ASAMBLEAS DE CONSORCIOS ON LINE ¿Están contempladas en la ley 26994?

 

Autor: Nina Norma Noriega[1]

 

 

ABSTRAC

Uno de los mayores problemas desde que surgió la figura jurídica de la Propiedad Horizontal y que apareja la mayor cantidad de conflictos y reclamos por las decisiones adoptadas, refiere a las reuniones de los propietarios en Asamblea para resolver cuestiones atinentes a la administración de los espacios comunes que integra el inmueble afectado al sistema de horizontalidad.

Problemas que se ha visto reflejados en la literatura, en las películas, pero que en la práctica acumulan en los estrados judiciales abultados expedientes de reclamos por acuerdos que no llegan entre los consorcistas y que trascienden la frontera de la propiedad para tratar de dirimirse en la vía judicial, creando conflictivas relaciones de vecindad cuando no haciendo más difícil la tarea del administrador.

El 13 de septiembre de 2017 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y con la intención de reducir la conflictividad de propietarios e inquilinos con respecto a la realización de reuniones de Asamblea, el gobierno de la ciudad que viene proyectando desde hace algunos  la “Smart Citie”, ha creado la plataforma gratuita on line denominada “Consorcio Participativo”. Esta herramienta busca ofrecer a inquilinos y propietarios acceder a información sobre la administración del edificio donde viven, participar de manera virtual en las asambleas y controlar los gastos comunes. Por otro lado en las intenciones de sus desarrolladores servidores públicos, la herramienta busca colaborar en materia de transparencia y en la profesionalización de la actividad que desarrollan los administradores. La herramienta permite en forma electrónica mediante conexión a internet y con usuario acreditado, liquidar expensas, llevar a cabo pago de salarios del personal, verificar vencimientos, emitir comunicados a los propietarios e inquilinos, emitir sistema de ticket para los reclamos de los vecinos y llevar a cabo reuniones de consorcio en forma electrónica y con votación electrónica, entre otras opciones que el software brinda dentro de la plataforma. Sin embargo este avance tecnológico debe ir en acuerdo con la normativa vigente. ¿La ley 26994 permite otorgar marco de legalidad a estos actos celebrados en los entornos virtuales? ¿La votación electrónica cumple con los requisitos del artículo 2059 y siguientes? Nos orientamos a pensar como no adecuado la interferencia del ámbito público en el ámbito privado. Por ello  pensar en crear un marco legislativo nacional que oriente a regular la creación de  “edificios inteligentes bajo el formato de Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios” bajo el rótulo de “Código Técnico de la Edificación” y la modificación del Artículo 2074 del CCyC en donde se incluya la especificación de erigir y adecuar construcciones al “hogar digital” en donde la domótica y la inmiótica sean protagonistas, podría ser el camino adecuado para incorporar la Tecnología Integrada de la Comunicación y la Información a los procesos administrativos y de gestión en la Propiedad Horizontal en sus diversas versiones. Con este escenario creado la plataforma virtual de gestión y administración “Consorcio Participativo” y las acciones que se lleven a cabo dentro de la plataforma estarían revestidas de la legalidad correspondiente.

ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE EL TEMA.

La ley 26994, ha venido a otorgar nueva vida a las normas que regulan a la Propiedad Horizontal y al nuevo derecho Real, los Conjuntos Inmobiliarios en todas sus formas, que deben adecuarse a las normativas de la Propiedad Horizontal, pero no la tradicional Propiedad Horizontal, sino a la “ Propiedad Horizontal Especial”, sin que la ley regule sobre la misma, excepto en el caso de los Cementerios Privados que la ley se encarga de especificar como debe ser el Reglamento de Uso y que debe contener mínimamente. Del resto de las figuras a las que el artículo 2075 obliga a adecuar a la “Propiedad Horizontal Especial no hay normas que le otorguen contexto y contenido.

Si nos situamos ante tal incógnita que los legisladores no han podido develar, razón por la cual solo ha quedado en una obligación de adecuación  con contexto, pero sin contenido que la doctrina y la jurisprudencia habrán de moldear y conformar, difícil resulta pensar que el legislador al momento de realizar el proyecto de unificación de 2012 y luego el legislador en su sanción y posterior entrada de vigencia de la ley 26994 en Agosto de 2014, se pudiera representar el salto cualitativo  que se ha podido operar en el año 2017 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con respecto a implementar desde las políticas públicas la plataforma virtual “Consorcio Participativo”, para darle un giro informático a la Propiedad Horizontal.

Sin embargo en el mundo la inclusión de TIC como herramienta que mejore desde varias aristas a la Propiedad Horizontal no es nuevo.

PROPIEDAD HORIZONTAL, DOMÓTICA, INMIÓTICA

Los términos Domótica e inmiótica se asocian y se vinculan al de edificio o ciudad sostenible, que permita a sus habitantes mejorar su calidad de vida mediante la incorporación de servicios y prestaciones, que se retroalimentan con capacidad competitiva y con capacidad de crecer económicamente. Así nace la domótica (término que une la palabra domo, vocablo latín (domus: casa) e informática, que significa conjunto de técnicas orientadas a automatizar una vivienda, que integran la tecnología en los sistemas de seguridad, gestión energética, bienestar o comunicaciones, que mejoran las condiciones de habitabilidad. Este término se aplica en la concepción arquitectónica del edificio, mientras que el mismo concepto aplicado a la unidad funcional se denomina inmiótica. La Unidad Funcional gestionada mediante TIC, adquiere entidad como “hogar digital”.

Entonces el edificio inteligente, habrá de contar con un conjunto de servicio de las viviendas garantizado por sistemas que realizan varias funciones y pueden estar conectados entre sí y a redes interiores y exteriores de comunicación.

En consecuencia, un edificio inteligente es el producto de la convergencia de diversas disciplinas (Finley, Jr. M. R., Karakura, A. , Nbogni, R., 1991) a saber:

  • Arquitectura
  • Diseño de Interiores
  • Diseño de muebles y quipos
  • Tecnologías de acondicionamiento de aire
  • Tecnologías de cableado de edificios
  • Sistemas locales de comunicación
  • Sistemas computacionales
  • Automatización de oficina, fabrica y hogar
  • Factor humano y ergometría
  • Estudios ecológicos y ambientales

La Argentina ya cuenta con algunos complejos con estas características, especialmente en Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La razón del lanzamiento efectuado por la autoridad gubernamental de esta región el 17 de septiembre de 2017, viene a dar respuestas a las necesidades específicas al respecto, pero orientadas hacia la gestión de la propiedad horizontal y el ejercicio transparente de la actividad del administrador, compensando el resguardo de los intereses de propietarios y usuarios.

Cabe destacar que las políticas públicas en incorporar la Tecnología Integrada de la Información y la Comunicación para conformar la “Smart Cities”, tiene trayectoria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por ello Secretaría País Digital del Ministerio de Modernización de la Nación, y Subsecretaría de Ciudad Inteligente del Ministerio de Modernización de la Ciudad de Buenos Aires, la Secretaría de Innovación y Experiencia Ciudadana de la Provincia de Buenos Aires, ha tenido mucho que ver en el proyecto.[2]

Para enero 2018 el gobierno de CABA presupuesta tener en funcionamiento esta plataforma virtual.

El software “Consorcio Participativo” ha sido diseñado con la finalidad de ofrecer una herramienta informática en línea para enlazar a los 47.000 consorcios que operan en CABA y ofrecer al propietario e inquilino de propiedad horizontal otra herramienta que le permite una mejor participación en la vida del consorcio y reducir los conflictos.

La función principal de esta plataforma es brindar a sus usuarios acceder a información sobre la administración del edificio donde viven, participar de manera virtual en las asambleas y controlar los gastos comunes. El objetivo principal se orienta, según las autoridades públicas en colaborar en la transparencia y en la profesionalización de los administradores y su trabajo.[3] Deberá ser habilitado por un administrador con matrícula legal, quien también deberá generar un usuario para cada unidad y cada consorcio, permitirá realizar las siguientes acciones:

  • permitirá realizar la liquidación de expensas,
  • el pago de salarios al personal,
  • verificar los vencimientos,
  • emitir comunicados a los copropietarios,
  • llevar un sistema de ticket para los reclamos que realicen los vecinos,
  • Realizar asambleas de consorcio en línea,
  • Desde allí, los vecinos podrán obtener el reglamento de copropiedad,
  • pagar las expensas,
  • controlar las cargas previsionales del personal,
  • controlar y presentar los presupuestos por reparaciones,
  • las pólizas de seguros y demás documentación referida a las obligaciones del administrador, quien será el encargado de mantener la información actualizada.

 

En consecuencia, si los reglamentos de propiedad no incluyen esta opción, admiten al software y habilita con una reglamentación en particular su uso, queda en sería dudas la legalidad de lo allí actuado, más allá de lo favorable, práctico que sea contar con ella.

Por otro lado la asociación de Inquilinos Agrupados, no han validado la herramienta pues consideran que la cuestión está en que el estado debe llevar mejores y mayores controles sobre las acciones de los administradores mediante Defensa del Consumidor.[4]

Por lo tanto hay que pensar que la mayoría de los reglamentos de propiedad no tienen incluidos a sistemas de comunicación y gestión mediados por TIC, ni va ser posible que antes de enero de 2018 reglamenten sobre las instalaciones de tipo domótico que compatibilicen con tal plataforma.

Por otro lado se garantiza la protección de datos en acuerdo a la Ley 5.454, pero lo cierto es que esta plataforma va a regular relaciones privadas, no privados con el estado, por lo cual consideramos una injerencia y atribución de poderes que choca con las libertades constitucionales. Por otra parte será necesario la reforma de la Ley 941, que será tarea del Poder Legislativo de la Ciudad para adecuar las TIC dentro de las obligaciones de los Administradores, que por cierto no se han preparado, ni capacitado para su utilización y muchos menos los futuros usuarios, es decir, propietarios e inquilinos. En consecuencia surgen grandes dudas respecto a esta buena idea, un tanto apresurada, y que las leyes no acompañan. ¿No sería necesario un debate legislativo previo para modificar varios artículos del Código Civil y Comercial antes de su implementación en especial los artículos 2056,2058 al 2063? La plataforma presentada por el gobierno de la ciudad, ¿sería obligatoria u optativa la suscripción y su utilización? La respuesta indudablemente dependerá del legislador si se la Ley 941 o no que refiere a la reglamentación de la actividad del Administrador dentro de la Jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. ¿Es legal llevar a cabo las asambleas de propietarios y usuarios por un circuito cerrado de comunicaciones sin presencia real, mediante videoconferencia? ¿Lo resuelto allí es legal y de efectivo cumplimiento? ¿Crear actas digitales almacenadas en la nube y no constituir los libros que obliga el artículo 2062 del CCC cumple con el requisito legal ?. De allí entonces que concluimos en la urgente necesidad de la adecuación del Código Civil y Comercial a estos cambios que se quieren implementar en la Ciudad y el debate y creación de un Código Técnico de la Edificación a nivel nacional que regule sobre el tema.

BIBLIOGRAFÍA

Arévalo Gutiérrez, A. “Urbanismo y Comunidades Autónomas: la legislación autonómica en materia de ordenación del territorio y urbanismo. El ordenamiento de la Comunidad de Castilla-La Mancha”. Revista Jurídica de Castilla-La Mancha. N. 30, 2001.

Arozamena Sierra, Jerónimo. “Consideraciones sobre el artículo 47 de la Constitución: La vivienda y el urbanismo en la Constitución”. Ley – A. 17, n. 4189 (17 dic. 1996), p. 1-2.

Cabello de los Cobos y Mancha, Luis María. La protección inmobiliaria del consumidor en la Comunidad Europea. Centro de Estudios Regístrales, 1994.

Durán y Lalaguna, Paloma. “Sobre la interpretación del derecho a la vivienda”. Revista general de derecho – A. 53, n. 630 (marzo de 1997), p.1867-1889.

 

Calegari de Grosso Lydia, E (2016) Ciudades inteligentes (Smart Cities).Universidad Nacional de Lomas de Zamora, Facultad de Derecho, Revista Jurídica Electrónica, Año II, N° 3. Recuperado de: http://www.derecho.unlz.edu.ar/revista_juridica/01/index_01.html

CEDOM (2017) Normativas sobre domótica. Recuperado de: http://www.cedom.es/sobre-domotica/normativa-domotica-e-inmotica/procedimiento-para-la-certificacion-de-instalaciones-domoticas

Kirschning,I (1992)  Edificios Inteligentes. Tesis presentada para obtener el grado de Licenciatura en Ingeniería en Sistemas Computacionales. Universidad de las Américas, Puebla, México. Recuperado de: http://ict.udlap.mx/people/ingrid/ingrid/Tesis_EI/EI.html

Medina, Graciela (Dir.), Rivera, Julio C, Esper: Mariano (coord.),(2014),  Ley 26.994/14 Código Civil y Comercial de la Nación. SAUCEDO, Ricardo, J LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES, Comentario “, JA, 14/5/2014. Editorial La Ley

Moisset de Espanés, 2004, Las reformas en materia de Derechos Reales. Recuperado de: www.acaderc.org.ar/…/artlasreformasenmateriadederechosreales/at

Noriega Nina Norma (2017) El Administrador de Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios en los tiempos de la Ley 26994. Teoría (Doctrina, Jurisprudencia y Leyes).  Práctica (modelos aplicables al ejercicio de la actividad). El manual del administrador. (En prensa)

 

 

[1] Profesora Adjunta de la Universidad Abierta Interamericana, carrera de Abogacía, asignatura Derechos Reales. Contenidista digital, y coaching jurídico y académico en redes sociales y plataformas virtuales. Autora de Libros y ponencias académicas. Investigadora. Acredita capacitación y carreras de posgrado.

[2] Respecto a este proyecto, se recomienda leer el documento elaborado en conjunto por los diversos organismos públicos denominado CIPPEC, Programa de Ciudades (2016) Ciudad Inteligente. Diálogos Institucionales. Recuperado de: https://www.cippec.org/wp-content/uploads/2017/03/985.pdf

 

[3] Diario Crónica, Inquilinos y propietarios podrán controlar a los consorcios de manera Online, 13/09/2017

Recuperado de: https://www.cronista.com/economiapolitica/Inquilinos-y-propietarios-podran-controlar-a-los-consorcios-de-manera-Online-20170913-0118.html

 

[4] Gervasio Muñoz, vocero de la organización es quién ha vertido estas opiniones, apuntando a un mayor contralor en la conformación de las expensas que cada mes modifican su valor, sin tener el propietario o inquilino respuesta cierta de esos cambios, ni justificaciones de las mismas. Dichas opiniones pueden ser leídas en: Diario Crónica, Inquilinos y propietarios podrán controlar a los consorcios de manera Online, 13/09/2017

Recuperado de: https://www.cronista.com/economiapolitica/Inquilinos-y-propietarios-podran-controlar-a-los-consorcios-de-manera-Online-20170913-0118.html

 

 


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