BOLETO DE COMPRAVENTA ELECTRÓNICO. ALGUNAS CONSIDERACIONES

Dentro de las novedades tecnológica que se relacionan e impactan con las normativas jurídicas, los contratos inteligentes han de ser materia de estudio. En marzo de 2019[1], el Presidente Macri, realizó la presentación del Boleto Inmobiliario Electrónico. Este instrumento digital, ha de ser integrado a una plataforma virtual denominada Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma digital[2][3]. La iniciativa ha sido concretada en conjunto con la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para ser más claro el contrato, que hasta ahora se ha celebrado en soporte físico, se ha presentado en una nueva variante. Variante que no ha de regirse en su totalidad con las normas existentes, sino que ha de sumar nuevas normas para hacer de él un instrumento legal, hábil para cumplir con su objeto (compraventa de inmuebles). Desde sus inicios este lanzamiento ha generado polémicas a favor y en contra, particularmente desde los escribanos, quienes han observado determinadas “debilidades” que podrían conllevar a la nulidad de los instrumentos. En otra instancia, desde la visión jurídica, sobre la que centraremos el análisis, requiere mensura en la toma de posiciones y como todo instrumento nuevo, necesitará de la doctrina y la jurisprudencia para destacar sus fortalezas y debilidades. El boleto de compraventa electrónico fue denominado “herramienta”, pero lo cierto es, que encierra mucho más que una “herramienta”. Estamos en presencia de nueva tecnología que incluye a los contratos inteligentes dentro de Proptech[4], siendo este tipo de contrato un elemento necesario y formato requerido.

Este instrumento legal, que, a las claras, deberá guardar las formas y contenido en acuerdo a los artículos del Código Civil y Comercial, 1123 a 1141 y en particular atención a los artículos 1170 y 1171, no se sabe a cierta aún, como habrán de impactar en el boleto de compraventa electrónico, ni en sus consecuencias. En resumen, la norma no lo contempla con especificidad, ni podemos aventurar que dichas normas puedan ser suficientes para el boleto de compraventa electrónico, más aún si se completa al formato con cierto tipo de inteligencia artificial, que medien en acciones en relación a sus cláusulas, no como instrumento estanco, sino dinámico. El boleto de compraventa puede estar acompañado con determinado lenguaje informático que permita a las partes, ejecutar desde el propio contrato, sin necesitar formalizar otros medios.  Para que se comprenda mejor, si en el boleto de compraventa, se ha establecido el pago por la adquisición del inmueble en dos veces con fecha diferente y el código informático se encuentra programado para producir en forma automática el pago, ya sea por tarjeta de crédito o por pago de criptomoneda, esa erogación se va a llevar a cabo sin la intervención humana, en el día y horario consensuado.

Mediante el Decreto 962/2018, se abrió el camino para concretar la puesta en práctica del boleto de compraventa electrónico. Sin embargo, para ser concretado se deben cumplir con ciertos requisitos, a saber:

  1. no puede ser aplicado a cualquier operación inmobiliaria, sino solamente a las compras de pozo.
  2. no puede sustituir a la escritura, por lo tanto, se mantiene en el perfil de contrato, bajo las características enunciadas en el párrafo anterior, establecidas en el Código Civil y Comercial.

Por su parte, otros requerimientos suman a los anteriores:

  1. requisito previo de contar con firma digital.  
  2. pago del 25% del valor del inmueble a construir.

Finalmente, se completa la batería de requerimientos, con las obligaciones que recaen sobre el desarrollador, al que se le exige:

  1. contar con un seguro de caución que tenga al comprador como beneficiario,
  2.  la documentación municipal aprobada y un croquis de la unidad funcional a adquirir para propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, confeccionada por agrimensor.

Respecto del documento, es condición que cuente con normas de seguridad informática. A tales efectos se recomienda que este tipo de documento, sea confeccionado bajo sistema de cadena de bloques (tecnología blockchain[5]) para el resguardo, tanto de la firma como de la voluntad allí manifestada y de las obligaciones y derecho que surjan a los efectos que sean inviolables y otorguen la mayor seguridad posible

Esta modalidad, esperada, y aplaudida para el mundo de los negocios inmobiliarios, porque reduce costos y tiempos para las personas, facilita el trabajo de los bancos, no queda aislada, sino integrada a todo un ecosistema proptech del que se ha hecho referencia.

¿En que se cambia con respecto a las formas anteriores? ¿Es legal? Lo primero que tenemos que mencionar es que el sistema de los derechos reales en su conformación como tal y en el cumplimiento de la voluntad legislativa no se altera, pues el procedimiento para la adquisición del derecho real sigue siendo el mismo y la escritura es la única que corona el proceso. Es de destacar que el boleto de compraventa inmobiliaria solo es medio para adquirir un derecho real ya sea en forma física o elaborado mediante un código de barras. Por lo tanto, la relación de derecho personal, aunque el medio sea virtual, no es alterado. Incluso el Decreto 962/2018, facilita la cesión de este tipo de documento y la inscripción de la cesión.

Con respecto a su legalidad, no cabe duda que la tiene, pero en manera acotada. Por el momento ha de ser aplicado para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con invitación a las provincias a que sea incorporado dentro de las normas jurídicas propias.

Si dimensionamos la ley 26994, podremos verificar que en forma específica la figura del boleto de compraventa inmobiliaria digital no se encuentra regulado, cómo así tampoco otras figuras asociadas. Pero también es cierto que lo que no se encuentra prohibido esta permitido, y al tener el Código Civil y Comercial, mayor amplitud en las formas y tipos de contratos, la falta de especificidad de la norma no invalida la opción. En el proyecto de reforma, presentado en el año 2018 respecto al Código Civil y Comercial, tampoco se lo menciona como forma jurídica con codificación específica. Pues entonces, ¿las normas vigentes son suficientes para proteger al comprador mediante esta modalidad de contrato, aunque su contenido sea el mismo? Cabe aclarar que median otros factores y herramientas que pueden alterar o viciar la voluntad de las partes, que solo podrán ser subsanada por analogía, al quedar zonas grises legales o ausentes de ley. Por ejemplo, diversos fallos que se pueden presentar en el canal comunicacional virtual o en su mediación y que puedan viciar la voluntad de las partes, sin llegar al estado del delito. Pues entones ¿a quién corresponde probar el vicio?

Es bien cierto que la ley de defensa del consumidor, potencia al Código Civil y Comercial, custodiado por la ley de firma digital y las normas legales sobre ciber crimen; todas ellas colaboran en blindar el acuerdo de voluntades basado en la buena fe y la onerosidad del acto. Sin embargo ¿es suficiente? Creemos que no, que se requiere la elaboración de un cuerpo jurídico, que no solo legisle respecto al boleto de compraventa inmobiliario electrónico, sino a todo el ecosistema proptech, con todas sus fases asociadas.

Por otro lado, advertimos choque de normas. El artículo 3 del Decreto 962/2018[6], exime de la intervención de escribano en este tipo de documento, pues la certificación de firma y fe pública que da el escribano se reemplaza por la firma digital.

Ahora bien, las diferentes resoluciones Técnico Registrales, siguen manteniendo vigentes los requisitos que son opuestos al artículo 3 del Decreto 962/2018.Se suma, los requisitos concernientes a prehorizontalidad (artículos 20170,2071,20172), dispuestos por el Código Civil y Comercial, que se complementan con los requisitos propios de la propiedad horizontal y su afectación de la misma normativa

Para poder registrar boletos de compraventa, se requiere la previa inscripción de la escritura pública otorgada por el o los titulares de dominio del inmueble sobre el cual se construirá un edificio o inmueble/s, en la que expresen su voluntad de afectarlo al régimen de propiedad horizontal, al formato de conjunto inmobiliario o tiempo compartido en el Registro de la Propiedad Inmueble en donde tenga asiento. Se sumará además: a) Identificar el inmueble que será objeto de la futura afectación; b) Individualizar cada una de las unidades que formarán parte del referido edificio y serán objeto de los boletos de compraventa a ser registrados, incluyendo superficie, ubicación y las restantes características esenciales de las mismas; c) Incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y d) Acreditar la aprobación y/o visación de la documentación del proyecto por la autoridad local competente[7]

Siguiendo los conceptos de Jorge C Resqui Pizarro (2019), las normativas que regulan a la creación y puesta en práctica del Boleto digital de Compraventa Inmobiliaria, han de ser suficientes para otorgar al suscribiente todas las garantías necesarias, de la misma manera que, si el instrumento se confeccionará en documento material, presencial y ante escribano público. La razón de tal afirmación descansa no en forma particular en este documento, sino en los pasos previos de afectación y registración en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda. A su vez los Registros deben proceder de la misma manera que con los boletos físicos. Deben llevar un número de registración y fecha. Lo único que se modifica es el medio. Con respecto a la legalidad del instrumento, el registro deberá tener en cuenta el artículo 8 de la ley 17801.[8]

Cabe destacar, que cabe prueba en contrario, respecto a cualquier vicio que se pueda esgrimir. Aquí se presenta una situación compleja. El Código Civil y Comercial no tipifica, vicios específicos que puedan surgir de la tecnología, sino que la normativa penal se encarga de establecer delitos. Por ejemplos fallos en el tráfico, daños en la web profunda, que puedan impactar en el documento final, y que conlleven a consecuencias no esperadas, no pensadas, pero en suma no constituyen delito, pero vician la voluntad de las partes. Creciente es la preocupación con respecto a la seguridad que proporcionan algunos algoritmos, que muestran vulnerabilidad a la computación cuántica. Implicaría entonces la inscripción de un boleto electrónico, cumpliendo con los requisitos, pero dudoso y sin embargo ser oponible frente a terceros. Al no existir tipo legal a este tipo de vicios, probablemente, difícil será poder plantear su nulidad.

Por lo tanto, a manera de colofón, esta nueva forma de contrato sobre el contenido de un contrato tipificado, recomendable sería que contara con normas específicas complementarias a las existentes y que la intervención digital de un notario complementara a la firma digital, no dejando al arbitrio solo de los algoritmos la confirmación de las voluntades. Nunca deja de estar presente la privacidad y la seguridad en resguardo de datos personales, que aún se encuentra en desarrollo, sin haber obtenido algoritmos totalmente confiables.


[1] Bazan, Ariel (2019) Para Unidades de Pozo. Mercado inmobiliario: qué es el Boleto Electrónico y cómo podrá usarse.18/03/2019. Diario Clarín. Recuperado de: https://www.clarin.com/economia/mercado-inmobiliario-boleto-electronico-podra-usarse_0_ie60niQkW.html

[2] La Plataforma de Trámites a Distancia (TAD), fue creada en el año 2016, mediante el Decreto 1063/2016 y se integra junto a los módulos de:  “Registro Integral de Destinatarios” (RID) y “Gestor de Asistencias y Transferencias” (GAT) del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE). Se utiliza para: medio de registro, tramitación y pago de todas las prestaciones, beneficios, subsidios, exenciones, y toda otra transferencia monetaria y/o no monetaria y asistencia que las entidades y jurisdicciones otorguen a personas humanas o personas jurídicas públicas o privadas, independientemente de su fuente de financiamiento”. Ámbito.com (2016) Implementan una plataforma digital para hacer trámites a distancia.05/10/2016.Recuperado de: https://www.ambito.com/implementan-una-plataforma-digital-hacer-tramites-distancia-n3957664

[3] Aplicación de la ley 25506/01

[4] Digitalización del sector inmobiliario. Ecosistema que incluye construcciones inteligentes en lo que refiere a diseños, sustentabilidad, ecología, realidad aumentada o virtual a través de la simulación para presentación de los proyectos, domótica (internet de las cosas), big data, plataformas de intermediación inmobiliaria, nuevos modelos de financiación y administración mediados por tecnología, crowdfunding (financiación colectiva a proyectos)

[5] Las principales características de la tecnología blockchain son: Sistema seguro dado que su tecnología se basa en la criptografía de datos. Las transacciones se concentran en bloques, y en estos bloques la información se almacena cronológicamente. Información recopilada de:  Escuela Europea de Dirección y Empresa (EUDE) (2018) La tecnología blockchain: características y aplicaciones en las finanzas Blog. Entrada del 09/01/2018. Recuperado de: https://blog.eude.es/la-tecnologia-blockchain-aplicaciones-en-finanzas

[6] “ARTÍCULO 3°.- A los efectos del último párrafo del artículo 3° de la Ley N° 17.801 se admitirán los documentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, la que otorgará fecha cierta del documento y de su presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electrónico satisface el requisito de certificación por escribano público, juez de paz o funcionario competente.” En: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, Decreto 962/2018, DECTO-2018-962-APN-PTE – Modificase Reglamentación. Ciudad de Buenos Aires, 26/10/2018. Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/315000-319999/315748/norma.htm

[7] Art. 5° Dec.962/2018.op.cit

[8]. Resqui Pizarro, Jorge C (2019) JORGE C. La anotación de los boletos de compraventa o sus cesiones en el Registro de la Propiedad Inmueble. Artículos. 16/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://www.abogados.com.ar/la-anotacion-de-los-boletos-de-compraventa-o-sus-cesiones-en-el-registro-de-la-propiedad-inmueble-y-la-aplicacion-del-sistema-de-gde-mediante-el-tad-y-el-uso-de-la-firma-digital/23264

Autor: Nina Norma Noriega. En prensa a publicar en Rubinzal Culzoni on line


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