Implicancias de la nueva ley de alquileres en la vida consorcial. Martín Luis Lermer

Al momento de escribir estas líneas, la vida inmobiliaria nacional se vio conmocionada por la sanción de la denominada “Ley de Alquileres” que fue presentada como revolucionaria y bastión de defensa de los derechos no reconocidos de los inquilinos.

Sin adentrarnos a analizar el cumplimiento o no, por parte de la norma, de semejante objetivo (lo que excedería el presente trabajo) no podemos omitir analizar brevemente las implicancias que, vigente la misma y su futura reglamentación, tendrá para nuestra materia consorcial.

Y es que, un análisis normativo no puede entenderse como una isla en la ciudad, sino que se trata de un todo integrado y sus directrices afectan de manera directa o indirecta otros marcos jurídicos aparentemente autónomos.

Desde lo concreto hay que recordar que esta ley viene a modificar la regulación jurídica que ya existía entre LOCADOR/LOCATARIO y desde esa óptica la aseveración que pregonamos desde el título podría decirse falsa o negativa. ¿Qué relación puede tener un contrato privado entre dos partes con un tercero absolutamente ajeno a la misma, como lo es el consorcio de propietarios?

A nadie escapa la respuesta que por evidente no significa menos importante; las locaciones urbanas, en una importantísima proporción, se encuentran dentro de un consorcio de propietarios regulados por el capítulo de nuestro código civil y comercial en el que se despliega la PROPIEDAD HORIZONTAL.

Porque cuando nos referimos a propiedad horizontal, no hablamos sólo de edificios, sino a barrios cerrados, countries, etc. (lo que el art. 2073 denomina “complejos inmobiliarios”) que denotan la mayor parte de las “formas” de vivir urbanas en nuestros tiempos. No en vano, el último censo nacional del año 2010 determinó que casi el 92% de la población nacional vive en Ciudades, contra el 52,7% que lo hacía en el censo realizado en 1914.

No es un dato menor y debe ser tenido en cuenta por nuestros legisladores a la hora de realizar sus tareas. Cada uno analizará, entonces, si esto es así o no.

Pero entonces, ¿a qué nos referimos cuando aseguramos que esta nueva ley vendrá a cambiar una importante parte de la vida consorcial y generar nuevos conflictos que deberán ser abordados por doctrina y jurisprudencia?

Veamos algunos ejemplos.

Nuevo art. 1209 CCyCN.

Una de las novedades -tal vez más festejadas- de la norma que analizamos viene incorporada en la nueva redacción del art. 1209 del CCyCN que determina, básicamente, la prohibición para el LOCADOR de hacer cargo al LOCATARIO del pago de las expensas extraordinarias y/o, como incorporación novedosa, lo que denomina “gastos habituales”.

Recordemos la redacción de esta norma:

Artículo 1.209 CCyCN: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.” (el subrayado me pertenece).

Si en la primera parte del artículo menciona a las expensas comunes extraordinarias, no tiene razón de ser volver sobre la marcha andada y referirse a aquellos gastos habituales “sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias” al que se refiere la última parte de la misma.

Pero independientemente de la técnica gramatical empleada, lo cierto es que la determinación de qué son “gastos habituales”, sin dudas, generará no pocos conflictos entra las partes de un contrato porque dentro de los gastos liquidados en las expensas de un consorcio, ¿cuáles son gastos “habituales” y cuáles no?

Sin embargo, como adelantamos más arriba, esto será materia de un trabajo armónico entre las partes de un contrato locativo y no del consorcio de propietarios.

La primera pregunta que nos presenta este artículo es, ¿tendrán que liquidarse las expensas de otra forma? Recordemos que, en nuestro país son pocas las jurisdicciones que emplean un formato único de liquidación, mientras que son mayoritarias aquellas en las que existe libertad sobre el punto y cada administrador realiza la misma conforme lo que entienda mejor.

La respuesta, entonces es no. Más allá de la transparencia que siempre deben tener las liquidaciones de expensas en cuanto a la identificación de los rubros que allí aparecen, no existe obligación legal de modificar la forma en la que se hace. Por lo menos, no de momento y no, a consecuencia de esta norma.

Sin embargo, debemos analizar si esta norma atenta contra la definición del art. 2050 del CCyCN.

Planteamos el problema.

En su actual texto, este artículo fue presentado oportunamente como una mejora al sistema de recupero de gastos de un consorcio y vino a dar una posibilidad más al consorcio de cobrar lo que le corresponde, es decir, el ingreso por expensas que, en definitiva, es el único ingreso con el que cuenta para mantenerse en atención a la inexistencia de actividad lucrativa.

Según este artículo, “Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Entonces, queda claro que el principal obligado es y será siempre, el propietario (art. 2046 inc. “c” CCyCN), pero a partir de este artículo el Consorcio puede obligar al pago también “a los que sean poseedores por cualquier título” siendo luego una cuestión entre poseedor y propietario la repetición en el pago de lo que se haya abonado mal o demás.

No parece necesario aclarar que dentro de lo que el código entiende como “poseedores” también se encuentran los locatarios.

Y entonces, ¿puede el consorcio de propietarios, como persona jurídica (art. 148 inc. “h” del CCyCN) absolutamente ajena a la relación contractual entre locador y locatario, reclamar el pago íntegro también al locatario inquilino?

Destacamos que la norma del art. 2050 CCyCN no discrimina entre expensas comunes ordinarias y extraordinarias o gastos habituales o no habituales. Con una redacción clara, le da la oportunidad al consorcio de reclamar estos pagos, también al inquilino. Será materia posterior y entre ellos (es decir, propietario e inquilino pagador), la aplicación de las normas de la repetición (art. 840 CCyCN) o consensuadas en su contrato.

Entendemos que esta es la solución correcta, por disposición también, de la incorporación que hace esta la misma ley, del artículo 1204 bis del CCyCN y que refiere la fórmula de la “compensación”.

Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Visto así, el locatario no podría defenderse en juicio ejecutivo de cobro de expensas (ni en gestiones extrajudiciales de cobro, tampoco) sobre la base de lo dispuesto por el nuevo artículo 1209 del CCyCN, porque el CONSORCIO DE PROPIETARIOS es una persona jurídica distinta de las partes del contrato de locación y absolutamente ajena, que merece y recepta la protección integral del sistema legislativo, por lo que cualquier interpretación contraria a la prioridad de mantenimiento del sistema de propiedad horizontal, jamás puede ser la correcta.

(*) Abogado (UBA). Director del Estudio Jurídico Lermer desde el 2001, dedicado al asesoramiento empresarial y con Especialidad en el Derecho de la Propiedad Horizontal para Consorcios y Administradores de Consorcios. Ex asesor jurídico del SINDICATO UNICO DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS DE RENTAS Y HORIZONTAL (SUTERYH) de la Provincia de Córdoba. Autor de doctrina y notas periodísticas sobre la materia. Conferencista en las Jornadas Nacionales sobre Propiedad Horizontal, años 2017, 2018 y 2019, coordinadas por la revista PH Córdoba. A cargo del curso de Derecho Laboral de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba (CAPH Córdoba).

Citar: elDial DC2B2E

Publicado el: 6/24/2020
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