PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVAS Y MEDIACIÓN OBLIGATORIA PREVIA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. ¿CONVIVENCIA POSIBLE?

XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe, 26,27,28, septiembre 2019

“Comisión no 6, Derechos Reales: Prescripción adquisitiva”

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVAS Y MEDIACIÓN OBLIGATORIA PREVIA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. ¿CONVIVENCIA POSIBLE?

 

Conclusiones:

 La prescripción adquisitiva solo puede ser llevada a cabo mediante acción judicial. De allí entonces, el choque de normas que se produce, si el petitorio solicitado se expone en una instancia previa de mediación en los términos de la Ley 13951 y El Decreto 2530 en la Provincia de Buenos Aires. El conflicto de fondo tiene dos aristas. Por un lado, choque de normas de jerarquía nacional y otra provincial (los derechos reales son de orden público, no admiten mediación) y por el otro la imposibilidad legal para el juez de homologar convenio de mediación sobre usucapión. El legislador no ha resuelto tal distorsión jurídica, ni reformando la ley 13951, ni su Decreto Reglamentario. Tampoco hubo respuesta en la ley 26994. En el medio, el justiciable, que según el saber y entender de cada juez, deberá pasar por esa etapa o será dispensado, pero que con claridad sabe que no es dispensado de tener que cumplir con el juicio y entablar la demanda.

Hay jueces que consideran que se debe pasar por la etapa previa de la mediación obligatoria, con los consiguientes gastos para el reclamante y dispensa temporal, para no obtener resultado (lo resuelto en mediación no es homologable) o aceptar el pedido a declarar la inconstitucionalidad y la inaplicabilidad de la ley en lo que hace a la mediación previa obligatoria. Será necesario y recomendable reclamar por la exclusión explicita de mediación obligatoria aplicable para la usucapión en la Provincia de Buenos Aires, mediante reforma de la ley 13951 y su Decreto Reglamentario.

 

Nina Norma Noriega, profesora Asociada de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Abierta Interamericana

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVAS Y MEDIACIÓN OBLIGATORIA PREVIA PROVINCIA DE BUENOS AIRES ¿CONVIVENCIA POSIBLE?

INTRODUCCIÓN

Para el año 2009 la Provincia de Buenos Aires estrenó la ley 13951, que estipula el régimen de Mediación obligatoria, previa a todo proceso judicial como método alternativo de resolución de conflictos judiciales. Durante el año 2010 se han dictado dos Decretos reglamentarios (2530 y modificatorio 130).

El Código Civil y Comercial de la Nación desde el 1 de agosto de 2015 ha tenido que convivir, a veces en armonía y otras no tanto con la ley 13951, esencialmente en lo que refiere a los derechos reales.

Tres artículos particularmente de esta ley ponen en tensión la armonía legislativa en el proceso de constitución, extinción y trasmisión de los derechos reales. Sobre estos aspectos se ha de desarrollar en esta ponencia, evidenciando las tenciones y con una recomendación final

DE TENSIONES SIN SOLUCIONES

Para el análisis de esta ponencia, nos vamos a centrar en tres artículos de la ley13951 y sus Decretos reglamentarios, pues ellos han derivado en decisiones judicial diferentes y en el medio el justiciable, que se ha visto en la Provincia de Buenos Aires afectado por lo que a la ley respecta en los procesos de adquisición de derecho real por el transcurso del tiempo (usucapión), particularmente más gravoso para aquellos bienes registrables que deban ser adquiridos por esta vía. Cabe acotar, que la Provincia de Santa Fe y Córdoba en la redacción de su normativa, han excluido al juicio de usucapión de la etapa de mediación obligatoria prejudicial.

No ha sido así con la ley en estudio en la Provincia de Buenos Aires, lo que ha llevado a seguir dos caminos diferentes, los que serán analizados en esta ponencia.

¿Porqué los artículos 1, 2,4 de la ley 13951 de la Provincia de Buenos Aires serán los objetos de nuestro estudio? El artículo 1 y 2 de la ley citada, establece la obligatoriedad para todo el territorio bonaerense la aplicación de la mediación prejudicial como alternativa de resolución de conflictos judiciales. El artículo 4 establece los supuestos bajo condición de número clausus tipo de acciones, que solo tendrán resolución y proceso judiciales, sin ser objeto de la mediación prejudicial obligatoria. Compulsado el resto de los artículos podemos concluir que el juicio de usucapión, no se encuentra ni incluido, ni excluido de esta etapa. Pues entonces, ¿es el justiciable o el juez que lo determina? De ser que se acepte ¿es homologable el acuerdo? Esta es la primera línea de interrogantes que se presenta. La segunda línea de incógnitas implica en caso de llevarse a cabo la mediación sin opción de validación, ¿quién asume los costos de este proceso previo? Se suma a estas preguntas sin solución legislativa lo que dispone el artículo 5 de la ley 13951, mediante el cual, refiere a que tipos de procesos pueden ser llevados a esta etapa previa de mediación en forma voluntaria. Por supuesto que tampoco figura los procesos de usucapión, pues la naturaleza jurídica de los derechos reales excluye la autonomía de la voluntad. Pero también es cierto que lo que no esta prohibido esta permitido, y la aplicación del principio de la razonabilidad judicial, embebido en mayor potestad para los jueces a partir de la entrada en vigor de la ley 26994, será quienes definan su aplicación o no. Otro tema para resolver por cierto no menor implica los costos de la mediación prejudicial que se suman al propio proceso de usucapión. Pasado el proceso de medicación, el justiciable debe presentar demanda dentro del plazo de 60 días.

En primera instancia el mediador recibirá como retribución por las tareas desempeñadas una suma fija, cuyo monto, condiciones y circunstancias se establecerán reglamentariamente.

La ley 26994 se ocupa de la prescripción adquisitiva entre los artículos 1892 a 1896 y demás artículos[1] y en ninguno de ellos se menciona la opción de mediación prejudicial. Cabe acotar que bien podría haber sido introducida, pues la ley de mediación es previa, pero claramente no fue intención del legislador cambiar la concepción gnoseológica de los derechos reales, ni su naturaleza jurídica, manteniendo el mismo criterio del Dalmacio Vélez Sarsfield.

Se refuerza el criterio si se considera las innovaciones incluidas en el artículo 1905 de la ley 26994 (obligatoriedad judicial de inscribir la litis en el Registro de la Propiedad Inmueble), y que la sentencia concediendo la propiedad por prescripción adquisitiva no opera en forma retroactiva, sino al momento de su inscripción de la sentencia declarativa para la prescripción larga, siendo la posesión cumplida bajo las condiciones de ley solo medio de prueba para alcanzar el derecho.  Son grandes cambios si se compara con el Código Civil que no mantenía estos criterios.

Frente al silencio legislativo con respecto a la mediación prejudicial obligatoria y el juicio de usucapión, Claudio Kiper (2012) ha sostenido que si se aplica la etapa previa de mediación habrá que considerar al artículo 18 de la ley 26589 para conocer tipo de mediación para considerar cuando se corta el plazo de prescripción y hasta cuándo.

 

DIVERSOS CRITERIOS JUDICIALES

En los párrafos que siguen, y para justificar nuestra postura, daremos cuentas de algunas sentencias significativas y testigo en el ámbito bonaerense para arrojar más luz en un tema complejo.

En la sentencia de Cámara, en los autos Markovsky Adriana marcela c/ Bruneliere juan y otro s/ materia a categorizar”[2], la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial la Matanza (Sala Primera) revocó la resolución que consideraba aplicable el régimen de la mediación previa y obligatoria en un juicio de usucapión. El tribunal entendió que, si bien la ley provincial 13.951 no excluye expresamente este juicio del régimen de mediación, atento al carácter legal e indisponible de la usucapión, no se podrá llegar a una conciliación o transacción alguna que permita “la solución del conflicto”, dado que el tema no es de aquellos “cuyo objeto sea materia disponible por los particulares. Los camaristas ampliaron sus conceptos fundamentando los dichos para el caso de que se considere que el presente juicio no está excluido del cumplimiento de la mediación previa, deberá declararse la inconstitucionalidad de la ley 13.591. Finalmente solicita que se revoque la sentencia de primera instancia declarando la inaplicabilidad y/o inconstitucionalidad del procedimiento de mediación al caso de autos”. Los jueces de alzada recuestan su criterio en el aspecto de orden público en que los derechos reales se encuentran envestidos. Por lo tanto, si bien en la ley 13951 no se encuentra excluido el proceso de prescripción adquisitiva, tampoco está expresamente admitido. Ergo considerando al artículo 1 de la ley 13591 en el que se establece que puede ser elevado a mediación obligatoria previa los conflictos cuyo objeto sea materia disponible. La condición no se cumple, ya que los derechos reales son condicionados por normas públicas de tipo cerrado. Los requisitos que se exigen para acceder a la propiedad por esa forma derivada no pueden ser suplidos por la libertad convencional de los litigantes, sino que deben ser probados por quien se arroga el reclamo del derecho. 

Los magistrados intervinientes (Dr. Taraborrelli, y Posca) han afirmado que el objeto de la prescripción adquisitiva resulta ser indisponible para los particulares, motivo por el cual un acuerdo establecido en la materia, entre particulares, no resulta susceptible de ser homologado judicialmente. Por lo tanto, la mediación previa no puede cumplir con la finalidad práctica y propia de la mediación. Por otro lado, conociendo de antemano los justiciables que no podrá ser homologado por sentencia el acuerdo, se los obliga a asumir costos mayores innecesarios, como han de ser honorarios de los abogados y del mediador, que se sumarán los propios del juicio de prescripción. En tal sentido la Cámara de Apelaciones Civil de Necochea ha fallado en igual sentido.[3] 

Pero también hay voces que se han pronunciado en contrario.

Así fue la sentencia de primera instancia del Juzgado Civil y Comercial N° 2, en el expediente N° lm-12045-2013, del 12 de marzo de 2014, en donde el magistrado rechazo el pedido de declaración de inconstitucionalidad de los artículos 2 y 4 de la ley 13.951 y art.27 y ccs. del Decreto 2530/10. Los fundamentos de la sentencia se han recostado en seguir el criterio pacifista que ha emanado de la Corte Suprema de Justicia en la que se ha sostenido que declarar la inconstitucionalidad de una norma se aventura como el último recurso, cuando la repugnancia con las cláusulas constitucionales resulta manifiesta y la incompatibilidad inconciliable, (fallos 322:842; 323:2409; 324:683, entre otros precedentes). se agrega en el fallo la corte suprema de justicia de la nación ha admitido en innumerables oportunidades que el legislador pueda contemplar en forma distinta situaciones que considera diferentes a condición de que esa discriminación no sea arbitraria ni importe ilegítima persecución o indebido privilegio de personas o grupo de personas (fallos 324:1177). Insistió el magistrado en esta postura, al extremo en que, para otorgar la inconstitucionalidad de una norma, se exige la demostración del perjuicio que ocasione la aplicación de la norma objetada. Acerca de la relación prescripción-mediación, el magistrado profundiza: desde luego que el juicio de prescripción adquisitiva no está expresamente excluido del trámite de mediación previa obligatoria y que todo acuerdo alcanzado en etapa de mediación queda sometido a la homologación del juzgado sorteado (arts. 7 y 19 de la ley 13.951).

Ante todo, lo expuesto hasta el momento, ¿podría arribarse a un acuerdo entre las partes en materia de posesión veinteñal?, o lo que es lo mismo, ¿se trata de una cuestión verdaderamente disponible para ellas? este es el interrogante para dilucidar con carácter previo. ¿El choque de normas, no es razón suficiente para considerar incompatibles e irreconciliable y declarar la inconstitucionalidad de la norma?

Hay normas imperativas que emanan del Código Civil (se repite el criterio en la Ley 26994) que, según la propia parte demandante, impide todo acuerdo al respecto.
en ese sentido, cita expresamente que conforme la doctrina, en el marco de una mediación convocada de manera preliminar a un juicio por prescripción adquisitiva, el titular registral no podría reconocer la adquisición por esta vía y, sin más, ambas solicitar en sede civil la inscripción del acuerdo (“la transacción, la mediación y la transmisión de derechos reales”[4]
La prescripción adquisitiva -continúa su cita jurisprudencial- “es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares. Cuando el órgano judicial competente comprueba la posesión continua, con los elementos y por el plazo que exige la ley dicta la sentencia declarativa y ordena la inscripción registral para su debida publicidad erga omnes. La conformidad de los titulares registrales del bien no resulta suficiente para tornar operativa la transferencia del dominio, sino que sólo se yergue como una facilitadora de la construcción del plexo probatorio, en el que -junto con los restantes elementos de prueba que se aporten- el juez eventualmente basará una sentencia favorable. Por estas razones resulta inejecutable lo pactado en este sentido por las partes en el acuerdo de mediación y deviene innecesaria su homologación”
(CNCIV., Sala H, 22-2-2008, expte. r.498805)


Sin embargo, debo decir que ello, no resulta óbice para que igualmente pueda ser considerado un eventual acuerdo sobre cómo transitar la futura instancia judicial (conf. Sosa, Toribio “especulaciones sobre la ley de mediación en la provincia de buenos aires”, revista de derecho procesal t° 2010-2 págs. 261/67, cit. por Cam. Civ. y Com. De Necochea, 11 de setiembre de 2013, en expte. “del Hoyo Enrique Cruz c/Club Deportivo y Social s/homologación mediación let 13.951″, reg. 145/13).


Solo deviene indisponible para las partes lo atinente a la adquisición y pérdida del derecho real de dominio de inmuebles por la vía de la usucapión, más no, las cuestiones relativas al trámite procedimental en sí mismo. Bien podrían, requirente y requerida, acordar sobre hechos y pruebas, concertar sobre la modalidad a seguir en el cumplimiento de los futuros actos procesales, designando perito y fijando puntos de pericia, etc.[5]

Basado en estos criterios a decir del juez interviniente, el recurrente no ha acreditado concretamente que la mediación previa obligatoria les produzca una verdadera afectación a sus derechos constitucionales. El postergar o aplazar en alguna medida el proceso judicial no constituye una lesión del derecho del ejercicio del derecho de acceso irrestricto. En su parte más fuerte del fallo, el juez Ricardo Horacio Suarez ha manifestado: el hecho que interese al orden público que los procesos no se eternicen, de ningún modo significa que sin más aparezca irrazonable la mediación previa y obligatoria en el caso de promoverse una prescripción adquisitiva o usucapión.[6]

En resumen, este magistrado en su sentencia no ha contemplado que el fin no justifica la mediación, a pesar de reconocer que la prescripción adquisitiva por ser de orden público no puede ser resuelto por la vía de mediación.

A esta altura de la exposición, es recomendable aclarar las dudas que puedan surgir al lector.  Frente a la mediación obligatoria previa en relación con la prescripción tres posturas emanan de la jurisprudencia

1.- la mediación no es obligatoria para el caso de la prescripción

2.-considerar la inconstitucionalidad de los artículos 2 y 4 de la ley 13.951 y art.27 y ccs. del decreto 2530/10, por los gravámenes que pueden producir para los justiciables en cuanto alargamiento de las acciones y mayores costos.

3.- la no posibilidad de considerar la inconstitucionalidad de los artículos 2 y 4 de la ley 13.951 y art.27 y ccs. del Decreto 2530/10 y con ello la inaplicabilidad de la ley y en consecuencia confirmar la etapa previa al juicio de usucapión que se tipifica como mediación obligatoria, sin que se pueda homologar por sentencia el acuerdo previo y llevar adelante el juicio de prescripción.

A pesar de estas posturas, una buena parte de la justicia acepta hacer lugar a los pedidos de inconstitucionalidad que se peticionan por los artículos 2 y 4 de la ley 13.951 y al art. 27 y ccs del Decreto 2530/10, entre ellos el juez del Juzgado Civil y Comercial N° 1 de Necochea, en los autos fuentes Contreras Raúl c/propietarios s/prescripción adquisitiva vicenal, ha fundamentado su decisión positiva respecto a la inconstitucionalidad de la norma. Se ha sumado el juez Fernando José Mendez Acosta, juez civil y comercial de Mar del Plata, en su sentencia dictada el 1 de agosto de 2012, en donde rechaza aceptar el acta de mediación como acuerdo para otorgar la prescripción adquisitiva para el actor, hace propias la doctrina de Federico Causse (2010) en esta inteligencia se ha sostenido que la prescripción adquisitiva de dominio “es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares. Cuando el órgano judicial competente comprueba la posesión continua, con los elementos y por el plazo que exige la ley dicta la sentencia declarativa y ordena la inscripción registral para su debida publicidad erga omnes. La conformidad de los titulares registrales no resulta suficiente para tornar operativa la transferencia del dominio sin o que sólo se yergue como una facilitadora de la construcción del plexo probatorio, en el que -junto con los restantes elementos de prueba que se aporten- el juez eventualmente basará una sentencia favorable. Por estas razones resulta inejecutable lo pactado en este sentido por las partes en el acuerdo de mediación y deviene innecesaria su homologación. [7]  Pues entonces la homologación de una sentencia de mediación que otorgue un acuerdo de prescripción adquisitiva sería violatoria de las normas públicas en juego cuando se trata de la adquisición de un derecho real. Para el año 2015, los criterios jurisprudenciales no se modifican.[8]

Elena Higton de Nolasco (2012) con su aporte doctrinario coincide con el criterio de no considerar válido la etapa de mediación prejudicial en el tema que nos atañe.

En resumen, acompañamos los criterios jurisprudenciales que admiten la inconstitucionalidad de la ley y la no posibilidad de aplicación al tema en desarrollos por:

  • No hay formas convencionales de adquirir el dominio por prescripción adquisitiva
  • En la usucapión se encuentra implicado el interés público y distintos valores que son de nula disposición por los particulares.
  • El juez es el único que puede valorar los actos posesorios realizados por el plazo que establece el ordenamiento de fondo.
  • Cuando la requerida reconoce la ausencia de posesión está confesando. indudablemente no es acción admitida en esta instancia para un tipo de juicio en que la ley es totalmente clara y específica en el proceder. la confesión es un tipo de prueba que suma, no define, por lo tanto, según lo que la ley establece para el juicio de prescripción adquisitiva la apertura a prueba es inevitable y con todos los modos de prueba pertinente para el objeto de la demanda.
  • En la gran mayoría de las prescripciones que se reclaman, el demandado no puede ser ubicado por razones diversas, suele ser un nombre que surge de un certificado de dominio expedido por el registro de la propiedad en el caso de inmuebles o del automotor para móviles. a los efectos de trabar la litis, se complementa con la publicación de los autos en el boletín oficial. el código civil y comercial ha incluido la obligatoriedad de inscribir en los registros la litis a los efectos de que los terceros puedan tomar conocimiento del proceso y puedan presentar oposiciones si tienen un interés legítimo en la cosa usucapida. en consecuencia, es imposible pensar que el proceso de mediación pueda resolver estas carencias. en los casos en que el titular dominial al que se notifica sea producto de un nombre que obra en el certificado de dominio que se solicita a l registro pertinente, es probable que no se presente a la mediación y esta fracase, pero se debe honorarios al mediador interviniente, vulnerando derechos del actor en lo que se refiere al libre y gratuito acceso a la justicia.
  • La ley solo admite como único título hábil que pueda ser oponible erga omnes e inscripta para la prescripción adquisitiva es la sentencia judicial que otorga el derecho. Por lo tanto, aunque hubiere un acta de mediación exitosa no sería útil a los fines propuestos.
  • Las disposiciones procesales que establecen la mediación previa obligatoria para el caso que nos tiene en estudio, retardan el acceso a la justicia y al debido proceso. estamos en presencia de ser vulnerados derechos constitucionales (arts. 14 y 18).[9]

 

CONCLUSIÓN

La prescripción adquisitiva solo puede ser llevada a cabo mediante acción judicial. De allí entonces, el choque de normas que se produce, si el petitorio solicitado se expone en una instancia previa de mediación en los términos de la Ley 13951 y El Decreto 2530 en la Provincia de Buenos Aires. El conflicto de fondo tiene dos aristas. Por un lado, choque de normas de jerarquía nacional y otra provincial (los derechos reales son de orden público, no admiten mediación) y por el otro la imposibilidad legal para el juez de homologar convenio de mediación sobre usucapión. El legislador no ha resuelto tal distorsión jurídica, ni reformando la ley 13951, ni su Decreto Reglamentario. Tampoco hubo respuesta en la ley 26994. En el medio, el justiciable, que según el saber y entender de cada juez, deberá pasar por esa etapa o será dispensado, pero que con claridad sabe que no es dispensado de tener que cumplir con el juicio y entablar la demanda.

Hay jueces que consideran que se debe pasar por la etapa previa de la mediación obligatoria, con los consiguientes gastos para el reclamante y dispensa temporal, para no obtener resultado (lo resuelto en mediación no es homologable) o aceptar el pedido a declarar la inconstitucionalidad y la inaplicabilidad de la ley en lo que hace a la mediación previa obligatoria. Será necesario y recomendable reclamar por la exclusión explicita de mediación obligatoria aplicable para la usucapión en la Provincia de Buenos Aires, mediante reforma de la ley 13951 y su Decreto Reglamentario.

 

BIBLIOGRAFÍA

Analistas Jurídicos (2015) La mediación previa obligatoria en la prescripción adquisitiva. Recuperado de: http://analistasjuridicos.blogspot.com.ar/2015/09/la-mediacion-previa-obligatoria-en-la.html

 Asociación de Mediadores abogados de Quilmes, Florencio Varela y Berazategui. Manifiesto. Publicado el 17 de diciembre de 2012. Disponible en: http://www.amaquilvbe.com.ar/direrencias-entre-la-ley-de-mediacion-en-la-provincia-de-buenos-aires-y-la-de-la-ciudad-autonoma-de-buenos-aires/

 

Borgoglio Francisco Antonio (2012), honorarios del mediador. Departamento Judicial de Pehuajó, 07/09/2012.Rrecuperado de: http://departamentojudicialdepehuajo.blogspot.com.ar/2012/09/mediacion-inconstitucionalidad-ley-13951.html

 

Echevarría, Hosanna Maia (2012). Diferencias Sustanciales entre la Ley de mediación de Buenos Aires Nª 13951 y la Ley de Mediación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nª 26589. Publicado el 17 de diciembre de 2012. Asociación de Mediadores abogados de Quilmes, Florencio Varela y Berazategui. Recuperado de: ww.amaquilvbe.com.ar/direrencias-entre-la-ley-de-mediacion-en-la-provincia-de-buenos-aires-y-la-de-la-ciudad-autonoma-de-buenos-aires/

 

Errecart, Hernán (2012) programa de capacitación y profesionalización para oficiales notificadores y oficiales de justicia. Mar del Plata, Ministerio de Justicia

 

Kiper Claudio (2012) la prescripción adquisitiva en el proyecto de Código Civil y Comercial de 2012. UCES, Revista Jurídica 17, 70-104.  Recuperado de: http://dspace.uces.edu.ar:8180/xmlui/handle/123456789/2141

 

Ley 13951, Mediación Previa Obligatoria, Provincia de Buenos Aires. Recuperado de: http://www.gob.gba.gov.ar/legislacion/legislacion/l-13951.html

 

Ley 26994, Código Civil y Comercial de la Nación, (2014), Infoleg. Recuperado de:

http://www.infoleg.gob.ar/infoleginternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm

 

Nolasco, Elena Higton de (2012) Análisis sobre los derechos reales y su ubicación en el Código Civil y Comercial. El artículo puede ser consultado en la página “Código Civil y Comercial de la Nación, sitio de consulta y debate sobre el proyecto elaborado por la comisión presidida por el Dr. Ricardo Lorenzetti”. Recuperado de: http://www.nuevocodigocivil.com/reforma-al-codigo-civil-y-comercial-principios-y-disposiciones-generales-en-materia-de-derechos-reales-por-elena-highton-de-nolasco/

Rossi, Jorge (2014) La mediación, además de obligatoria, debe ser útil. Comentario al fallo “Del Hoyo, Enrique C c/Club Deportivo y Social Huracán s/ Homologación de Mediación. Revista de Negociación, Medición, Conciliación y Métodos RAD. Número 3-Marzo 2014, 18-03-2014. IJ editores. Cita IJ-LXX-833. Recuperado de: https://ar.ijeditores.com/articulos.php?idarticulo=67833&print=2

NOTA

Aprobada por mayoría y un voto en contra, día 27/09/2019

Recuperado de: https://drive.google.com/drive/folders/1pnjEtVXV3FVLFhKMAXnUKkLwZ00CcK32

 

 

 

 

 

 

[1] ver artículos: 1897 a 1899, que refieren a las condiciones que se deben cumplir para acreditar el derecho;  los artículos 1900 a 1905, que refieren a la condición de la posesión como herramienta principal de la motivación jurídica del derecho (corpus y animus);  el artículo 1928 que especifica cuáles son los actos posesorios que demuestran el animus, que se completan con los artículos 1930, 1932, 1933; el artículo 1939 que se encarga de especificar los efectos que produce la posesión, pieza clave para poder articular el derecho de adquirir la propiedad; lo dispuesto en el libro sexto, título i, artículos 2532 a 2553; 2560 a 2565 (corazón normativo sobre prescripción) ; la caducidad de los derechos y la prescripción, normados entre los artículos 2566 a 2572; las normas internacionales referentes al tema, representados por los artículos 2664 a 2671

 

[2] Markovsky Adriana Marcela c/ Bruneliere Suan y otro s/ materia a categorizar causa nro.: 3344/1 Juz nro.: 7 rsd nro.: 71 /14 folio nro.: 412. 03/06/2014. recuperado de:http://institutoscamdp.com.ar/mediacion/wpcontent/uploads/sites/12/2014/06/3344_usucapi%c3%b3n_san_justo.pdf

[3] Rossi Jorge Oscar (2014) La Mediación, además de obligatoria, debe ser útil (II) Boletín jurídico del Colegio Abogados Morón. Recuperado de: https://camoron.org.ar/nuevas-normas/derechos-reales/la-mediacion-ademas-de-obligatoria-debe-ser-util-ii/

 

 

 

 

 

[4] La transacción, la mediación y la transmisión de derechos reales» por Federico Causse, nota publicada en «Revista de Derecho Procesal» 2010-2, «Sistemas Alternativos de solución de conflictos», Rubinzal Culzoni Editores, pág. 210).

 

 

 

[5]Sosa, Toribio «Especulaciones sobre la Ley de Mediación en la Provincia de Buenos Aires», Revista de Derecho Procesal T° 2010-2 págs. 261/67, cit. por Cam. Civ. y Com. de Necochea, 11 de setiembre de 2013, en Expte. «Del Hoyo Enrique Cruz c/Club Deportivo y Social S/Homologación Mediación Let 13.951», Reg. 145/13).

 

[6] Mularski, W, F C/ Ferraro, D Y otro/as Prescripción Adquisitiva Vicenal/Usucapión. Expte lm 12045-2013.Juzgado de Primera Instancia Nª 2, La Matanza, publicado el 09/06/2014. Recuperado de: http://www.amaquilvbe.com.ar/fallo-la-matanza-la-usucapion-a-mediacion%E2%80%8F/

 

 

[7] Causse, Federico “La Transacción, La Mediación y La Transmisión de Derechos Reales”; en Revista de Derecho Procesal; 2010-2 “Sistemas Alternativos de Solución de Conflictos” pág. 210). (CNCiv., Sala H, 22-2-2008, Expte. R. 498805

 

[8] Sala Segunda de la Cámara de Apelación en lo Civil yComercial de Mercedes,Pprovincia de Buenos Aires en los autos caratulados Gualpa j h c/Tosa y Zacconi, c j s/ Prescripción Adquisitiva, número 29029, fechada el 31 de marzo de 2015, ha considerado estar en acuerdo con el apelante, quién apeló la sentencia de primera instancia que no hizo lugar a su pedido de inconstitucionalidad de la obligatoriedad de atravesar por la etapa previa de mediación para el proceso de prescripción adquisitiva. la cámara ponderó que la norma que estatuye el régimen de mediación obligatoria no resulta de aplicación en los juicios de usucapión.

 

 

 

[9] Fundamentos extraídos de diversos fallos

 

Profesionalización de los Administradores de Consorcios

Profesionalización de los Administradores de Consorcios


Conclusiones del “1er Congreso Nacional de Administración de Consorcios”


Dra. Maria Alejandra Pasquet
Dra. Nina Noriega
Dra. Marianela Fernandez Oliva
Dra. Diana Sevitz
Dra. Liliana Corzo
Dra. Diana Pilot
Ctdor. José Kruel
Adm. Hector Mandozzi
Dr. Juan Antonio Costantino
Dr. Eduardo Molina Quiroga
Dr. Lisandro Hadad
Adm. Adolfo Jager
Adm. Hector Delgado
Adm. Jorge Hernandez
Dr. Santiago Zencic.


Conclusiones


1) El administrador de consorcios de propiedad horizontal es una figura que explicita tensiones: necesidad vs resistencia.


Su rol pone en evidencia límites muy concretos al gobierno de la cosa propia, que no siempre resultan fáciles de digerir para los propietarios. Por otro lado, su accionar resulta vital para el sostenimiento de la salud del edificio.


2) El CC y C consolida su calidad de representante del consorcio, NO es un mandatario de cada propietario individualmente entendido. Comprender cabalmente la naturaleza de esto es neural para el éxito de la administración.  


3) Ese desdoblamiento fáctico implica un delicado equilibrio a sortear.


4) El CC y C, aún sin exigirlo expresamente, insta a la profesionalización de los administradores de consorcios. Solo así se justifica el alcance, contenido y complejidad de normas que regulan la naturaleza y acciones de ese órgano.


5) Entonces, el Código sin definir una profesionalización que no le compete establecer, crea las condiciones para que esto sea así.  Toda esa formación cimenta las bases implícitas para que se transite el camino de la profesionalización. Y aún con las modificaciones normativas que puedan surgir (como el proyecto que acaba de elevar la comisión que se designó a tres años de la vigencia del CCyC), el espíritu del sistema es ese.


6) Entendemos la profesionalización, como el propósito de establecer reglas claras para el funcionamiento de la tarea y de requerir niveles de capacitación acreditados institucionalmente.


7) Cualquier proceso de profesionalización, implica debatir y resolver, entre otros, estos extremos:


a) Aceptar la necesidad de superar la calidad de idóneo.


b) Si se trata de pensar una capacitación específica; saber hacer; desarrollar destrezas y habilidades para la misión. No una capacitación general, de alcance teórico- académico. No pensar sólo en una titulación formal, sino en una formación con alcance técnico concreto. Sostenida sobre una base de conocimiento disciplinar específico.


c) Definir si se tratará de “otra” profesión; o si resultará un saber complementario de otras. Con ello, acordar qué profesiones (si se define esto como posible) pueden prescindir de la profesionalización específica. Si no es así, se debe justificar y argumentar las razones epistémicas de esa autonomía


d) Asumir que al tratarse de un “oficio” preexistente, cualquier proceso que defina la necesidad de su profesionalización confrontará la formación teórico-práctica con la experiencia construida en el ejercicio real. Creo que cualquier definición debe capitalizara esto, y no sacrificar uno en desmedro de lo otro.


e) Definir si la profesionalización implicará una legitimación formal para ejercer.


f) Entender que un proceso de profesionalización derivará en consecuencias formales y materiales diversas; a saber:


Control estatal (sea en la planificación curricular de la formación; en la aprobación de las instituciones que pueden titular).


Eventual colegiación: con efectos económicos, gremiales y disciplinares.


Probable recaudo de capacitación permanente, como instancia de reválida de la legitimación profesional obtenida.


Necesidad de distinguir entre administraciones humanas o jurídicas; individuales o colegiadas; de propietarios o terceros.


Conveniencia de distinguir exigencias asimétricas de profesionalización de acuerdo a las dimensiones del edificio y/o cantidad de unidades.


8) Se logró unánime consenso en solicitar a las autoridades la inclusión en la enseñanza de contenidos sobre la necesaria educación para convivir en propiedad horizontal; establecer la obligatoriedad de la formación académica previa y específica mediante una carrera de nivel universitario para los administradores de propiedad horizontal y su posterior colegiación pública.


9) Es de vital importancia, el elemento educativo, en material de propiedad horizontal, por su objeto complejo unidad funcional donde coexisten partes privativas y comunes que forman un todo inseparable, la idea de conjunto que establece el art. 2044 del CCyC, al definir consorcio, solo se visualiza en materia arquitectónica, no de personas, dado que no contemplan de manera acabada el conjunto de personas, muchas veces conformando una persona jurídica no voluntaria.


Atento a la particularidad del objeto y del conjunto de personas debe interpretarse de manera distinta (más flexible) la normal tolerancia contenida en el art. 1973 del CCyC, con su correlato en el art. 2047 inc. b del CCyC, de acuerdo a las normas de convivencia entre vecinos.


10) Para lograr ventajas competitivas en los próximos años las empresas deberán contar con directivos que ejerzan un sólido liderazgo basado en una mayor formación profesional, con el objetivo que las ventajas se transformen en una realidad de carácter duradero.


La ausencia del liderazgo profesional, o la continuidad del liderazgo de tipo autoritario y paternalista, conductas de mucha práctica en las empresas argentinas, hará que fracasen los intentos por lograr ventajas competitivas a través de la puesta en práctica de los programas de gestión de la impecabilidad. Como resultado de ello lo único que podremos observar es el aumento de costos, desmotivación del equipo humano, pérdida de los clientes, reducción de las prestaciones, de las utilidades, todo lo cual provoca una situación muy difícil de sostener.

Revista de Derechos Reales y Registral. Número 10-Mayo 2019, 17/05/2019. IJ Editores, Argentina. Cita IJ-DCCXL-402. Recuperado de: https://www.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=3847ee4a17ebc4dcd6454dc048e230ed

 
 

 

Las acciones reales y la constitucionalización de la defensa petitoria

Las acciones reales y la constitucionalización de la defensa petitoria

 

Por Nina Norma Noriega

 

Introducción [arriba] 

 

Por primera vez en la historia, las normas civiles y constitucionales se han visto hermanadas e integradas en forma clara y precisa. Esa hermandad ha sido posible a partir del año 2015 con la Ley N° 26.994. El derecho a la propiedad, tal como la Constitución de 1994 así lo establece, como un fin social, claramente ha quedado plasmado en el Código unificado y solidificado con las normas de defensa de la propiedad representadas por las acciones posesorias y las acciones reales. De allí que nuevos derechos han sido cuantificados, como también nuevas obligaciones han sido ampliadas.

 

En lo que refiere a las acciones petitorias, han sufrido algunos cambios, pero siguen en líneas generales al Código Civil. La condición de numerus clausus se mantiene en lo que refiere a los derechos reales, y en consecuencia, las acciones petitorias son normas de orden público, sin que la autonomía de la voluntad pueda participar.

 

Los principios constitucionales que se pueden encontrar en el contenido de las acciones petitorias reflejan los cambios introducidos en las normas civiles y comerciales; de allí, el cambio de paradigma que incluye normas pensadas y basadas en los principios de:

 

1.- identidad cultural latinoamericana,

 

2.- constitucionalización del Derecho privado,

 

3.- normas que tiendan a la igualdad,

 

4.- a la no discriminación,

 

5.- a la protección de los derechos individuales y colectivos,

 

6.- orientadas las normas hacia una sociedad multicultural,

 

7.- para la protección y la seguridad jurídica en las transacciones comerciales.

 

Estos principios han de estar presentes en las diversas acciones petitorias junto al proyecto de unificación de normas civiles y comerciales de 1998 (preparado por la Comisión creada por Decreto del Poder Ejecutivo Nacional N° 685/95 (Proyecto 1998), que no ha visto la luz, pero se orientaba a la unificación de las normas civiles y comerciales, a la que se suma la doctrina y la jurisprudencia.

 

Los principios constitucionales se han hecho presente en la igualdad con que se ha revestido a los titulares de derechos reales para interponer las acciones de reivindicación, confesoria, negatoria y de deslinde. El acreedor hipotecario ha ampliado su legitimación activa para acceder a estas acciones petitorias, ya no en nombre del propietario, sino por sí mismo, en resguardo de la garantía de su crédito, el bien inmueble.

 

La integración de las acciones posesorias con las acciones reales es otro paso que muestra que las defensas hacia la propiedad se encuentran integradas y con el objetivo de proteger al titular del derecho real, ya sea desde el derecho, de ejercer actos posesorios sobre la cosa, cómo de hacer valer su título suficiente del derecho real que le asiste.

 

El tema en estudio se encuentra desarrollado en el título XIII Acciones posesorias y acciones reales de la Ley N° 26.994. Ambas son integradas en un conjunto, pero también se legislada en capítulos separados, en donde se frecuentarán las defensas posesorias, la defensa de la tenencia (Capítulo 1, arts. 2238 a 2246). En el capítulo 2, se tratarán las defensas del Derecho real, en la sección 1°, las disposiciones generales (arts. 2247 al 2251), para concluir en las acciones en particular que abarcan los arts. 2252 al 2268. Sin embargo, las protecciones no concluyen allí, pues los redactores y legisladores han querido agregar un Capítulo 3, mediante el cual se ha creado el marco jurídico de las relaciones, entre las acciones posesorias y las acciones reales. Este capítulo abarca los arts. 2269 al 2276 y con este último artículo, concluye el libro cuarto que refiere a los derechos reales.

 

La terminología a estilarse además ha sufrido modificaciones. El Código Civil y Comercial instituye el término “relaciones de poder”. En suma, como efecto de las relaciones de poder que el titular del Derecho real ejerce, puede repeler y defenderse.

 

Cambios introducidos por el Código Civil y Comercial en las acciones reales [arriba] 

 

Los tipos legales de defensas petitorias existentes en el Código Civil se han mantenido. Por lo tanto, las defensas petitorias se cuantifican en tres acciones, con objeto de protección diferente a las que se les ha sumado la acción de deslinde, que por prolijidad jurídica ha dejado de estar dentro de las normas que regulan al derecho real del condominio para sumarse al grupo de las acciones petitorias.

 

Se han abreviado supuestos y casuística. Cada una de estas acciones, con su incumbencia, se orienta a proteger a todos los derechos reales. Para no generar repetición de norma, la comisión redactora de 2012 ha tomado la decisión de crear un conjunto de normas comunes para todas las acciones petitorias y luego, legislar a cada una de ellas en particular. Ha quedado legislada una teoría general de las acciones petitorias, que es marco general para todas las acciones.

 

Es destacable traer a colación las meditaciones realizadas por el Dr. Lorenzetti y la Doctora Aida Kelmajer de Carlucci, al redactar los fundamentos de la reforma civil, quienes en el año 2012, se manifestaban de la siguiente manera:

 

Todos los derechos reales quedan protegidos, cada uno en su órbita. Si se reconocen dos acciones posesorias por las dos lesiones posibles, parece inadecuado abolir esa distinción que hace el Código de Vélez, para algo tan importante como las acciones reales. Y en cuanto a la servidumbre que no tiene una versión en materia posesoria, pues no se ejerce por la posesión, como derecho real, que lo es, merece la subsistencia de la pertinente acción real: la confesoria. Y se debe tener presente que el desconocimiento o la atribución indebida de derechos inherentes a la posesión (aparte de las servidumbres), también da lugar a las mismas situaciones que en consecuencia corresponde solucionar por vía de las acciones confesoria y negatoria. Estos derechos están dados por los límites al dominio. Como aclara Vélez: para que podamos intentar la reivindicación, es preciso que se nos haya impedido enteramente usar de nuestra cosa, es decir, que seamos privados de la posesión. Continúa agregando, en lo que refiere a las relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales: en esta materia subsisten las nociones del Código Civil, pero con una regulación ordenada y clara. Se mantiene la base de la independencia de las acciones, lo cual implica prohibición de acumular, cumplimiento previo de condenas y una regulación de las ofensas posesorias, desapoderamientos recíprocos y consiguientes procesos sucesivos.[1]

 

La protección a los derechos reales que se pueden ejercer a través de las acciones reales, se cumple en tres sentidos; garantizar la existencia, la plenitud del derecho y la libertad en su ejercicio. Nuevamente, la concordancia con la Constitución Nacional se hace presente en forma evidente.

 

Para algunos doctrinarios como Jorge Horacio Gentile (2015), objeto el principio de constitucionalización de las normas civiles y comerciales, considerando en realidad, lo que se encomendó a la comisión redactora fue que hiciera un proyecto de “Reforma, Actualización y Unificación”, y lo que estrictamente hizo, y luego se sancionó, fue otra cosa, un código nuevo, más breve que los anteriores, con 2671 artículos, que dejó afuera del mismo muchas leyes o decretos leyes que estaban vigentes, otras que se reformaron, y algunas que se prometieron dictar, lo que ha hecho decir a algunos comentarista que con la Ley N° 26.994, se ha producido una verdadera “descodificación”, algo que no se ajusta a lo que dispone la Constitución (inc. 12 art. 75). La comisión redactora, al justificar el Título preliminar de su anteproyecto, afirmó que los que se oponían lo hacían porque la “descodificación es un fenómeno incontrastable”. De este modo, parece haberse producido el fenómeno de la “descodificación”.[2]

 

Si bien es cierto que en varios aspectos concordamos con lo expuesto por el Dr. Gentile, en lo que refiere a los derechos reales, el caminos se acerca, aunque en lo que respecta a la propiedad de los pueblo originarios, nuevamente se aleja de la Constitución Nacional, al no reflejar la ley lo redactado en el ante Proyecto de reforma del Código Civil, en el que se incluía un capítulo a reconocer el derecho a la propiedad de los pueblos originarios en territorio argentino. En lo que refiere a la legislación de las defensas jurídica de la propiedad, el amalgame de normas constitucionales y normas civiles se evidencia.

 

Si la persona afectada mantiene la cosa en su poder, pero no puede servirse de ella en toda su extensión, ni ejercer sus facultades o atribuciones, o desempeñarlas en forma restrictiva, el derecho vulnerado será la plenitud, pues el supuesto a considerar será la turbación y no el despojo. De allí entonces, que las servidumbres activas, las personas que cuadren en las restricciones y límites al dominio, o aquellos afectado por las relaciones de vecindad, sumado a los acreedores hipotecarios o prendarios en nombre de sus titulares, habrán de gozar de la legitimidad activa para el ejercicio de la acción real que proteja el total ejercicio del derecho.

 

Aquellos titulares cuyo derecho fuera turbado, respecto a la legitimidad en la relación de poder con respecto al bien, pues se observa la legitimidad, ya que el agresor pretende detentar derechos o facultades que no le corresponden, el titular del derecho, puede protegerse de este tipo de turbación que refiere a la libertad del ejercicio del derecho.

 

Dentro de este contexto, se ha sumado la acción de deslinde, que tiene por finalidad hacer cesar el estado de incertidumbre entre diferentes titulares de fundo con respecto al límite de sus fundos.

 

Se mantiene la dualidad con respecto al carácter imprescriptible de las acciones reales, versus la finitud del derecho, frente al instituto de la prescripción adquisitiva, decenal o vicenal.

 

En resumen, los titulares de derechos reales quedan amparados en:

 

a) la existencia de tales derechos, representada la protección, mediante la acción reivindicatoria o acción de reivindicación.

 

b) la plenitud de los derechos reales en su ejercicio, se protege mediante la acción confesoria.

 

c) la libertad en el ejercicio de los derechos reales, se resguarda con la acción negatoria.

 

Hay un gran impacto del nuevo Código Civil y Comercial en el derecho procesal. Hay injerencia de la Nación en las provincias. Se exalta el poder del juez que debe intervenir en los procesos para defender la vida, libertad y propiedad de las personas. Procesalmente, la doctrina del activismo se refiere a la oficiosidad del juez. El sistema del precedente implica que un juez resuelve de determinada manera y otro juez posterior toma en cuenta el antecedente por similitud fáctica (sistema británico). No es el caso de nuestro derecho, basado en la codificación de la ley de fondo, reflexiona Alcira Rosa Duran (2017, pág. 12).

 

La amplitud de legitimación activa en alguna de los actores de los derechos reales ha sido significativa y es moneda de cambio del criterio de quienes redactaron el Anteproyecto, de hacer evidentes las normas constitucionales en las normas civiles. El caso del acreedor hipotecario es uno de ellos.

 

En la Ley N° 26.994, se le ha facilitado al acreedor hipotecario ejercer las acciones a título personal y por derecho propio, no por vía de subrogación como planteaba la doctrina del código derogado, en resguardo del valor de su garantía, frente a la inacción de su titular primigenio, tercer poseedor o adquirente. Este cambio doctrinario abrirá nuevas líneas de estudios para poder determinar los alcances del ejercicio de tal derecho.

 

Otro cambio introducido es que en las acciones reales no hay “y”, sino “o”. Entonces, estamos en representación de recuperar el derecho y solicitar los daños o ejercer “los perjuicios”, traducidos en indemnización, que incluye los daños y el valor de la cosa desapoderada o turbada, pero ya no recupero de la cosa. El daño es un efecto accesorio a la acción principal; por lo tanto, todo aquel que por su conducta trasgresora produzca daño, debe repararlo. Nuevamente, las acciones personales y reales se vuelven a cruzar.

 

Para Saucedo (2015), la elección de una vía u otra no es tal, sino consecuencias de circunstancias específicas. Sostiene este autor: ahora bien, el efecto principal de la acción real (v.gr. proteger la existencia, plenitud o libertad del derecho homónimo) puede resultar legalmente neutralizado en algún caso concreto.

 

En rigor, la elección de esta solución procederá si el actor no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el rechazo de la vía real, o bien porque el objeto se transmitió a título oneroso y por un valor.

 

Conveniente al actor, que su adquirente y poseedor actual aún no ha abonado en forma total o parcial (caso en el cual, el pretensor puede reclamar que se le pague a él); o porque, en fin, le resulte más cómodo, económico y sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta en la actualidad la posesión del objeto en juego.

 

De verificarse esta hipótesis, la consecuencia secundaria (el resarcimiento), operará en subsidio, y por tanto, hará las veces de único efecto principal.

 

Por tanto, la indemnización puede ser un efecto accesorio del ejercicio de la acción real, o bien, erigirse en la única consecuencia o resultado de su interposición, operando en reemplazo del objetivo principal de esta vía (Saucedo, 2017 pág. 785). Intentar la recuperación de la cosa, si sus intereses no quedan totalmente satisfechos. Pero el criterio a ser aplicado es restrictivo, solo tres supuestos ameritan esta excepción.[3]

 

Saucedo sostiene que no habría opuestos elegibles cuando el supuesto descansa en la devolución forzada y la indemnización por daños y perjuicios.

 

Se ha dado un paso importante en la reivindicación de automotores, tema por años controvertido, considerando los derechos de todas las partes.

 

Desde la óptica procesal, se ha dado otro paso importante.

 

Manifiesta Guerrero (2017, pág. 3) que, en lo que refiere al procedimiento y el juicio, “la prueba a rendir deberá estar centrada sobre el derecho real que se invoca y la titularidad que lo sustenta (título y modo), la agresión que padece en el caso concreto, los daños y perjuicios ocasionados”.

 

Está a cargo del accionado, la prueba de existencia y alcances del pretendido derecho real que esgrime sobre la cosa ajena y ha dado origen a la contienda judicial, nos recuerda Guerrero (2017). El actor debe aportar el título que lo legitima como activo. Si el actor refiere a un acreedor hipotecario, la carga de la prueba será doble. Por un lado, debe acreditar su derecho hipotecario y, por otro, el derecho de poseer el inmueble por parte del constituyente del gravamen, pudiendo concretarse en un mismo título ambas prerrogativas.

 

La etapa procesal de la sentencia, para esta acción, tiene efectos principales y accesorios. Los efectos principales que va a producir la sentencia declararán la existencia del derecho del actor y ordenarán que se restablezca la libertad en su ejercicio efectivo.

 

Esta última orden se puede otorgar en dos sentidos diferentes, según fuera la lesión producida:

 

a) Negando al demandado la titularidad y consiguiente ejercicio de un derecho real que no tiene sobre las cosas del accionante. (El demandado deberá cesar de realizar los actos que provocaban la turbación en los derechos del actor y abstenerse de ejecutarlos en el futuro).

 

b) Reduciendo a sus verdaderos limites el ejercicio del derecho real que tiene el demandado. (Accesoriamente, el demandado deberá daños y perjuicios, se regirá por las reglas comunes de la responsabilidad civil).

 

En lo que refiere a la legitimación pasiva, es interesante detenerse en la redacción del art. 2264. En dicho artículo, la legitimación pasiva se cuantifica en “cualquiera”. Este término hasta que la doctrina y la jurisprudencia diriman su alcance, incluye a titulares de derechos personales, relacionados con los objetos sobre los que se impide el pleno ejercicio o no titulares, que se relacionan con el objeto y ocasionan turbación a sus propietarios. Esto es innovación respecto al Código Civil.

 

El ejercicio de la acción por el acreedor hipotecario frente a la inacción del titular de dominio del inmueble hipotecado, el art. 2265, ultima parte, establece que tiene la carga de probar su derecho de hipoteca. Quien promueva una acción confesoria debe probar el impedimento del derecho inherente a la posesión que la habilita.

 

En suma, nuevamente el derecho de acceso a la vivienda y su protección vuelve a ser presente, empoderando al titular del derecho real, con las herramientas necesarias para poder repeler, tanto la desposesión, como la turbación, tanto desde lo material, como desde lo jurídico y extendiendo ese derecho por encima de la posesión en ejercicio o no.

 

Si se analiza la acción de deslinde, se podrá concluir que es remedio para hacer cesar el estado de indecisión, respecto al lugar por donde pasa la línea divisoria de dos o más fundos contiguos y proceder a hacer cesar el estado de comunidad aparente de derecho de carácter obligatorio entre los titulares de cada una de las heredades en litigio.

 

La redacción del artículo es poco feliz o al menos no muy clara. Guerrero (2017), al reflexionar sobre la terminología del artículo, ayuda a clarificar los alcances, al decir que cuando no existe incertidumbre, sino cuestionamiento de los límites, se estaría en presencia de esgrimir la Acción Reivindicatoria y no la Deslinde.

 

Hay que mencionar también, que esta acción no se confunde con la medianería, ni las acciones que puedan devengar de estado de indivisión de los fundos.

 

Pues entonces, la Ley N° 26.994 ha traído vientos perdurables y frescos para el tema en tratamiento. El cambio de paradigma del Código puede permitir mayor y mejor manera de conceder justicia para los justiciables dañados.

 

Bibliografía [arriba] 

 

Badran, Juan Pablo (2017). Acciones posesorias y reales. Teoría y Práctica. Editorial Lerner. Buenos Aires.

 

Carta, Adrián (2017). Acciones Posesorias y Acciones Reales. Editorial Estudio. Buenos Aires.

 

Comisión reformadora, Decreto presidencial N° 191/2011. Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, 2012. Nuevo Código. Recuperado de: http://www.nue vocodigo civil.com /wp-cont ent/upload s/2015/02/5 –Funda mentos-d el-Proye cto.pdf

 

Durán, Alcira, Rosa (2017). Principales reformas del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. SOCIALES INVESTIGA. Escritos Académicos, de Extensión y Docencia Nº 3, enero-junio 2017 (págs. 8-22) e-ISSN 2525-1171 Universidad Nacional Villa María: IAPCS, UNVM.

 

Gabás, Alberto A. (2016). Juicios para “mantener” y “recuperar” la posesión a partir del Código Civil y Comercial. Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 24-RCCyC 03/02/2017, Cita online: AR/DOC/3941/2016.

 

Guerrero, Fabián A. (2017). Las Acciones Reales Negatoria, Confesoria y de Deslinde en el Código Civil y Comercial. Pensamiento Civil. Recuperado de: http://www.pen samientoci vil.com.ar/d octrina/2 891-acci ones-rea les-negat oria-confesori a-y-de slinde-cod igo-civil-y

 

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Saucedo, Javier (2015). Defensas del Derecho Real. Cap. 2. En: Rivera, Julio y Medina, Graciela (Dir.) (2014). Código Civil y Comercial Comentado, Tomo 4. La Ley, Buenos Aires. 1° ed. ISBN: 9789870327622.

 

Ventura, Gabriel (2017). Acciones reales según el Código Civil y Comercial. Editorial Zavalia, Buenos Aires. ISBN: 978-950-572-931-9.

 

 

 

 

 

Notas [arriba] 

 

[1] Comisión reformadora, Decreto presidencial N° 191/2011. Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, 2012. Nuevo Código. Recuperado de: http://www.nuevo codigo civil.c om/wp-content/u ploads/2015/ 02/5-Fundamen tos-del-Pro yecto.pdf, págs. 216-217.
[2] Gentile, Jorge, Horacio (2015). La Constitución y el Código Civil y Comercial. Universidad Nacional de Córdoba. Recuperado de: http://www.pro fesorgenti le.com/n/la- constitu cion-y-el-co digo-civi l-y-come rcial.html
[3] a) Si la indemnización no cubre el valor de la cosa y los daños sufridos,
b) si el saldo pendiente del precio de la venta de la cosa objeto del pleito realizada por el demandado es ínfimo,
c) o se trata de una enajenación por un precio sensiblemente inferior a los valores del mercado.

Recuperado de: Revista de Derecho Reales y Registral,Número 9,Octubre 2018, 17/10/2018. Cita IJ-DXL-478.Editores IJ. Argentrina. En: https://www.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=788556f151252960b12af95cb561d95d

FIDEICOMISO INMOBILIARIO: ¿a quién debe reclamar el comprador por una “inundación” en el inmueble que compró?

 

Expte. Nº 50.123-16 – “P., M. A c/ A. E. S. A. y otros s/ daños y perjuicios” – CNCIV – SALA G – 14/05/2019

RESPONSABILIDAD CIVIL. FIDEICOMISO INMOBILIARIO. VICIO O RIESGO EN LA PROPIEDAD ADQUIRIDA. Pérdida anormal de agua de un caño de la cocina que habría generado una “inundación” en la unidad. Aplicación al caso del Código Civil derogado. Adquisión del inmueble de un fiduciario del fideicomiso que construyó el edificio. DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES. Aplicación de las leyes 24.240 y 26.361. Legitimación pasiva. Plazo de prescripción aplicable. Falta de responsabilidad del fiduciante que se desprendió de la propiedad del bien. RESPONSABILDAD DEL CONSTRUCTOR Y DEL DIRECTOR DE LA OBRA. SE REVOCA PARCIALMENTE LA SENTENCIA QUE HIZO LUGAR A LA DEMANDA, RECHAZÁNDOLA CONTRA EL FIDUCIANTE 

“…en razón de la fecha en la que tuvieron lugar los hechos fundamento del reclamo, no corresponde la aplicación retroactiva de la normativa de fondo del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cf. art. 7 del citado, similar al art. 3 del Código Civil).”

“No tengo duda sobre la aplicación al caso de la ley 24.240 pues la actora ha sido adquirente, en septiembre de 2011, de un inmueble otorgado por R. S.A. como fiduciario del fideicomiso inmobiliario que construyó el edificio (fs. 44/54), situación que encuadra en la previsión del art. 1 de la citada ley, tanto en su versión original como en la más amplia, dada por la ley 26.361 y aplicable al caso (cf. C.N.Civ., sala K, “Quelas c/ Habitat Fides S.R.L.”, del 29/8/18, La Ley Online AR/JUR/48304/2018; ídem F, “Mennah c/ Fernández Sarcone”, del 17/11/10, La Ley Online AR/JUR/75885/2010; íd., sala G, “Stanislavsky c/ Edificio Las Heras 2263 S.R.L.”, del 23/6/09, La Ley Online 20090665; íd., sala H, “Beredes c/ Torres del Libertador 8000 S.A.”, del 19/10/06, La Ley Online AR/JUR/16231/2006).”

“En este tipo de emprendimientos la titular del dominio fiduciario es la única parte legitimada para transmitir a título de vendedor el dominio de las unidades funcionales por cuyos vicios se reclama, por lo que debe asumir las consecuencias de su obrar. Ella debía controlar que los bienes fideicomitidos bajo su administración, se encontraran correctamente terminados, en los términos de los contratos celebrados con el consumidor (cf. C.N.Civ., sala J “Cons. de Prop. Av. Garay c/ TGR Hipotecaria S. A.” del 20/9/12, en La Ley on line AR/JUR/3908/2012)”
“…el fiduciante que se desprendió de la propiedad del bien (ya no es el dueño), no debe responder por los daños causados en razón del vicio o riesgo de la cosa fideicomitida (cf. CNCiv., esta sala “Waisman c/ Fortec S.R.L., expte. n° 59.290/11, del 26/12/17). De allí que propicio revocar la condena contra Aude Emprendimientos S. A., sobremanera desde que fue dictada por el juez endilgándole la condición de fiduciaria que no tiene.”

“…el director de obra es el profesional (arquitecto o ingeniero) cuya misión es llevar el control del cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el empresario. Actúa como un asesor del comitente, que protege sus intereses frente al constructor para que las tareas se realicen de acuerdo a los planos y condiciones previstas, vigilando y dirigiendo los trabajos que ejecutó el empresario (cf. C.N.Civ., sala A, “Consorcio de Prop. Arribeños c/ Emprendimientos Sator S.A.” del 19/11/13; esta sala G, CIV/58238/2008/CA1 del 2/5/16 y esta sala “Da Re c/ Sindicatos de Obreros Marítimos Unidos, expte. 71.366/14, del 1/6/18).”

Citar: elDial.com – AAB476 

Publicado el 12/07/2019 

Copyright 2019 – elDial.com – editorial albrematica – Tucumán 1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

 

 

 

 

Prof. Dra. María Alejandra Pasquet

Assetplan lanza nueva plataforma de gestión de propiedades

La firma dedicada a la administración de edificios multifamily desarrolló un innovador interfaz y perfeccionó los atributos de su sistema tecnológico para los propietarios.

Assetplan  se estará presentándose en un workshop en el PropTech Latam Sumit Edición Chile, el 6 de Junio, en el Hotel Icon de Santiago. https://proptechlatam.com/

Actualmente administra 16 edificios multifamily –inmuebles que pertenecen a un solo propietario y están destinados sólo a la renta- es la empresa líder en este segmento. Con el fin de perfeccionar su plataforma de gestión para los dueños de las propiedades, potenció fuertemente su área de desarrollo tecnológico.

Si bien la empresa nunca dejó de desarrollar nuevos atributos para su sistema tecnológico desde que comenzó su programación, hace 6 años, a partir del 2017 Assetplan se propuso acelerar dicho trabajo, con el desafío de automatizar todos de los pasos del proceso de arriendos: publicación en portales, firma electrónica de contratos, acta de entrega, recaudación, reajustes por inflación, cálculo de multas, revenue management, geo-análisis, salvoconducto, acta de salida, liquidación de garantía, gestión de morosidades, servicio al cliente, postventa, aviso de hitos a propietarios y arrendatarios, monitoreo de pago de servicios básicos, entre otros.

 

“De cara al cliente inversionista institucional, es importante que tengamos los mejores sistemas tecnológicos, porque así damos visibilidad y transparentamos todo el servicio. Ellos pueden entrar y “jugar” cuando quieran con toda esta información, que gracias al desarrollo intensivo de nuestra plataforma, está al alcance de sus manos”, explica Ignacio Torretti, gerente comercial.

El también socio de Assetplan comenta, además, “que estas nuevas tecnologías aumentarán el interés de los inversionistas institucionales en poner sus fichas y administrar con la empresa, ya que toda la información de precios, recaudación, vacancias, morosidades, actividad comercial, entre otros, se encuentra disponible en línea y en tiempo real, permitiendo tener el control completo del activo”.

Internamente, para Assetplan este desarrollo de la plataforma de gestión tambien es esencial, porque le permite optimizar los procesos y ser más competitiva.

“Creemos que la cantidad de información recopilada que tenemos de ocho años de operación, es de gran impacto. Hoy contamos con ocho mil departamentos en arriendo, por lo que nuestra base de datos es realmente completa y asertiva, lo que nos ayuda a hacer un efectivo análisis geo referencial. Contamos con la información tanto de las necesidades y requerimientos por parte del arrendatario, como de su comportamiento de pago y características. Esto nos permite bajar el riesgo de los que seleccionamos y llegar de mejor manera y más barato a nuestra audiencia de posibles usuarios”, agrega Torretti.

Nuevas tecnologías para arrendatarios

Los arrendatarios también han visto mejoras gracias al desarrollo tecnológico. Assetplan lanzó recientemente en los edificios que cuentan con su Property Management, una aplicación móvil en la que los residentes pueden ver todos sus estados de pagos, cuentas básicas, arrendar algún espacio común y tener, por ejemplo, contacto directo con su building manager para cualquier solicitud. Es por ello que se eliminaron las reservas de espacios comunes de forma presencial para evitar errores o pérdidas de información.

Asimismo, la empresa cuenta con cada uno de los contratos de arriendo en línea para que los arrendatarios tengan acceso y los puedan revisar cuando requieran. También se lanzó un “muro” virtual en el cual el building manager publica información acerca del edificio como, por ejemplo, eventos mensuales gratuitos organizados para los vecinos. Y a la vez, los mismos residentes pueden publicar sus servicios en caso de que cuenten con algún emprendimiento personal.

recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/

 

La disrupción del blockchain en el mercado inmobiliario: Entrevista con José Francisco Flores

El blockchain en el mercado inmobiliario ya es una verdadera revolución. Esta tecnología está abriendo nuevas posibilidades en varios sentidos, y aunque en los países de América Latina todavía está en la fase de adopción, cada vez es más frecuente su presencia en distintas etapas del negocio inmobiliario.

Esta disrupción tecnológica es para José Francisco Flores, Director de Innovación y Estrategia de Transformación Digital de Banitsmo, la oportunidad para que nuevos actores ingresen en el mercado inmobiliario.

Nacido en México, Flores estudió Economía en el Tecnológico de Monterrey; es Master in Science en Economía de la Universidad de Essex, en el Reino Unido, y tiene un MBA de la Universidad de Texas, en Austin en Estados Unidos. Como responsable de la promoción de la cultura de la innovación en esa importante institución financiera centroamericana, formó parte de la oferta académica del PropTech Latam Panamá Workday 2019.

¿Cómo está viviendo el mundo inmobiliario el impacto del blockchain?

La tecnología blockchain en el mercado inmobiliario está transformando procesos y ofreciendo servicios que anteriormente eran inconcebibles. Procesos como los registros de propiedad permanecieron durante mucho tiempo ajenos a los cambios tecnológicos. Ahora, la nueva tecnología promete cambios sustanciales en la concepción de estos, ya que evoluciona de sistemas cerrados, a esquemas donde la información es pública y fácil de consultar.

Así como en la ejecución de los contratos inteligentes, el blockchain también ofrece una alternativa tangible y eficiente para propagar el esquema de propiedad fraccionada de bienes inmuebles; ya que permite que cada uno de los actores reciba los flujos que les corresponden de forma automática.

¿Están las empresas inmobiliarias y startups latinoamericanas preparadas para los desafíos que está implicando el blockchain?

La adopción de blockchain en el mercado inmobiliario de Latinoamérica se ha dado con menor rapidez que en otras regiones. No obstante, cada vez son más las startups y empresas tradicionales que comienzan a probar y a adoptar la tecnología. El proceso de asimilación de blockchain seguramente implicará que algunos de los competidores tradicionales tengan que reinventarse o corran el riesgo de desaparecer.

Beneficios del blockchain en el mercado inmobiliario

Para Flores, los cambios que está generando el blockchain en el mercado inmobiliario se ubican, por ahora, en la búsqueda de propiedades, la gestión e evaluación financiera, la administración de propiedades, la administración de títulos de propiedad, los sistemas de financiamiento y pagos, y en la inversión digital en real estate. Sin embargo, la disrupción del mercado inmobiliario puede seguir creciendo.

Con más de 15 años de experiencia internacional en instituciones como Banistmo, HSBC, Banco Interacciones y Accenture, Flores ha constatado, de primera mano, que para que los nuevos negocios sean rentables y sostenibles, necesitan contar con un compromiso con la innovación y con el cliente. Además, ha trabajado en Panamá, México, Reino Unido, Estados Unidos, España y Uruguay. De modo que conoce lo que está ocurriendo con esta tecnología en los países de la región.

¿Los distintos actores del negocio inmobiliario latinoamericano tienen la educación digital para asumir tecnologías como el blockchain?

En el sector inmobiliario, como en el resto de las industrias, hemos presenciado que los diferentes actores tienen la apertura y disposición para adoptar nuevas tecnologías, pero no necesariamente cuentan con los conocimientos técnicos. Es muy probable que en Latinoamérica, el auge de la educación digital no se dé como prerrequisito para la expansión de estas tecnologías, sino como una consecuencia de su adopción generalizada.

Hay desafíos por superar para tener una adopción digital más profunda. Parte de ello se origina en la falta de conocimiento, pero este es el proceso natural. En la medida en que se expanda el uso de estas herramientas, aumentará el dominio y conocimiento de las mismas.

¿Los latinoamericanos estarán ganados en confiar en la tecnología para llevar adelante procesos del negocio inmobiliario, que son complicados porque hay un capital en juego?

Las nuevas tecnologías están en etapa de adopción en América Latina. Si bien su uso no ha llegado a masificarse, cada vez es más frecuente. Hay varios mercados latinoamericanos en los cuales ya se están llevando a cabo transacciones inmobiliarias a través de blockchain o de criptoactivos. Si bien su uso es incipiente, la tendencia es al alza.

¿Qué tan viable ves la fusión entre los bienes raíces y el fintech? ¿Corto, mediano o largo plazo?

No sé si debamos hablar de una fusión, pero sí de sinergias entre ambas industrias. Los servicios que ofrece el fintech complementan la oferta de valor del mercado de bienes raíces. Estamos viendo ejemplos de esa relación en la actualidad como el crowdfunding inmobiliario.

A mediano plazo, seguramente, se ampliará esta oferta con la posibilidad de conseguir financiamiento para propiedades fraccionadas. Mientras que en el largo plazo se materializarán las transacciones completamente digitales, en las cuales las personas puedan comprar propiedades en Internet, con financiamiento, en cuestión de unos cuantos clics.

¿Cuáles son las posibilidades de que nuevos actores puedan ingresar al mercado proptech latinoamericano, frente al lugar ya ganado por empresas tecnológicas consolidadas?

Si algo ha demostrado la ola actual es que la tecnología ha permitido reducir las barreras de entrada para nuevos competidores. Las startups han sido exitosas en diversas industrias, porque tienen la posibilidad de identificar oportunidades donde las empresas grandes no pueden. Hay espacio para que nuevos competidores ingresen al mercado inmobiliario, pero no debemos descartar la posibilidad de que varios de ellos, más adelante, sean adquiridos o fusionados por las grandes empresas de tecnología. Seguramente, el ambiente competitivo será muy dinámico.

¿Cuáles son las características fundamentales que deben tener los nuevos modelos de negocios para el sector proptech?

Las mismas características que tienen las startups en otras industrias: primero, un enfoque en nichos de mercado, con el objetivo de brindar una mejor experiencia a cada cliente. Segundo, la posibilidad de aprovechar la tecnología como medio para ofrecer productos y servicios de forma fácil, ágil e innovadora. Y finalmente, una rápida capacidad de reacción para ajustar la oferta a las demandas cambiantes del mercado.

recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/

Sentio VR: tecnología 3D y VR simple y fácil aplicada a la industria de bienes raíces

  • Por PropTech Latam Summit

Chaitanya Ravi es el fundador y CEO de SENTIO VR, una plataforma en línea que simplifica las presentaciones a clientes para las empresas de la industria de bienes raíces a través de VR. Después de fundar la empresa en Chile, Ravi y su equipo han ayudado exitosamente a clientes prestigiosos de más de 15 países a incorporar VR en su proceso de transformación digital a través de SENTIO VR, lo que resultó en participar en programas reputados como Startup Chile y Plug & Play (Silicon Valley)

Chaitanya Ravi estará dando una presentación “Tecnología aplicada a mejorar la experiencia del consumidor” en el Proptech Latam Summit Chile el 6 de Junio, hotel Icon de Santiago. https://proptechlatam.com/

¿Qué solución acerca su empresa a la industria y que diferencial o valor agregado ofrece en relación a otras?

 Nuestra plataforma SENTIO VR permite a las inmobiliarias presentar sus proyectos aun sin construir con tecnología 360 y VR, para que sus clientes puedan tomar decisiones de compra. El valor agregado de SENTIO es ser una plataforma online, fácil de usar y escalar a múltiples proyectos y países. 

¿Cómo ve la inclusión de tecnología y nuevos modelos en la industria inmobiliaria  chilena?  En relación a otros mercados?

La inclusión de la tecnología PropTech en la industria inmobiliaria chilena es cada vez más notable. En los últimos 2 años, hemos trabajado con inmobiliarias en todos tipos, desde más conservadores a los más nuevos y visto una tendencia de conocer más sobre las beneficios de nuevas tecnologías como VR/AR/Blockchain/AI y cada vez más dispuestos a aceptar modelos como SaaS, que tradicionalmente no es común en la industria. En relación a otros mercados en Latam, se nota una madurez mayor para implementar las tecnologías dentro de sus procesos.

Recientemente estuvo en Sillicon Valley, como fue su experiencia, que nos puede contar? ¿Por qué fue allí?

La experiencia de Silicon Valley fue dado nuestra selección en la aceleradora reconocida mundialmente “Plug & Play”. Fuimos seleccionados para el “Real Estate” Program en conjunto a 15 startups del mundo. La experiencia fue enriquecedora. Tuve la posibilidad de tener reuniones con tomadores de decisiones en empresas grandes como JLL, Cushman & Wakefield, Kajima entre otros. Además, tener punto de vista personal de VCs importantes del ecosistema Silicon Valley y saber las tendencias de PropTech que están siendo valorizados en el mundo.

¿Cuáles son sus planes a mediano plazo si puede decirnos?

Queremos seguir consolidando nuestra posición en Chile como el líder de VR para inmobiliarias y empezar a expandir a otros mercados interesantes como Brazil, Colombia y México. Dado que somos una plataforma SaaS con clientes ya en 15+ países, nuestra visión es seguir facilitando el uso de Realidad Virtual para problemáticas reales que encuentra el ecosistema de Arquitectura, Construcción & Inmobiliaria 

¿Por qué decidió participar en el PropTech Latam Summit y que estará presentando?

PropTech Latam Summit en 2018 fue un evento clave para nosotros a  conocer actores importantes en el ecosistema, no solo en Latam pero de Norte América también. El beneficio de haber interactuado con estos actores nos permitió tomar mejores decisiones para nuestro startup, lo cual queremos seguir durante esta versión de PropTech 2019

Recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/

 

Conflictos entre copropietarios y sus administraciones

Tras un análisis de los diversos conflictos que surgen a partir de la convivencia vecinal, Sebastián Ruiz, presidente de Cgai Chile, elaboró un informe de cómo se procede en Chile ante este tipo de disparidades.

La Atribución Provisoria Del Uso De La Vivienda Familiar Como Medida Cautelar

Por 14/04/2018FamiliaCivil

La atribución del uso de la vivienda familiar como medida provisional (cautelar) se contempla específicamente en el art. 721 del CCCN para las uniones matrimoniales y en el art. 723 del CCCN para las uniones convivenciales.

En tal sentido, establece el art. 721 del Código Civil y Comercial de la Nación:

“Deducida la acción de nulidad o de divorcio, o antes en caso de urgencia, el juez puede tomar las medidas provisionales necesarias para regular las relaciones personales entre los cónyuges y los hijos durante el proceso.

Puede especialmente:

  1. determinar, teniendo en cuenta el interés familiar, cuál de los cónyuges ha de continuar en el uso de la vivienda familiar y, previo inventario, qué bienes retira el cónyuge que deja el inmueble;…”.

En tanto, el art. 723 del CCCN decreta que el art. 721 del CCCN es aplicable a las uniones convivenciales en cuanto sea pertinente.

Una de las cuestiones más urgentes al comenzar a tramitarse el proceso de divorcio es la que señala el inc. a) del art. 721 del CCCN: cuál de los cónyuges ha de continuar en el uso de la vivienda familiar, teniendo en cuenta el interés familiar.

Dada la urgencia con que se deberá tomar una decisión al respecto, ello justifica que se la tramite como una medida cautelar.

El principal parámetro para adjudicar la continuación en el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, será atender a la convivencia de ese cónyuge con los hijos del matrimonio.

Si no hubiere hijos, habrá que tener en consideración la salud de cada cónyuge, la capacitación laboral y los ingresos con que cada uno de ellos cuenta.

La atribución del uso de la vivienda familiar, en principio, deberá decretarse —por parte del juez o tribunal— una vez deducida la acción de divorcio, pero —también— se podrá conceder antes en caso de urgencia.

Jurisprudencialmente se admitió el establecimiento provisorio del uso de la vivienda familiar como medida cautelar.

Al respecto, se estableció:

“Ante la imposibilidad de la convivencia entre los esposos -de lo que dan cuenta las múltiples actuaciones que han desfilado por ante este tribunal- debe decidirse a cuál de los esposos corresponde vivir por ahora en el hogar conyugal. Debe tenerse en cuenta para ello, además de lo dicho, que si bien la ley no otorga preferencia para ninguna de las dos partes en la atribución del hogar, se considera que el marido es quien tiene mayores posibilidades para resolver el problema habitacional. Por tanto, a falta de causas especiales que aconsejen lo contrario debe prevalecer el criterio de su exclusión (conf. Borda, Familia, t. I, p. 486, nota 856; Belluscio, Derecho de Familia, t. III, p. 382 y jurisprudencia cit. en nota 150; Llambías, Código Civil anotado, t. I, p. 632; Cám. Apel. de San Isidro, sala I, causa 52.651, reg. 496/90, sala II, causa 45.837, reg. 610/87). Habida cuenta de todo ello y siendo que el esposo es propietario de un establecimiento hotelero, situación que permite presumir que no tendrá inconvenientes insalvables para lograr una vivienda adecuada, se confirma la resolución apelada con costas a la apelante.”

Asimismo, que:

“Si bien no existe preferencia legal a favor de ninguno de los cónyuges, a fin de resolver la cuestión, debe hacerse pesar el interés familiar que en el caso se traduce en la protección al cónyuge con menos posibilidades de obtener una vivienda separada y al grupo familiar más numeroso lo cual involucra la protección de los hijos menores cuya guarda queda confiada a uno de los esposos. En el caso hallándose dos de los hijos del matrimonio viviendo con la madre, se sostuvo que dicha situación, a falta de toda otra circunstancia que lleve a resolver en contrario, resultaba decisiva para determinar quién de los cónyuges debía permanecer en el hogar conyugal (este trib. reg. int. 79 (R) 25-9-90; reg- int. 48 (R) 18-6-91).”

Con posterioridad, otro fallo determinó:

“La atribución del hogar conyugal a uno de los esposos sin audiencia del otro, solamente se puede decretar en el supuesto de haberse alegado y acreditado circunstancias de extrema gravedad que tornen inminente el peligro en la demora, no bastando en consecuencia la demostración de la mera verosimilitud del derecho. Si el peticionario de la cautela no ha acreditado mínimamente ninguno de los supuestos de hecho invocados como fundamento de su pretensión precautoria, no cabe disponer sin más la preventiva exclusión del hogar de la contraria como se hiciera en la anterior instancia. Es que si bien el juzgador tiene amplitud de poderes para seguir o no a las partes en sus argumentaciones y admitir o desestimar total o parcialmente ciertas pruebas, no le está permitido suplir los hechos cuya exposición y probanza corresponde a las partes, sobre quienes han de recaer las consecuencias negativas derivadas de su omisión o negligencia. La igualdad en el debate y las garantías de la defensa así lo exigen. (Del voto en disidencia del Dr. Pettigiani.)”.

Bajo la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, respecto del uso de la vivienda familiar como medida cautelar innovativa se sentenció:

“Se hace lugar a la presentación urgente efectuada por los menores, con la representación de la Asesora de Incapaces, solicitando la atribución provisional del inmueble que fuera sede del hogar familiar -que actualmente ocupa su madre- para habitar en él mientras estén bajo el cuidado personal de su padre y hasta tanto se dicte sentencia definitiva, formulada como incidencia autónoma en el marco del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de la sentencia que atribuyó la tenencia de los niños a su progenitora, pues se encuentra acreditado que se encuentran viviendo en condiciones habitacionales precarias, en tanto hace tres o cuatro años que habitan en un garaje adaptado junto a su progenitor y a la pareja de éste, y que la casa a la que los menores piden trasladarse mediante la medida provisoria exhibe características que abastecen mejor su derecho a la vivienda, a lo que se suma que ello importa que vuelvan a su centro de vida.”

“En ese orden, resultan elocuentes las propias palabras de los niños vertidas de las notas de su puño y letra adjuntadas a la presentación, donde exponen la médula de la petición y sus razones y evidencian la angustia por la que transitan al considerar que no reciben una respuesta adecuada de las autoridades que desde hace años intervienen en la causa que los involucra. Sin embargo, en atención al impacto que esta medida pueda tener en la situación habitacional y en la economía de la madre de los menores que actualmente habita el inmueble y debe retirarse de él, se dejan sin efecto las prestaciones alimentarias a su cargo, en forma provisoria, hasta el dictado de la sentencia definitiva”.

“La SCJ de la Provincia de Buenos Aires es competente para resolver la petición toda vez que la urgencia del caso y la naturaleza de los derechos en juego tornan aplicables las pautas y directivas procesales que imponen a todos los Jueces brindar debida protección, en forma adecuada a las circunstancias y en tiempo útil. La eficacia del proceso de familia es un mandato que se amplía cuando se ponen en juego, además, derechos de menores”.

Recuperado de:https://garciaalonso.com.ar/blog/la-atribucion-provisoria-del-uso-de-la-vivienda-familiar-como-medida-cautelar/?fbclid=IwAR0mPJT7LfQrdF06hSwcVeqTwAzjZZxg4ugvEjU5lH7Q70ngwAaarwetlcM

Implicar a las comunidades de vecinos, clave para evitar robos en los edificios

Los administradores de fincas conciencian a los propietarios sobre la necesidad de dotar de seguridad a cada colectivo y proteger las viviendas individuales

José D. Méndez | S/ C De Tenerife 23.05.2019 | 06:07

“En la seguridad de las viviendas hay que ser el mejor”. Es un axioma que desde el Cuerpo Nacional de Policía, con la complicidad del Colegio de Administradores de Fincas (CAF), se pretende inculcar a las comunidades de propietarios para concienciar de la necesidad de dotar a sus recintos y edificios de seguridad, además de entender el robo en una vivienda individual como una agresión a todo el colectivo.

Robos con fuerza en fincas, urbanizaciones, domicilios y trasteros. Un amplio abanico de opciones que centró la conferencia ofrecida hace unos días, en el seno de la II Feria de Comunidades del parque García Sanabria, en Santa Cruz, por la inspectora de policía María de los Reyes Fernández Rodríguez. Durante su intervención puso de relieve la falta de medidas protectoras de la población.

 
 

“Solo cuando las personas sufren el robo se dan cuenta de la importancia de la prevención”, dijo, y advirtió que esto no es lo peor, sino que las víctimas sufren una inestabilidad emocional durante tiempo”. Describió asimismo que el 90 por ciento de las víctimas son anónimas en el sentido de que no ha habido elección, sino lo que se busca es la vulnerabilidad, y la poca resistencia al ataque. Lo que quiere el delincuente es rapidez y no ser detenido.

La experta valoró que los robos en la isla se producen tanto en viviendas como en residencias unifamiliares. Fernández aclaró que el tiempo medio que necesita un delincuente son veinte minutos y en apenas tres abre una puerta en el 70 % de las viviendas de Tenerife -fractura de bombín, apalancamiento y resbalón- “porque ante la falta de medidas de seguridad no necesitan especialización”. No obstante, aclaró que aunque durante la crisis hubo un alza de estos delitos “a partir de 2017 están bajando según las estadísticas”.

En cuanto a las medidas de seguridad, la experta enumeró en este foro “las de prevención de tipo individual, como dar la impresión siempre de que la vivienda está habitada, y en el caso de las comunidades ser el mejor observando las medidas que han adoptado los edificios vecinos porque los delincuentes siempre van a elegir el inmueble más vulnerable”.

La inspectora subrayó: “La cifra de robos en domicilios en la isla sufrió un incremento en años de la crisis por la falta de medidas de prevención. Por ejemplo se deja de invertir en seguridad en puertas y cerraduras tanto por los promotores inmobiliarios como por los particulares y también falta dotación policial”.

No obstante, añade, “desde 2017 los datos indican que van disminuyendo, porque nos estamos concienciando, porque hay más efectivos policía y guardia civil y porque los delincuentes están en prisión”.

Detalló Fernández que “el robo en Canarias se da en pisos y viviendas unifamiliares por igual, a diferencia de la península. Entre semana, en horario laboral, de las 10 a las 13:00. Solo hacen falta 20 minutos para robar. Abrir la puerta lleva 3 en el 70% de las puertas de Tenerife. No son especialistas porque no hay medidas de seguridad con edificaciones antiguas y sin inversión disuasora”.

Más detalle en el foco: “Los delincuentes son autóctonos, salvo grupos itinerantes rumanos que actúan de octubre a marzo. Luego son canarios, no profesionales, que aprovechan el descuido, la baja prevención y el exceso de confianza de la población. La mayoría de las víctimas son anónimas, no hay vigilancia previa. Lo que se busca es la vulnerabilidad para el ataque, el robo sencillo y sin riesgos. Lo que quiere el delincuente es no ser detenido, no le importa la cantidad. No jugamos en la champion, sino en una liguilla local”.

Explicó Fernández que “las fuerzas de seguridad del Estado no pueden estar en todos los lados, y no hay cámaras, ni testigos, o no quieren colaborar, ni tiempo para cogerlos in fraganti”. Concluyó con mediadas preventivas pero hizo hincapié en una: “No desactivar la electricidad cuando nos vamos de vacaciones; que el interfono del portero automático no funcione da una señal de que no hay nadie en la casa”.

En octubre de 2018, los colegios de administradores de fincas de Santa Cruz y Las Palmas rubricaron un convenio con el Instituto Canario de Igualdad (ICI) para colaborar en la detección y prevención de situaciones de violencia de género en las comunidades de propietarios. Los administradores de fincas están “comprometidos en una campaña para la detección, sensibilización y denuncia de los posibles casos de violencia de género que puedan detectar vecinos y vecinas”. Esta colaboración con el ICI incluye la formación de los colegiados para conocer en qué consiste la violencia de género, detectarla y saber cómo actuar “. Asimismo, “para ayudar a prevenir y a concienciar a la vecindad sobre la tolerancia cero y, en su caso, sobre la denuncia de los casos de los que puedan tener conocimiento y sobre la colaboración y apoyo a las víctimas”. De esto versó la conferencia, en el marco de la II Feria de Comunidades de Propietarios, que impartió la coordinadora del Dispositivo de Emergencia para Mujeres Agredidas (DEMA) de Tenerife, jurista y administradora de fincas, María José Pestano, quien centró su intervención en el apoyo y los recursos disponibles para que las víctimas puedan salir del círculo de la violencia de género. Pestano insistió en la importancia de “llamar al 112 si se aprecia que puede estar ocurriendo un delito en una vivienda. Aunque la víctima pueda silenciarla, siempre se suele escuchar algo (gritos, lloros de niños, etc.)”. Los hogares “deben dejar de ser el lugar donde se maltrate a las mujeres y a sus hijos por quienes la justifican o miran hacia otro lado por considerarlo un asunto privado”, concluyó.

II Feria de Comunidades

El parque García Sanabria acogió, dentro de las Fiestas de Mayo de Santa Cruz, la II Feria de Comunidades, evento organizado por el CAF tinerfeño y dirigido a toda la ciudadanía. La feria repitió el formato de la primera edición con una treintena de empresas especializadas, representadas en otras tantas casetas, para informar de sus productos y servicios a las comunidades. El otro gran eje fueron las charlas sobre asuntos de interés que suscita la gestión y la convivencia en una comunidad de propietarios. Los administradores de fincas colegiados pretendían acercar la profesión a la sociedad, así como poner de relieve la múltiple actividad y los conocimientos que requiere hoy en día gestionar una comunidad. Otro objetivo era dar a conocer lo que afecta a propietarios y vecinos: accesibilidad, conflictos vecinales, seguridad, conservación y mantenimiento de los inmuebles, seguros, prevención de la violencia de género, acceso a subvenciones…

Recuperado de:https://www.eldia.es/sociedad/2019/05/23/implicar-comunidades-vecinos-clave-evitar/977799.html?fbclid=IwAR1PfWRakhrGShpWVORi0YG7bkzQpmTpBx-mwrBRgFYbByp3OYDcQJWBPWA