Consorcios, Rendición y retención

Rendición y retenciónAl concluir el mandato el Administrador debe entregar la documentación y rendir las cuentas de su gestión.
Rendición y retención
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Resulta casi una obviedad el hecho de que al concluir el mandato (por los distintos factores que pudiesen causar la extinción de la relación), el administrador debe de entregar a su mandante la documentación que obre en su poder.

Respecto al plazo de la entrega, existen reglamentos que establecen la cantidad de días que la administración saliente dispone para rendir las cuentas de su gestión y traspasar la documental y fondos a su reemplazante, o bien al consejo de propietarios, según el procedimiento que indique el instrumento mencionado.

Si el reglamento de copropiedad guarda silencio al respecto, la Asamblea podrá convenir el margen que le dará al ex mandatario para desprenderse de los elementos necesarios para la gestión entrante. En la Ciudad autónoma de Buenos Aires, el artículo 9 inciso k) de la ley 3.254 establece un plazo.

Ahora bien, la aprobación de la rendición de cuentas final resulta muy importante para el administrador que deja el cargo, puesto significa la conformidad del consorcio respecto de su gestión. Los comprobantes originales de las erogaciones realizadas resultarían indispensables en el caso de que no se aprobase su rendición en el marco normal (Asamblea general), y se viera obligado a someterlo a una auditoria o en su defecto, acudir a la justicia. Por ende, se entiende que en dicho lapso, no deberían presentarse objeciones en el caso de que el administrador saliente solo entregara copias simples hasta tanto su rendición fuera definitivamente aprobada.

Pero ¿qué sucede si como agravante de la renuencia de los copropietarios a aprobar la rendición de cuentas del administrador, éste sostuviese (según surge de la rendición resistida) que el consorcio tiene una deuda para con él? El artículo 3939 del Código Civil dice: “El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”; y respecto al contrato de mandato específicamente, el código de Velez expresa detrás del número 1956: “Hasta que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición”.

Aunque las interpretaciones son encontradas, en la jurisprudencia, fuente del derecho, podemos hallar el siguiente caso: “Marinelli, Graciela Normí c/Cons de Prop. Av. Moscón 2740 y otro s/daños y perjuicios. CNCIV – SALA F – 28/11/05”.

El disparador de lo anterior fue el ejercicio del derecho de retención de la administradora saliente por una deuda de menos de $1.000. Ante esto, el consorcio hizo una denuncia penal contra la primera por “retención indebida”. La auditoría contable no solamente arrojó la veracidad del monto reclamado, sino que motivó el impulso de una causa, cuya actora fue la administradora en reclamo de una indemnización por las consecuencias de la denuncia infundada. El consorcio fue condenado a pagar $5.000.

El caso previo fue más que un simple ejemplo. Se trata de un extremo que resalta la legitimidad de la retención en los términos del artículo 1956, cuando el mandatario resulta acreedor de su mandante. Ahora bien, según una interpretación literal de la norma, no se puede perder de vista que la expresión “bienes o valores” puede resultar débil para retener cosas carentes de valor económico, puesto que esto nunca “bastará” para el pago. Por ende, proceder en tal sentido, con el mero objetivo de ejercer una presión en el deudor, desnaturalizaría el sentido de la norma “El administrador de un consorcio de propietarios es un mandatario legal de los copropietarios, por lo que si revista tal calidad puede ampararse en la autorización del arítulo 1956 del Código Civil, que lo faculta para retener bienes o valores, pero no documentos […]” CNCrim. Y Correc., Sala VII, 18/7/1984, El Derecho 115-662

La cuestión no deja de hacer ruido; Puesto que si el consorcio tiene una deuda con el administrador, es prácticamente indiscutible que la persona jurídica no posee liquidez en sus arcas que retener. En poder del administrador solo existirán papeles y libros, de los cuales, según la cita anterior, no puede valerse. Ello acota las herramientas prácticas y reduce las alternativas del mandatario a las instancias jurisdiccionales.

Fuente: Dr. Pablo Acuña.
Fuente:Información Profesional Sistematizada,29/01/2015, disponible en:http://www.ips.com.ar/?noticia_autor&id=2794#.VNDOXGXSryM.facebook


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