Los créditos UVAs y UVIs, una nueva forma de calcular actualizaciones en créditos hipotecarios para adquisición de vivienda familiar

El mercado inmobiliario ha vivido una época de esplendor en los años noventa y una etapa de retroceso y letargo que empezó en caída hacia 1994, teniendo sus puntos más álgidos en el 2001 y el 2012, según los empresarios de sector y reactivación a partir del año 2016 con un nuevo tipo de créditos para la adquisición de viviendas familiares que reactivo el mercado inmobiliario, de la construcción y facilitó la adquisición de viviendas con cuotas que no superen por mes el valor de un alquiler promedio para el núcleo familiar.

Si bien la Argentina creció y maduró en la adquisición y consagración de derechos por medio del Código Civil y Comercial, y el acceso a la vivienda digna familiar es uno de los derechos consagrados, la realidad choca con la declaración legal, pues Argentina es uno de los países con menor acceso a la adquisición de viviendas, en construcción de viviendas y en otorgamiento de créditos para ello. De hecho casi no tiene impacto en el PBI interno.

En el año 2012 el Banco Interamericano en un estudio realizado en Latinoamérica concluyó que de cada tres familias de América Latina viven en viviendas inadecuadas, construidas con materiales precarios o carentes de servicios básicos. Casi dos o tres millones de familias que se forman por año son obligadas a vivir en viviendas informales en zonas marginales. [1]

La evolución de los precios de los inmuebles es siempre en ascenso, por lo tanto una persona para poder acceder a su primera vivienda de 40 metros cuadrados en Ciudad Autónoma de Buenos Aires paso desde la fecha en estudio al año 2015 a tener que esperar 6 años y cuatro meses de trabajo para poder acceder al pago de una cuota de un crédito hipotecario, siempre considerando los seis años y cuatro meses de trabajo continuado y con los aportes de ley. Entre 2015 y 2016 esa fecha se intensificó casi en un estirarse a un año más. Estos valores pueden ser consultados en el boletín de Reporte Inmobiliario de 2012.

En el año 2016 se ha proyectado un tipo de crédito con el lanzamiento de una línea especial del Banco Nación. Se trata de una opción mixta de comenzar con una tasa fija en torno a 18% anual para los primeros tres años del crédito a 20 años de plazo, y 17 años con tasa variable o variación anual del índice de salarios que elabora el Índec, el que resulte menor.

Los créditos denominados UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que han sido la novedad en la materia a partir del año 2016, caracterizado como el instrumento y método de ahorro para financiar hipotecas según el Banco Central e la República Argentina.  El acreedor tiene su capital a salvo y actualizado y el deudor, según sus ingresos puede mantener el pago mensual de la obligación asumida. Sin embargo es necesaria la corrección de los índices inflacionarios en alza, el valor del dólar estadunidense en alza y mantener las tasas. Este trio de indicadores necesarios para la sobrevivencia de este tipo de créditos, no volver al pasado, requieren de políticas públicas constantes que trabajen en el tema. Si los salarios pierden respecto a la inflación, el deudor de créditos UVA tendrá que destinar mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota. Incluso puede poner en peligro su capacidad de pago o no poder concretar la adquisición del inmueble pues este tipo de créditos se otorga en pesos y los inmuebles se adquieren en moneda dólar estadunidense y si esta moneda fluctúa inversa a la moneda nacional, es decir esta se desvaloriza,  se hace imposible la adquisición del inmueble familiar, alejando el principio constitucional del acceso a la vivienda y la vivienda familiar como un bien social. Por ello el gobierno nacional, a comienzos de 2018 ha enviado un proyecto de ley a los efectos de crear algún tipo de seguro que pueda responder ante los vaivenes económicos en cubrir las diferencias que se puedan producir desde el momento en que se determina el capital a financiar y la efectiva compra, y amparar al comprador con respecto a la diferencia del valor de cuota cuando esta se torne de imposible cumplimiento para el deudor cuanto esta supere los porcentajes que se pueden destinar para el pago de la obligación (hasta el 25% de los ingresos del grupo familiar).

La preocupación principal descansa en la tasa de este tipo de créditos. ¿Cuál es el riesgo que se vislumbra? Cuando hayan transcurrido20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso inicialmente asumido.

En resumen, quién se endeudo en este tipo de créditos no toma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en unidades indexadas. Dicho de otro modo quién se endeudó en UVA devuelve UVA.[2] En suma los riesgos de estos créditos radica en el aumento del valor del dólar con respecto a la moneda de curso legal para adquirir el inmueble, aumento aproximado en  las tasas para tomar el crédito hipotecario, aumento del valor de las propiedades en dólares. La UVA tiene un valor que se va actualizando según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejando la marcha del índice de inflación. Así, las cuotas (definidas como una determinada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valor real de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina la necesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, baja el valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso. Implica a la sazón un retroceso [3]legislativo y volver a la indexación con los riesgos jurídicos que conlleva, cuando tal criterio había sido superado tanto por la doctrina, la jurisprudencia y la normativa. Entonces ¿estamos frente a un retroceso legislativo con la Ley 27271 en la inseguridad jurídica de los deudores hipotecarios frente a contextos económicos inseguros, mayor plazo de gravamen sobre el bien inmueble adquirido hipotecado (hasta 35 años)?

Pablo A Salvador (2017) se ha realizado la pregunta aquí consignada y mediante estudio de los créditos hipotecarios existentes ha concluido créditos con tasa variable conocidos como UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) [4], ha considerado  que desde el  lanzamiento de los créditos UVA, se han otorgado aproximadamente $35.700 millones de créditos hipotecarios en UVA. En términos nominales, estos créditos han acumulado un aumento de 77,4% en los últimos doce meses y según el BCRA ya representan el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas. Esta modalidad se ha extendido también a los préstamos con garantía prendaria y personales (hasta fines de octubre DE 2017, se habían otorgado $16.000 millones de créditos personales y prendarios en UVA) e incluso han aparecido algunas líneas de financiamiento para las pequeñas y medianas empresas.

Ahora bien, hay voces con opiniones diversas respecto a este tipo de créditos. Si bien ha mostrado que mediante su otorgamiento se ha permitido la reactivación del sector inmobiliario, hay quienes ven a la unidad de medida de financiación no tan provechosa y de resultados positivos para los adquirentes. Las críticas no apuntan al sistema en sí mismo sino a la situación económica del país, que de no ser establece, tal como se describió en los párrafos superiores de este trabajo, muestran la debilidad del sistema Rubén Ramallo, 2017.[5]

Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesosni en dólares, sino en unidades indexadas.

Las normas especiales sobre créditos hipotecarios (Ley 27271 para UVIs, Comunicaciones del BCRA (Comunicación 5965 para UVAs, Comunicación 6069 para UVAs y UVIs), DTR (20/2016 para CABA, 17/2016 para PBA), completan el marco jurídico de estos créditos particulares. Subsidiariamente, pero no por ello dejan de estar presentes, las normas plasmadas en la ley 24240 y sus modificatorias que refieren a defensa del consumidor, rescatadas y plasmadas en el CCyC, complementan el marco jurídico. Por esta ley se ha modificado parcialmente el Código Civil y Comercial.

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La nueva manera de calcular la financiación de los créditos destinados a la adquisición de la vivienda única familiar, ha venido a traer vientos renovados al sector inmobiliario y de la construcción. Sin embargo el sistema está lejos del boom de los años noventa en donde estos rubros han tenido incidencia en el PBI del país, con alto costo y riesgo para los tomadores e inseguridad jurídica en contextos de inestabilidad económica. Sin embargo se pondera en positivo el recurso a los fines de reducir el déficit de vivienda que alcanza a un porcentaje alto de la población argentina. Los esfuerzos de las políticas estatales son bienaventurados pero no suficientes. Tanto la inflación cómo la cotización en moneda extranjera en la que se evalúa los precios de venta y compra de inmuebles y la depreciación de la moneda argentina, respecto al dólar estadounidense, unidad de referencia para las transacciones, ubican como inestables al tipo de créditos que nos tiene en estudio. La ecuación es inversa, los créditos se otorgan en pesos, pero las propiedades se adquieren en otra moneda que al momento de efectuar la transacción no alcanza el crédito otorgado por la fluctuación del valor de la moneda extranjera en el mercado y acarrea más endeudamiento para el adquirente del inmueble. Los costos administrativos e impuestos siguen siendo altos para este tipo de créditos.  Si bien se han llevado a cabo medidas al respecto, aún siguen siendo insuficientes. La uniformidad precio de adquisición y moneda de pago para la compra del inmueble, en relación a moneda de crédito deberían armonizar para hacer posible la adquisición, menor tiempo para las tramitaciones administrativas para el otorgamiento de los créditos en los bancos, podría colaborar en achicar la brecha.

Jorge Alterini y Ignacio Alterini (2016) han coincidido que el cambio introducido al artículo 2189 del CCyC por la ley 27271, ha sido un paso adelante favorable. El original artículo con notoria imprecisión del texto tenía un ámbito de aplicación reducido, solo a créditos indeterminados ( el caso de las hipotecas abiertas), en consecuencia de imposible aplicación a créditos determinados por las fluctuaciones a las que se podía ver sometido, lo que conllevaba que el fin por el cual se había redactado no cumpliera el objetivo, y de este modo el mercado del crédito para la adquisición de la vivienda y con ello el mercado inmobiliario se viera casi paralizado. Pues entonces el artículo 23 de la ley 27271 vino a traer el sosiego necesario.

Sin embargo es importante solidificar la seguridad jurídica. Aún hay silencio legislativo al respecto Tampoco hubo pronunciación de las calificadoras de riesgo de un bono que securitice estos activos sobre el tema indexación. Finalmente para sustentar el sistema se hace necesario afianzar un mercado de capitales, por ejemplo mediante un bono que se pueda colocar en el mercado para que pueda ser adquirido por inversores institucionales y así inyectar más dinero al sistema de préstamos. Hoy se puede aseverar que el principal y único inversor institucional es el ANSES. Para revertir esta situación será dar importancia alta a conseguir solidificar la seguridad jurídica. Dos proyectos legislativos se encuentran en danza, pero aún sin sanción que podrían colaborar en la seguridad jurídica y amparo a los deudores hipotecarios de este tipo de créditos. Ellos refieren a “Programa de Protección frente a los Descalces entre Inflación y los Salarios para Deudores de Créditos Hipotecarios”, por el lapso de 30 años desde la promulgación de la ley, y la activación de un “Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria”(Proyecto Marco Lavagna) y proyecto swap de coeficiente de indexación” para actualizar el monto en pesos de las cuotas de quienes se adhieran al programa.

 


[1] Este texto ha sido plasmado en: Peralta Juan M (2016) Crisis habitacional y créditos hipotecarios indexados. Microjuris.com 1//11/2016. Cita MJ-DOC-10357-AR/MJD10357

[2] Esteban Vaughan Inmobiliarias anticipan que las propiedades subirán hasta 15% en dólares por la presión de créditos hipotecarios UVA. 31/01/2018. Recuperado de: Ihttp://www.iprofesional.com/notas/262109-precios-demanda-mercado-mercado-inmobiliario-tasa-hipotecarios-credito-hipotecario-uva-Inmobiliarias-anticipan-que-las-propiedades-subiran-hasta-15-en-dolares-por-presion-de-creditos-hipotecarios-UVA

[3] Referencia (CER) es el indicador diseñado por el gobierno a partir del año 2016 para ajustar el capital de depósitos y créditos buscando preservar así el valor de la moneda de los contratos celebrados antes de la pesificación compulsiva establecida por el Decreto 214/2002 en enero del 2002. Esta forma de actualización había sido prohibida por el artículo 7 de la ley 23928. Sin embargo por la ley 27271, este índice adoptado para los créditos otorgados desde 2016, constituyen la excepción a la regla legal citada. Se suma que las familias deben realizar un ahorro previo entre el 20 o 30% del valor de la adquisición del inmueble que habrá de hipotecarse bajo este sistema. Se suma el “UVis (Unidad de Vivienda) Creada por Comunicación “A” 5945 Banco Central y corresponde a la unidad de medida que se actualiza diariamente según costo de la construcción.  El índice de construcción se toma en base de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/03/16, obtenido a partir del promedio simple de construcción para las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del litoral (Paraná y Santa Fe). A esto se suma la indexación que se calcula sobre un Coeficiente; ICC (Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires), que publica el INDEC. La ley 27271 designa a la UVI (Unidad de Vivienda) como el instrumento para actualizar préstamos y depósitos en base al índice del costo de construcción, como se plantea en los párrafos superiores. Tanto la nueva UVA, como la original UVI, tarifan la unidad de medida como valor inicial en $ 14.05 que representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/03/2016. Para comprender en forma más clara la unidad de medida inicial de $ 14.05 se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), por que el índice de precios al consumidor tiene alta incidencia en la correlación del costo de la construcción, pero sufre menos volatilidad. Puede leerse en la página del Banco central un ejemplo que puede ayudar a comprender mejor. Actualizado del modo citado, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado.

[4] Los créditos actualizados bajo la condición UVA se componen del valor equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y Litoral, ponderados por su población. Esta unidad de medida se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). (Definición recuperada y expuesta en: Salvador Pablo A. UVA vs salarios, ¿quién ganará la carrera? .El Cronista.01/12/2017. Recuperado de: https://www.cronista.com/columnistas/UVA-versus-salarios-quien-ganara-la-carrera-20171201-0116.html

[5] Para un préstamo de 50.000UVA ($1 millón aproximadamente) a 30 años, con tres niveles de tasas por sobre la inflación (3,5%, 5% y 7%), surgen los siguientes guarismos:

1.Tasa real del 3,5%

El tomador de este hipotecario tendrá que abonar una cuota inicial de$224: de este total, 65% se destinará intereses y el resto (35%) alcapital.

Al vencimiento, habrá devuelto casi 81.000 UVA. Es decir, 62% más que lo recibido.

2.- Tasa real del 5%

La cuota trepa a $268 y el peso de los intereses representará casi el 78%, lo cual redundará en una menor amortización. 

En este caso, el tomador del préstamo terminará devolviendo 97.000 UVA, prácticamente el doble

3.- Tasa real del 7%

Los intereses en el primer pago rondarán el 88%.

En este caso, al concluir la cancelación se habrán devuelto 120.00 UVA.

Como se observa en el cuadro, si se considera la brechadel 100% entre tasa mínima y máxima (3,5% y 7%), se desprende que el incrementode la cuota es de sólo el48%.

Es decir, el mismo porcentajeen que se verá incrementada la cantidad de UVAa devolver frente al monto original.

En cuanto a la forma en que se va cancelando cada préstamo en el tiempo, la incidencia del tipo de interésresulta clave.

Esto último, consecuencia del menor pesoque tiene en cada cuotala porción destinada a la amortización del capital(que disminuye en la medida en que se incrementa la tasa). 

Cuanto mayor sea el tipo de interés, más lentaserá la devolucióndel monto adeudado

De un análisis más detallado, se desprende que:

1. – Al cabo de los primeros 10 años

Transcurrida la tercera parte de la vida del hipotecario, se habrá saldado apenas un15% del montoadeudado en UVA, si la tasa real es 7%. 

Si el tipo de interés real es 5%, ese porcentaje subirá a19%. Y para el 3,5%, escalará a 22%. 

2. –Al cabo de los 20 años

Transcurridas las dos terceras partes del hipotecario, la deuda oscilará entre casi 60% y 45%, para un interés de 7% 3,5% respectivamente. 

Queda claro que este tipo de créditos no resulta aconsejable para quienes tienen en mente hacer cancelacionesanticipadas.

En suma, la deuda se tomará en UVA y no en pesos. Ramallo, Rubén. Hipotecario: “Lado B” del pago de cuotas que ajustan por “UVA” y el impacto de la tasa en créditos a 20  o 30 años . 13/11/2017. Recuperado de: http://www.iprofesional.com/notas/258644-tasas-inflacion-credito-hipotecario-uva-Hipotecarios-el-Lado-B-del-pago-de-las-cuotas-en-UVA-y-el-impacto-de-la-tasa-de-interes-para-creditos-a-20-o-30-anos?page_y=0

Autor: Nina Norma Noriega RC D 1091/2018 


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