PROPTECH: la digitalización del sector inmobiliario y los desafíos jurídicos.

 

Nina Norma Noriega (publicado en Rubinzal Culzoni, mayo 2019)

En poco tiempo la tecnología ha introducido en nuestra vida jurídica, cambios rápidos y profundos, que implican repensar la función de la norma y la periodicidad en la creación de la norma. El cambio de paradigma, viene al galope, mientras que los cambios legislativos acompañan en forma más lenta el proceso. Entre las carencias que se presentan implica contar con conjunto de normas o regulaciones jurídicas específicas que encuadren a las nuevas formas de transacciones inmobiliarias conocidas como Proptech. Proptech, significa ecosistema integrado de varias tecnologías en relación al inmueble y sus circuitos. Es una propuesta integrada y aglutina a diferentes industrias que en suma, conforman  plataformas de servicios virtuales orientada hacia los servicios inmobiliarios, en donde se encuentra presente la realidad virtual en diversas formas (3D, simulación, realidad extendida), domótica (edificios inteligentes y la internet de las cosas), property management (sistemas de propiedad administrativa y gestión), portales inmobiliarios con diversas funciones, software, big data[1], co working (trabajo colaborativo). Todos estos componentes tienen en común un mecanismo tecnológico que aporta valor a los negocios inmobiliarios impulsando su transformación y obligando a re pensar el derecho que se le debe aplicar, las normas a crear.[2]

En España, país en que esta integración se encuentra bastante avanzada, estos progresos no se encuentran integrados en una sola plataforma, sino en varias que en suma forman portales, cuyas solapas, van guiando al camino de las diversas plataformas o categorías que a su vez muestran diversas Start-ups. He aquí el ecosistema integrado, del que dimos cuentas al comienzo de este trabajo. Estas diversas categorías se pueden agrupar en:

  • Plataformas de mercado (Classifieds)
  • Peer to peer (P2P)
  • Big data, Domótica (IoT)
  • Property Managment softwares (PMS)
  • Plataformas de Inversión e Hipotecas
  • de Realidad virtual.

Cada una de ella cumple un servicio diferente.[3]

Varios de esos portales y plataformas ya están entre nosotros. Comenzando con el que corresponde a la economía colaborativa en lo que refiere a negocios inmobiliarios. Tiene por objetivo presentar proyectos que se financian por particulares, y que van de la mano con la tendencia del boleto de compraventa inmobiliaria electrónico para la adquisición de Propiedad Horizontal desde el pozo. Dentro de estas empresas de servicios, en donde se aúna el proyecto y el inversor se destaca la plataforma sesocio.com[4][5]

Colabora en este proceso las nuevas normas de Banco Central de la República Argentina, que ha establecido regulaciones y reglas de Liquidez y Solvencia que deben observar las entidades financieras bajo su órbita que han configurado a las “Garantías Preferidas B”, toda una batería de medidas en resguardo de las inversiones en el sector inmobiliario.[6]

Puede comprenderse entonces que los negocios inmobiliarios se encuentran en total transformación, siendo esto de alto impacto en la teoría de los derechos reales, en particular en lo que refiere a las normas aplicables a inmuebles. A todo lo planteado se suma las tendencias emergentes en la utilización del teléfono móvil inteligente para todo tipo de gestión para propiedades, mediante la creación de diversas apps.[7]

Proptech, ha de ser uno de los desafíos jurídicos más destacados, pues enlaza diversas  normativas, que suman materias, de las ramas, comercial, penal, civil y hasta las propias normas del Banco Central de la República Argentina. Esta incidencia se hace necesaria, pues en este esquema se funden en forma colaborativa, firmas y sociedades comerciales que funden la innovación tecnológica con la industria de los brokers de propiedades y que encuentran en las fintech (financieras digitales) sus aliadas esenciales (Anton, 2018)[8]. Pues entonces la innovación alcanza a la compraventa venta de propiedades, construidas o por construir, los alquileres y la financiación para las adquisiciones de unidades funcionales o la sustentabilidad del proyecto para comenzar. Todo se encuentra en las cadenas de bloques, cada uno con su función o asociación o colaboración. Para ser más claro, desde el que proyecta la creación de una propiedad, sea cual fuera el tipo, pasando por la financiación del proyecto y la adquisición de fondos, siguiendo con la muestra del proyecto y la captación del cliente, complementando con la financiación al cliente para la compra, hasta la entrega de la propiedad terminada y el proceso de alquiler, o de gestión, es mediado por tecnología, que enlaza cada parte y empresas que se dedican a cada rubro, para que el usuario comprador o futuro inquilino, no tenga más que recorrer, páginas web a un solo clic, mediado por internet y decidir su compra o alquiler. Sin embargo, detrás del telón, es decir de los procesos informáticos, surgen la minería jurídica, de resguardar el cumplimiento de la ley, mediante los contratos jurídicos, las normas del consumidor, las normas penales, la seguridad jurídica de todos los procesos y el resguardo de datos. El año 2017 ha sido el indicador de este proceso, salvo las subastas en línea que son anteriores, y esto implica nuevos desafíos jurídicos. Se presenta trasformaciones sustanciales entre vendedor y comprador, se requiere repensar en los roles. Nuevas ciencias también aparecen en el juego, como la domótica, la internet de las cosas o las construcciones inteligentes y sustentables, al mismo tiempo como herramientas con impacto en la administración y gestión como big data o la forma de presentar proyectos inmobiliarios a través de tecnologías 3D, simulación, realidad virtual o realidad aumentada y las visitas(tours) virtuales a inmuebles o proyectos. Todas ellas aún no cuentan con las regulaciones necesarias, como para dar protección al usuario y resguardo de su patrimonio y cumplimiento de las leyes. Para no aumentar la preocupación, es verdad que la tokenización[9] del sector inmobiliario, ha de colaborar en el resguardo de datos y transacciones, pero también es cierto que el consumidor debe ser educado en estos nuevos procesos, y las opciones de error son altas y sin embargo, por estas tecnologías no se admite errores, concluyendo en el usuario las consecuencias de los errores y  que deberá asumir consecuencias jurídicas no queridas, y no representativas de su voluntad, pero producidas en forma electrónica, mediante el uso de la tecnología blockchain[10]. También se debe prestar atención al marketing inmobiliario, que utiliza tecnología como las descriptas en el párrafo anterior.  Ambas, carecen de marco regulatorio basado en la especificidad. Utilizar big data[11], requiere prudencia y reglas claras de competencia, particularmente en lo que refiere a la protección de datos y de que manera las empresas “conocen” los gustos y necesidades de los consumidores sin caer inevitablemente en el parámetro descripto por George Orwell (publicada en 1949) en su obra “1984”.

A su vez las fuentes de financiación alternativa de las que se nutren  las empresas nacidas bajo el formato crowdfunding (Cooperación colectiva, llevada a cabo por personas que realizan una red para conseguir dinero u otros recursos, se suele utilizar Internet para financiar esfuerzos e iniciativas de otras personas u organizaciones”, Wikipedia, 2019), en sus diversas vertientes, debe ser regulada y controlados todos aquellos emprendimientos para evitar  resultados no esperados para los usuarios adherentes intervinientes e inversores.

La ciberseguridad, ha de ser materia en evolución constante ante estas nuevas opciones de circulación de bienes inmueble e incluso de muebles, pues también son alcanzado. Crean un nuevo paradigma jurídico del que el Código Civil y Comercial, apenas asomó, siendo el resguardo de datos, de la privacidad, la manifestación clara de la voluntad, no la voluntad inducida, los desafíos jurídicos sobre los que habrá que dar cuenta.

Si bien el teléfono móvil inteligente es la herramienta preferida para desarrollar apps, que se encuadren dentro del ecosistema proptech y brinden mayor comodidad, simpleza y reducción de costos al usuario, no dejan de ser invasivos y adictivos, cuando no nocivos a las relaciones laborales de aquellos que intervienen dentro del circuito como piezas necesarias para la obtención del resultado, modificando las reglas de las leyes actuales, implica entonces que el jurista, el legislador, el juez, deberán prestar atención a cómo se implementan y comportan consideran a la Constitución Nacional, y su artículo 18, como la norma en ser resguardada incluso de los avances tecnológicos. El resguardo a la vivienda social y su acceso habrá de ser otro aspecto a considerar, pues una buena parte de la población aún no posee la alfabetización digital suficiente para poder intervenir en estos procesos y ello implicaría mayor segmentación en el acceso a la propiedad.

El notario digital, es otra de las herramientas que se incluyen en el ecosistema. El notario digital es aquel que mediante la aplicación de tecnología blockchain, la bid data, el contrato inteligente, la inteligencia artificial, puede dotar a un documento de legalidad para poder ser consultado desde un teléfono móvil. No estamos en presencia de una persona física, sino de códigos informáticos programados que cumplen esa función.

Hay que recordar que en el país tiene presencia. Algunos documentos legales, como los que refieren al registro civil pueden ser obtenidos por vía electrónica, acompañados por código de barras, que cumplen la función de apostillado y se los ha asumido como legales, junto a la firma digital. Recientemente se ha incorporado el boleto de compraventa inmobiliaria y los Registros de Propiedad Inmueble se encuentran adecuando sus estructuras para aceptar su inscripción y cesión.  ¿Cuánto tiempo puede llegar a pasar para que la escritura pública, único instrumento legal válido para constituir o transferir derechos reales pueda ser alcanzado e incorporarse al circuito y ecosistema Proptech[12]?¿Cuál será la postura de los escribanos al respecto? Muchos de los certificados necesarios previos para la realización de las escrituras, ya son de circulación electrónica, con su validez incorporada. No podemos hablar de futurismo, más bien debates que debemos darnos, pues la puerta de la innovación esta siendo golpeada, y la ley debe ser la respuesta.

 

 

[1] Aplicado a los negocios inmobiliarios, una plataforma de Big Data sería capaz de proporcionar información detallada sobre comunidades específicas, tales como las ubicaciones de las escuelas o supermercados más cercanos. Estas plataformas personalizan completamente la búsqueda de propiedades y capacitan al cliente para tomar decisiones más comprensivas. En: PropTech.es ¿Qué es PropTech?. Recuperado de: https://proptech.es/que-es-proptech/

[2] Ibidem

[3] Ibidem

[4] Sesocio.com es un market place de negocios, que facilita y democratiza las inversiones y facilita invertir sin monto fijo en proyectos reales. Es una plataforma de trading. Se puede postear proyectos en búsqueda de inversionistas. Para invertir por medio de este emprendimiento, lo primero que hay que hacer es entrar al sitio y ver todas las ofertas. Luego se aprieta el botón invertir y así se compran participaciones de cada proyecto que generalmente son cuota partes del fideicomiso del que es dueño el titular del proyecto. La plataforma le cobra una comisión al emprendedor, titular del proyecto, ( 6% promedio), además de una comisión para quienes entran y salen del trainding. Generalmente son pequeños ahorristas. Se genera el negocio de ser socio en negocios diversos que se personifican en los proyectos que operan en la plataforma. En: Quaranta Guido (2019) Llego la economía colaborativa al real state. Suplemento Reposte Inmobiliario, Diario Clarín, 10/04/2019. Recuperado de: https://issuu.com/epyca/docs/reporte_inmobiliario_lideres_y_proy_508d5343a4e052?fbclid=IwAR1iqNZR55ND1a9bdnSAf-9ApsQmgaY00TYkhFaUSWkGU_8QL_G_mD0a6Vc

 

[5] Ver plataforma y su funcionamiento en: Link: https://www.sesocio.com/

[6] Esas normas son: Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto; Incorporar al fideicomiso de garantía como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos; Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación; e Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos. En: Federico Durini,Mcewan, Roberts, Dominguez, Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. 09/04/ 2019. abogados.com.ar. Recuperado de: : https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U

 

 

[7] Llama a un inquilino o envíale un mensaje desde el teléfono móvil.

  • Les vas a dar un buen servicio de atención al cliente al estar siempre disponible con tu smartphone.
  • Envía mensajes a los proveedores de servicios, a tus inquilinos o a los propietarios, y guarda en tu base de datos todas las relaciones con ellos.
  • Realiza informes completos de las propiedades adjuntando a los expedientes fotografías y documentos.
  • Escribe notas de los inquilinos y crea órdenes de trabajo, aunque te encuentres fuera de tu oficina.

Ofrece a los clientes documentos y contratos en el mismo inmueble, para que lo puedan leer y firmar en el momento. En: PropTech.es (2019).  Tendencias emergentes en la gestión de propiedades.21/10/2019. Recuperado de: https://proptech.es/tendencias-emergentes-la-gestion-propiedades/?fbclid=IwAR25EQBztgzqUrG-ZHeck5VqXijOKtv69obTwcHpOP84OUZsFtXM_9745po

 

[8] Anton, Marysol (2018) PropTech: la digitalización del sector inmobiliario.21/08/2018. Observatorio

PropTech.es Recuperado de: https://www.apertura.com/realstate/PropTech-la-digitalizacion-del-sector-inmobiliario-20180821-0006.html.

 

[9]  La tokenización es una herramienta utilizada para evitar que lleguen a duplicar la información de un titular a nivel digital u online, algo similar al chip en la tarjeta de crédito/débito. Universal pay (2017) ¿Qué es la tokenización? 31/08/2017. Recuperado de: https://www.universalpay.es/que-es-la-tokenizacion/

[10] Es una estructura de datos en la que la información contenida se agrupa en conjuntos (bloques) a los que se le añade metainformaciones relativas a otro bloque de la cadena anterior en una línea temporal, de manera que gracias a técnicas criptográficas, la información contenida en un bloque solo puede ser repudiada o editada modificando todos los bloques posteriores. wikipedia (2019). Recuperado de: https://es.wikipedia.org/wiki/Cadena_de_bloques

[11] Implica grandes datos o grandes volúmenes de datos) es un término evolutivo que describe cualquier cantidad voluminosa de datos estructurados, semiestructurados y no estructurados que tienen el potencial de ser extraídos para obtener información. Rouse, Margaret (2017) ¿Qué es Big Data? Search DataCenter, abril 2017. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Big-data

[12] Se refiere a la realización del documento como documento inteligente, no al almacenamiento del documento por escaneo en la nube


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