay desafíos por superar para tener una adopción digital más profunda. Parte de ello se origina en la falta de conocimiento, pero este es el proceso natural. En la medida en que se expanda el uso de estas herramientas, aumentará el dominio y conocimiento de las mismas.

¿Los latinoamericanos estarán ganados en confiar en la tecnología para llevar adelante procesos del negocio inmobiliario, que son complicados porque hay un capital en juego?

Las nuevas tecnologías están en etapa de adopción en América Latina. Si bien su uso no ha llegado a masificarse, cada vez es más frecuente. Hay varios mercados latinoamericanos en los cuales ya se están llevando a cabo transacciones inmobiliarias a través de blockchain o de criptoactivos. Si bien su uso es incipiente, la tendencia es al alza.

¿Qué tan viable ves la fusión entre los bienes raíces y el fintech? ¿Corto, mediano o largo plazo?

No sé si debamos hablar de una fusión, pero sí de sinergias entre ambas industrias. Los servicios que ofrece el fintech complementan la oferta de valor del mercado de bienes raíces. Estamos viendo ejemplos de esa relación en la actualidad como el crowdfunding inmobiliario.

A mediano plazo, seguramente, se ampliará esta oferta con la posibilidad de conseguir financiamiento para propiedades fraccionadas. Mientras que en el largo plazo se materializarán las transacciones completamente digitales, en las cuales las personas puedan comprar propiedades en Internet, con financiamiento, en cuestión de unos cuantos clics.

¿Cuáles son las posibilidades de que nuevos actores puedan ingresar al mercado proptech latinoamericano, frente al lugar ya ganado por empresas tecnológicas consolidadas?

Si algo ha demostrado la ola actual es que la tecnología ha permitido reducir las barreras de entrada para nuevos competidores. Las startups han sido exitosas en diversas industrias, porque tienen la posibilidad de identificar oportunidades donde las empresas grandes no pueden. Hay espacio para que nuevos competidores ingresen al mercado inmobiliario, pero no debemos descartar la posibilidad de que varios de ellos, más adelante, sean adquiridos o fusionados por las grandes empresas de tecnología. Seguramente, el ambiente competitivo será muy dinámico.

¿Cuáles son las características fundamentales que deben tener los nuevos modelos de negocios para el sector proptech?

Las mismas características que tienen las startups en otras industrias: primero, un enfoque en nichos de mercado, con el objetivo de brindar una mejor experiencia a cada cliente. Segundo, la posibilidad de aprovechar la tecnología como medio para ofrecer productos y servicios de forma fácil, ágil e innovadora. Y finalmente, una rápida capacidad de reacción para ajustar la oferta a las demandas cambiantes del mercado.

recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/

Sentio VR: tecnología 3D y VR simple y fácil aplicada a la industria de bienes raíces

  • Por PropTech Latam Summit

Chaitanya Ravi es el fundador y CEO de SENTIO VR, una plataforma en línea que simplifica las presentaciones a clientes para las empresas de la industria de bienes raíces a través de VR. Después de fundar la empresa en Chile, Ravi y su equipo han ayudado exitosamente a clientes prestigiosos de más de 15 países a incorporar VR en su proceso de transformación digital a través de SENTIO VR, lo que resultó en participar en programas reputados como Startup Chile y Plug & Play (Silicon Valley)

Chaitanya Ravi estará dando una presentación “Tecnología aplicada a mejorar la experiencia del consumidor” en el Proptech Latam Summit Chile el 6 de Junio, hotel Icon de Santiago. https://proptechlatam.com/

¿Qué solución acerca su empresa a la industria y que diferencial o valor agregado ofrece en relación a otras?

 Nuestra plataforma SENTIO VR permite a las inmobiliarias presentar sus proyectos aun sin construir con tecnología 360 y VR, para que sus clientes puedan tomar decisiones de compra. El valor agregado de SENTIO es ser una plataforma online, fácil de usar y escalar a múltiples proyectos y países. 

¿Cómo ve la inclusión de tecnología y nuevos modelos en la industria inmobiliaria  chilena?  En relación a otros mercados?

La inclusión de la tecnología PropTech en la industria inmobiliaria chilena es cada vez más notable. En los últimos 2 años, hemos trabajado con inmobiliarias en todos tipos, desde más conservadores a los más nuevos y visto una tendencia de conocer más sobre las beneficios de nuevas tecnologías como VR/AR/Blockchain/AI y cada vez más dispuestos a aceptar modelos como SaaS, que tradicionalmente no es común en la industria. En relación a otros mercados en Latam, se nota una madurez mayor para implementar las tecnologías dentro de sus procesos.

Recientemente estuvo en Sillicon Valley, como fue su experiencia, que nos puede contar? ¿Por qué fue allí?

La experiencia de Silicon Valley fue dado nuestra selección en la aceleradora reconocida mundialmente “Plug & Play”. Fuimos seleccionados para el “Real Estate” Program en conjunto a 15 startups del mundo. La experiencia fue enriquecedora. Tuve la posibilidad de tener reuniones con tomadores de decisiones en empresas grandes como JLL, Cushman & Wakefield, Kajima entre otros. Además, tener punto de vista personal de VCs importantes del ecosistema Silicon Valley y saber las tendencias de PropTech que están siendo valorizados en el mundo.

¿Cuáles son sus planes a mediano plazo si puede decirnos?

Queremos seguir consolidando nuestra posición en Chile como el líder de VR para inmobiliarias y empezar a expandir a otros mercados interesantes como Brazil, Colombia y México. Dado que somos una plataforma SaaS con clientes ya en 15+ países, nuestra visión es seguir facilitando el uso de Realidad Virtual para problemáticas reales que encuentra el ecosistema de Arquitectura, Construcción & Inmobiliaria 

¿Por qué decidió participar en el PropTech Latam Summit y que estará presentando?

PropTech Latam Summit en 2018 fue un evento clave para nosotros a  conocer actores importantes en el ecosistema, no solo en Latam pero de Norte América también. El beneficio de haber interactuado con estos actores nos permitió tomar mejores decisiones para nuestro startup, lo cual queremos seguir durante esta versión de PropTech 2019

Recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/

 

Conflictos entre copropietarios y sus administraciones

Tras un análisis de los diversos conflictos que surgen a partir de la convivencia vecinal, Sebastián Ruiz, presidente de Cgai Chile, elaboró un informe de cómo se procede en Chile ante este tipo de disparidades.

La Atribución Provisoria Del Uso De La Vivienda Familiar Como Medida Cautelar

Por 14/04/2018FamiliaCivil

La atribución del uso de la vivienda familiar como medida provisional (cautelar) se contempla específicamente en el art. 721 del CCCN para las uniones matrimoniales y en el art. 723 del CCCN para las uniones convivenciales.

En tal sentido, establece el art. 721 del Código Civil y Comercial de la Nación:

“Deducida la acción de nulidad o de divorcio, o antes en caso de urgencia, el juez puede tomar las medidas provisionales necesarias para regular las relaciones personales entre los cónyuges y los hijos durante el proceso.

Puede especialmente:

  1. determinar, teniendo en cuenta el interés familiar, cuál de los cónyuges ha de continuar en el uso de la vivienda familiar y, previo inventario, qué bienes retira el cónyuge que deja el inmueble;…”.

En tanto, el art. 723 del CCCN decreta que el art. 721 del CCCN es aplicable a las uniones convivenciales en cuanto sea pertinente.

Una de las cuestiones más urgentes al comenzar a tramitarse el proceso de divorcio es la que señala el inc. a) del art. 721 del CCCN: cuál de los cónyuges ha de continuar en el uso de la vivienda familiar, teniendo en cuenta el interés familiar.

Dada la urgencia con que se deberá tomar una decisión al respecto, ello justifica que se la tramite como una medida cautelar.

El principal parámetro para adjudicar la continuación en el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, será atender a la convivencia de ese cónyuge con los hijos del matrimonio.

Si no hubiere hijos, habrá que tener en consideración la salud de cada cónyuge, la capacitación laboral y los ingresos con que cada uno de ellos cuenta.

La atribución del uso de la vivienda familiar, en principio, deberá decretarse —por parte del juez o tribunal— una vez deducida la acción de divorcio, pero —también— se podrá conceder antes en caso de urgencia.

Jurisprudencialmente se admitió el establecimiento provisorio del uso de la vivienda familiar como medida cautelar.

Al respecto, se estableció:

“Ante la imposibilidad de la convivencia entre los esposos -de lo que dan cuenta las múltiples actuaciones que han desfilado por ante este tribunal- debe decidirse a cuál de los esposos corresponde vivir por ahora en el hogar conyugal. Debe tenerse en cuenta para ello, además de lo dicho, que si bien la ley no otorga preferencia para ninguna de las dos partes en la atribución del hogar, se considera que el marido es quien tiene mayores posibilidades para resolver el problema habitacional. Por tanto, a falta de causas especiales que aconsejen lo contrario debe prevalecer el criterio de su exclusión (conf. Borda, Familia, t. I, p. 486, nota 856; Belluscio, Derecho de Familia, t. III, p. 382 y jurisprudencia cit. en nota 150; Llambías, Código Civil anotado, t. I, p. 632; Cám. Apel. de San Isidro, sala I, causa 52.651, reg. 496/90, sala II, causa 45.837, reg. 610/87). Habida cuenta de todo ello y siendo que el esposo es propietario de un establecimiento hotelero, situación que permite presumir que no tendrá inconvenientes insalvables para lograr una vivienda adecuada, se confirma la resolución apelada con costas a la apelante.”

Asimismo, que:

“Si bien no existe preferencia legal a favor de ninguno de los cónyuges, a fin de resolver la cuestión, debe hacerse pesar el interés familiar que en el caso se traduce en la protección al cónyuge con menos posibilidades de obtener una vivienda separada y al grupo familiar más numeroso lo cual involucra la protección de los hijos menores cuya guarda queda confiada a uno de los esposos. En el caso hallándose dos de los hijos del matrimonio viviendo con la madre, se sostuvo que dicha situación, a falta de toda otra circunstancia que lleve a resolver en contrario, resultaba decisiva para determinar quién de los cónyuges debía permanecer en el hogar conyugal (este trib. reg. int. 79 (R) 25-9-90; reg- int. 48 (R) 18-6-91).”

Con posterioridad, otro fallo determinó:

“La atribución del hogar conyugal a uno de los esposos sin audiencia del otro, solamente se puede decretar en el supuesto de haberse alegado y acreditado circunstancias de extrema gravedad que tornen inminente el peligro en la demora, no bastando en consecuencia la demostración de la mera verosimilitud del derecho. Si el peticionario de la cautela no ha acreditado mínimamente ninguno de los supuestos de hecho invocados como fundamento de su pretensión precautoria, no cabe disponer sin más la preventiva exclusión del hogar de la contraria como se hiciera en la anterior instancia. Es que si bien el juzgador tiene amplitud de poderes para seguir o no a las partes en sus argumentaciones y admitir o desestimar total o parcialmente ciertas pruebas, no le está permitido suplir los hechos cuya exposición y probanza corresponde a las partes, sobre quienes han de recaer las consecuencias negativas derivadas de su omisión o negligencia. La igualdad en el debate y las garantías de la defensa así lo exigen. (Del voto en disidencia del Dr. Pettigiani.)”.

Bajo la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, respecto del uso de la vivienda familiar como medida cautelar innovativa se sentenció:

“Se hace lugar a la presentación urgente efectuada por los menores, con la representación de la Asesora de Incapaces, solicitando la atribución provisional del inmueble que fuera sede del hogar familiar -que actualmente ocupa su madre- para habitar en él mientras estén bajo el cuidado personal de su padre y hasta tanto se dicte sentencia definitiva, formulada como incidencia autónoma en el marco del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de la sentencia que atribuyó la tenencia de los niños a su progenitora, pues se encuentra acreditado que se encuentran viviendo en condiciones habitacionales precarias, en tanto hace tres o cuatro años que habitan en un garaje adaptado junto a su progenitor y a la pareja de éste, y que la casa a la que los menores piden trasladarse mediante la medida provisoria exhibe características que abastecen mejor su derecho a la vivienda, a lo que se suma que ello importa que vuelvan a su centro de vida.”

“En ese orden, resultan elocuentes las propias palabras de los niños vertidas de las notas de su puño y letra adjuntadas a la presentación, donde exponen la médula de la petición y sus razones y evidencian la angustia por la que transitan al considerar que no reciben una respuesta adecuada de las autoridades que desde hace años intervienen en la causa que los involucra. Sin embargo, en atención al impacto que esta medida pueda tener en la situación habitacional y en la economía de la madre de los menores que actualmente habita el inmueble y debe retirarse de él, se dejan sin efecto las prestaciones alimentarias a su cargo, en forma provisoria, hasta el dictado de la sentencia definitiva”.

“La SCJ de la Provincia de Buenos Aires es competente para resolver la petición toda vez que la urgencia del caso y la naturaleza de los derechos en juego tornan aplicables las pautas y directivas procesales que imponen a todos los Jueces brindar debida protección, en forma adecuada a las circunstancias y en tiempo útil. La eficacia del proceso de familia es un mandato que se amplía cuando se ponen en juego, además, derechos de menores”.

Recuperado de:https://garciaalonso.com.ar/blog/la-atribucion-provisoria-del-uso-de-la-vivienda-familiar-como-medida-cautelar/?fbclid=IwAR0mPJT7LfQrdF06hSwcVeqTwAzjZZxg4ugvEjU5lH7Q70ngwAaarwetlcM

Implicar a las comunidades de vecinos, clave para evitar robos en los edificios

Los administradores de fincas conciencian a los propietarios sobre la necesidad de dotar de seguridad a cada colectivo y proteger las viviendas individuales

José D. Méndez | S/ C De Tenerife 23.05.2019 | 06:07

“En la seguridad de las viviendas hay que ser el mejor”. Es un axioma que desde el Cuerpo Nacional de Policía, con la complicidad del Colegio de Administradores de Fincas (CAF), se pretende inculcar a las comunidades de propietarios para concienciar de la necesidad de dotar a sus recintos y edificios de seguridad, además de entender el robo en una vivienda individual como una agresión a todo el colectivo.

Robos con fuerza en fincas, urbanizaciones, domicilios y trasteros. Un amplio abanico de opciones que centró la conferencia ofrecida hace unos días, en el seno de la II Feria de Comunidades del parque García Sanabria, en Santa Cruz, por la inspectora de policía María de los Reyes Fernández Rodríguez. Durante su intervención puso de relieve la falta de medidas protectoras de la población.

 
 

“Solo cuando las personas sufren el robo se dan cuenta de la importancia de la prevención”, dijo, y advirtió que esto no es lo peor, sino que las víctimas sufren una inestabilidad emocional durante tiempo”. Describió asimismo que el 90 por ciento de las víctimas son anónimas en el sentido de que no ha habido elección, sino lo que se busca es la vulnerabilidad, y la poca resistencia al ataque. Lo que quiere el delincuente es rapidez y no ser detenido.

La experta valoró que los robos en la isla se producen tanto en viviendas como en residencias unifamiliares. Fernández aclaró que el tiempo medio que necesita un delincuente son veinte minutos y en apenas tres abre una puerta en el 70 % de las viviendas de Tenerife -fractura de bombín, apalancamiento y resbalón- “porque ante la falta de medidas de seguridad no necesitan especialización”. No obstante, aclaró que aunque durante la crisis hubo un alza de estos delitos “a partir de 2017 están bajando según las estadísticas”.

En cuanto a las medidas de seguridad, la experta enumeró en este foro “las de prevención de tipo individual, como dar la impresión siempre de que la vivienda está habitada, y en el caso de las comunidades ser el mejor observando las medidas que han adoptado los edificios vecinos porque los delincuentes siempre van a elegir el inmueble más vulnerable”.

La inspectora subrayó: “La cifra de robos en domicilios en la isla sufrió un incremento en años de la crisis por la falta de medidas de prevención. Por ejemplo se deja de invertir en seguridad en puertas y cerraduras tanto por los promotores inmobiliarios como por los particulares y también falta dotación policial”.

No obstante, añade, “desde 2017 los datos indican que van disminuyendo, porque nos estamos concienciando, porque hay más efectivos policía y guardia civil y porque los delincuentes están en prisión”.

Detalló Fernández que “el robo en Canarias se da en pisos y viviendas unifamiliares por igual, a diferencia de la península. Entre semana, en horario laboral, de las 10 a las 13:00. Solo hacen falta 20 minutos para robar. Abrir la puerta lleva 3 en el 70% de las puertas de Tenerife. No son especialistas porque no hay medidas de seguridad con edificaciones antiguas y sin inversión disuasora”.

Más detalle en el foco: “Los delincuentes son autóctonos, salvo grupos itinerantes rumanos que actúan de octubre a marzo. Luego son canarios, no profesionales, que aprovechan el descuido, la baja prevención y el exceso de confianza de la población. La mayoría de las víctimas son anónimas, no hay vigilancia previa. Lo que se busca es la vulnerabilidad para el ataque, el robo sencillo y sin riesgos. Lo que quiere el delincuente es no ser detenido, no le importa la cantidad. No jugamos en la champion, sino en una liguilla local”.

Explicó Fernández que “las fuerzas de seguridad del Estado no pueden estar en todos los lados, y no hay cámaras, ni testigos, o no quieren colaborar, ni tiempo para cogerlos in fraganti”. Concluyó con mediadas preventivas pero hizo hincapié en una: “No desactivar la electricidad cuando nos vamos de vacaciones; que el interfono del portero automático no funcione da una señal de que no hay nadie en la casa”.

En octubre de 2018, los colegios de administradores de fincas de Santa Cruz y Las Palmas rubricaron un convenio con el Instituto Canario de Igualdad (ICI) para colaborar en la detección y prevención de situaciones de violencia de género en las comunidades de propietarios. Los administradores de fincas están “comprometidos en una campaña para la detección, sensibilización y denuncia de los posibles casos de violencia de género que puedan detectar vecinos y vecinas”. Esta colaboración con el ICI incluye la formación de los colegiados para conocer en qué consiste la violencia de género, detectarla y saber cómo actuar “. Asimismo, “para ayudar a prevenir y a concienciar a la vecindad sobre la tolerancia cero y, en su caso, sobre la denuncia de los casos de los que puedan tener conocimiento y sobre la colaboración y apoyo a las víctimas”. De esto versó la conferencia, en el marco de la II Feria de Comunidades de Propietarios, que impartió la coordinadora del Dispositivo de Emergencia para Mujeres Agredidas (DEMA) de Tenerife, jurista y administradora de fincas, María José Pestano, quien centró su intervención en el apoyo y los recursos disponibles para que las víctimas puedan salir del círculo de la violencia de género. Pestano insistió en la importancia de “llamar al 112 si se aprecia que puede estar ocurriendo un delito en una vivienda. Aunque la víctima pueda silenciarla, siempre se suele escuchar algo (gritos, lloros de niños, etc.)”. Los hogares “deben dejar de ser el lugar donde se maltrate a las mujeres y a sus hijos por quienes la justifican o miran hacia otro lado por considerarlo un asunto privado”, concluyó.

II Feria de Comunidades

El parque García Sanabria acogió, dentro de las Fiestas de Mayo de Santa Cruz, la II Feria de Comunidades, evento organizado por el CAF tinerfeño y dirigido a toda la ciudadanía. La feria repitió el formato de la primera edición con una treintena de empresas especializadas, representadas en otras tantas casetas, para informar de sus productos y servicios a las comunidades. El otro gran eje fueron las charlas sobre asuntos de interés que suscita la gestión y la convivencia en una comunidad de propietarios. Los administradores de fincas colegiados pretendían acercar la profesión a la sociedad, así como poner de relieve la múltiple actividad y los conocimientos que requiere hoy en día gestionar una comunidad. Otro objetivo era dar a conocer lo que afecta a propietarios y vecinos: accesibilidad, conflictos vecinales, seguridad, conservación y mantenimiento de los inmuebles, seguros, prevención de la violencia de género, acceso a subvenciones…

Recuperado de:https://www.eldia.es/sociedad/2019/05/23/implicar-comunidades-vecinos-clave-evitar/977799.html?fbclid=IwAR1PfWRakhrGShpWVORi0YG7bkzQpmTpBx-mwrBRgFYbByp3OYDcQJWBPWA

Administradores y consorcistas responden por deudas con el encargado

3 junio, 2019 | 5:28 am por redacción

Condenan al pago de indemnizaciones y diferencias salariales por incorrecta categorización laboral. Cada consorcista pagará según el porcentaje de derecho real de dominio colectivo

Al surgir de la prueba que el Consorcio de Propietarios Malanca I no se encontraba constituido conforme los prescripto en la Ley de Propiedad Horizontal N° 13512 a la fecha de la relación laboral del actor, quien prestaba tareas como encargado de edificio, la Sala Octava de la Cámara de Trabajo de Córdoba condenó al pago de las diferencias salariales e indemnizatorias surgidas por incorrecta categorización laboral a cada uno de los consorcistas, en el porcentaje que tienen del derecho real de dominio colectivo. Además, hizo solidariamente responsables a los administradores del consorcio, ya que ellos registraron al actor como empleado propio pero con miras a proporcionarlo al consorcio.
El vocal Jorge Alberto Vega indicó al analizar la cuestión relacionada con la identificación del sujeto empleador, que “aquella fundada sospecha que tenía la actora (de que el Consorcio de Propietarios del Edificio Malanca I no se encontraba constituido conforme a las previsiones de la ley 13512 ) fue corroborada con la propia confesión de los demandados”, derivando en que “esto importa determinar que –no constituido el Consorcio en los términos de la ley 13512-, la responsabilidad frente a terceros, es propia e individual de cada consorcista en la proporción que ostenta de derecho real de dominio en el colectivo”.

Luego, al tratar la responsabilidad que les cabe a quienes revistieron como administradores del consorcio durante la relación laboral con el demandante Álvarez, el fallo señaló que ellos “a su vez, asumieron el rol de empleadores, según surge de la documentación laboral acompañada (entre otra, los recibos de haberes)”, precisando que “en un primer tramo consta como empleadora la razón social Mandatos Inmobiliarios SA (titular de R. Caffaratti Inmobiliaria) desde el 6.10.2009 al 31.12.2009, y con posterioridad María Elisa Caffaratti (hija del extinto Cr. Raúl Caffaratti) desde el 1.1.2010 hasta el 29.12.2010”.

Premisa
Bajo esa premisa fáctica, el magistrado observó que “tanto la mencionada persona jurídica (representada por el Dr. Martín L. Lermer) como la persona física (María Elisa Caffaratti), confesaron que ellos no eran los reales empleadores de Álvarez pero que registraron así la relación laboral con la clara idea y objeto de no perjudicar sus derechos (los de Álvarez) y lograr que cuente con los beneficios que una registración correcta les otorga a los empleados” .
De lo expuesto, el juez infirió que “esta expresa confesión (art. 217, CPC) me exime de mayores consideraciones, encuadrando la situación de ellas en la hipótesis del art. 29, LCT, pues se trata, entonces, de los típicos terceros que contratan trabajadores con vistas a proporcionarlos a las empresas, y que, en virtud de tal estrategia, responden solidariamente (en este caso con los copropietarios del consorcio referido) a todas las obligaciones emergentes de la relación laboral, a tenor de lo que dispone la mentada norma”.

En ese sentido, sostuvo el magistrado que “este confesado modus operandi involucra naturalmente las aparentes inscripciones del contrato de trabajo de Álvarez, con dos empleadores supuestamente distintos, lo que permite concluir, sin hesitación alguna, que se trató de una única relación de trabajo con empleadores interpuestos y sin solución de continuidad”, por lo que la antigüedad del demandante, “desde la perspectiva de los beneficios legales, debe ser considerada en toda su extensión, es decir desde el 6.10.2009 al 26.12.2010, como un solo contrato, sin solución de continuidad”.
Sobre las diferencias salariales reclamadas por el actor, el sentenciante advirtió que “Edificio Malanca I cuenta –al menos- con tres servicios centrales, en consonancia con los que menciona el art. 4 del CCT 589/10, lo cual, al propio tiempo, demuestra palmariamente que le asiste razón al actor cuando afirma que fue erróneamente categorizado en la 4ª categoríadel CCT, considerando que ésta alude a los edificios sin servicios centrales”.
En definitiva, el tribunal resolvió hacer lugar a la demanda por las diferencias salariales y sus consecuentes diferencias en la liquidación final.

Recuperado de: https://comercioyjusticia.info/blog/justicia/administradores-y-consorcistas-responden-por-deudas-con-el-encargado/?fbclid=IwAR1S9n0bftv517VQIKWFQK5vhCYt_yLqWZxZBhfEaUWZq4-Qp6M5GSXBPsY

PROPTECH: la digitalización del sector inmobiliario y los desafíos jurídicos.

 

Nina Norma Noriega (publicado en Rubinzal Culzoni, mayo 2019)

En poco tiempo la tecnología ha introducido en nuestra vida jurídica, cambios rápidos y profundos, que implican repensar la función de la norma y la periodicidad en la creación de la norma. El cambio de paradigma, viene al galope, mientras que los cambios legislativos acompañan en forma más lenta el proceso. Entre las carencias que se presentan implica contar con conjunto de normas o regulaciones jurídicas específicas que encuadren a las nuevas formas de transacciones inmobiliarias conocidas como Proptech. Proptech, significa ecosistema integrado de varias tecnologías en relación al inmueble y sus circuitos. Es una propuesta integrada y aglutina a diferentes industrias que en suma, conforman  plataformas de servicios virtuales orientada hacia los servicios inmobiliarios, en donde se encuentra presente la realidad virtual en diversas formas (3D, simulación, realidad extendida), domótica (edificios inteligentes y la internet de las cosas), property management (sistemas de propiedad administrativa y gestión), portales inmobiliarios con diversas funciones, software, big data[1], co working (trabajo colaborativo). Todos estos componentes tienen en común un mecanismo tecnológico que aporta valor a los negocios inmobiliarios impulsando su transformación y obligando a re pensar el derecho que se le debe aplicar, las normas a crear.[2]

En España, país en que esta integración se encuentra bastante avanzada, estos progresos no se encuentran integrados en una sola plataforma, sino en varias que en suma forman portales, cuyas solapas, van guiando al camino de las diversas plataformas o categorías que a su vez muestran diversas Start-ups. He aquí el ecosistema integrado, del que dimos cuentas al comienzo de este trabajo. Estas diversas categorías se pueden agrupar en:

  • Plataformas de mercado (Classifieds)
  • Peer to peer (P2P)
  • Big data, Domótica (IoT)
  • Property Managment softwares (PMS)
  • Plataformas de Inversión e Hipotecas
  • de Realidad virtual.

Cada una de ella cumple un servicio diferente.[3]

Varios de esos portales y plataformas ya están entre nosotros. Comenzando con el que corresponde a la economía colaborativa en lo que refiere a negocios inmobiliarios. Tiene por objetivo presentar proyectos que se financian por particulares, y que van de la mano con la tendencia del boleto de compraventa inmobiliaria electrónico para la adquisición de Propiedad Horizontal desde el pozo. Dentro de estas empresas de servicios, en donde se aúna el proyecto y el inversor se destaca la plataforma sesocio.com[4][5]

Colabora en este proceso las nuevas normas de Banco Central de la República Argentina, que ha establecido regulaciones y reglas de Liquidez y Solvencia que deben observar las entidades financieras bajo su órbita que han configurado a las “Garantías Preferidas B”, toda una batería de medidas en resguardo de las inversiones en el sector inmobiliario.[6]

Puede comprenderse entonces que los negocios inmobiliarios se encuentran en total transformación, siendo esto de alto impacto en la teoría de los derechos reales, en particular en lo que refiere a las normas aplicables a inmuebles. A todo lo planteado se suma las tendencias emergentes en la utilización del teléfono móvil inteligente para todo tipo de gestión para propiedades, mediante la creación de diversas apps.[7]

Proptech, ha de ser uno de los desafíos jurídicos más destacados, pues enlaza diversas  normativas, que suman materias, de las ramas, comercial, penal, civil y hasta las propias normas del Banco Central de la República Argentina. Esta incidencia se hace necesaria, pues en este esquema se funden en forma colaborativa, firmas y sociedades comerciales que funden la innovación tecnológica con la industria de los brokers de propiedades y que encuentran en las fintech (financieras digitales) sus aliadas esenciales (Anton, 2018)[8]. Pues entonces la innovación alcanza a la compraventa venta de propiedades, construidas o por construir, los alquileres y la financiación para las adquisiciones de unidades funcionales o la sustentabilidad del proyecto para comenzar. Todo se encuentra en las cadenas de bloques, cada uno con su función o asociación o colaboración. Para ser más claro, desde el que proyecta la creación de una propiedad, sea cual fuera el tipo, pasando por la financiación del proyecto y la adquisición de fondos, siguiendo con la muestra del proyecto y la captación del cliente, complementando con la financiación al cliente para la compra, hasta la entrega de la propiedad terminada y el proceso de alquiler, o de gestión, es mediado por tecnología, que enlaza cada parte y empresas que se dedican a cada rubro, para que el usuario comprador o futuro inquilino, no tenga más que recorrer, páginas web a un solo clic, mediado por internet y decidir su compra o alquiler. Sin embargo, detrás del telón, es decir de los procesos informáticos, surgen la minería jurídica, de resguardar el cumplimiento de la ley, mediante los contratos jurídicos, las normas del consumidor, las normas penales, la seguridad jurídica de todos los procesos y el resguardo de datos. El año 2017 ha sido el indicador de este proceso, salvo las subastas en línea que son anteriores, y esto implica nuevos desafíos jurídicos. Se presenta trasformaciones sustanciales entre vendedor y comprador, se requiere repensar en los roles. Nuevas ciencias también aparecen en el juego, como la domótica, la internet de las cosas o las construcciones inteligentes y sustentables, al mismo tiempo como herramientas con impacto en la administración y gestión como big data o la forma de presentar proyectos inmobiliarios a través de tecnologías 3D, simulación, realidad virtual o realidad aumentada y las visitas(tours) virtuales a inmuebles o proyectos. Todas ellas aún no cuentan con las regulaciones necesarias, como para dar protección al usuario y resguardo de su patrimonio y cumplimiento de las leyes. Para no aumentar la preocupación, es verdad que la tokenización[9] del sector inmobiliario, ha de colaborar en el resguardo de datos y transacciones, pero también es cierto que el consumidor debe ser educado en estos nuevos procesos, y las opciones de error son altas y sin embargo, por estas tecnologías no se admite errores, concluyendo en el usuario las consecuencias de los errores y  que deberá asumir consecuencias jurídicas no queridas, y no representativas de su voluntad, pero producidas en forma electrónica, mediante el uso de la tecnología blockchain[10]. También se debe prestar atención al marketing inmobiliario, que utiliza tecnología como las descriptas en el párrafo anterior.  Ambas, carecen de marco regulatorio basado en la especificidad. Utilizar big data[11], requiere prudencia y reglas claras de competencia, particularmente en lo que refiere a la protección de datos y de que manera las empresas “conocen” los gustos y necesidades de los consumidores sin caer inevitablemente en el parámetro descripto por George Orwell (publicada en 1949) en su obra “1984”.

A su vez las fuentes de financiación alternativa de las que se nutren  las empresas nacidas bajo el formato crowdfunding (Cooperación colectiva, llevada a cabo por personas que realizan una red para conseguir dinero u otros recursos, se suele utilizar Internet para financiar esfuerzos e iniciativas de otras personas u organizaciones”, Wikipedia, 2019), en sus diversas vertientes, debe ser regulada y controlados todos aquellos emprendimientos para evitar  resultados no esperados para los usuarios adherentes intervinientes e inversores.

La ciberseguridad, ha de ser materia en evolución constante ante estas nuevas opciones de circulación de bienes inmueble e incluso de muebles, pues también son alcanzado. Crean un nuevo paradigma jurídico del que el Código Civil y Comercial, apenas asomó, siendo el resguardo de datos, de la privacidad, la manifestación clara de la voluntad, no la voluntad inducida, los desafíos jurídicos sobre los que habrá que dar cuenta.

Si bien el teléfono móvil inteligente es la herramienta preferida para desarrollar apps, que se encuadren dentro del ecosistema proptech y brinden mayor comodidad, simpleza y reducción de costos al usuario, no dejan de ser invasivos y adictivos, cuando no nocivos a las relaciones laborales de aquellos que intervienen dentro del circuito como piezas necesarias para la obtención del resultado, modificando las reglas de las leyes actuales, implica entonces que el jurista, el legislador, el juez, deberán prestar atención a cómo se implementan y comportan consideran a la Constitución Nacional, y su artículo 18, como la norma en ser resguardada incluso de los avances tecnológicos. El resguardo a la vivienda social y su acceso habrá de ser otro aspecto a considerar, pues una buena parte de la población aún no posee la alfabetización digital suficiente para poder intervenir en estos procesos y ello implicaría mayor segmentación en el acceso a la propiedad.

El notario digital, es otra de las herramientas que se incluyen en el ecosistema. El notario digital es aquel que mediante la aplicación de tecnología blockchain, la bid data, el contrato inteligente, la inteligencia artificial, puede dotar a un documento de legalidad para poder ser consultado desde un teléfono móvil. No estamos en presencia de una persona física, sino de códigos informáticos programados que cumplen esa función.

Hay que recordar que en el país tiene presencia. Algunos documentos legales, como los que refieren al registro civil pueden ser obtenidos por vía electrónica, acompañados por código de barras, que cumplen la función de apostillado y se los ha asumido como legales, junto a la firma digital. Recientemente se ha incorporado el boleto de compraventa inmobiliaria y los Registros de Propiedad Inmueble se encuentran adecuando sus estructuras para aceptar su inscripción y cesión.  ¿Cuánto tiempo puede llegar a pasar para que la escritura pública, único instrumento legal válido para constituir o transferir derechos reales pueda ser alcanzado e incorporarse al circuito y ecosistema Proptech[12]?¿Cuál será la postura de los escribanos al respecto? Muchos de los certificados necesarios previos para la realización de las escrituras, ya son de circulación electrónica, con su validez incorporada. No podemos hablar de futurismo, más bien debates que debemos darnos, pues la puerta de la innovación esta siendo golpeada, y la ley debe ser la respuesta.

 

 

[1] Aplicado a los negocios inmobiliarios, una plataforma de Big Data sería capaz de proporcionar información detallada sobre comunidades específicas, tales como las ubicaciones de las escuelas o supermercados más cercanos. Estas plataformas personalizan completamente la búsqueda de propiedades y capacitan al cliente para tomar decisiones más comprensivas. En: PropTech.es ¿Qué es PropTech?. Recuperado de: https://proptech.es/que-es-proptech/

[2] Ibidem

[3] Ibidem

[4] Sesocio.com es un market place de negocios, que facilita y democratiza las inversiones y facilita invertir sin monto fijo en proyectos reales. Es una plataforma de trading. Se puede postear proyectos en búsqueda de inversionistas. Para invertir por medio de este emprendimiento, lo primero que hay que hacer es entrar al sitio y ver todas las ofertas. Luego se aprieta el botón invertir y así se compran participaciones de cada proyecto que generalmente son cuota partes del fideicomiso del que es dueño el titular del proyecto. La plataforma le cobra una comisión al emprendedor, titular del proyecto, ( 6% promedio), además de una comisión para quienes entran y salen del trainding. Generalmente son pequeños ahorristas. Se genera el negocio de ser socio en negocios diversos que se personifican en los proyectos que operan en la plataforma. En: Quaranta Guido (2019) Llego la economía colaborativa al real state. Suplemento Reposte Inmobiliario, Diario Clarín, 10/04/2019. Recuperado de: https://issuu.com/epyca/docs/reporte_inmobiliario_lideres_y_proy_508d5343a4e052?fbclid=IwAR1iqNZR55ND1a9bdnSAf-9ApsQmgaY00TYkhFaUSWkGU_8QL_G_mD0a6Vc

 

[5] Ver plataforma y su funcionamiento en: Link: https://www.sesocio.com/

[6] Esas normas son: Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto; Incorporar al fideicomiso de garantía como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos; Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación; e Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos. En: Federico Durini,Mcewan, Roberts, Dominguez, Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. 09/04/ 2019. abogados.com.ar. Recuperado de: : https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U

 

 

[7] Llama a un inquilino o envíale un mensaje desde el teléfono móvil.

  • Les vas a dar un buen servicio de atención al cliente al estar siempre disponible con tu smartphone.
  • Envía mensajes a los proveedores de servicios, a tus inquilinos o a los propietarios, y guarda en tu base de datos todas las relaciones con ellos.
  • Realiza informes completos de las propiedades adjuntando a los expedientes fotografías y documentos.
  • Escribe notas de los inquilinos y crea órdenes de trabajo, aunque te encuentres fuera de tu oficina.

Ofrece a los clientes documentos y contratos en el mismo inmueble, para que lo puedan leer y firmar en el momento. En: PropTech.es (2019).  Tendencias emergentes en la gestión de propiedades.21/10/2019. Recuperado de: https://proptech.es/tendencias-emergentes-la-gestion-propiedades/?fbclid=IwAR25EQBztgzqUrG-ZHeck5VqXijOKtv69obTwcHpOP84OUZsFtXM_9745po

 

[8] Anton, Marysol (2018) PropTech: la digitalización del sector inmobiliario.21/08/2018. Observatorio

PropTech.es Recuperado de: https://www.apertura.com/realstate/PropTech-la-digitalizacion-del-sector-inmobiliario-20180821-0006.html.

 

[9]  La tokenización es una herramienta utilizada para evitar que lleguen a duplicar la información de un titular a nivel digital u online, algo similar al chip en la tarjeta de crédito/débito. Universal pay (2017) ¿Qué es la tokenización? 31/08/2017. Recuperado de: https://www.universalpay.es/que-es-la-tokenizacion/

[10] Es una estructura de datos en la que la información contenida se agrupa en conjuntos (bloques) a los que se le añade metainformaciones relativas a otro bloque de la cadena anterior en una línea temporal, de manera que gracias a técnicas criptográficas, la información contenida en un bloque solo puede ser repudiada o editada modificando todos los bloques posteriores. wikipedia (2019). Recuperado de: https://es.wikipedia.org/wiki/Cadena_de_bloques

[11] Implica grandes datos o grandes volúmenes de datos) es un término evolutivo que describe cualquier cantidad voluminosa de datos estructurados, semiestructurados y no estructurados que tienen el potencial de ser extraídos para obtener información. Rouse, Margaret (2017) ¿Qué es Big Data? Search DataCenter, abril 2017. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Big-data

[12] Se refiere a la realización del documento como documento inteligente, no al almacenamiento del documento por escaneo en la nube

CONTRATOS INTELIGENTES. SU IMPACTO EN EL SISTEMA JURÍDICO ARGENTINO. EL CASO DE LA HIPOTECA Y LA CRIPTOMONEDA

 

Nina Norma Noriega (publicado en Rubinzal Culzoni, Mayo 2019)

Los contratos inteligentes, término que se esta conociendo en nuestro medio en forma asidua, representa “un protocolo de transacción computarizado que ejecuta los términos de un contrato”[1]. Los componentes de un contrato inteligente son el carácter electrónico y en segundo lugar que él mismo hace cumplir sus propios términos. Es decir, un contrato inteligente estará compuesto por instrucciones y condiciones específicas del código informático que siguen un patrón y que conlleva a que, si sucede una cosa, hay un resultado. Las instrucciones son diferentes según sea la acción positiva o negativa, establecida en el contrato. Por ejemplo, si el contrato inteligente es un mutuo dinerario garantizado con derecho real de hipoteca, cuyo pago deba efectuarse en criptomoneda y al momento del vencimiento se ordena el pago y este no sé efectiviza, mediante las acciones informáticas respectivas, el propio contrato operará sus otras ordenes (códigos informáticos) a los efectos de proceder al pago mediante otras herramientas informáticas (notificaciones electrónicas, activación de cláusulas accesorias (acceso a cuentas bancarias, cobro por tarjeta de crédito, o preparar la vía para reclamar la ejecución del inmueble en garantía.). Por supuesto todas estas acciones deben estar previamente diagramadas y consentidas por el usuario deudor del contrato inteligente garantizado por hipoteca. Es de destacar, que el término contrato inteligente puede estar asociado a inteligencia artificial o no, pero en si mismo, el término no es excluyente a considerar que están recubierto de inteligencia artificial. Se distingue de los contratos escritos físicos pues pueden hacer más que ellos y son dinámicos. Los hay de diversos tipos y fines. Normalmente los contratos inteligentes se encuentran asociados a la tecnología blockchain (cadenas de bloques), van asociados a las criptomonedas y corren bajo la plataforma Ethereum[2] o alguna adaptada. Pero el contrato en si mismo por más inteligente en que pueda ser diseñado, deberá relacionarse con elementos externos (otras plataformas) denominadas “oráculos”, que puedan ser manipuladas, poniendo en riesgo toda la cadena de acciones. Siendo visibles estas desventajas, son bien acogidos por la reducción de costes económicos. Pueden disminuir el fraude. No estar sometidos al arbitraje y su cumplimiento, es otra característica que fortalece y los costos generales a las que las transacciones se encuentran sometidas, se reducen, considerablemente.

 Santiago J Mora (2019), se ha dedicado a estudiar respecto a los diversos contratos inteligentes y a las plataformas que los pueden ofrecer, agrupando a este tipo de contrato según sus funcionalidades, siendo la hipoteca un adicional para cualquier de ellos.[3]

Destaca dentro de su estudio y siguiendo los informes de Chamber of Digital Commerce[4], que los contratos que formalizan hipoteca durante el año 2016, en el mundo globalizado, han sido de preferencia entre los usuarios de diversas plataformas. Se destaca el medio utilizado para las transacciones el móvil por encima del PC.

Otra característica que se asocia a los contratos inteligentes es la “tokenización”[5][6]. Con ellos se busca dar más seguridad a las transacciones, que sumado a la tecnología de bloque sobre la que descansa, facilita la transparencia de los contratos, la seguridad y el resguardo de datos. Este proceso no queda solamente en el contrato inteligente y la hipoteca electrónica, sino que asocia a la criptomoneda dentro de ese circuito, como medio de pago.

La implementación en nuestro medio presenta desafío jurídico para el derecho argentino, de la misma manera que establecer hipotecas mediante contrato inteligente. Pero vamos por partes para comprender mejor el tema.

Ha sido necesario una breve introducción para comprender que son y como funcionan los contratos inteligentes virtuales. Seguidamente para comprender su aplicación de estos contratos inteligente, la constitución de la hipoteca y la criptomoneda, se hará referencia a la nueva forma de encarar los negocios inmobiliarios. Dentro de las nuevas tendencias se destacan el ecosistema Proptech. Mediante este ecosistema virtual, se puede adquirir una propiedad de la misma manera en que se hace en forma física, pero mediando sistemas informáticos bajo internet. Dentro de ese sistema se busca unir al comprador con el dinero suficiente para la compra de un inmueble, que normalmente debe llevarse a cabo mediante financiación, con la propiedad que se quiere adquirir o al titular de un proyecto inmobiliario con los inversionistas necesarios y con los futuros compradores en los casos de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o tiempo compartido. Previo a la constitución de la tecnología proptech, los bancos han contado y han sido los elegidos para la financiación que se requiere. Sin embargo, ha quedado mostrado, que el trámite es engorroso, lento y costoso. Las últimas novedades en materia de tecnología a servicio de las transacciones inmobiliarias se han inclinado a tener como protagonistas a los contratos inteligentes y a la criptomoneda y a las formas de inversión no convencionales. Las plataformas virtuales diseñadas y al servicio de transacciones inmobiliarias ofrecen sus servicios asociadas a los registros de la Propiedad Inmueble, para conocer la cadena de propietarios, si hay gravámenes pendientes, créditos fiscales y facilitar al acreedor las opciones de ejecutar el contrato inteligente ante incumplimiento, más rápido y con menos costos.[7][8]

En Argentina aún no tenemos casos concretos, pero a partir de instaurar el boleto de compraventa inmobiliaria digital, las puertas están abiertas para diversas innovaciones.

Frente a estos cambios, las garantías también deben adecuarse a tales fines. El Banco Central de la República Argentina, ha dado el paso y respuesta al regular el nomenclador de “Garantías Preferidas B”, que refieren a reglas de Liquidez y Solvencia, que deben cumplir las entidades financieras. Por ellos los cambios introducidos al derecho real de hipoteca han sido los siguientes:

  • Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;
  • Incorporar al fideicomiso de garantía[1] como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;
  • Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; e
  • Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.[9]

Estas reformas tienen por objetivo, facilitar a las entidades financieras, principalmente a los bancos, poder obtener herramientas más concretas respecto al riesgo de incobrabilidad de deudores, pues con el cumplimiento de las normas citadas, se establece clasificación de deudores, reduciendo el posible nivel de morosidad y aumentos de cartera de pasivos incobrables. De alguna manera más allá de la herramienta, se busca la seguridad jurídica del circuito financiero de la movilidad de los inmuebles, y la reducción del déficit de viviendas.

Bien es sabido, que la hipoteca, como derecho real de garantía, se encuentra asociado a un contrato principal que garantiza y afianza. Puede ser cualquier tipo de obligación la que se encuentre garantizada por la constitución de una hipoteca, pero lo cierto es que el mayor uso se recuesta y asocia con contratos de mutuo dinerario. Bajo la modalidad proptech, pueden ser constituida de la mima manera en que en los entornos presenciales y con iguales efectos, se manejan bajo monedas innovadoras, digitales, conocidas como criptomonedas, más allá de los tipos (la más conocida es bitcoin). Pues entonces ¿cómo funciona la adquisición de una propiedad inmueble mediante contratos digitales inteligentes, asociado a hipoteca, cuya moneda de pago sea criptomoneda?

A nivel globalizado, el encuadre jurídico de la criptomoneda, tiene regímenes y conceptos diferentes.

El país que más ha avanzado en legislar al respecto ha sido Estados Unidos. La política común de todos los estados miembros es no reconocer a la criptomoneda como equivalente a la moneda de curso legal, pero en algunos casos tolerarla a los efectos de poder entrar en el sistema de tributación y en otros casos combatirla, pues es herramienta  fácil para maniobras fraudulentas, asimilando a moneda de curso legal a los efectos punitivos. Por ello a los efectos penales, la corte de Estado Unidos asimiló a la criptomoneda como herramienta para constituir “fondos”, que pueden implicar maniobras de lavado de dinero entre otras cosas. En suma, en termino inglés, Estados Unidos considera a las criptomonedas como “property”, pero carecen de curso legal, aunque sujetas a leyes federales impositivas.[10]

En la Argentina, la criptomoneda ha realizado su desembarco y es parte del ecosistema Proptech. Al igual que Estados Unidos, no es admitida como moneda de curso legal, y el Banco Central de la República Argentina ha emitido circulares, advirtiendo de su posible peligrosidad. Cabe acotar que ningún país en defensa de su legalidad y soberanía va a admitir a la criptomoneda como equivalente a la moneda física de curso legal. Pero no hay que olvidarse que sí puede ser regida por el Código Civil y Comercial. En efecto el artículo 16 del CCyC, puede ser aplicable y en consecuencia integrar el patrimonio de las personas humanas y jurídicas.

Aún se puede ir más lejos. Al no estar prohibida por ninguna institución pertinente, la criptomoneda puede ser alcanzada por el artículo 19 de la Constitución Nacional y gravadas por la Ley Nacional 27430, pensamiento expresado por Germán Gagliano (2019), que compartimos. Nuestra legislación en materia penal con la Resolución N°300/2014 que emitió la Unidad de Inteligencia Financiera, contamos con definición de moneda virtual y de mecanismos para su control y de los sujetos obligados.[11]

Aún en base a lo expuesto hasta este momento, podemos adentrarnos a decir que recién se empiezan a construir los cimientos en lo que refiere a la inclusión de la tecnología en las operaciones inmobiliarias en terrenos en que la presencialidad y la materialidad de los actos ha sido la consigna, para comenzar a mutar a los entornos virtuales las acciones que se llevaban a cabo en los escenarios presenciales.

Implica pensar en nuevas formas jurídicas y normas que las regulen de las que aún carecemos y aventurar soluciones a nuevos desafíos por los que el derecho todavía no ha atravesado. Uno de esos desafíos es otorgar entidad a la criptomoneda ¿es una cosa? ¿es un bien? Claro está que no es tangible, situación similar a la energía eléctrica; la no cosa que se comporta como tal y es susceptible de apropiación. Ese concepto ficto, ¿podemos aplicarlo a la criptomoneda? ¿podemos entender que la criptomoneda es una obligación de valor?

Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi (2019), se han dedicado a investigar sobre este posible comportamiento respecto a los portantes de criptomonedas.[12]

Basados en el concepto de criptomoneda, cómo un subtipo de token, unidad asociada a una blockchain y que es generada conforme las reglas de funcionamiento que están programadas en el software de aquella blockchain, (Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi, 2019, pág. 1), implica entonces, que recostados en el artículo 15 del CCyC, forman parte del patrimonio de las personas. Entonces, concluyen estos autores en que, una criptomoneda es un bien (arts. 15 y 16 del Cód. Civ. y Com.), de carácter patrimonial con soporte inmaterial, creado mediante un sistema informático, de emisión privada y que suele utilizarse como medio de pago o de intercambio. (Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi, 2019, pág. 2). Si la criptomoneda es considerada un bien, los bienes son susceptibles de regirse por las normas de los derechos reales, entre ellos la modalidad de apropiación, entonces la criptomoneda puede ser adquirida por apropiación. De hecho, el primer caso tuvo como protagonista a una persona de nacionalidad japonesa. Piratas cibernéticos lograron apoderar la cantidad de medio billón de bitcoins, que luego fueron cambiados sin problemas por 368 millones de dólares estadunidenses de este inversor japones. Indudablemente MtGox (la victima) fue llevado a quiebra y juzgado bajo las leyes de Japón, pues representaba a pequeños ahorristas, a los cuales se le aseguró ganancia de sus inversiones mediante transacciones en criptomoneda. Al ser victima de apropiación su inversión fue pérdida y con ello la pérdida de sus ahorristas a los que tuvo que responder.

En Argentina, el primer antecedente, tiene fallo del 21 de noviembre de 2018. La sala III de la Cámara Tercera en lo Criminal de la Provincia de Chaco dictó sentencia en el marco de la causa “P., H. M. s/ defraudación informática en concurso real con violación de secretos y de la privacidad”, en la cual se dispuso la primera condena por la “apropiación” de criptomonedas en la República Argentina. Claramente esta apropiación se asimiló a usurpación, sin la relación material de la cosa, sino su representación de valor, bajo el tipo legal de estafa informática.

Esta sentencia pone en el tapete nuevos enigmas jurídicos, y desafíos para los derechos reales.

Concluimos que aún no se pueden adoptar doctrinas o marcos teóricos rígidos sobre temas que aún se encuentran en construcción. Adecuado entonces las posturas eclécticas y constructivas, abiertas a la innovación y al estudio concientizado de las nuevas tecnologías aplicadas a transacciones con inmuebles.

 

 

 

 

 

 

[1] Definición esbozada por Nick Szabo, recogida por Mora, Santiago J. (2019) La tecnología blockchain. Contratos inteligentes, ofertas iniciales de monedas y demás casos de uso. LA LEY 01/04/2019, 01/04/2019, 1 Cita Online: AR/DOC/537/2019, pág 5

[2] Ethereum es una plataforma open source, descentralizada que permite la creación de acuerdos de contratos inteligentes entre pares, basada en el modelo blockchain.​ Cualquier desarrollador puede crear y publicar aplicaciones distribuidas que realicen contratos inteligentes. Definición obtenida de Wikipedia. Recuperada de: https://es.wikipedia.org/wiki/Ethereum

[3] Algunas opciones sobre las que manifiesta refieren a:

Servicios financieros

Préstamos: si la persona que contrata el préstamo no realiza el pago en el tiempo estipulado, se ejecutaría el contrato para retirarle las garantías.

Liquidación de operaciones: los contratos calculan importes de liquidación y transfiere fondos automáticamente.

Pagos de cupones y bonos: los contratos calculan y pagan automáticamente de forma periódica los cupones y devuelve el capital al vencimiento de los bonos.

Microseguros: Calculan y transfieren micropagos basados en datos de uso de un dispositivo conectado a Internet (por ejemplo, un seguro automotriz de pago por uso)

Depósito en garantía en el registro de la propiedad: el contrato supervisa la información externa a la cadena de bloques y una vez transferida la propiedad de un vendedor a un comprador, el contrato ingresa automáticamente los fondos al vendedor.

Herencias: una vez que el contrato puede verificar el fallecimiento de la persona, automáticamente las propiedades quedan repartidas y asignadas entre los herederos.

Automatización de pagos y donaciones: se pueden acordar pagos o donaciones periódicas o puntuales a personas o entidades. El contrato inteligente lo que haría es verificar que se cumplen las reglas para realizar automáticamente la donación.

Servicios de la salud

Expedientes médicos electrónicos: los contratos proporcionan transferencias y accesos a los historiales médicos tras la aprobación de múltiples firmas entre pacientes y proveedores.

Acceso a los datos sanitarios de la población: se conceden a las organizaciones de investigaciones sanitarias el acceso a determinada información sanitaria personal. A cambio, a través de los contratos, se realizan micropagos automáticamente al paciente para su participación.

Seguimiento de la salud personal: se realiza un seguimiento de las acciones relacionadas con la salud de los pacientes a través de dispositivos IoT -Internet of Things- (conectados a Internet). Los contratos generan automáticamente recompensas basadas en hechos específicos.

 

Servicios de propiedad intelectual

Distribución de royalties: el smart contract calcula y distribuye los pagos de royalties a artistas y otras partes asociadas según los términos acordados.

Servicios energéticos

Estaciones autónomas de recarga para vehículos eléctricos: el contrato procesa un depósito, habilita la estación de recarga y devuelve los fondos restantes una vez completados.

Servicios del sector público

Votación: valida los criterios del votante, registra el voto en la cadena de bloques e inicia acciones específicas como resultado del voto mayoritario. Esto es posible en una votación tanto a nivel de encuesta como a nivel estatal.

Apuestas: dos o más partes pueden apostar sin que se resienta su seguridad y sin necesidad de un tercero a través de un contrato inteligente que asegure unas condiciones concretas.

Propiedades inteligentes: una casa, un coche, una nevera, una lavadora…todos los objetos que se puedan conectar a Internet se consideran propiedades inteligentes (del inglés, smart property). Y todos pueden ser gestionados con contratos inteligentes para poder venderlos o alquilarlos de forma automatizada. En: Ethereum (2019) ¿qué son los Smart contracts? Recuperado de: https://www.miethereum.com/smart-contracts/#toc8

[4] La Cámara de Comercio Digital es un grupo de defensa estadounidense que promueve la industria emergente detrás de la tecnología blockchain, bitcoin, moneda digital y activos digitales. Recuperado de: https://digitalchamber.org/

[5] Se trata de un servicio que añade un nivel adicional de protección a los datos sensibles de la tarjeta de crédito, que se reemplazan con un número generado algorítmicamente llamado “token”. Universal pay(2017).¿Qué es tokenización?.31/08/2017. Recuperado de: https://www.universalpay.es/que-es-la-tokenizacion/

[6] La tokenización dentro de los contratos inteligentes se puede dar con tarjeta de crédito, criptomoneda, propiedades, etc. Serán distintos token de acuerdo al elemento que se utilice

[7] PROPTECH.ES (2018) PropTech para hipotecas: el futuro de los préstamos hipotecarios. 28/02/2018. Recuperado de: https://proptech.es/proptech-hipotecas-futuro-los-prestamos-hipotecarios/

 

[8] PROPTECH.ES (2018) ¿Qué hay del futuro? Hipotecas en Blockchain

[9] Durini, Federico, Mcewan, Roberts,Dominguez,Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. 09/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U

 

 

 

[10] Gagliano, Germán () Encuadre jurídico de las criptomonedas.15/03/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/encuadre-juridico-de-las-criptomonedas/23086?fbclid=IwAR3WfnlzkbOrVgqWAQe-ShMlmYKbE6QZqgcaxIvOeCMCttKuzeU2RMKJlKM

[11] “la representación digital de valor que puede ser objeto de comercio digital y cuyas funciones son la de constituir un medio de intercambio, y/o una unidad de cuenta, y/o una reserva de valor, pero que no tienen curso legal, ni se emiten, ni se encuentran garantizadas por ningún país o jurisdicción”.(Artículo 2, Resolución N° 300/2014 UIF

[12] Chomczyk, Andrés – Palazzi, Pablo A. (2019) Primer caso argentino sobre “apropiación” de criptomonedas. LA LEY 10/04/2019, 10/04/2019, 1.Cita Online: AR/DOC/833/2019