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VIVIENDA Y REGISTRACIÓN EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL.Artículo de Doctrina

Szmuch,Mario, Gabriel (2014)Discursus sobre el régimen de vivienda y la registración de su subrogación
real en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Dinámica,
interpretación amplia y propuestas para su implementación. en: Revista del Notariado, Órgano del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Director: Álvaro Gutiérrez Zaldívar, Nª 917, Julio septiembre 2014. Disponible en:http://www.revista-notariado.org.ar/wp-content/uploads/2015/02/RDN-917-pdf.pdf

DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DEL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Expte. 77215/2009 – “Piriz, carlos heber y Otro c/ Cons. de Prop. Azopardo 473/477 Esq. Venezuela 101/115 s/ daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.” – CNCIV – SALA H – 04/12/2014
PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños en unidad funcional. Filtración de agua proveniente de los desagües pluviales. Deficiente aislación de techos y patios. Propietario que impide el ingreso a su departamento. Único acceso para efectuar las reparaciones de las partes comunes en cuestión. DEBER RECÍPROCO DE COLABORACIÓN Y SOLIDARIDAD QUE DEBE PRIMAR EN LA VIDA CONSORCIAL. Falta de adecuación. ARTÍCULO 2046 DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL RECIENTEMENTE SANCIONADO. Responsabilidad del consorcio y del accionante. Conducta errática y negligente de ambos. Corresponde a cada uno asumir el 50% de los gastos de reparación del departamento. Daño emergente. Elevación
“Nos encontramos ante un grupo humano ligado por lazos de diversa índole, los cuales estructuran relaciones de extrema importancia y trascendencia, destinadas naturalmente a perdurar en un grado de aceptable armonía y tolerancia, lo que necesariamente debe trasladarse al plano específico de funcionamiento del propio consorcio, interpretándose los actos ejecutados y el desenvolvimiento de la comunidad con un temperamento proclive a dotar de mínima estabilidad y seguridad jurídica a la gestión de los bienes así organizados. (Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 96, Exptes. N° 114.831/2008 y 56.994/2009, “Cons. deProp. Armenia 2409/2411 c/ Girod González, Luis Horacio s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad – Ordinario” y “Consorcio de Propietarios Armenia 2409/11 c/Quiroga, Claudio Jorge s/Desalojo: Otras causales –Sumarísimo”, del 04/11/2014).”
“En definitiva, analizar cada una de las cartas y los dichos de los testigos como si de ellos pudiera extraerse un íter fáctico unívoco y objetivo resulta utópico y no ajustado a lo que la experiencia nos acerca respecto de la vida de los consorcios.”
“No puede dejar de señalarse que el Código Civil sancionado en su TÍTULO V, referido a “Propiedad horizontal”, en su Capítulo 2, que versa sobre las `Facultades y obligaciones de los propietarios.”, en el artículo 2046, establece: `El propietario está obligado a: (…) e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.” Ello refuerza la tesitura adoptada por la juzgadora al responsabilizar no solo al consorcio sino también a la parte actora ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Recordemos que el experto sostuvo que la única forma de acceder era a través del departamento del Sr. Píriz. También que en un caso de urgencia o necesidad extrema se podía acceder poniendo tablones que hicieran transitables los techos metálicos (y lógicamente inclinados), que no son normalmente transitables (fs….). Manifestó además en la audiencia en la que brindó explicaciones que el acceso lógico a las canaletas es desde la terraza del actor y que en caso de emergencia se puede acceder desde cualquier otra terraza mediante tablones. Insistió en que lo razonable era que cualquier reparación se hiciera desde la terraza haciendo especial hincapié en el traslado de los materiales (fs. ..vta.).
“La juzgadora entendió que la reticencia que demostraron los actores a fin de impedir la realización de las obras en las partes comunes –génesis de los daños existentes en su vivienda– durante un extenso período de tiempo, denotaba que no estaban en condiciones de asumir semejante responsabilidad. Agrego ahora que también en el supuesto de los daños en el propio inmueble, el consorcio es el obligado natural para su ejecución, ya que representa la voluntad de todos los comuneros y el interés de estos, del que –a no olvidarse– los actores también son parte.”
Citar: elDial.com – AA8CF0
Publicado el 05/02/2015
Copyright 2015 – elDial.com – editorial albrematica – Tucumán 1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina
Fallo Completo
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Expte. 77215/2009 – “Piriz, carlos heber y Otro c/ Cons. de Prop. Azopardo 473/477 Esq. Venezuela 101/115 s/ daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.” – CNCIV – SALA H – 04/12/2014
En Buenos Aires, a días del mes de diciembre del año 2014, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Piriz, Carlos Heber y otro c/ Cons. De Prop. Azopardo 473/477 Esq. Venezuela 101/115 s/ daños y perjuicios derivados de la prop. Horiz.” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:
I) En la sentencia obrante a fs. 805/827 se hizo lugar parcialmente a la demanda incoada por Carlos Heber Piriz y María Victoria Vázquez de Piriz y se condenó al Consorcio de Propietarios Azopardo 473/477 esquina Venezuela 101/115 a: 1) Realizar las obras en las partes del edificio indicadas en los considerandos, cuyo costo está a cargo de la comunidad consorcial. 2) Efectuar la contratación de las obras y el control de su calidad y tiempo de ejecución; 3) Asumir la reparación de los daños de la unidad funcional de los accionantes, cuyo costo total de las obras a realizarse será compartido en un 50% por la parte actora. Queda también a cargo del consorcio la contratación de dichos trabajos y su cumplimiento en el plazo estipulado por el experto. 4) Pagarle a la parte actora en el plazo de 10 días la suma de $ 8.000, más intereses en concepto de daño emergente. 5) El actor queda obligado a permitir el acceso a través de su unidad para la ejecución de las obras, tanto comunes como las de la propia unidad funcional. Con costas a la demandada vencida.
Contra ella, apelaron la demandada a fs. 833 y la parte actora a fs. 842, recursos que fueron concedidos a fs. 834 y fs. 845. A fs. 870/873 expresó agravios la parte demandada, mientras que la actora lo hizo a fs. 874/883. Corrido el traslado de ley, las partes contestaron a fs. 885/889 y fs. 891/896.
En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.
II) Agravios
En su memorial, la parte demandada sostiene que siempre existió buena voluntad por parte del consorcio para dar solución a los problemas debatidos en esta litis, pero que el actor nunca prestó la debida colaboración para dar inicio a las reparaciones, pese a haber sido intimado numerosas veces por distintos medios. Agrega que el problema de las filtraciones surgió del deplorable estado de las canaletas, embudos y desagües pluviales de los techos existentes en el inmueble del actor. Considera que el mayor porcentaje de responsabilidad le cabe al actor. Dice también que los deterioros datan inclusive de cuando él era administrador.
Critica también que se haya fijado una suma de $ 8.000 por daño emergente y la imposición de costas.
A su tiempo, la parte actora afirma que mal puede haber ofrecido el consorcio realizar las reparaciones si nunca reconoció los daños. Pide que se analicen seis cartas que se acompañaron con la contestación de demanda y que se valore que los testigos tienen un interés económico en el resultado del juicio por ser copropietarios. Afirma que de la documental puede observarse que el consorcio nunca tuvo un presupuesto ni recaudó dinero para reparar lo dañado.
Aduce la actora que si bien resulta aceptable que sea el consorcio el que realice las obras en las partes comunes del edificio, no es así respecto de las tareas dentro del inmueble, las que pueden ser hechas por personal contratado por ella misma una vez terminadas las correspondientes a los techos y partes externas y comunes. Entiende, además, que los presupuestos deben ser actualizados.
En otro punto, se queja de que se haya rechazado la partida por daño moral y del monto por el que ha prosperado el rubro daño emergente. Pide se tenga en cuenta la cantidad de días que van a durar los trabajos y solicita que no se ponga una suma fija sino lo que resulte efectivamente del alquiler temporario.
III) La decisión
En el caso, no estuvo controvertida la existencia de filtraciones y humedades en la Unidad Funcional N° 9, de propiedad de los actores. El desacuerdo versó sobre quién era responsable por ello y sobre la extensión del daño.
La sentenciante de grado señaló que se trataba de un incumplimiento contractual, mencionó los artículos pertinentes del Reglamento de Copropiedad y analizó la prueba pericial, las actas de asamblea, el resto de la documental y las declaraciones de los testigos. Concluyó que asistía razón a los accionantes en su pretensión pero no en toda la extensión de su reclamo. Así, sostuvo que los daños producidos en el interior de la unidad funcional de los actores debían ser reparados para recuperar la habitabilidad y funcionamiento adecuado de la vivienda.
El nexo de causalidad entre los desperfectos que presentaban las canaletas de desagüe de agua pluvial, los desperfectos de la impermeabilización de techos, azoteas y muros exteriores y las filtraciones en la UF 9, fue explicado en la pericia. El origen de las filtraciones y humedades se encontró en la diferencia de cubiertas del techo (cúpula con aislación hidráulica; mansarda; cubierta metálica de chapas desnuda y con distintos tipos de membrana flexible aplicada a la chapa) y en la falta de limpieza de las canaletas, trabajo que resultaba imposible de ser realizado por su propietario.
En ese contexto, se responsabilizó al consorcio por los daños provocados por las filtraciones de agua provenientes de los desagües pluviales y la deficiente aislación de los techos y patios, es decir, originadas en partes comunes del edificio. Sin embargo, la juzgadora consideró que la mora en el inicio de las obras y su mayor costo, tuvo origen también en la conducta reticente del actor. En suma, entendió la jueza a quo que el estado actual del inmueble del actor y de partes comunes esenciales del edificio se había debido a la conducta errática y negligente de ambas partes.
IV) Daños a reparar en las partes comunes
La magistrada condenó al consorcio a realizar las obras en las partes del edificio (desmontar techo existente y colocar techo metálico con chapas tipo Cincalum, con armazón de madera, sin machimbre, incluyendo canaletas; tapar uniones con 20 cm. de membrana; desagües verticales; limpieza y reposición de babetas; picar revoque existente en patio interior; azotea; pintura exterior sobre revoque fino; limpieza permanente y retiro de escombros). Sobre esto, no hubo agravio de ninguna de las partes.
En la sentencia se puso a cargo del consorcio la contratación de los trabajos y su cumplimiento en el plazo estipulado. Consideran los actores en su memorial que debió establecerse un procedimiento para la aprobación de las etapas intermedias, el final de la obra y la recepción conforme de la unidad reparada.
Ahora bien, una de las facetas del principio dispositivo impone que son las partes quienes determinan el thema decidendum, es decir, que el órgano judicial debe limitar su pronunciamiento tan solo a las cuestiones que han sido objeto de las peticiones de las partes. Estas determinan el alcance y contenido de la tutela jurídica, incurriendo en incongruencia el juez que se aparte de esas cuestiones. El artículo 277 impone este principio a las instancias superiores y, respetando el principio de congruencia, define la actuación de los tribunales de apelación entre lo que se denomina “personalidad de la apelación” y las cuestiones que se deriven con posterioridad al dictado de la sentencia de primera instancia. Es que no procede introducir mediante la apelación cuestiones novedosas o sorpresivas no alegadas en la instancia de grado –ni introducidas como hecho nuevos– pues ha perecido la oportunidad para invocarlas (Scolarici, en Highton- Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, pág. 343).
Es que la alzada constituye un área de revisión que, por tal razón, carece de poderes para decidir sobre temas no sometidos al juez inferior, pues su función prístina no es la de fallar en primer grado sino la de controlar la decisión de los magistrados de jerarquía inferior (Hitters, Técnica de los recursos ordinarios, ed. 2000, pág. 406).
En ese mismo sentido, se ha dicho que el recurso de apelación solo tiene por objeto la consideración de los agravios causados por el rechazo de lo que fuera motivo de reclamo en la instancia anterior, por lo que el recurrente no puede introducir ningún punto extraño a lo que dio motivo a la decisión apelada (Colombo- Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y comentado, Tomo III, La Ley, pág. 193).
En atención a que lo solicitado no ha sido sometido a la decisión de la magistrada preopinante, no corresponde dar tratamiento a la queja.
V) Daños a reparar en la unidad funcional de los actores
La sentenciante condenó al consorcio a hacerse cargo del 50% de los gastos de reparación en la unidad funcional de los actores, quienes deberían hacerse cargo del otro 50%. De esos porcentajes se quejan tanto la parte actora como la demandada.
Luego de una detenida lectura de los elementos de la causa, de la sentencia en crisis y de los memoriales de ambas partes, realizaré algunas reflexiones generales para luego abocarme a aquellos aspectos concretos que merezcan ser tratados en particular.
Lo que se desprende del material probatorio, analizado bajo la óptica de la sana crítica, es que la conducta de Píriz no fue adecuada al deber recíproco de colaboración y solidaridad que debe primar en toda vida consorcial.
Nos encontramos ante un grupo humano ligado por lazos de diversa índole, los cuales estructuran relaciones de extrema importancia y trascendencia, destinadas naturalmente a perdurar en un grado de aceptable armonía y tolerancia, lo que necesariamente debe trasladarse al plano específico de funcionamiento del propio consorcio, interpretándose los actos ejecutados y el desenvolvimiento de la comunidad con un temperamento proclive a dotar de mínima estabilidad y seguridad jurídica a la gestión de los bienes así organizados. (Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 96, Exptes. N° 114.831/2008 y 56.994/2009, “Cons. deProp. Armenia 2409/2411 c/ Girod González, Luis Horacio s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad – Ordinario” y “Consorcio de Propietarios Armenia 2409/11 c/Quiroga, Claudio Jorge s/Desalojo: Otras causales –Sumarísimo”, del 04/11/2014).
Con ese trasfondo, advierto que el coactor pretende que se analice cada una de las circunstancias en las que él no permitió el ingreso a su vivienda –con su correspondiente justificativo– por separado. De hecho, en el memorial transcribe pasajes de seis cartas intercambiadas con el consorcio y pide que sean tenidas en cuenta.
Ahora bien, independientemente de los motivos que esgrime para proceder de la manera que lo hizo en cada una de esas cartas, considero que el accionar en conjunto de Píriz debe interpretarse como un todo dotado de sentido, en donde el sentido de esa “vida humana viviente” –en términos de Cossio– se presenta como esencial a la hora de dilucidar la cuestión de quién debe pagar por los daños en su inmueble. El autor mencionado ha destacado con suma agudeza la importancia del sentido valioso a la hora de comprender el objeto del derecho, conducta humana en interferencia intersubjetiva (objeto cultural egológico). De ese modo interpretado el actuar de Píriz, jamás podría darse crédito a los argumentos que formula en su memorial, ya que sería absurdo escindir cada uno de los hechos que menciona para valorarlos como si fuesen independientes. Sería tanto como pasar por alto el sentido valioso, aspecto necesario para comprender una conducta humana (sustrato). Las conductas de Piriz deben ser analizadas bajo una mirada totalizadora y no desde la opacidad de hechos aislados.
Algo similar sucede con las quejas vertidas sobre la valoración que la sentenciante realizó sobre los testimonios de los copropietarios. Por supuesto que nadie podría desentenderse del interés económico que ellos tienen en el resultado del juicio, pero ello no obsta a que sus palabras puedan ser interpretadas razonablemente junto a otros elementos de prueba, tal como lo hizo la magistrada. Por otra parte, lo cierto es que en la vida de un consorcio, ¿qué mejor que los dichos y las conductas de los propios copropietarios para desentrañar la verdad de ese mundillo tan ajeno a la –muchas veces– quietud de un expediente? La realidad es que el juez vio con claridad prístina los conflictos de base del edificio donde vive el actor y, dando detalle de los datos jurídicamente relevantes acaecidos por el lapso de años, ofreció una solución que a todas luces aparece como equitativa.
En definitiva, analizar cada una de las cartas y los dichos de los testigos como si de ellos pudiera extraerse un íter fáctico unívoco y objetivo resulta utópico y no ajustado a lo que la experiencia nos acerca respecto de la vida de los consorcios.
Para descartar cada uno de los argumentos traídos por la parte actora, no se debe sino recurrir a los sólidos fundamentos de la jueza de grado que supo advertir e interpretar adecuadamente la problemática de este consorcio. Las actas de asamblea (cuyos pasajes relevantes fueron recabados por la sentenciante) son suficientes para contradecir los argumentos vertidos por el demandado en su primer agravio.
Por último, no puede dejar de señalarse que el Código Civil sancionado en su TÍTULO V, referido a “Propiedad horizontal”, en su Capítulo 2, que versa sobre las “Facultades y obligaciones de los propietarios.”, en el artículo 2046, establece: “El propietario está obligado a: (…) e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.” Ello refuerza la tesitura adoptada por la juzgadora al responsabilizar no solo al consorcio sino también a la parte actora ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Recordemos que el experto sostuvo que la única forma de acceder era a través del departamento del Sr. Píriz. También que en un caso de urgencia o necesidad extrema se podía acceder poniendo tablones que hicieran transitables los techos metálicos (y lógicamente inclinados), que no son normalmente transitables (fs. 204). Manifestó además en la audiencia en la que brindó explicaciones que el acceso lógico a las canaletas es desde la terraza del actor y que en caso de emergencia se puede acceder desde cualquier otra terraza mediante tablones. Insistió en que lo razonable era que cualquier reparación se hiciera desde la terraza haciendo especial hincapié en el traslado de los materiales (fs. 217 vta.).
Desde otra perspectiva, tampoco me parecen convincentes los argumentos de la parte actora, que pretende que se aumente el porcentaje de responsabilidad, insistiendo sobre temas harto tratados en la sentencia de grado. Traer nuevamente a colación que la responsabilidad es exclusiva del Sr. Píriz, con lo contundente que ha sido la pericia en este aspecto, no puede tener asidero en esta alzada; menos cuando la sentenciante ha ofrecido numerosos argumentos en el considerando VI, que no fueron rebatidos.
Por todo ello y, reitero, por los sólidos fundamentos explicados en la sentencia de grado, considero que debe confirmarse la sentencia en cuanto establece que el consorcio debe asumir la reparación del 50% de los daños de la unidad funcional de los accionantes, quienes se harán cargo del otro 50%.
VI) Forma en que deberán ser llevadas a cabo las tareas en la unidad funcional de los actores
Los actores solicitan que las tareas a llevarse a cabo dentro de su inmueble sean realizadas por personal contratado por ellos mismos una vez terminadas las correspondientes a las partes comunes y no por el consorcio, como se decidió en la sentencia.
La juzgadora entendió que la reticencia que demostraron los actores a fin de impedir la realización de las obras en las partes comunes –génesis de los daños existentes en su vivienda– durante un extenso período de tiempo, denotaba que no estaban en condiciones de asumir semejante responsabilidad. Agrego ahora que también en el supuesto de los daños en el propio inmueble, el consorcio es el obligado natural para su ejecución, ya que representa la voluntad de todos los comuneros y el interés de estos, del que –a no olvidarse– los actores también son parte.
Por otra parte, el experto ha señalado la conveniencia de que el inmueble se encuentre deshabitado a la hora de realizar las obras (fs. 202 y fs. 218) y es por ello que se ha asignado una partida para cubrir el alquiler de otra vivienda, con lo que mal podrían argüir, que se generarían los problemas aducidos en la demanda (fs. 36 vta.). Considero que la solución propiciada por la sentenciante es correcta y por ello debe confirmarse la sentencia de grado.
Por otra parte, en cuanto al pedido de que se actualicen los presupuestos –mínimamente mencionado en el memorial de la actora–, en tanto ello no ha sido solicitado en el escrito de demanda, resulta de aplicación el artículo 277 del CPCC, de acuerdo a lo expresado con anterioridad.
VIII) Daño emergente
La sentenciante de grado estableció por la partida la suma de $ 8.000.
Pide el actor que en lugar de una suma fija, se condene al consorcio a abonar el alquiler por el tiempo que la unidad se mantenga inhabitable.
Es cierto que el tiempo que demandarán las obras es de 90 días, según lo expuesto por el perito y también que este recomendó que la vivienda estuviera deshabitada durante la ejecución de toda la obra, incluyendo el tiempo de las obras en partes comunes y en el departamento de los actores (fs. 203).
En ese marco y haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 165 del CPCC, propongo al acuerdo elevar el monto a la suma de $ 16.000.
IX) Daño moral
La magistrada rechazó la partida por daño moral.
En atención a los fundamentos esgrimidos en la sentencia de grado (fs. 824 vta. y 825) y a que ellos no han sido rebatidos de acuerdo a lo prescripto en el artículo 265 del CPCC, considero que debe declararse desierto el recurso en este punto. En efecto, el actor se limita a reiterar los argumentos ensayados en su demanda sin hacerse cargo de lo manifestado en la sentencia.
X) Intereses
Dice el actor que no resulta claro desde cuándo deben correr los intereses.
La sentenciante fijó los intereses desde la fecha del hecho.
Se aclara la sentencia en el sentido que la fecha del hecho debe considerarse el 26/10/2005, fecha más antigua de la que se tiene noticia de los problemas en la unidad funcional 9 (fs. 6/7 del expte. 101.605/2007).
XI) Costas
Pide la demandada que las costas sean repartidas ya que la actora ha sido parcialmente vencida.
Asiste razón a la demandada por lo que propongo que las costas de la anterior instancia sean soportadas en 70% al consorcio y en un 30 a la actora (artículo 68, segunda parte, y 71 del CPCC).
Las costas de Alzada deben repartirse en un 50% para cada una de las partes.
XII) Colofón
Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo que, de ser compartido mi criterio, se eleve la partida por daño emergente a la suma de $ 16.000, se aclare la sentencia en cuanto a que la fecha del hecho data del 26/10/2005 y se modifique las costas de la anterior instancia, las que deberán ser soportadas en un 70% por el consorcio y en un 30% por la actora. Las costas de alzada se reparten en un 50% para cada una de las partes.
El Dr. Picasso y el Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.
Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.
FDO. Sebastián Picasso – Liliana E. Abreut de Begher – Claudio M. Kiper. /nos Aires, de diciembre de 2014.
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: I.- Elevar la partida por daño emergente a la suma de $ 16.000, aclarar la sentencia en cuanto a que la fecha del hecho data del 26/10/2005 y modificar las costas de la anterior instancia, las que deberán ser soportadas en un 70% por el consorcio y en un 30% por la actora. Las costas de alzada se reparten en un 50% para cada una de las partes.
II.- Toda vez que la sentencia condena al pago de una suma líquida y a una obligación de hacer, a efectos de establecer la base regulatoria, deberá estimarse en primera instancia el costo de las reparaciones a cargo del consorcio de conformidad con el procedimiento establecido por el art. 23 de la ley 21.839 – t.o. LEY 24.432-.
Interín difiérase la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes en autos. (art. 279 CPCCN).
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese.
Fdo.: Sebastián Picasso – Liliana E. Abreut de Begher – Claudio M. Kiper
Citar: elDial.com – AA8CF0
Publicado el 05/02/2015
Copyright 2015 – elDial.com – editorial albrematica – Tucumán 1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

FALLO DEL DÍA: IMPOSIBILIDAD DE EJECUTAR INMUEBLE ASIENTO CONYUGAL

43384/2004/2 – “Enea Spilimbergo Fernando s/ quiebra s/ incidente de venta” – CNCOM – SALA A – 11/11/2014
Buenos Aires, 11 de Noviembre de 2014.-
Y VISTOS:
1.) Apeló el fallido la resolución de fs. 247 que rechazó el pedido de declaración de “inejecutabilidad” del inmueble cuya subasta fue decretada en fs. 230/231, conforme lo normado por la ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires.-
El Sr. Juez a quo estimó inaplicable al caso de autos la previsión de esa norma, teniendo en cuenta que fue sancionada con posterioridad a que el bien en cuestión ingresara al activo falencial y formara parte, por ende, de los bienes desapoderados desde la fecha del decreto de quiebra. El magistrado señaló que declarar ahora la inejecutabilidad de aquél importaría alterar la garantía de los acreedores y los derechos de éstos a percibir sus acreencias con el producido de los bienes desapoderados, lo que se encuentra vedado por el art. 3 CCiv.-
Los fundamentos fueron desarrollados en fs. 282, siendo respondidos por el síndico en fs. 298/299.-
En fs. 310/311 fue oído el Sr. Representante del Ministerio Público, quien dictaminó en el sentido que surge de las citadas fojas.-
2.) El recurrente alegó en su memorial que el juez de grado habría realizado una errada interpretación de la ley provincial 14.432, pues en ningún caso ésta prevé su inaplicabilidad para supuestos de deudas anteriores al momento de la ejecución del bien. Refirió asimismo que cualquier norma de carácter general -como es el caso del art. 3 CCiv.-, queda subsumida en la norma de carácter particular y local como lo es la ley invocada, de aplicación al territorio de la Provincia de Buenos Aires.-
3.) Señálase liminarmente que la ley 14.432 y en lo que aquí interesa, establece que todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única y de ocupación permanente es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa de su titular -art.2-.-
La cuestión guarda similitud con la decisión adoptada por el más Alto Tribunal del país al plantearse la validez del art. 58 de la Constitución de la Provincia de Córdoba y de la ley local 8067 que la reglamenta -referidas a la inembargabilidad de la vivienda única-. Sobre el particular, la C.S.J.N ha sostenido in re: “Banco de Suquía S.A c/ Tomassini Juan Carlos (causa 737. XXXVI, Fallos: 325:428 del 19.03.02 que para “decidir sobre la validez de las normas sub examine, corresponde considerar si es la Nación o son las Provincias las que tienen competencia para legislar en la materia”. Y, desde tal sesgo, reseñó que la Corte ya ha resuelto que “las relaciones entre acreedor y deudor sólo pueden ser objeto de exclusiva legislación del Congreso de la Nación, en virtud de la delegación contenida en el antiguo art. 67, inc.11 (actual art.75, inc.12) de la Constitución Nacional. Ello alcanza a la forma y modalidades propias de la ejecución de los bienes del deudor (Fallos 271:140, último considerando). Esto es así, porque al atribuir la Constitución, al Congreso, la facultad de dictar el Código Civil, ha querido poner en sus manos lo referente a la organización de la familia, a los derechos reales, a las sucesiones, a las obligaciones y a los contratos, es decir, a todo lo que constituye el derecho común de los particulares considerados en el aspecto de sus relaciones privadas (Fallos 156:20)”.-
“Como lo ha declarado el Tribunal, las provincias no ejercen el poder delegado a la Nación y no les está permitido dictar los códigos después de haberlos sancionado el Congreso, precepto que no deja lugar a duda en cuanto a que todas las leyes que estatuyen sobre las relaciones privadas de los habitantes de la república, sean personas físicas o jurídicas, al ser del dominio de la legislación civil y comercial, están comprendidas entre las facultades de dictar los códigos fundamentales que la Constitución atribuye exclusivamente al Congreso (Fallos 150:320). Determinar qué bienes del deudor están sujetos al poder de agresión patrimonial del acreedor -y cuáles, en cambio, no lo están- es materia de la legislación común, y como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional lo cual impone concluir que no corresponde que las provincias incursionen en ese ámbito. Ese poder ha sido delegado por ellas a la Nación al sancionarse la Constitución y esta distribución de competencias no podría alterarse sin reformar la Ley Fundamental”. Con las ya citadas normas cordobesas se ha pretendido alterar ese diseño constitucional e invadir el terreno en el que corresponde a la Nación dictar las normas, máxime cuando la ley nacional 14.394 tutela de modo suficiente la vivienda familiar. Por eso declaró su invalidez (art. 31 CN, véase considerando 9).-
La Corte señaló, en esa línea que, aunque se considerase (como hipótesis) que la inembargabilidad de la vivienda de la vivienda fuera un tema exclusivo del derecho de seguridad social, la legislación que también estaría comprendida, por su materia, en un eventual código “del trabajo y seguridad social” tendría carácter de derecho común, que es aquel que sanciona el Congreso con arreglo a la delegación del art. 67, inc.11 (actual art. 75, inc.12) de la Constitución Nacional y, ajeno, por ende, a la competencia normativa de los estados provinciales.-
Resumiendo, el fallo de la Corte se centra en que las normas provinciales antedichas invadieron materias delegadas en los términos del art. 75 inc. 12 de la ley fundamental y además, la cuestión se encuentra regulada por la ley 14.394 de bien de familia (art. 34 y sgtes).-
Siguiendo tal lineamiento otras Salas de este Tribunal se han expedido sosteniendo la inconstitucionalidad del citado art. 58 de la Constitución de la Provincia de Córdoba y de su reglamentación -inembargabilidad de la vivienda única de semejante contenido al de la normativa que nos ocupa- (cfr. arg. CNCom., Sala E., in re: “Circulo de Inversores S.A de Ahorro P/F Determinados c/ Fiorenza Victorio Manuel y otros s. ejecución prendaria” del 26.04.00; Sala B., in re: Circulo de Inversores S.A de Ahorro P/F Determinados c/ Ramallo Jorge s. ejecución prendaria”, del 30.10.08).-
Queda en claro entonces que la conclusión de la C.S.J.N en el precedente trascripto supra -y demás antecedentes jurisprudenciales- sin hesitación puede extenderse a la normativa de que aquí se trata, esto es, la ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires, pues viene tal disposición a regular una materia propia y exclusiva del Código Civil lo que controvierte el reparto de competencias Nación-Provincias. Debe señalarse, en esa línea, que la cláusula constitucional relativa a la vivienda digna (art.14 bis, CN) no importa consagrar un derecho individual a la vivienda a costa de los acreedores, la que, además, se encuentra tutelada por la ley nacional 14.394 -que instituye el bien de familia-, pues de lo contrario se estaría avanzando por parte de la legislatura local sobre una materia que es privativa del Congreso Nacional, en franca contradicción con el principio de jerarquía que estatuye el art. 31 de la carta magna. De este modo pues, la determinación de los bienes del deudor están sujetos al poder de agresión patrimonial del acreedor y es materia de la legislación común y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo que como lo expusiera la C.S.J.N no corresponde que las Provincias incursionen en ese ámbito, pues ese poder ha sido delegado a la Nación.-
En ese orden de ideas, la cuestionada ley provincial 14.432, al disponer la inembargabilidad e inejecutabilidad de todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única y de ocupación permanente, transgrede la delegación de ciertas facultades al Estado Nacional, por lo que en la medida en que una ley del Congreso Nacional no modifique el Código Civil o derogue o modifique la ley n° 14.394 -que regula el bien de familia-, la inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda familiar debe ser juzgada entonces conforme a sus prescripciones. Ello no implica que las Provincias no puedan mejorar derechos individuales y colectivos previstos en la CN, pero ello de manera alguna supone que al obligarse constitucionalmente a brindar una vivienda digna a todos sus habitantes lo hagan en desmedro de los legítimos derechos de otros ciudadanos y de las normas dictadas por el órgano federal competente. Por lo tanto, impedir, entonces, a un legítimo acreedor embargar y ejecutar un bien del patrimonio de su deudor implica un menoscabo de su derecho de propiedad (esta CNCom., esta Sala A, 20.12.2013, “Cao López Aurora c. Vicente Oscar y Otro s. Ejecutivo”).-
Sobre la ley de que aquí se trata, la jurisprudencia, siguiendo el lineamiento de la Corte in re: “Banco de Suquía S.A c/ Tomassini Juan Carlos ha dicho que en la medida que el sistema de inembargabilidad e inejecutabilidad automática o de inmunidad de la vivienda única que prevé la ley 14.432 difiere del voluntario contenido en la ley nacional de bien de familia y que ésta, a su vez, cumple con los estándares de la Carta Magna y de los instrumentos internacionales, corresponder declarar su inconstitucionalidad (cfr. arg., Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala II, in re: “Rabaza Luis Francisco c/ Cooperativa de Trabajo Alfin de Mar Ltda y otro s. cobro ejecutivo de alquileres”, del 24.09.13).-
Sobre tales bases entonces, la posición del fallido en punto a que “cualquier norma de carácter general como el art. 3 del Código Civil, queda subsumida a la norma de carácter particular y eminentemente local cual es la ley 14.432, que es una norma de aplicación de carácter particular y territorialmente de aplicación en la Provincia de Buenos Aires, exclusivamente” no puede ser admitida.-
En efecto, el orden jurídico debe ajustarse a la Constitución por lo que es natural que se instrumenten mecanismos tendientes a evitar que una norma -o conjunto de ellas-, cualquiera sea su naturaleza o su forma, se aparte de aquélla. Es que si la Constitución es una ley suprema, cuando existe una norma que se encuentra en pugna con ella es deber del tribunal proceder –incluso de oficio- a su revisión judicial, determinando qué es y qué no es constitucional, coordinando los derechos a fin de evitar acciones gubernamentales y leyes que puedan violentar la constitución desvirtuando su supremacía (doctrina de la sentencia pronunciada en el año 1803 por el Juez norteamericano Marschall en el famoso caso “Marbury vs. Madison”; véase Trachtman Michael G., “The Supremes´greatest hits. The 34 Supreme Court Cases …”, p. 23/28).-
En el derecho argentino, este control es judicial y difuso, de manera que todos los órganos judiciales de la República, sean nacionales o provinciales, y cualquiera fuera su jerarquía, se hallan habilitados, con motivo de los casos concretos sometidos a decisión, para declarar la invalidez de las leyes y actos administrativos que no guarden conformidad con la Constitución Nacional.-
En suma, como necesaria derivación del principio de supremacía consagrado por la Constitución Nacional, todos los jueces de la Nación, cualquiera sea su fuero o jerarquía y, con motivo de los casos concretos sometidos a su decisión, están habilitados para declarar la invalidez de las leyes y de los actos administrativos que contraríen el texto constitucional, pues en la medida en que aquéllos son órganos de aplicación del derecho vigente y en que éste se halla estructurado como un orden jerárquico subordinado a la Constitución, el adecuado ejercicio de la función judicial lleva ínsita la potestad de rehusar la aplicación de las normas que se encuentren afectadas por aquel vicio (conf. Palacio L., “Derecho Procesal Civil”, Tº II., p. 227).-
4.) Si bien lo hasta aquí expuesto resulta suficiente para desestimar el planteo introducido por el recurrente en su memorial, a todo evento y solo a mayor abundamiento, puntualízase que encontrándose fuera de discusión que esta quiebra y, por ende, el desapoderamiento de los bienes del deudor se concretó con anterioridad a la sanción de la ley 14.432, su aplicación al caso de autos vulneraría el principio de irretroactividad consagrado por el art. 3 CCiv.-
A esos fines corresponde analizar la situación planteada desde la óptica de los arts. 2 y 3 del Código Civil.-
La primera de esas normas señala que la entrada en vigencia de un cuerpo legal se produce luego de su publicación en el Boletín Oficial y que será obligatorio, desde el día que se determine, si se designa tiempo, o dentro de los ocho días después de su publicación en el Boletín Oficial, en caso contrario. La segunda norma, indica la manera en que han de efectivizarse los efectos de la nueva ley con relación al tiempo y a las relaciones preexistentes. Dicho art. 3° establece, textualmente, que “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados por garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias.”
Esta última alternativa, exige ahondar en los alcances del mentado art. 3 CCiv. en aquellos casos en los que, como en el que nos ocupa, se plantee alguna controversia sobre la debida aplicación del nuevo ordenamiento legal a las relaciones y situaciones jurídicas ya existentes y sus consecuencias.-
Debe repararse en que la interpretación de la norma de aplicación tiene como pilares dos principios fundamentales: la irretroactividad de la ley -salvo disposición en contrario, que en ningún caso podrá afectar derechos amparados con garantías constitucionales- y su aplicación inmediata, a partir de la entrada en vigencia “aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes”.-
Cabe profundizar aquí, en el primero de esos principios, esto es, aquél que veda toda posible aplicación retroactiva no prevista expresamente y que lleva de la mano a precisar cuándo una ley es retroactiva, lo que presenta particulares dificultades si se trata de hechos in fieri, es decir, en curso de desarrollo. Ello, a fin de apreciar si la aplicación de la reforma en el caso, puede implicar una indebida aplicación retroactiva.-
Debe recordarse que se ha dicho que se configurará una aplicación retroactiva de la ley: a) cuando se vuelva sobre la constitución o extinción de una relación o situación jurídica anteriormente constituida o extinguida; b) cuando se refiera a los efectos de una relación jurídica ya producidos antes de que la nueva ley se halle en vigencia; c) cuando se atribuyan efectos que antes no tenían a hechos o actos jurídicos, si estos efectos se atribuyen por la vinculación de esos hechos o actos con un período de tiempo anterior a la vigencia de la ley; d) cuando se refiera a las condiciones de validez o efectos en curso de ejecución que resulten ser consecuencias posteriores de hechos ya cumplidos, con valor jurídico propio, en el pasado y que derivan exclusivamente de ellos, sin conexión con otros factores sobrevinientes (confr. Roubier P.,”Les conflicts des lois dans le temps” t.1, págs. 376 y sigs.; Borda G. “La reforma del código civil. Efectos de la ley con relación al tiempo” E.D. T.28 pág.809; Coviello y Busso, citados por LLambías J.J. “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, T° 1, pág. 144/5, en nota 68 bis).-
Sentado ello, no cabe más que concluir que las disposiciones de la ley 14.432 no resultan aplicables al sub examine.-
5.) Corresponde ahora analizar la procedencia de la solución propiciada por el Ministerio Público Fiscal en el dictamen de fs. 310/311 en el sentido de otorgar un plazo para que se depositen en la quiebra el importe equivalente a los créditos verificados y los gastos del concurso.-
En este sentido, no es dable desatender las circunstancias que rodean este trámite falencial, en particular, que el martillero manifestó que el inmueble se encuentra habitado por el quebrado, su cónyuge y sus tres hijos, como asimismo que el pasivo verificado asciende a $ 19,354,58, comprensivo de solo dos acreedores -AFIP y Dirección General de Rentas de la Provincia de Buenos Aires-, por cuanto el acreedor peticionante de la quiebra -Fabián Ariel Cardano- no verificó su acreencia en el proceso.-
Este marco fáctico evidencia la razonabilidad de admitir la posición del Sr. Fiscal General, concediendo al fallido la posibilidad de depositar en la quiebra el importe de los créditos verificados y los gastos del concurso, bajo apercibimiento de continuar con los trámites de la subasta, ello, dentro del plazo que el juez estime pertinente a tal efecto.-
Con este único alcance entonces, se admitirá el agravio esgrimido sobre el particular.-
6.) Por todo ello, y oído el Sr. Fiscal General, esta Sala RESUELVE:
Hacer lugar al recurso interpuesto por el fallido con el alcance y por los fundamentos expresados en los considerandos 3°, 4° y 5° de la presente y, por ende, modificar el pronunciamiento de fs. 247, otorgándose al apelante la posibilidad de depositar en la quiebra las sumas de dinero necesarias para atender los créditos verificados y los gastos del concurso, bajo apercibimiento de continuar con los trámites inherentes a la subasta.-
Poner en conocimiento del magistrado de grado lo manifestado por el Ministerio Público Fiscal en el punto 6.) del dictamen de fs. 310/311.-
Distribuir las costas de Alzada en el orden causado, atento las especiales circunstancias que rodean el caso y el modo en que se resuelve (art. 68, párrafo segundo, CPCC).-
Notifíquese al Sr. Fiscal General en su despacho. Cumplido, devuélvase a primera instancia, encomendándose al Sr. Juez a quo disponer las notificaciones del caso con copia de la presente resolución.-
A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1 de la Ley 25.856, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN y con el objeto de implementar esa medida evitando obstaculizar la normal circulación de la causa, hágase saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará, mediante la pertinente notificación al CIJ, una vez transcurridos treinta (30) días desde su dictado, plazo durante el cual razonablemente cabe presumir que las partes ya habrán sido notificadas.-
Fdo.: ALFREDO A. KÖLLIKER FRERS – ISABEL MÍGUEZ – MARÍA ELSA UZAL
VALERIA C. PEREYRA: Prosecretaria de Cámara
Citar: elDial AA8CB4
Publicado el: 22/01/2015
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REFLEXIONES SOBRE EL NUEVO CÓDIGO: Disposiciones comunes a los derechos reales de garantía (Marcela Iturbe)

Iturbe, G,A (2013) Disposiciones comunes a los derechos reales de garantía.Revista Derecho Privado. Año II, N° 5. pág. 123 Infojus.Id Infojus: DACF130143. Disponible en: http://www.infojus.gob.ar/doctrina/dacf130143-iturbide-disposiciones_comunes_derechos_reales.htm?src=RVDPR005