PLATAFORMAS VIRTUALES PARA ALQUILERES. ¿”Uber” de la locación?

INTRODUCCIÓN

Nos toca ser protagonistas de un siglo revolucionario, que se fue gestando en las últimas décadas del siglo anterior y que puede ser comparado con el siglo XV. El giro copernicano lo ha dado la inclusión de la tecnología informática en la vida diaria.

Desde los años noventa al incluirse internet y la www, el mundo del hombre terrenal ha sufrido profundo cambio que aún sigue en constante movimiento.

El mundo cibernético a través de la conectividad virtual ha arrojado, nativos digitales, migrantes digitales, ciber nautas, objetos “inteligentes”, etc. Todas estas modalidades han impactado profundamente en las estructuras jurídicas originales, en donde el mundo era presencial y tangible y no inmaterial y globalizado.

Las aristas de esta explosión ha salpicado a la humanidad permitiendo crear la globalización y la conectividad más allá del espacio físico o geográfico, solamente con acceder a una pc, Tablet, teléfono inteligente con conexión a internet, la comunicación deviene con solo realizar pequeños actos materiales para establecer la comunicación.

El presente trabajo se va a centrar en repensar las implicancias jurídicas que devienen de este tipo de servicios sin estructura física sino virtual.

 Varios aspectos a tener en cuenta. Por un lado se presenta algunas situaciones a las que hay que dedicar algunos párrafos y pensamiento respecto a las plataformas virtuales para alquileres. Se presenta como incógnita  la legalidad del sistema, por el otro la norma jurídica que se aplica, para desembocar, en la seguridad de las transacciones, pasando por las relaciones interpersonales que reclaman todo contrato, sin quedar ausente los derechos del consumidor también presente por ser prestadores de servicios. No podemos dejar de mencionar el aspecto tributario que encierra toda transacción económica, y aún menos desconocer el aspecto societario y comercial de la tarea que se lleva a cabo en plataformas de este tipo, tipificadas dentro del comercio electrónico.

Como puede comprenderse estamos frente a una complejidad amplia.

Las plataformas virtuales diseñadas para la oferta y demanda de alquileres de propiedades, suele ser la combinación compleja de diferentes algoritmos informáticos, combinados con inteligencia artificial, conocida como inteligencia artificial que incluye chatbot[1]

Estas páginas web, alojadas en la WWW (world wide web) en espacios virtuales bajo dominios específicos registrados, en muchos casos en Estados Unidos, son complejas combinaciones de ecuaciones informáticas, a las que se le suman diseño web, pues solo funcionan mediadas por internet, bajo un formato amigable, sencillo e intuitivo y fácil de utilizar por el usuario. Los desarrollos suelen ser personalizados, creadores por personal idóneo en diseños informáticos, quienes priorizan los objetivos de la empresa en lo que refiere prestar servicios.  Estas plataformas deben ser de fácil acceso para el usuario, navegar por pestañas individuales según su interés, distinguidas e individualizadas por colores, títulos, colores y contenido. Las formas de poder contactar el usuario a los operadores inmobiliarios deben ser sencilla y clara, ya sea con un chat en línea, correo electrónico, enlaces a redes sociales o espacios de opinión del usuario dentro de la plataforma.

Son diseñadas con la herramienta informática WordPress. Esta herramienta de código abierto permite diseñar un sistema de gestión de contenidos o CMS (por sus siglas en inglés, Content Management System) enfocado a la creación de cualquier tipo de página web.

Este tipo de plataforma descansa en la suma de diferentes softwares. Algunos de código abierto y otros no.

Están gestionadas por empresas virtuales y se caracterizan por funcionar en forma colaborativa. Estas empresas se las considera Start-up, o también considerada como “compañía de arranque”, o “compañía incipiente” o, simplemente, como una “compañía emergente”.

En general estas plataformas se inician con una portada en donde se informa que brindan y quienes ofrecen inmuebles en alquiler y ordenan en el espacio diferentes solapas que incluyen la oferta de inmuebles en alquiler, como gestionar el mismo, los contratos a suscribir, los seguros a elegir en reemplazo de las garantías, las condiciones legales. El dato distintivo, solo se requiere 24 hs para obtener una vivienda en alquiler.

En resumen las plataformas de alquiler de inmuebles son compañías de arranque (start-up), basadas en marketplace digital pero pensado para el sector inmobiliario. No se trata de una inmobiliaria sino de una una plataforma que integra los servicios de corredores, aseguradoras y bancos para brindar la solución de alquileres más de acuerdo a los estándares de la era digital. La startup cuenta con un servicio de ayuda a los inquilinos y los propietarios, con un visitador que evalúa y asesoramiento como diferencial dentro de la plataforma. Y, en línea con esto, también incluyen un servicio de cobranza mensual y deposito del dinero en el banco del propietario.Es, tanto como Uber, un mediator y facilitador tecnológico.[2]

La proliferación de este tipo de plataformas, ha comenzado a ser evidente en 2016. A solo efecto de referencia la plataforma “Alquilando” (fue la galardonada y representará al país en el Seedstars Summit en Suiza)[3] es ejemplo de lo que se expone.

El obstáculo que presenta este negocio desde el aspecto jurídico, nos lleva a desgranar el análisis y sectorizar algunos aspectos de esa observación, aunque todos conforman una unidad.

Para ello es recomendable focalizar en el estudio de las relaciones contractuales que se ofrecen y se concretan en este tipo de plataformas.

En primer lugar un análisis desde el aspecto técnico nos refiere dos reflexiones. Por un lado el tipo de programación que se utiliza a los efectos de resguardar las transacciones que allí se lleven a cabo y por el otro el resguardo y utilización de datos que fluyan en el circuito negocial que se establece en dicha plataformas. Hay personas que ofrecen inmuebles en alquiler y otras que asumen pagar un precio por la utilización de dichos inmuebles por un plazo determinado. Entonces nos encontramos frente a la figura del contrato de locación que en la normativa unificada civil y comercial se encuentra codificada entre los artículos 1187 a 1226. Si este contrato no lo celebran en forma directa las partes, la especialización laboral profesional, amerita la intervención de un profesional matriculado conocido como Martillero y Corredor Público, que se encuentre habilitado para el ejercicio comercial de ventas y alquileres de inmuebles. Muy difícil saber si quién está detrás de una pantalla, asesorando o realizando la operación para concretar un alquiler cumple con la especificidad profesional requerida para tales negocios. Aquí nos encontramos con el primer escollo jurídico. No existe legislación específica al respecto.  Los negocios en línea, al ser incipientes en el mundo comercial argentino, es más de lo que se carece en normas que las que se encuentran tipificadas para regularlas.

 Desde el resguardo y la seguridad de las transacciones que se celebren en dichas plataformas, pocas de ellas descansan en tecnologías seguras como el blockchain (cadena de bloques. Traducido en términos informáticos, se generan bloques de información en un tráfico virtual y el sistema los entrelaza para facilitar la recuperación de la información y la verificación de que esta no ha sido cambiada. Los bloques de información se entrelazan mediantes apuntadores hasta que conectan el bloque actual, con el anterior y así sucesivamente hasta llegar al bloque génesis, conocido como big data. Toda la información se va sellando sin que esta pueda ser modificada una vez ingresada. Es una tecnología superadora a la encriptación, pues la encriptación es solo un medio dentro de la tecnología compleja que la compone.

La cadena de bloque queda almacenada en espacios virtuales o nubes, nodos de la red, que se mantienen en sincronía con está. Esta tecnología se utiliza para transacciones de monedas virtuales. Las plataformas en análisis utilizan tarjetas de crédito o depósitos bancarios en cuentas específicas. No estamos hablando de la misma seguridad y protección de datos.

Incluso si estas plataformas utilizarán esta tecnología podrían celebrar contratos denominados “inteligentes” es decir con una base de inteligencia artificial que pueda permitir mayor seguridad jurídica a las partes intervinientes.

Retomando las características técnicas de las plataformas actuales en Argentina que ofrecen los servicios de alquileres, pueden ser sujetos de diferentes ciber delitos que en la argentina aún no se cuenta con una ley específica de ciber delitos y que se encuentra en proyecto presentado desde el año 2014 ante el Congreso de la Nación, sin tratamiento[4]. Diferentes reformas al Código Penal, han ayudado a reformar tipos legales delictivos e incluir algunos ciber delitos, de los cuales pueden ser víctimas o no quienes procedan a alquilar por este tipo de plataformas específicas. A solo efectos recordatorios, los posibles ciber delitos que pueden producirse en la utilización de estas plataformas, Migliorisi (2015) menciona diez. De ellos son aplicables: Delitos contra la propiedad intelectual (ley 11723 art 71,72 y ley 25036), Acceso indebido a sistemas informáticos (art 153 y 153 bis Código Penal Argentino). Fraude informático (phishing) (Art 172 y 173 Código Penal Argentino), Acceso indebido a sistemas informáticos (art 153 y 153 bis Código Penal Argentino).[5]

Con respecto a la protección de datos, el artículo 9 de la ley 25326 resulta vital a los efectos de proteger a los usuarios de las plataformas de este tipo. La trasgresión a esta ley conlleva, en virtud de los artículos 31 y 32 de la ley mencionada, a la responsabilidad civil y penal por cualquier trasgresión sobre quienes se determinen como responsables de las plataformas y/o titulares de los dominios en líneas inscriptos en NIC.ar. El damnificado puede recurrir a esgrimir las acciones específicas que la ley 25326 ofrece a los efectos de hacer cesar la situación y la reparación respectiva desde el ápice civil e impulsar la acción penal bajo la figura penal “delitos contra el honor”, artículo 117 bis, Código Penal.

LAS PLATAFORMAS DE SERVICIOS DE ALQUILERES DE INMUEBLES Y LAS NORMAS CIVILES Y COMERCIALES.

En esta parte de este paper vamos a concentrar el estudio y análisis en aquellas normas que inciden y conviven del Código Civil y Comercial y/o articulan con las acciones que se llevan a cabo en forma virtual o real a partir de las plataformas en líneas para búsqueda de alquileres de inmuebles y celebrar contratos de alquiler.

Algunas notas informativa sobre los servicios que ofrecen estas plataformas van a colaborar para comprender su funcionamiento y amparo de normas civiles para sus usuarios.

En estas plataformas sus CEOS se dedican a la gestión inmobiliaria a través de captar a propietarios que quieran ofrecer sus inmuebles en alquiler y usuarios que quieran acceder a las ofertas presentadas en la página y transformarse en inquilinos. El éxito de la empresa descansa en el diseño, el marketing y la reputación lograda por la puntuación de sus usuarios. Cuanto más comentarios de usuarios felices la página ofrezca, aumenta la confiabilidad sobre la misma.

Se conforma un plano de subjetividad vs objetividad. Este contexto poco tiene que ver con el plano de la norma en sí mismo. La norma objetiva no puede reemplazar la percepción de una porción de la realidad por parte de quienes opinen en la página. La norma se cumple, los comentarios pueden ser factor de marketing o confiabilidad pero no reemplazan a las consecuencias legales que las partes integrantes de la plataforma puedan suscribir.

En una segunda instancia mediante la gestión inmobiliaria, se asegura la conclusión de la negociación en un contrato seguro (constituir contrato electrónico con formato de locación entre las partes y conformar a las partes como locador y locatario), en tiempo record de 24 hs, sin trámites, ni garantías. Se asegura la administración del alquiler y gastos sin sorpresas. Las garantías reales o fianza se reemplazan por contrato de caución a favor del propietario. En suma desde estas páginas se ofrece servicios a los propietarios, servicios para inquilinos, garantías para alquilar, buscar propietarios, espacio para ofrecer propiedades, y un chat para los usuarios como herramienta de contacto con los gestores de la plataforma, conocidos como “call center”. Todo el proceso se efectúa en línea. El proceso se lleva a cabo en forma inicial seleccionando la propiedad por la que se está interesado en alquiler. Seguidamente mediante el chat de la plataforma se combina con los custemers un encuentro presencial de visita a la propiedad que se quiere alquilar. Si el futuro inquilino le resulta favorable, mediante la misma plataforma efectúa un pago a cuenta de un importe determinado que resultará de un porcentaje del alquiler mediante tarjeta de crédito, a la espera de concretar los restantes pasos administrativos hasta la firma del contrato de alquiler, que obra bajo formato de contrato de adhesión.  Previo a la firma del contrato se deberá certificar la capacidad de pago del futuro inquilino y la certificación de ingresos, acción que lleva a cabo quienes ofrecen los servicios de alquiler. De igual modo deberán certificar la titularidad y libre gravamen de las propiedades que se ofrecen en alquiler. Finalmente las garantías que la ley requiere en los contratos de alquiler, por aplicación de los artículos 1221 y 1225 del Código Civil y Comercial. En caso de no contar con fiador, desde los servicios que la empresa ofrece adiciona una amplia línea de empresas de seguros que pueden ofrecer seguros de caución para reemplazar al fiador y que se gestionan a través de la plataforma y se abonan en línea por tarjeta de crédito. Algo importante a destacar de este tipo de servicios en línea que no está dirigido a todo tipo de público. Los requisitos que se debe reunir para acceder a este tipo de servicio requieren ser mayor de edad, tener ingresos declarados y comprobables, buena conducta crediticia. Claramente personas que se encuentren en el veraz o sin ingresos declarados no pueden acceder a generar una relación obligacional mediante plataformas en línea, al menos por ahora. En resumen En tiempo real se le hace un score (a la persona que quiere alquiler) y se le ofrecen distintos seguros de caución para asegurar el contrato y firmar (Mauro, 2018). Ahora bien se busca desburocratizar el proceso. ¿Este criterio tal como se presenta bajo el formato virtual, en línea, interactuando mediado por internet, genera tensión con las normas civiles y comerciales unificadas? ¿Cuál es el negocio de este tipo de empresas en línea? ¿Cuál es el costo final para el usuario? Algunas de estas preguntas les vamos a ir dando respuesta. El negocio de este tipo de empresas es servicios financieros, intermediario entre propietario y dueño, ofertor de seguros. La reflexión que deviene descansa en saber que puede suceder si no es posible cobrar los seguros de caución o si resulta mora en la renta, quién responde por ello y como gestionar el cobro de lo adeudado. En este caso si la empresa prestataria del servicio ofrece responder ante ello, un contrato adicional deberá suscribirse entre la empresa intermediadora y los propietarios.

Hay que recordar que nuestro ordenamiento no contempla seguros que tenga por especificidad al contrato de alquiler en lo que refiera a reemplazar fianzas o garantías. Por lo tanto la solución otorgada por la empresa prestataria de los servicios en línea se cuantifica en seguros de caución. Por ello será relevante considerar qué liquidez y qué calificación como aseguradora de riesgos tiene la compañía que provee el seguro a lo que se suma que la Superintendencia de seguros de la Nación lo apruebe.

Si cualquiera de las partes deba ir contra la empresa inscripta como propietaria de la plataforma de servicio, ¿cuál es su razón social? ¿Cómo se la inscribe? ¿Cuál es su patrimonio?

Hay que tener en cuenta que en el Congreso Nacional se encuentra pendiente de tratamiento la Ley de Alquileres, que ingresó el proyecto en el año 2017, sin embargo la tecnología no se la encuentra incluida, ni cuenta con algunos artículos que la reglamenten al servicio de la ley en este aspecto. Es bien cierto que se puede acudir a otras leyes (Defensa del Consumidor). Pero la pertenencia y la precisión de la norma al respeto, es aconsejable.

CONCLUSIÓN

La inclusión de tecnología como mediadora en la relación de oferta y demanda de alquileres, puede colaborar en hacer más transparente y democrática la relación del mercado. Sin embargo dicha inclusión debe ser pensada de tal manera que brinde seguridad a las partes y la intervención de los profesionales habilitados para su contralor, efectividad y resguardo jurídico de las partes.

Pero lo más importante, contar con marco jurídico adecuado para que la tecnología pueda ser un medio seguro a través de la aplicación de software que cumpla con las normativas específicas y en colaboración del martillero, el abogado y no en su exclusión, mediante plataformas en donde quienes se encuentran detrás del negocio no materializan la empresa de servicios.

Para ellos la presente ley de alquileres que no contempla la inclusión de sistemas informáticos aplicables a la relación de locadores y locatarios para la formalidad de la relación jurídica y la concreción de la acción, debería ser tenida en cuenta en los proyectos que se encuentran en debate en el Congreso de la Nación Argentina en el año 2018.

Pero también debería ser inquietud de la Comisión de reforma del Código Civil y Comercial, creada por Decreto 182/2018 y verse plasmado en el proyecto de reforma que se encuentra en elaboración.

Las plataformas que han comenzado a proliferar denominadas “Uber de los alquileres”, en la actualidad no ofrecen seguridades jurídicas en acuerdo a las normas vigentes, para quienes interactúen en ellas, y quieran llevar a cabo contratos. Por otro lado reemplazar las garantías reales o depósitos a los efectos de afrontar responsabilidades del contrato, o por la aplicación del artículo 1221 del C/c por seguros de caución modifica la esencia y espíritu de la ley.

En un mundo globalizado del cual no se excluye la Argentina, la empresa Airbnb (originalmente creada para concretarse alquileres temporales vacacionales o intercambios habitacionales por corto plazo en diferentes partes del mundo), ya opera en nuestro medio.  La casa matriz opera en San Francisco; Estados Unidos. En el año 2016, el reconocido periódico de la BBC, en una nota fechada el 24 de mayo de ese año, vertía opiniones y cuestionaba la legalidad de dicha empresa de servicios, fundamentalmente al no informar a sus usuarios sobre las normas locales de ubicación del inmueble en lo que respecta a normas de hotelería ya sea para quienes quisieran alquilar en forma temporal o para quienes ofrecieran estos inmuebles para tales fines, sin estar habilitado para ellos.[6]

La complejidad negocial que también se encuentra en tensión, refiere a las herramientas informáticas contractuales que se deben celebrar para concretar un alquiler. Si bien la ley 26994 legisla sobre el contrato electrónico lo orienta hacia las relaciones bancarias pero no en forma particular trata el contrato electrónico de alquiler. Esta carencia se suma a la carencia de normas respecto al comercio electrónico que recién ha comenzado a transitar su niñez normativa.

En lo que refiere a los contratos electrónicos legislados debemos considerar  recurrir al artículo 1105 como generalidad para la modalidad , que a decir de De Paolis (2016) tienen amplitud y pueden dar lugar a contratos no típicos, sosteniendo que  el tema recibe un tratamiento específico, ubicándose en el Libro III sobre derechos Personales, Titulo III relativo a los contratos de consumo, que se compone de cuatro Capítulos: el primero referido a la relación de consumo, el segundo a la formación del consentimiento, el tercero dedicado a modalidades especiales, aludiendo a la utilización de medios electrónicos y contratos electrónicos en los arts. 1105-1116 y el cuarto abocado al tratamiento de cláusulas abusivas. (De Paolis, Andrea Rosana, 2016, pág. 2).

Para esta autora, uno de los problemas que se ofrecen en este tipo de plataformas se podría superar, creando mayor legalidad si se tuviera en cuenta estas normas para la conformación de los contratos que ayudados por inteligencia artificial, disminuirían la inseguridad jurídica que pudiera evidenciarse. Sin embargo nos replanteamos si con solo ver un árbol (léase un engranaje del intrincado ensamblaje que conforman estas plataformas) es suficiente para dar el marco jurídico adecuado a todo el conjunto. En este marco de reflexiones Lidia Irene Zuvi (2015), ha sostenido que si bien el paso dado por el nuevo cuerpo jurídico civil y comercial es de un sustento fáctico valioso, la informática le plantea al derecho, como presupuesto necesario a su regulación, la comprensión acerca de su naturaleza. Por ello, siguió manifestando la autora, si la informática es una dimensión de la actividad humana distinta de lo antes dado, debe regularse de un modo autónomo dentro del actual campo de normas. (Zuvi, Lidia Irene, 2015, pág. 1). Sin iniciar intercambios de posturas jurídicas, la posición ecléctica parecería ser la más razonable, pues las normas no son carriles estancos, sino que se complementan entre sí. En consecuencia articular normas del derecho informáticos, con normas del derecho civil y comercial y entrelazar ambas ramas jurídicas facilitaría la comprensión y amparo de la persona que puedan ser usuarias de este tipo de plataformas que hoy nos tiene en reflexión y análisis. Coincidimos con la autora que el contrato electrónico, instrumento por el cual las partes plasmarán el contrato de alquiler en línea, podría ser herramienta a considerar. Recomendable destacar que el documento electrónico no puede ser apreciado como algo aislado, sino que debe integrarse en una teoría general del documento, que supere lo estipulado en nuestro Código Civil y Comercial Argentino limitado a instrumentos públicos y privados  (Zuvi, Lidia Irene, 2015, pág. 1). De esta manera el documento electrónico debe garantizar los mismos efectos que un instrumento en soporte papel en cuanto a la voluntad declarada en el documento.  (Zuvi, Lidia Irene, 2015, pág. 1). Para comprender mejor el tema respecto de los contratos electrónicos, son aquellos que se perfeccionan mediante el intercambio electrónico de datos de ordenador a ordenador. No sería inconveniente su inclusión si los recaudos legales operan respecto a los elementos que integran el contrato y se encuentren presentes en conformidad a la ley (objeto, causa, consentimiento, forma y prueba). Pues entonces no habría diferencias si son celebrados en entornos virtuales y o en entornos presenciales.

Para concluir, el aspecto más débil de la propuesta de celebrar contrato de alquiler en línea por medio de una plataforma especializada en este negocio redunda en la seguridad jurídica de los actos y acciones que han de celebrarse. Si bien el Código Civil y Comercial ha dado un gran paso al respecto, aún no es suficiente para este tipo de propuestas. La ley 26994, no contempla ciertos actos asociados a los artículos 971 al 983 con respecto a la aceptación.

Cuando se utilizan medios electrónicos para especificar el momento en que es receptada la información, y cuando queda perfeccionada, no es tarea sencilla. Si el medio utilizado es correo electrónico se puede tener el seguimiento si el correo electrónico llego al destinario, pero no cuando el destinatario lo leyó, pues existen medios informáticos para bloquear tal acto, si es el deseo del lector receptor. Tal acto y conocer fecha cierta es esencial al momento de determinar cuándo se perfecciono el acuerdo de voluntades y se concretó la relación jurídica que habrá de determinar los derechos y las obligaciones de las partes intervinientes. Para tener tal certeza dichas plataformas de alquileres deberían contar con sistemas de programas que consignarán la veracidad en hora y día en que el receptor ha leído el mensaje. Estos programas y la información que brinden pueden ser las herramientas de prueba de cognición.

La normativa es pobre en lo que refiere a los contratos electrónicos en prever el caso fortuito como sería el caso de la caída de servidor.

Como corolario, la propuesta de crear plataformas que en espacios virtuales suplanten o complementen el trabajo del Martillero y Corredor Público en lo que refiere a la oferta de inmuebles en alquiler no vacacionales, deben contar con marcos regulatorios específicos a los efectos de evitar consecuencias jurídicas no esperadas para los usuarios.

 BIBLIOGRAFÍA

AYALA MAURO (2018) Así funciona la plataforma que permite alquilar en 24 horas y sin garantía.  Diario La Nación. 13/7/18. Recuperado  de: https://www.lanacion.com.ar/2152970-asi-funciona-la-plataforma-que-permite-alquilar-en-24-horas-y-sin-garantia

CRIPTONOTICIAS, (2017) ¿qué es una cadena de bloques (block chain)?. Recuperado de: https://www.criptonoticias.com/informacion/que-es-una-cadena-de-bloques-block-chain/

DE PAOLIS, ANDREA ROSANA (2016) Los contratos electrónicos en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Diario DPI. Diario Consumidores y Usuarios Nro 100 – 29.11.2016. Recuperado de: https://dpicuantico.com/sitio/wp-content/uploads/2016/11/doctrina-2.pdf

GOMEZ, CARLOS (2018) Transformación digital. La tecnología blockchain más allá del bitcoin. 13/0/2/2018. Recuperado de: http://www.teldat.com/blog/es/blockchain-tecnologia-para-verificar-transacciones-e-identidades-contratos-inteligentes-voto-digital-gestion-de-la-identidad/

GONZALES GRANADOS JAVIER (2016) Taller de derechos. NotarTIC I: Retos del BitCoin y de la Blockchain.14/11/2016.  Recuperado de: https://tallerdederechos.com/notartic-i-retos-del-bitcoin-y-de-la-blockchain/

ZUVI, LIDIA IRENE (2015) Reforma al Codigo Civil y Comercial (LEY 26.994) Medios Electrónicos. por Lidia Zuvi. Publicado por Raúl Ricardo Farias.Fores CINTEC. Tecnologías para la justicia. Publicaciones y Novedades. 27/06/2015. Recuperado de: https://sites.google.com/a/foresjusticia.org.ar/cintec/top-faqs/reformaalcodigocivilycomercialley26994medioselectronicosporlidiazuvi

Ley 11179 y Reformas. 1984. Código Penal de la Nación Argentina. Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16546/texact.htm

Ley  25 326. 2000. Protección de los datos personales. 30/10/2000. Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/60000-64999/64790/norma.htm

Ley 26994. 2014. Código Civil y Comercial de la Nación. 7/10/2014. Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#2


[1] Se denomina inteligencia artificial es la simulación de procesos de inteligencia humana por parte de máquinas, especialmente sistemas informáticos. Estos procesos incluyen el aprendizaje (la adquisición de información y reglas para el uso de la información), el razonamiento (usando las reglas para llegar a conclusiones aproximadas o definitivas) y la autocorrección. Una de esas formas es el chatbot que significa incorporar un programa de computadora que intenta simular la conversación o “parloteo” de un ser humano a través de texto o interacciones de voz. Un usuario puede hacer una pregunta a un robot de chat o introducir un comando, y el robot de chat responde o realiza la acción solicitada. Definiciones extractadas de Rouse, M (2017) Inteligencia artificial, o Al. Abril 2017. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Inteligencia-artificial-o-AI

Rouse, M (2018)Chatbot. Mayo 2018. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Chatbot

[2] ENTREPRENERDS (2017) La mejor startup del mundo es argentina y quiere ser el mercado libre del real estate. Infotecnología 18/9/2017. Recuperado de: https://www.infotechnology.com/entreprenerds/La-mejor-startup-del-mundo-es-argentina-y-quiere-ser-el-MercadoLibre-del-Real-Estate-20170918-0003.html

[3] ENTREPRENERDS (2017) La mejor startup del mundo es argentina y quiere ser el mercado libre del real estate. Infotecnología 18/9/2017. Recuperado de: https://www.infotechnology.com/entreprenerds/La-mejor-startup-del-mundo-es-argentina-y-quiere-ser-el-MercadoLibre-del-Real-Estate-20170918-0003.html

[4]  Proyecto de ley 5201-D2015

[5]  Estas modificaciones legislativas no han sido pensadas desde el lugar del delito virtual, por ello el tipo legal es insuficiente y su contenido igual. De allí la necesidad de contar con una ley específica que aún no ve la luz. Se recomienda ampliar sobre esto y ver: Migliorisi, Diego (2015) El Listado de los 10 delitos informáticos más frecuentes en la Argentina. TN y la gente, 3/11/2015. Recuperado de: https://tn.com.ar/tnylagente/noticias/el-listado-de-los-10-delitos-informaticos-mas-frecuentes-en-la-argentina_632998

[6] Redacción BBC, New Mundo ¿Cuáles son los riesgos legales de alquilar tu casa en Airbnb? 24 mayo 2016. Recuperado de: https://www.bbc.com/mundo/noticias/2016/05/160523_economia_riesgos_legales_airbnb_lf

Autor NIna Norma Noriega- RC D 1255/2018 

Los créditos UVAs y UVIs, una nueva forma de calcular actualizaciones en créditos hipotecarios para adquisición de vivienda familiar

El mercado inmobiliario ha vivido una época de esplendor en los años noventa y una etapa de retroceso y letargo que empezó en caída hacia 1994, teniendo sus puntos más álgidos en el 2001 y el 2012, según los empresarios de sector y reactivación a partir del año 2016 con un nuevo tipo de créditos para la adquisición de viviendas familiares que reactivo el mercado inmobiliario, de la construcción y facilitó la adquisición de viviendas con cuotas que no superen por mes el valor de un alquiler promedio para el núcleo familiar.

Si bien la Argentina creció y maduró en la adquisición y consagración de derechos por medio del Código Civil y Comercial, y el acceso a la vivienda digna familiar es uno de los derechos consagrados, la realidad choca con la declaración legal, pues Argentina es uno de los países con menor acceso a la adquisición de viviendas, en construcción de viviendas y en otorgamiento de créditos para ello. De hecho casi no tiene impacto en el PBI interno.

En el año 2012 el Banco Interamericano en un estudio realizado en Latinoamérica concluyó que de cada tres familias de América Latina viven en viviendas inadecuadas, construidas con materiales precarios o carentes de servicios básicos. Casi dos o tres millones de familias que se forman por año son obligadas a vivir en viviendas informales en zonas marginales. [1]

La evolución de los precios de los inmuebles es siempre en ascenso, por lo tanto una persona para poder acceder a su primera vivienda de 40 metros cuadrados en Ciudad Autónoma de Buenos Aires paso desde la fecha en estudio al año 2015 a tener que esperar 6 años y cuatro meses de trabajo para poder acceder al pago de una cuota de un crédito hipotecario, siempre considerando los seis años y cuatro meses de trabajo continuado y con los aportes de ley. Entre 2015 y 2016 esa fecha se intensificó casi en un estirarse a un año más. Estos valores pueden ser consultados en el boletín de Reporte Inmobiliario de 2012.

En el año 2016 se ha proyectado un tipo de crédito con el lanzamiento de una línea especial del Banco Nación. Se trata de una opción mixta de comenzar con una tasa fija en torno a 18% anual para los primeros tres años del crédito a 20 años de plazo, y 17 años con tasa variable o variación anual del índice de salarios que elabora el Índec, el que resulte menor.

Los créditos denominados UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que han sido la novedad en la materia a partir del año 2016, caracterizado como el instrumento y método de ahorro para financiar hipotecas según el Banco Central e la República Argentina.  El acreedor tiene su capital a salvo y actualizado y el deudor, según sus ingresos puede mantener el pago mensual de la obligación asumida. Sin embargo es necesaria la corrección de los índices inflacionarios en alza, el valor del dólar estadunidense en alza y mantener las tasas. Este trio de indicadores necesarios para la sobrevivencia de este tipo de créditos, no volver al pasado, requieren de políticas públicas constantes que trabajen en el tema. Si los salarios pierden respecto a la inflación, el deudor de créditos UVA tendrá que destinar mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota. Incluso puede poner en peligro su capacidad de pago o no poder concretar la adquisición del inmueble pues este tipo de créditos se otorga en pesos y los inmuebles se adquieren en moneda dólar estadunidense y si esta moneda fluctúa inversa a la moneda nacional, es decir esta se desvaloriza,  se hace imposible la adquisición del inmueble familiar, alejando el principio constitucional del acceso a la vivienda y la vivienda familiar como un bien social. Por ello el gobierno nacional, a comienzos de 2018 ha enviado un proyecto de ley a los efectos de crear algún tipo de seguro que pueda responder ante los vaivenes económicos en cubrir las diferencias que se puedan producir desde el momento en que se determina el capital a financiar y la efectiva compra, y amparar al comprador con respecto a la diferencia del valor de cuota cuando esta se torne de imposible cumplimiento para el deudor cuanto esta supere los porcentajes que se pueden destinar para el pago de la obligación (hasta el 25% de los ingresos del grupo familiar).

La preocupación principal descansa en la tasa de este tipo de créditos. ¿Cuál es el riesgo que se vislumbra? Cuando hayan transcurrido20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso inicialmente asumido.

En resumen, quién se endeudo en este tipo de créditos no toma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en unidades indexadas. Dicho de otro modo quién se endeudó en UVA devuelve UVA.[2] En suma los riesgos de estos créditos radica en el aumento del valor del dólar con respecto a la moneda de curso legal para adquirir el inmueble, aumento aproximado en  las tasas para tomar el crédito hipotecario, aumento del valor de las propiedades en dólares. La UVA tiene un valor que se va actualizando según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejando la marcha del índice de inflación. Así, las cuotas (definidas como una determinada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valor real de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina la necesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, baja el valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso. Implica a la sazón un retroceso [3]legislativo y volver a la indexación con los riesgos jurídicos que conlleva, cuando tal criterio había sido superado tanto por la doctrina, la jurisprudencia y la normativa. Entonces ¿estamos frente a un retroceso legislativo con la Ley 27271 en la inseguridad jurídica de los deudores hipotecarios frente a contextos económicos inseguros, mayor plazo de gravamen sobre el bien inmueble adquirido hipotecado (hasta 35 años)?

Pablo A Salvador (2017) se ha realizado la pregunta aquí consignada y mediante estudio de los créditos hipotecarios existentes ha concluido créditos con tasa variable conocidos como UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) [4], ha considerado  que desde el  lanzamiento de los créditos UVA, se han otorgado aproximadamente $35.700 millones de créditos hipotecarios en UVA. En términos nominales, estos créditos han acumulado un aumento de 77,4% en los últimos doce meses y según el BCRA ya representan el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas. Esta modalidad se ha extendido también a los préstamos con garantía prendaria y personales (hasta fines de octubre DE 2017, se habían otorgado $16.000 millones de créditos personales y prendarios en UVA) e incluso han aparecido algunas líneas de financiamiento para las pequeñas y medianas empresas.

Ahora bien, hay voces con opiniones diversas respecto a este tipo de créditos. Si bien ha mostrado que mediante su otorgamiento se ha permitido la reactivación del sector inmobiliario, hay quienes ven a la unidad de medida de financiación no tan provechosa y de resultados positivos para los adquirentes. Las críticas no apuntan al sistema en sí mismo sino a la situación económica del país, que de no ser establece, tal como se describió en los párrafos superiores de este trabajo, muestran la debilidad del sistema Rubén Ramallo, 2017.[5]

Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesosni en dólares, sino en unidades indexadas.

Las normas especiales sobre créditos hipotecarios (Ley 27271 para UVIs, Comunicaciones del BCRA (Comunicación 5965 para UVAs, Comunicación 6069 para UVAs y UVIs), DTR (20/2016 para CABA, 17/2016 para PBA), completan el marco jurídico de estos créditos particulares. Subsidiariamente, pero no por ello dejan de estar presentes, las normas plasmadas en la ley 24240 y sus modificatorias que refieren a defensa del consumidor, rescatadas y plasmadas en el CCyC, complementan el marco jurídico. Por esta ley se ha modificado parcialmente el Código Civil y Comercial.

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La nueva manera de calcular la financiación de los créditos destinados a la adquisición de la vivienda única familiar, ha venido a traer vientos renovados al sector inmobiliario y de la construcción. Sin embargo el sistema está lejos del boom de los años noventa en donde estos rubros han tenido incidencia en el PBI del país, con alto costo y riesgo para los tomadores e inseguridad jurídica en contextos de inestabilidad económica. Sin embargo se pondera en positivo el recurso a los fines de reducir el déficit de vivienda que alcanza a un porcentaje alto de la población argentina. Los esfuerzos de las políticas estatales son bienaventurados pero no suficientes. Tanto la inflación cómo la cotización en moneda extranjera en la que se evalúa los precios de venta y compra de inmuebles y la depreciación de la moneda argentina, respecto al dólar estadounidense, unidad de referencia para las transacciones, ubican como inestables al tipo de créditos que nos tiene en estudio. La ecuación es inversa, los créditos se otorgan en pesos, pero las propiedades se adquieren en otra moneda que al momento de efectuar la transacción no alcanza el crédito otorgado por la fluctuación del valor de la moneda extranjera en el mercado y acarrea más endeudamiento para el adquirente del inmueble. Los costos administrativos e impuestos siguen siendo altos para este tipo de créditos.  Si bien se han llevado a cabo medidas al respecto, aún siguen siendo insuficientes. La uniformidad precio de adquisición y moneda de pago para la compra del inmueble, en relación a moneda de crédito deberían armonizar para hacer posible la adquisición, menor tiempo para las tramitaciones administrativas para el otorgamiento de los créditos en los bancos, podría colaborar en achicar la brecha.

Jorge Alterini y Ignacio Alterini (2016) han coincidido que el cambio introducido al artículo 2189 del CCyC por la ley 27271, ha sido un paso adelante favorable. El original artículo con notoria imprecisión del texto tenía un ámbito de aplicación reducido, solo a créditos indeterminados ( el caso de las hipotecas abiertas), en consecuencia de imposible aplicación a créditos determinados por las fluctuaciones a las que se podía ver sometido, lo que conllevaba que el fin por el cual se había redactado no cumpliera el objetivo, y de este modo el mercado del crédito para la adquisición de la vivienda y con ello el mercado inmobiliario se viera casi paralizado. Pues entonces el artículo 23 de la ley 27271 vino a traer el sosiego necesario.

Sin embargo es importante solidificar la seguridad jurídica. Aún hay silencio legislativo al respecto Tampoco hubo pronunciación de las calificadoras de riesgo de un bono que securitice estos activos sobre el tema indexación. Finalmente para sustentar el sistema se hace necesario afianzar un mercado de capitales, por ejemplo mediante un bono que se pueda colocar en el mercado para que pueda ser adquirido por inversores institucionales y así inyectar más dinero al sistema de préstamos. Hoy se puede aseverar que el principal y único inversor institucional es el ANSES. Para revertir esta situación será dar importancia alta a conseguir solidificar la seguridad jurídica. Dos proyectos legislativos se encuentran en danza, pero aún sin sanción que podrían colaborar en la seguridad jurídica y amparo a los deudores hipotecarios de este tipo de créditos. Ellos refieren a “Programa de Protección frente a los Descalces entre Inflación y los Salarios para Deudores de Créditos Hipotecarios”, por el lapso de 30 años desde la promulgación de la ley, y la activación de un “Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria”(Proyecto Marco Lavagna) y proyecto swap de coeficiente de indexación” para actualizar el monto en pesos de las cuotas de quienes se adhieran al programa.

 


[1] Este texto ha sido plasmado en: Peralta Juan M (2016) Crisis habitacional y créditos hipotecarios indexados. Microjuris.com 1//11/2016. Cita MJ-DOC-10357-AR/MJD10357

[2] Esteban Vaughan Inmobiliarias anticipan que las propiedades subirán hasta 15% en dólares por la presión de créditos hipotecarios UVA. 31/01/2018. Recuperado de: Ihttp://www.iprofesional.com/notas/262109-precios-demanda-mercado-mercado-inmobiliario-tasa-hipotecarios-credito-hipotecario-uva-Inmobiliarias-anticipan-que-las-propiedades-subiran-hasta-15-en-dolares-por-presion-de-creditos-hipotecarios-UVA

[3] Referencia (CER) es el indicador diseñado por el gobierno a partir del año 2016 para ajustar el capital de depósitos y créditos buscando preservar así el valor de la moneda de los contratos celebrados antes de la pesificación compulsiva establecida por el Decreto 214/2002 en enero del 2002. Esta forma de actualización había sido prohibida por el artículo 7 de la ley 23928. Sin embargo por la ley 27271, este índice adoptado para los créditos otorgados desde 2016, constituyen la excepción a la regla legal citada. Se suma que las familias deben realizar un ahorro previo entre el 20 o 30% del valor de la adquisición del inmueble que habrá de hipotecarse bajo este sistema. Se suma el “UVis (Unidad de Vivienda) Creada por Comunicación “A” 5945 Banco Central y corresponde a la unidad de medida que se actualiza diariamente según costo de la construcción.  El índice de construcción se toma en base de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/03/16, obtenido a partir del promedio simple de construcción para las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del litoral (Paraná y Santa Fe). A esto se suma la indexación que se calcula sobre un Coeficiente; ICC (Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires), que publica el INDEC. La ley 27271 designa a la UVI (Unidad de Vivienda) como el instrumento para actualizar préstamos y depósitos en base al índice del costo de construcción, como se plantea en los párrafos superiores. Tanto la nueva UVA, como la original UVI, tarifan la unidad de medida como valor inicial en $ 14.05 que representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/03/2016. Para comprender en forma más clara la unidad de medida inicial de $ 14.05 se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), por que el índice de precios al consumidor tiene alta incidencia en la correlación del costo de la construcción, pero sufre menos volatilidad. Puede leerse en la página del Banco central un ejemplo que puede ayudar a comprender mejor. Actualizado del modo citado, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado.

[4] Los créditos actualizados bajo la condición UVA se componen del valor equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y Litoral, ponderados por su población. Esta unidad de medida se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). (Definición recuperada y expuesta en: Salvador Pablo A. UVA vs salarios, ¿quién ganará la carrera? .El Cronista.01/12/2017. Recuperado de: https://www.cronista.com/columnistas/UVA-versus-salarios-quien-ganara-la-carrera-20171201-0116.html

[5] Para un préstamo de 50.000UVA ($1 millón aproximadamente) a 30 años, con tres niveles de tasas por sobre la inflación (3,5%, 5% y 7%), surgen los siguientes guarismos:

1.Tasa real del 3,5%

El tomador de este hipotecario tendrá que abonar una cuota inicial de$224: de este total, 65% se destinará intereses y el resto (35%) alcapital.

Al vencimiento, habrá devuelto casi 81.000 UVA. Es decir, 62% más que lo recibido.

2.- Tasa real del 5%

La cuota trepa a $268 y el peso de los intereses representará casi el 78%, lo cual redundará en una menor amortización. 

En este caso, el tomador del préstamo terminará devolviendo 97.000 UVA, prácticamente el doble

3.- Tasa real del 7%

Los intereses en el primer pago rondarán el 88%.

En este caso, al concluir la cancelación se habrán devuelto 120.00 UVA.

Como se observa en el cuadro, si se considera la brechadel 100% entre tasa mínima y máxima (3,5% y 7%), se desprende que el incrementode la cuota es de sólo el48%.

Es decir, el mismo porcentajeen que se verá incrementada la cantidad de UVAa devolver frente al monto original.

En cuanto a la forma en que se va cancelando cada préstamo en el tiempo, la incidencia del tipo de interésresulta clave.

Esto último, consecuencia del menor pesoque tiene en cada cuotala porción destinada a la amortización del capital(que disminuye en la medida en que se incrementa la tasa). 

Cuanto mayor sea el tipo de interés, más lentaserá la devolucióndel monto adeudado

De un análisis más detallado, se desprende que:

1. – Al cabo de los primeros 10 años

Transcurrida la tercera parte de la vida del hipotecario, se habrá saldado apenas un15% del montoadeudado en UVA, si la tasa real es 7%. 

Si el tipo de interés real es 5%, ese porcentaje subirá a19%. Y para el 3,5%, escalará a 22%. 

2. –Al cabo de los 20 años

Transcurridas las dos terceras partes del hipotecario, la deuda oscilará entre casi 60% y 45%, para un interés de 7% 3,5% respectivamente. 

Queda claro que este tipo de créditos no resulta aconsejable para quienes tienen en mente hacer cancelacionesanticipadas.

En suma, la deuda se tomará en UVA y no en pesos. Ramallo, Rubén. Hipotecario: “Lado B” del pago de cuotas que ajustan por “UVA” y el impacto de la tasa en créditos a 20  o 30 años . 13/11/2017. Recuperado de: http://www.iprofesional.com/notas/258644-tasas-inflacion-credito-hipotecario-uva-Hipotecarios-el-Lado-B-del-pago-de-las-cuotas-en-UVA-y-el-impacto-de-la-tasa-de-interes-para-creditos-a-20-o-30-anos?page_y=0

Autor: Nina Norma Noriega RC D 1091/2018 

INTERNET DE LAS COSAS. AMORES Y TENSIONES EN LOS DERECHOS REALES

INTRODUCCIÓN

Una nueva disciplina a la que habrá que prestar atención y regular en forma jurídica, pues ya es parte de nuestra vida diaria es la domótica.

La domótica se la define como un conjunto de tecnologías orientadas a automatizar la vivienda y que en forma integrada incluye tecnología en sistemas de seguridad, gestión energética, bienestar o comunicaciones.

Las herramientas necesarias para la aplicación de la domótica refiere a adquirir artefactos o instalarlos denominados “inteligentes” o “smart”, que se encuentren conectados a internet y con aplicaciones que puedan traducir datos en acciones, requeridas por el operador humano.

Este tipo de sistemas permite la recaudación de información a través de unos sensores que se encargan de procesar y transmitir órdenes a unos actuadores o salidas. La domótica brota como una solución a todas las demandas planteadas por las nuevas tendencias e innovaciones que forman parte de la nueva forma de vivir de las personas, permitiendo a través de ella el diseño de casas y viviendas mucho más humanizadas, flexibles y multifuncionales.

La domótica ofrece a las personas una serie de agentes que contribuyen con el mejoramiento de la calidad de vida del usuario. Cuando estos beneficios se magnifican a escala y abarca a una ciudad, adopta el nombre de urbótica.

Dentro de este compuesto se encuentran incluidas la internet de la cosas. Torres (2015) define al internet de las cosas como que se trata de una red que interconecta objetos físicos valiéndose del Internet. Los mentados objetos se valen de sistemas embebidos, o lo que es lo mismo, hardware especializado que le permite no solo la conectividad al internet, sino que además programa eventos específicos en función de las tareas que le sean dictadas remotamente.[1]

¿Cómo se relacionan las cosas, objeto de los derechos reales, susceptibles de generarse sobre ellos derechos y obligaciones con la animación artificial inteligente mediada por internet? ¿Qué consecuencias jurídicas se pueden producir por el accionar de objetos controlados por programas mediados por internet?

REFLEXIONES JURÍDICAS SOBRE EL TEMA

Jean Luis Gassée (2014) en una nota que se le ha realizado (datos a pie de página), ha mostrado preocupación por las consecuencias jurídicas que se podría desprender de la utilización de objetos cotidianos, como televisores, licuadoras etc. que se programarán en forma automática mediados por wi-fi o bluetooht, pues estos no cuentan con dispositivos que proporcionen auto descripción o comunicación bidireccional confiable y que finalizarán en una cesta de remotos.[2] En términos liso y llano, los electrodomésticos que se reputan de “inteligentes”, aún no han podido ser integrado en una sola red, y mucho menos hacer de ella un recurso seguro. Sin embargo el marketing de promociones de ventas, ofrecen estos objetos como herramientas seguras y que ofrecen al consumidor mayor confort y facilidad en la utilización de ellos mediantes programaciones remota. El internet de las cosas (IoT), cuyo desarrollo tuvo origen en Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), aún debe transitar mayor camino, no tanto referido a la masividad y los costos sino a los servicios que pueda prestar. Pero lo cierto es que ya se encuentra en nuestro medio y si bien aún no es masivo, los costos han comenzado a reducirse y permitir que más población pueda acceder a “objetos inteligentes”.

El artículo 1883 CCyC, define a objeto como aquel derecho real que se ejerce sobre la totalidad o una parte de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Frente a esta definición de tipo cerrado, característica sine qua non, de los derechos reales, entonces ¿encuadrarían los objetos inteligentes en esta definición? ¿Por qué tipo de normas se tendrían que regir?-

Comencemos por la definición de “internet de las cosas”.

El internet de las cosas es un sistema de recopilación de datos que hace más fácil e inmediata la convivencia con nuestros objetos. Los datos M2M (o máquina a máquina) son el resultado de todas las conexiones entre nuestros objetos y tales resultados son susceptibles de ser analizados con fines mayormente comerciales por empresas proveedoras de cualquier servicio.[3]

Ahora bien, a priori podemos discernir que en forma particularizada este tipo de objeto no ha tenido un tratamiento específico. ¿Debería tenerlo? Creemos que sí, determinados supuestos que se puedan presentar han de toparse con vacío legal. De allí entonces que la nueva comisión que en la actualidad se encuentra en revisión, modificación y actualización del Código Civil y Comercial, creada para tales fines el seis de marzo de 2018 por Decreto 182/2018, sería recomendable que incluyera la internet de las cosas para su regulación desde el ámbito civil y comercial. ¿Por qué el internet de las cosas debería tener regulación específica? Desarrollemos un supuesto para su mejor comprensión. Dentro de la vida cotidiana de las personas conviven teléfonos inteligentes, televisores inteligentes, heladeras inteligentes, por solo nombrar algunos artículos que pueden recibir órdenes desde otros computadores y traducir esas órdenes en acciones concretas (encender o apagar el televisor en un momento específico, grabar un programa, cambiar de canal, para el caso de los televisores o analizar el estado de los alimentos que se encuentran en la heladera y determinar en forma automática el nivel de frio adecuado o programar una agenda de trabajo automatizada e informar por sistema de voz al tenedor de un teléfono inteligente o guiarlo por sistema de voz a llegar a un lugar específico en forma remota.  Todas estas acciones se llevan a cabo sin la intervención específica de la mano del hombre sino que se lleva a mano mediada por internet a través de espacios virtuales en la comunicación entre computadores conectados o emparejados ya sea por una red que los aglutina o por bluethooth. Pues entonces, ¿se podría hackear una heladera? La respuesta es positiva. ¿Y qué consecuencias se producen? La respuesta a los ciber ataques es la pérdida de la seguridad. Esa seguridad afecta tanto a los objetos como a las personas. Se suma las diversas formas en la que los ciberataques pueden afectar la seguridad de las personas. Entre ellos el ciber espionaje. En la actualidad los protocolos de seguridad de los objetos mediados por internet como electrodomésticos, incluso los móviles, no tienen fortaleza, ni mayor desarrollo por la falta de protocolos standard para ellos y lo costoso de estos desarrollos. Normalmente los ataques a que son sometidas estas cosas, se asocian a la extorción en dinero para “liberarlas”.

Las tecnologías emergentes, habitualmente se ven restringidas por la legislación y los reglamentos vigentes, ya que al ser disruptivas suelen desafiar los límites previamente establecidos. El Internet de las cosas no es excepción a esa brecha legislativa que cambia además de país a país y de industria a industria.

Los aspectos jurídicos a considerar frente a las consecuencias jurídicas que este tipo de objetos puede producir y que deviene en la necesidad normativa que se carece, redunda en dar respuesta a la privacidad de datos, seguridad, propiedad (incluyendo los datos agregados) y la responsabilidad legal derivada.

Un rico debate se abre al considerar si los datos que circulan y asocian a los aparatos son parte única de ellos o accesorios necesarios. Por otra parte diferentes ramas del derecho se entre mesclan al mencionar circuito de datos. Datos que no tienen estructura corpórea y circulan en entornos no presenciales. Pues entonces; ¿cómo juega los derechos de autor en ese proceso? ¿Se adjudican al creador del artefacto (llámese tv, cafetera, heladera inteligente, etc.) o al propietario del electrodoméstico inteligente? El tráfico y almacenamiento de datos que cada uno de los aparatos inteligentes que integran el hogar, es de un volumen tal que amerita un tratamiento específico. Hay que recordar que con Big Data la preocupación reside en los derechos que se tienen para utilizar y explotar la información recogida, en asuntos como la protección de datos personales y en restricciones propias del acceso a información sensible por motivos legales, por derecho de uso, por propiedad de los datos y por protección contra el robo o mal uso de los datos (Telefónica, 2015, pág. 2).

Frente a este panorama en el que todo está construir, en lo que a marcos normativos específicos refiere, se encuentran en debate en el territorio argentino. Sin embargo los mismos vacíos se han producido en otros ordenamientos jurídicos. En virtud de las consecuencias globalizadas comunes que impactan la utilización de estos artefactos con inteligencia artificial, consideramos pertinente abocarnos con algunas palabras de referirnos al derecho comparado y sus regulaciones sobre el tema en estudio.

DERECHO COMPARADO APLICADO A LA INTERNET DE LAS COSAS

El diario jurídico Gavel Capital en el año 2017 había publicado un artículo mediante el cual analizaba la postura de Estados Unidos frente a la legislación del internet de las cosas. El país del norte ha tomado seriamente legislar sobre la seguridad de estos aparatos en lo que refiere al resguardo de datos y la intromisión de terceros.

En el mes de agosto de 2017, senadores de los dos grandes partidos en forma conjunta han presentado el proyecto destinado a establecer estándares que regulen la seguridad para todos aquellos objetos y aparatos que se encuentre conectados dentro de las redes de las agencias federales (Internet of Things Cibersecurity Improbement Act 2017).

El proyecto de ley requerirá que cada agencia incluya las siguientes cláusulas claves en sus futuros contratos para la adquisición de dispositivos conectados a Internet, a saber.

a) Certificación escrita del contratista de que sus dispositivos:

– No contienen componentes con vulnerabilidades o defectos de seguridad conocidos incluidos en la Base de Datos Nacional de Vulnerabilidad del Instituto Nacional de Estándares y Tecnología (National Institute of Standards and Technology, NIST) o en una base de datos similar identificada por el Director de la Oficina presupuestaria federal (Office of Management and Budget, OMB);- Incluyen componentes capaces de recibir parches “correctamente autenticados y de confianza” de los proveedores

– Utilizan tecnología y componentes estándar para la comunicación, encriptación e interconexión con dispositivos periféricos; y- No incluyen “contraseñas fijas o codificadas” para recibir actualizaciones o habilitar el acceso remoto.

b) Compromiso del contratista de notificar a la agencia adquirente cualquier “vulnerabilidad o defecto de seguridad descubierto por el propio contratista o revelado con posterioridad al vendedor por un investigador de seguridad, durante la vida del contrato.

c) Compromiso del contratista de actualizar, reemplazar o eliminar oportunamente, las vulnerabilidades identificadas de los componentes de software y firmware del dispositivo de una manera debidamente autenticada y segura. Esto incluye la obligación de proporcionar información a la agencia adquirente con respecto a la forma de tales actualizaciones, así como un cronograma y un aviso formal al finalizar el soporte de seguridad.

La propuesta, que agrega algunas excepciones a este clausulado, permitirá que los contratistas puedan presentar una solicitud de exención de determinados requisitos si revelan vulnerabilidades conocidas en dispositivos IoT ya vendidos al gobierno. De la misma manera, las agencias ejecutivas podrán solicitar una exención si la adquisición de dispositivos IoT de acuerdo con esas cláusulas de certificación de contrato resultase “inviable o económicamente poco práctica”.

El estatuto propuesto también permite a las agencias ejecutivas adquirir dispositivos IoT compatibles, siempre y cuando estos, cumplan con las normas de seguridad establecidas por un tercero o por la agencia federal de compras si las mismas proporcionan un nivel de seguridad equivalente o mayor que los prescritos por las cláusulas contractuales requeridas por la ley.[4]

Entre lo más destacado del proyecto se ha encontrado que las normas que se postulan prohíben que los proveedores incluyan nombres de usuario y contraseñas codificados

Por su lado la Unión Europea, anticipando los pasos a Estados Unidos se encuentra en pleno debate y en pos de sancionar normas en igual sentido.

Estas pautas han de estar enmarcadas en el proyecto de Mercado único digital, sobre el que se viene legislando desde 2015. En el año 2017 ese capítulo de legislación se ha orientado a establecer protocolos jurídicos y regulaciones que se relacionan con la seguridad de los dispositivos.

La Comisión revisará la Estrategia de Ciber seguridad de la UE y el mandato de la Agencia de Seguridad de las Redes y de la Información de la Unión Europea, para armonizarlos con el nuevo marco de la UE en materia de ciber seguridad. La Comisión también trabajará para proponer medidas adicionales en materia de normas de ciber seguridad, certificación y etiquetado, con el fin de aumentar la ciber seguridad de los objetos conectados.[5] Para noviembre de 2017, la comisión había articulado la modernización de legislación respecto a propiedad intelectual, derechos contractuales y adjudicación de espacios radioeléctricos. Estos debates han quedado plasmados en normas que regulan:

  • En construir una infraestructura y una red de comunicaciones de primer orden.
  • Adoptar un planteamiento común de la ciber seguridad.
  • Intensificar los esfuerzos para luchar contra el terrorismo y la delincuencia en línea.
  • Conseguir un sistema tributario eficaz y justo que se adapte a la era digital.[6]

Estos pasos dados se refuerzan con nuevas medidas para proteger a los consumidores.[7]

Para profundizar más aún, el mundo del internet de las cosas, es decir objetos cotidianos que pueden interactuar entre ellos y crear acciones sin la intervención humana, se complementa con la domótica.

En el IoT destacan los llamados “wearables” se refiere a objetos cotidianos y ropa, tales como relojes inteligentes o gafas de realidad aumentada, en los que se han incluido sensores para ampliar sus funcionalidades y que pueden grabar información sobre sus propios hábitos y estilos de vida, todos ellos aún sin norma específica y con reglas generales no tan pertinente a su condición.  Esta reflexión vertida en el año 2017 por Espacio Asesoría, que reflejaba la realidad europea. Cruzando el océano, en el cono sur, en la Argentina ocurre lo mismo.

Todos estos dispositivos plantean dudas acerca de la protección de los usuarios en sus datos, su identidad o su seguridad, pero también sobre el respeto al derecho a la competencia, sin que actualmente existe una regulación específica al respecto, teniendo que estarse a lo que o de forma genérica tanto de manera estatal como en el marco de la Unión Europea se establece al respecto, amplía el artículo de Espacio Asesoría[8]. Respecto a la protección de datos y propiedad de los mismos, las novedades europeas provienen del Reglamento UE 2016/679 del parlamento Europeo y del Consejo del 27 de abril de 2016. Estas normas han venido a modernizar y actualizar la legislación. Mediante estas normativas se articula respecto a la protección de las personas físicas en lo que refiere al tratamiento datos personales y a la libre circulación de estos. Esta regulación legislativa ha de permitir a los ciudadanos un mejor control de sus datos personales y a las empresas aprovechar al máximo las oportunidades de un mercado único digital, reduciendo la burocracia y beneficiándose de una mayor confianza de los consumidores. No obstante, un problema que habrá que resolver es la migración voluntaria de datos de una empresa a otra en caso de cambiar de servicio. También habrá que regular claramente la cesión de datos para que en ningún caso el consumidor desconozca su acumulación o su traspaso a terceros.

Los aspectos más pertinentes del marco regulatorio, Reglamento UE 2016/17 y sus enmiendas refieren a:

– establecer las normas relativas a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de los datos personales y las normas relativas a la libre circulación de tales datos.

– proteger los derechos y libertades fundamentales de las personas físicas y, en particular, su derecho a la protección de los datos personales.

-pretende que la libre circulación de los datos personales en la Unión no pueda ser restringida ni prohibida por motivos relacionados con la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales.

Como contralor y veedor se crea la figura del Delegado de Protección de Datos, quién deberá velar y entender en cuestiones como:

  1. La regulación del denominado «derecho al olvido» o derecho de supresión de los datos personales.
  2. Derecho a la portabilidad de los datos. 
  3. Responsabilidad del responsable del tratamiento de datos. El responsable debe tener domicilio dentro de EU. Redacción en lenguaje claro, sencillo y comprensible sobre las cláusulas de privacidad.
  4. Registro de las actividades de tratamiento. Concreción de códigos de conducta y certificación o sellos de marca.
  5. Notificación de una violación de la seguridad de los datos personales a la autoridad de control. Se estatuye como derecho para los usuarios.
  6. Evaluación de impacto relativa a la protección de datos.
  7. Consulta previa a la autoridad de control en caso de identificarse riesgos en el tratamiento
  8. Regulación de las transferencias internacionales de datos
  9. Cooperación entre la autoridad de control principal y las demás autoridades de control interesadas
  10.  Multas de hasta el 4 % de la facturación global de las empresas en caso de infracción y derecho a indemnización.
  11.  la necesidad de “consentimiento claro y afirmativo” de la persona concernida al tratamiento de sus datos personales.

De estos lineamientos generales que la normativa regula, nos vamos a detener en los nuevos derechos de los usuarios que incluye el reglamento. El usuario es participante activo en el proceso, pues tiene derecho a:

  • Que se están recogiendo, utilizando, consultando o tratando datos personales.
    • La medida en que dichos datos son o serán tratados.
    • La identidad del responsable del tratamiento.
    • Conocer los fines para los que se tratan los datos personales
    • El plazo de tratamiento
    • Los destinatarios si fuesen a cederse
    • Los derechos que les asisten de ejercitar el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control.
    • Derecho a que los datos personales se deben garantizar que se limiten a un mínimo estricto, el responsable del tratamiento ha de establecer plazos para su supresión o revisión periódica.

Para el cumplimiento de estas normativas, el órgano competente de contralor deberá:

  • Identificar el riesgo del tratamiento en un informe previo.
    • La evaluación de riesgos en términos de origen, naturaleza, probabilidad y gravedad.
    • La identificación de buenas prácticas para mitigar el riesgo, como son procedimientos, certificaciones, directrices dadas por el Comité o indicaciones proporcionadas por un delegado de protección de datos.

El Consejo Europeo de Protección de datos, integrado por miembros de todos los países de la Unión Europea, desempeñará el rol de tribunal judicial con competencia en el tema. Se encuentran embebidos del poder sancionador materializado en multas administrativas, y facultades para establecer indemnizaciones para las personas afectadas. Si de delitos se trata, la competencia de este Consejo queda relegada a la justicia europea cuyo tratamiento refiera al ciber delito.

La ciber criminalidad se aborda en la Directiva 2013/40 UE, relativa a los ataques contra los sistemas de información y por la que se establecen normas mínimas relativas a la definición de las infracciones penales y a las sanciones aplicables en el ámbito de los ataques contra los sistemas de información.

La ciber seguridad se trata en Directiva (UE) 2016/1148 del Parlamento Europeo y del Consejo del 6 de julio de 2016, relativa a las medidas destinadas a garantizar un elevado nivel común de seguridad de las redes y sistemas de información en la Unión, cuyo objetivo es establecer un nivel común de ciber seguridad en toda la UE.

Finalmente estos marcos regulatorios han de perfeccionar cuando en los estados miembros en sus legislaciones internas se complementen con las normas de la Comunidad Europea. Para ello la Directiva 2014/53/UE establece los estándares sobre la comercialización de equipos radioeléctricos.

Para ir concluyendo, un aspecto novedoso se puede dar en materia de defensa de la competencia, donde es aplicable la Ley 17/2007 del 3 de julio de ese año, pues pueden darse problemas tales como determinar en qué casos la recolección de datos por parte de las empresas implique la creación de poder de mercado, y cuándo la autoridad considera que existe abuso del mismo, así de cómo afectará a la libre competencia, expone Espacio Asesoría, 2017, pág. 3.

De lo comentado hasta el momento, se evidencia que en diversas partes del globo terráqueo, existe la preocupación por crear marcos normativos adecuados que puedan dar seguridad jurídica a los dueños de artefactos dotados con inteligencia artificial, que permita realizar acciones sin la intervención del obrar humano sino basada en interactividad entre máquinas mediadas por internet. Que estas preocupaciones descansan en los ejes protección de datos, en la seguridad de los propietarios de las cosas y en la compaginación de lenguajes operativos comunes para todos los objetos inteligentes.

Aún nos resta evaluar, por fuera de Argentina, si los restantes países de la región, cuentan en las agendas parlamentarias el tratamiento de leyes que de marco regulatorio al internet de las cosas.

América Latina se encuentra en desigual marco legislativo sobre el tema de tratamiento en marras.

Brasil lleva algunos pasos adelante pero aún sin una uniformidad en el tema.

Los reguladores de América Latina deben seguir siendo diligentes en la comprensión de la importancia que tiene para los ciudadanos contar con más espectro radioeléctrico para servicios móviles en el mercado con el fin de impulsar el crecimiento económico y la conectividad en su país. Varios estudios han demostrado que la inversión en banda ancha móvil tiene un impacto positivo en el PBI. La banda ancha móvil es capaz de cerrar la brecha digital y ofrecer nuevas oportunidades de desarrollo en áreas como educación, salud, gobierno y transporte, sectores donde CIoT puede colaborar de manera eficiente para la sociedad civil, el ámbito empresarial y la esfera gubernamental[9]

El mercado IoT en América Latina es incipiente, aunque desde los operadores móviles comienza a vislumbrarse como una nueva fuente de ingresos y oportunidades. [10]

En suma, los marcos regulatorios respecto a Domótica y el internet de las cosas aún se encuentra en etapa de construcción. Lo cierto que los objetos inteligentes (IoT) ya se encuentra al alcance del público en general, sin que los mismos cuenten con las protecciones necesarias para su utilización y resguardo.

CONCLUSIÓN

La Internet de las Cosas consiente que los objetos sean explorados y controlados lejanamente dentro de estructura de red existente, creando oportunidades para la integración directa entre los mundos físico y digital, lo que da lugar a mayor eficiencia, exactitud y beneficios económicos.

La IoT (Internet of Things: Internet de las cosas) ha evolucionado de la tecnología Máquina-a-Máquina (M2M), es la interconexión de dispositivos inteligentes y plataformas de gestión que habilitan colectivamente el “mundo inteligente” que nos rodea. Sin embargo a medida que avance se requerirá que cada usuario y dispositivo se encuentre identificado, más allá de la marca y de la propia tecnología de acceso.

Machina Research estima que América latina exhibirá una tasa de crecimiento anual compuesto de Internet de las cosas de 26,95% durante el periodo 2014 – 2024. En esta década, el total de líneas pasará de alrededor de 14,6 millones hasta cerca de 160 millones a nivel regional.[11]

Finalmente y como reflexión final, las normas sobre derecho informático deberían ser integradas a las normas civiles y comerciales unificadas. Adherimos a la teoría que la internet de las cosas, no deja de reunir las características propias de las cosas objeto de los derechos reales, aunque en forma accesoria funcionen con componentes no materiales que le permitan actuar en forma remota. Por lo tanto son un tipo de objeto, cosa mueble, probablemente registrable en función de su complejidad, que se acompaña de códigos informáticos que le permiten actuar conectados por internet en forma remota sin la necesidad de intervención humana. Sin embargo por su complejidad deberán estar estas normas articuladas con normas informáticas, normas constitucionales,  normas penales,  normas de consumo y  normas comerciales.

BIBLIOGRAFÍA

AREA DE SEGURIDAD, COMPLIANCE, LVS2 (2017) Resumen del Reglamento EU sobre la protección de datos de caracter personal. Recuperado de: https://auditoria-lopd.es/resumen-del-reglamento-eu-la-proteccion-datos-caracter-personal/

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CEDOM, Asociación Española de Domótica e Inmiótica (2018) Qué es domótica. Recuperado de: http://www.cedom.es/sobre-domotica/que-es-domotica

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LEY 26994 (2015) Código Civil y Comercial de la Nación.Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm

REGLAMENTO (UE) 2016/679 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO. Relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE (Reglamento general de protección de datos). 27 abril 2016. Recuperado de: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679

TELEFÓNICA ( 2015) El Derecho y aspectos legales del Internet de las cosas (IoT). IoT Teams. Recuperado de: Recuperado de: https://iot.telefonica.com/blog/el-derecho-y-aspectos-legales-del-internet-de-las-cosas-iot


[1] Torres, J, J (2014) ¿Qué es y cómo funciona el Internet de las cosas? Hipertextual. . 20/10/2014. Recuperado de: https://hipertextual.com/archivo/2014/10/internet-cosas/

[2] Gassée, Jean Luis (2014) Internet de las cosas: el problema de la “canasta de mandos a distancia”. Le Monde, notes, 12/01/2014. Recuperado de: https://mondaynote.com/internet-of-things-the-basket-of-remotes-problem-f80922a91a0f

[3] Campiña Judith (2017) ¿Qué es y cómo funciona el Internet de las cosas? Un mundo que se comunica sin la mediación de humanos. Televisa. 24/04/2017. Recuperado de: https://noticieros.televisa.com/especiales/que-es-internet-cosas/

[4] Diario Jurídico.com  Gavel Capital . EEUU regulará la seguridad del internet de las cosas. Recuperado de: https://www.diariojuridico.com/eeuu-regulara-internet-de-las-cosas/

[5] Comisión Europea, (2017).  La UE y el mercado único digital. Junio 2017. Recuperado de: http://publications.europa.eu/webpub/com/factsheets/digital/es/

[6] Consejo Europeo, Sesiones 19 y 20 de octubre de 2017. Recuperado de: http://www.consilium.europa.eu/es/meetings/european-council/2017/10/19-20/

[7] Se recomienda la lectura de las diversas actas del año 2017, publicado por el Consejo Europeo a través de la comisión y que puede ser consultadas en la página: http://www.consilium.europa.eu/es/policies/digital-single-market/

[8] Espacio Asesoría (2017) El Internet de las Cosas (IoT) y su regulación legal Recuperado de: https://www.espacioasesoria.com/Noticias/el-internet-de-las-cosas-iot-y-su-regulacion-legal-

[9] 5G Américas Tecnologías celulares para habilitar la Internet de las Cosas. Julio de 2016. Pág. 67. Recuperado de: http://www.5gamericas.org/files/7214/6982/7154/Internet_de_las_Cosas_en_America_Latina_FINAL_ESP.pdf

[10] Ibídem, pág 76

[11] 5G Américas Tecnologías celulares para habilitar la Internet de las Cosas. Julio de 2016. Pág. 68. Recuperado de: http://www.5gamericas.org/files/7214/6982/7154/Internet_de_las_Cosas_en_America_Latina_FINAL_ESP.pdf

Autor: NIna Norma Noriega.RC D 1251/2018

BOLETO DE COMPRAVENTA ELECTRÓNICO. ALGUNAS CONSIDERACIONES

Dentro de las novedades tecnológica que se relacionan e impactan con las normativas jurídicas, los contratos inteligentes han de ser materia de estudio. En marzo de 2019[1], el Presidente Macri, realizó la presentación del Boleto Inmobiliario Electrónico. Este instrumento digital, ha de ser integrado a una plataforma virtual denominada Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma digital[2][3]. La iniciativa ha sido concretada en conjunto con la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para ser más claro el contrato, que hasta ahora se ha celebrado en soporte físico, se ha presentado en una nueva variante. Variante que no ha de regirse en su totalidad con las normas existentes, sino que ha de sumar nuevas normas para hacer de él un instrumento legal, hábil para cumplir con su objeto (compraventa de inmuebles). Desde sus inicios este lanzamiento ha generado polémicas a favor y en contra, particularmente desde los escribanos, quienes han observado determinadas “debilidades” que podrían conllevar a la nulidad de los instrumentos. En otra instancia, desde la visión jurídica, sobre la que centraremos el análisis, requiere mensura en la toma de posiciones y como todo instrumento nuevo, necesitará de la doctrina y la jurisprudencia para destacar sus fortalezas y debilidades. El boleto de compraventa electrónico fue denominado “herramienta”, pero lo cierto es, que encierra mucho más que una “herramienta”. Estamos en presencia de nueva tecnología que incluye a los contratos inteligentes dentro de Proptech[4], siendo este tipo de contrato un elemento necesario y formato requerido.

Este instrumento legal, que, a las claras, deberá guardar las formas y contenido en acuerdo a los artículos del Código Civil y Comercial, 1123 a 1141 y en particular atención a los artículos 1170 y 1171, no se sabe a cierta aún, como habrán de impactar en el boleto de compraventa electrónico, ni en sus consecuencias. En resumen, la norma no lo contempla con especificidad, ni podemos aventurar que dichas normas puedan ser suficientes para el boleto de compraventa electrónico, más aún si se completa al formato con cierto tipo de inteligencia artificial, que medien en acciones en relación a sus cláusulas, no como instrumento estanco, sino dinámico. El boleto de compraventa puede estar acompañado con determinado lenguaje informático que permita a las partes, ejecutar desde el propio contrato, sin necesitar formalizar otros medios.  Para que se comprenda mejor, si en el boleto de compraventa, se ha establecido el pago por la adquisición del inmueble en dos veces con fecha diferente y el código informático se encuentra programado para producir en forma automática el pago, ya sea por tarjeta de crédito o por pago de criptomoneda, esa erogación se va a llevar a cabo sin la intervención humana, en el día y horario consensuado.

Mediante el Decreto 962/2018, se abrió el camino para concretar la puesta en práctica del boleto de compraventa electrónico. Sin embargo, para ser concretado se deben cumplir con ciertos requisitos, a saber:

  1. no puede ser aplicado a cualquier operación inmobiliaria, sino solamente a las compras de pozo.
  2. no puede sustituir a la escritura, por lo tanto, se mantiene en el perfil de contrato, bajo las características enunciadas en el párrafo anterior, establecidas en el Código Civil y Comercial.

Por su parte, otros requerimientos suman a los anteriores:

  1. requisito previo de contar con firma digital.  
  2. pago del 25% del valor del inmueble a construir.

Finalmente, se completa la batería de requerimientos, con las obligaciones que recaen sobre el desarrollador, al que se le exige:

  1. contar con un seguro de caución que tenga al comprador como beneficiario,
  2.  la documentación municipal aprobada y un croquis de la unidad funcional a adquirir para propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, confeccionada por agrimensor.

Respecto del documento, es condición que cuente con normas de seguridad informática. A tales efectos se recomienda que este tipo de documento, sea confeccionado bajo sistema de cadena de bloques (tecnología blockchain[5]) para el resguardo, tanto de la firma como de la voluntad allí manifestada y de las obligaciones y derecho que surjan a los efectos que sean inviolables y otorguen la mayor seguridad posible

Esta modalidad, esperada, y aplaudida para el mundo de los negocios inmobiliarios, porque reduce costos y tiempos para las personas, facilita el trabajo de los bancos, no queda aislada, sino integrada a todo un ecosistema proptech del que se ha hecho referencia.

¿En que se cambia con respecto a las formas anteriores? ¿Es legal? Lo primero que tenemos que mencionar es que el sistema de los derechos reales en su conformación como tal y en el cumplimiento de la voluntad legislativa no se altera, pues el procedimiento para la adquisición del derecho real sigue siendo el mismo y la escritura es la única que corona el proceso. Es de destacar que el boleto de compraventa inmobiliaria solo es medio para adquirir un derecho real ya sea en forma física o elaborado mediante un código de barras. Por lo tanto, la relación de derecho personal, aunque el medio sea virtual, no es alterado. Incluso el Decreto 962/2018, facilita la cesión de este tipo de documento y la inscripción de la cesión.

Con respecto a su legalidad, no cabe duda que la tiene, pero en manera acotada. Por el momento ha de ser aplicado para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con invitación a las provincias a que sea incorporado dentro de las normas jurídicas propias.

Si dimensionamos la ley 26994, podremos verificar que en forma específica la figura del boleto de compraventa inmobiliaria digital no se encuentra regulado, cómo así tampoco otras figuras asociadas. Pero también es cierto que lo que no se encuentra prohibido esta permitido, y al tener el Código Civil y Comercial, mayor amplitud en las formas y tipos de contratos, la falta de especificidad de la norma no invalida la opción. En el proyecto de reforma, presentado en el año 2018 respecto al Código Civil y Comercial, tampoco se lo menciona como forma jurídica con codificación específica. Pues entonces, ¿las normas vigentes son suficientes para proteger al comprador mediante esta modalidad de contrato, aunque su contenido sea el mismo? Cabe aclarar que median otros factores y herramientas que pueden alterar o viciar la voluntad de las partes, que solo podrán ser subsanada por analogía, al quedar zonas grises legales o ausentes de ley. Por ejemplo, diversos fallos que se pueden presentar en el canal comunicacional virtual o en su mediación y que puedan viciar la voluntad de las partes, sin llegar al estado del delito. Pues entones ¿a quién corresponde probar el vicio?

Es bien cierto que la ley de defensa del consumidor, potencia al Código Civil y Comercial, custodiado por la ley de firma digital y las normas legales sobre ciber crimen; todas ellas colaboran en blindar el acuerdo de voluntades basado en la buena fe y la onerosidad del acto. Sin embargo ¿es suficiente? Creemos que no, que se requiere la elaboración de un cuerpo jurídico, que no solo legisle respecto al boleto de compraventa inmobiliario electrónico, sino a todo el ecosistema proptech, con todas sus fases asociadas.

Por otro lado, advertimos choque de normas. El artículo 3 del Decreto 962/2018[6], exime de la intervención de escribano en este tipo de documento, pues la certificación de firma y fe pública que da el escribano se reemplaza por la firma digital.

Ahora bien, las diferentes resoluciones Técnico Registrales, siguen manteniendo vigentes los requisitos que son opuestos al artículo 3 del Decreto 962/2018.Se suma, los requisitos concernientes a prehorizontalidad (artículos 20170,2071,20172), dispuestos por el Código Civil y Comercial, que se complementan con los requisitos propios de la propiedad horizontal y su afectación de la misma normativa

Para poder registrar boletos de compraventa, se requiere la previa inscripción de la escritura pública otorgada por el o los titulares de dominio del inmueble sobre el cual se construirá un edificio o inmueble/s, en la que expresen su voluntad de afectarlo al régimen de propiedad horizontal, al formato de conjunto inmobiliario o tiempo compartido en el Registro de la Propiedad Inmueble en donde tenga asiento. Se sumará además: a) Identificar el inmueble que será objeto de la futura afectación; b) Individualizar cada una de las unidades que formarán parte del referido edificio y serán objeto de los boletos de compraventa a ser registrados, incluyendo superficie, ubicación y las restantes características esenciales de las mismas; c) Incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y d) Acreditar la aprobación y/o visación de la documentación del proyecto por la autoridad local competente[7]

Siguiendo los conceptos de Jorge C Resqui Pizarro (2019), las normativas que regulan a la creación y puesta en práctica del Boleto digital de Compraventa Inmobiliaria, han de ser suficientes para otorgar al suscribiente todas las garantías necesarias, de la misma manera que, si el instrumento se confeccionará en documento material, presencial y ante escribano público. La razón de tal afirmación descansa no en forma particular en este documento, sino en los pasos previos de afectación y registración en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda. A su vez los Registros deben proceder de la misma manera que con los boletos físicos. Deben llevar un número de registración y fecha. Lo único que se modifica es el medio. Con respecto a la legalidad del instrumento, el registro deberá tener en cuenta el artículo 8 de la ley 17801.[8]

Cabe destacar, que cabe prueba en contrario, respecto a cualquier vicio que se pueda esgrimir. Aquí se presenta una situación compleja. El Código Civil y Comercial no tipifica, vicios específicos que puedan surgir de la tecnología, sino que la normativa penal se encarga de establecer delitos. Por ejemplos fallos en el tráfico, daños en la web profunda, que puedan impactar en el documento final, y que conlleven a consecuencias no esperadas, no pensadas, pero en suma no constituyen delito, pero vician la voluntad de las partes. Creciente es la preocupación con respecto a la seguridad que proporcionan algunos algoritmos, que muestran vulnerabilidad a la computación cuántica. Implicaría entonces la inscripción de un boleto electrónico, cumpliendo con los requisitos, pero dudoso y sin embargo ser oponible frente a terceros. Al no existir tipo legal a este tipo de vicios, probablemente, difícil será poder plantear su nulidad.

Por lo tanto, a manera de colofón, esta nueva forma de contrato sobre el contenido de un contrato tipificado, recomendable sería que contara con normas específicas complementarias a las existentes y que la intervención digital de un notario complementara a la firma digital, no dejando al arbitrio solo de los algoritmos la confirmación de las voluntades. Nunca deja de estar presente la privacidad y la seguridad en resguardo de datos personales, que aún se encuentra en desarrollo, sin haber obtenido algoritmos totalmente confiables.


[1] Bazan, Ariel (2019) Para Unidades de Pozo. Mercado inmobiliario: qué es el Boleto Electrónico y cómo podrá usarse.18/03/2019. Diario Clarín. Recuperado de: https://www.clarin.com/economia/mercado-inmobiliario-boleto-electronico-podra-usarse_0_ie60niQkW.html

[2] La Plataforma de Trámites a Distancia (TAD), fue creada en el año 2016, mediante el Decreto 1063/2016 y se integra junto a los módulos de:  “Registro Integral de Destinatarios” (RID) y “Gestor de Asistencias y Transferencias” (GAT) del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE). Se utiliza para: medio de registro, tramitación y pago de todas las prestaciones, beneficios, subsidios, exenciones, y toda otra transferencia monetaria y/o no monetaria y asistencia que las entidades y jurisdicciones otorguen a personas humanas o personas jurídicas públicas o privadas, independientemente de su fuente de financiamiento”. Ámbito.com (2016) Implementan una plataforma digital para hacer trámites a distancia.05/10/2016.Recuperado de: https://www.ambito.com/implementan-una-plataforma-digital-hacer-tramites-distancia-n3957664

[3] Aplicación de la ley 25506/01

[4] Digitalización del sector inmobiliario. Ecosistema que incluye construcciones inteligentes en lo que refiere a diseños, sustentabilidad, ecología, realidad aumentada o virtual a través de la simulación para presentación de los proyectos, domótica (internet de las cosas), big data, plataformas de intermediación inmobiliaria, nuevos modelos de financiación y administración mediados por tecnología, crowdfunding (financiación colectiva a proyectos)

[5] Las principales características de la tecnología blockchain son: Sistema seguro dado que su tecnología se basa en la criptografía de datos. Las transacciones se concentran en bloques, y en estos bloques la información se almacena cronológicamente. Información recopilada de:  Escuela Europea de Dirección y Empresa (EUDE) (2018) La tecnología blockchain: características y aplicaciones en las finanzas Blog. Entrada del 09/01/2018. Recuperado de: https://blog.eude.es/la-tecnologia-blockchain-aplicaciones-en-finanzas

[6] “ARTÍCULO 3°.- A los efectos del último párrafo del artículo 3° de la Ley N° 17.801 se admitirán los documentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, la que otorgará fecha cierta del documento y de su presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electrónico satisface el requisito de certificación por escribano público, juez de paz o funcionario competente.” En: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, Decreto 962/2018, DECTO-2018-962-APN-PTE – Modificase Reglamentación. Ciudad de Buenos Aires, 26/10/2018. Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/315000-319999/315748/norma.htm

[7] Art. 5° Dec.962/2018.op.cit

[8]. Resqui Pizarro, Jorge C (2019) JORGE C. La anotación de los boletos de compraventa o sus cesiones en el Registro de la Propiedad Inmueble. Artículos. 16/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://www.abogados.com.ar/la-anotacion-de-los-boletos-de-compraventa-o-sus-cesiones-en-el-registro-de-la-propiedad-inmueble-y-la-aplicacion-del-sistema-de-gde-mediante-el-tad-y-el-uso-de-la-firma-digital/23264

Autor: Nina Norma Noriega. En prensa a publicar en Rubinzal Culzoni on line

CONTRATOS INTELIGENTES. SU IMPACTO EN EL SISTEMA JURÍDICO ARGENTINO. EL CASO DE LA HIPOTECA Y LA CRIPTOMONEDA

Los contratos inteligentes, término que se esta conociendo en nuestro medio en forma asidua, representa “un protocolo de transacción computarizado que ejecuta los términos de un contrato”[1]. Los componentes de un contrato inteligente son el carácter electrónico y en segundo lugar que él mismo hace cumplir sus propios términos. Es decir, un contrato inteligente estará compuesto por instrucciones y condiciones específicas del código informático que siguen un patrón y que conlleva a que, si sucede una cosa, hay un resultado. Las instrucciones son diferentes según sea la acción positiva o negativa, establecida en el contrato. Por ejemplo, si el contrato inteligente es un mutuo dinerario garantizado con derecho real de hipoteca, cuyo pago deba efectuarse en criptomoneda y al momento del vencimiento se ordena el pago y este no sé efectiviza, mediante las acciones informáticas respectivas, el propio contrato operará sus otras ordenes (códigos informáticos) a los efectos de proceder al pago mediante otras herramientas informáticas (notificaciones electrónicas, activación de cláusulas accesorias (acceso a cuentas bancarias, cobro por tarjeta de crédito, o preparar la vía para reclamar la ejecución del inmueble en garantía.). Por supuesto todas estas acciones deben estar previamente diagramadas y consentidas por el usuario deudor del contrato inteligente garantizado por hipoteca. Es de destacar, que el término contrato inteligente puede estar asociado a inteligencia artificial o no, pero en si mismo, el término no es excluyente a considerar que están recubierto de inteligencia artificial. Se distingue de los contratos escritos físicos pues pueden hacer más que ellos y son dinámicos. Los hay de diversos tipos y fines. Normalmente los contratos inteligentes se encuentran asociados a la tecnología blockchain (cadenas de bloques), van asociados a las criptomonedas y corren bajo la plataforma Ethereum[2] o alguna adaptada. Pero el contrato en si mismo por más inteligente en que pueda ser diseñado, deberá relacionarse con elementos externos (otras plataformas) denominadas “oráculos”, que puedan ser manipuladas, poniendo en riesgo toda la cadena de acciones. Siendo visibles estas desventajas, son bien acogidos por la reducción de costes económicos. Pueden disminuir el fraude. No estar sometidos al arbitraje y su cumplimiento, es otra característica que fortalece y los costos generales a las que las transacciones se encuentran sometidas, se reducen, considerablemente.

 Santiago J Mora (2019), se ha dedicado a estudiar respecto a los diversos contratos inteligentes y a las plataformas que los pueden ofrecer, agrupando a este tipo de contrato según sus funcionalidades, siendo la hipoteca un adicional para cualquier de ellos.[3]

Destaca dentro de su estudio y siguiendo los informes de Chamber of Digital Commerce[4], que los contratos que formalizan hipoteca durante el año 2016, en el mundo globalizado, han sido de preferencia entre los usuarios de diversas plataformas. Se destaca el medio utilizado para las transacciones el móvil por encima del PC.

Otra característica que se asocia a los contratos inteligentes es la “tokenización”[5][6]. Con ellos se busca dar más seguridad a las transacciones, que sumado a la tecnología de bloque sobre la que descansa, facilita la transparencia de los contratos, la seguridad y el resguardo de datos. Este proceso no queda solamente en el contrato inteligente y la hipoteca electrónica, sino que asocia a la criptomoneda dentro de ese circuito, como medio de pago.

La implementación en nuestro medio presenta desafío jurídico para el derecho argentino, de la misma manera que establecer hipotecas mediante contrato inteligente. Pero vamos por partes para comprender mejor el tema.

Ha sido necesario una breve introducción para comprender que son y como funcionan los contratos inteligentes virtuales. Seguidamente para comprender su aplicación de estos contratos inteligente, la constitución de la hipoteca y la criptomoneda, se hará referencia a la nueva forma de encarar los negocios inmobiliarios. Dentro de las nuevas tendencias se destacan el ecosistema Proptech. Mediante este ecosistema virtual, se puede adquirir una propiedad de la misma manera en que se hace en forma física, pero mediando sistemas informáticos bajo internet. Dentro de ese sistema se busca unir al comprador con el dinero suficiente para la compra de un inmueble, que normalmente debe llevarse a cabo mediante financiación, con la propiedad que se quiere adquirir o al titular de un proyecto inmobiliario con los inversionistas necesarios y con los futuros compradores en los casos de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o tiempo compartido. Previo a la constitución de la tecnología proptech, los bancos han contado y han sido los elegidos para la financiación que se requiere. Sin embargo, ha quedado mostrado, que el trámite es engorroso, lento y costoso. Las últimas novedades en materia de tecnología a servicio de las transacciones inmobiliarias se han inclinado a tener como protagonistas a los contratos inteligentes y a la criptomoneda y a las formas de inversión no convencionales. Las plataformas virtuales diseñadas y al servicio de transacciones inmobiliarias ofrecen sus servicios asociadas a los registros de la Propiedad Inmueble, para conocer la cadena de propietarios, si hay gravámenes pendientes, créditos fiscales y facilitar al acreedor las opciones de ejecutar el contrato inteligente ante incumplimiento, más rápido y con menos costos.[7][8]

En Argentina aún no tenemos casos concretos, pero a partir de instaurar el boleto de compraventa inmobiliaria digital, las puertas están abiertas para diversas innovaciones.

Frente a estos cambios, las garantías también deben adecuarse a tales fines. El Banco Central de la República Argentina, ha dado el paso y respuesta al regular el nomenclador de “Garantías Preferidas B”, que refieren a reglas de Liquidez y Solvencia, que deben cumplir las entidades financieras. Por ellos los cambios introducidos al derecho real de hipoteca han sido los siguientes:

  • Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;
  • Incorporar al fideicomiso de garantía[1] como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;
  • Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; e
  • Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.[9]

Estas reformas tienen por objetivo, facilitar a las entidades financieras, principalmente a los bancos, poder obtener herramientas más concretas respecto al riesgo de incobrabilidad de deudores, pues con el cumplimiento de las normas citadas, se establece clasificación de deudores, reduciendo el posible nivel de morosidad y aumentos de cartera de pasivos incobrables. De alguna manera más allá de la herramienta, se busca la seguridad jurídica del circuito financiero de la movilidad de los inmuebles, y la reducción del déficit de viviendas.

Bien es sabido, que la hipoteca, como derecho real de garantía, se encuentra asociado a un contrato principal que garantiza y afianza. Puede ser cualquier tipo de obligación la que se encuentre garantizada por la constitución de una hipoteca, pero lo cierto es que el mayor uso se recuesta y asocia con contratos de mutuo dinerario. Bajo la modalidad proptech, pueden ser constituida de la mima manera en que en los entornos presenciales y con iguales efectos, se manejan bajo monedas innovadoras, digitales, conocidas como criptomonedas, más allá de los tipos (la más conocida es bitcoin). Pues entonces ¿cómo funciona la adquisición de una propiedad inmueble mediante contratos digitales inteligentes, asociado a hipoteca, cuya moneda de pago sea criptomoneda?

A nivel globalizado, el encuadre jurídico de la criptomoneda, tiene regímenes y conceptos diferentes.

El país que más ha avanzado en legislar al respecto ha sido Estados Unidos. La política común de todos los estados miembros es no reconocer a la criptomoneda como equivalente a la moneda de curso legal, pero en algunos casos tolerarla a los efectos de poder entrar en el sistema de tributación y en otros casos combatirla, pues es herramienta  fácil para maniobras fraudulentas, asimilando a moneda de curso legal a los efectos punitivos. Por ello a los efectos penales, la corte de Estado Unidos asimiló a la criptomoneda como herramienta para constituir “fondos”, que pueden implicar maniobras de lavado de dinero entre otras cosas. En suma, en termino inglés, Estados Unidos considera a las criptomonedas como “property”, pero carecen de curso legal, aunque sujetas a leyes federales impositivas.[10]

En la Argentina, la criptomoneda ha realizado su desembarco y es parte del ecosistema Proptech. Al igual que Estados Unidos, no es admitida como moneda de curso legal, y el Banco Central de la República Argentina ha emitido circulares, advirtiendo de su posible peligrosidad. Cabe acotar que ningún país en defensa de su legalidad y soberanía va a admitir a la criptomoneda como equivalente a la moneda física de curso legal. Pero no hay que olvidarse que sí puede ser regida por el Código Civil y Comercial. En efecto el artículo 16 del CCyC, puede ser aplicable y en consecuencia integrar el patrimonio de las personas humanas y jurídicas.

Aún se puede ir más lejos. Al no estar prohibida por ninguna institución pertinente, la criptomoneda puede ser alcanzada por el artículo 19 de la Constitución Nacional y gravadas por la Ley Nacional 27430, pensamiento expresado por Germán Gagliano (2019), que compartimos. Nuestra legislación en materia penal con la Resolución N°300/2014 que emitió la Unidad de Inteligencia Financiera, contamos con definición de moneda virtual y de mecanismos para su control y de los sujetos obligados.[11]

Aún en base a lo expuesto hasta este momento, podemos adentrarnos a decir que recién se empiezan a construir los cimientos en lo que refiere a la inclusión de la tecnología en las operaciones inmobiliarias en terrenos en que la presencialidad y la materialidad de los actos ha sido la consigna, para comenzar a mutar a los entornos virtuales las acciones que se llevaban a cabo en los escenarios presenciales.

Implica pensar en nuevas formas jurídicas y normas que las regulen de las que aún carecemos y aventurar soluciones a nuevos desafíos por los que el derecho todavía no ha atravesado. Uno de esos desafíos es otorgar entidad a la criptomoneda ¿es una cosa? ¿es un bien? Claro está que no es tangible, situación similar a la energía eléctrica; la no cosa que se comporta como tal y es susceptible de apropiación. Ese concepto ficto, ¿podemos aplicarlo a la criptomoneda? ¿podemos entender que la criptomoneda es una obligación de valor?

Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi (2019), se han dedicado a investigar sobre este posible comportamiento respecto a los portantes de criptomonedas.[12]

Basados en el concepto de criptomoneda, cómo un subtipo de token, unidad asociada a una blockchain y que es generada conforme las reglas de funcionamiento que están programadas en el software de aquella blockchain, (Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi, 2019, pág. 1), implica entonces, que recostados en el artículo 15 del CCyC, forman parte del patrimonio de las personas. Entonces, concluyen estos autores en que, una criptomoneda es un bien (arts. 15 y 16 del Cód. Civ. y Com.), de carácter patrimonial con soporte inmaterial, creado mediante un sistema informático, de emisión privada y que suele utilizarse como medio de pago o de intercambio. (Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi, 2019, pág. 2). Si la criptomoneda es considerada un bien, los bienes son susceptibles de regirse por las normas de los derechos reales, entre ellos la modalidad de apropiación, entonces la criptomoneda puede ser adquirida por apropiación. De hecho, el primer caso tuvo como protagonista a una persona de nacionalidad japonesa. Piratas cibernéticos lograron apoderar la cantidad de medio billón de bitcoins, que luego fueron cambiados sin problemas por 368 millones de dólares estadunidenses de este inversor japones. Indudablemente MtGox (la victima) fue llevado a quiebra y juzgado bajo las leyes de Japón, pues representaba a pequeños ahorristas, a los cuales se le aseguró ganancia de sus inversiones mediante transacciones en criptomoneda. Al ser victima de apropiación su inversión fue pérdida y con ello la pérdida de sus ahorristas a los que tuvo que responder.

En Argentina, el primer antecedente, tiene fallo del 21 de noviembre de 2018. La sala III de la Cámara Tercera en lo Criminal de la Provincia de Chaco dictó sentencia en el marco de la causa “P., H. M. s/ defraudación informática en concurso real con violación de secretos y de la privacidad”, en la cual se dispuso la primera condena por la “apropiación” de criptomonedas en la República Argentina. Claramente esta apropiación se asimiló a usurpación, sin la relación material de la cosa, sino su representación de valor, bajo el tipo legal de estafa informática.

Esta sentencia pone en el tapete nuevos enigmas jurídicos, y desafíos para los derechos reales.

Concluimos que aún no se pueden adoptar doctrinas o marcos teóricos rígidos sobre temas que aún se encuentran en construcción. Adecuado entonces las posturas eclécticas y constructivas, abiertas a la innovación y al estudio concientizado de las nuevas tecnologías aplicadas a transacciones con inmuebles.


[1] Definición esbozada por Nick Szabo, recogida por Mora, Santiago J. (2019) La tecnología blockchain. Contratos inteligentes, ofertas iniciales de monedas y demás casos de uso. LA LEY 01/04/2019, 01/04/2019, 1 Cita Online: AR/DOC/537/2019, pág 5

[2] Ethereum es una plataforma open source, descentralizada que permite la creación de acuerdos de contratos inteligentes entre pares, basada en el modelo blockchain.​ Cualquier desarrollador puede crear y publicar aplicaciones distribuidas que realicen contratos inteligentes. Definición obtenida de Wikipedia. Recuperada de: https://es.wikipedia.org/wiki/Ethereum

[3] Algunas opciones sobre las que manifiesta refieren a:

Servicios financieros

Préstamos: si la persona que contrata el préstamo no realiza el pago en el tiempo estipulado, se ejecutaría el contrato para retirarle las garantías.

Liquidación de operaciones: los contratos calculan importes de liquidación y transfiere fondos automáticamente.

Pagos de cupones y bonos: los contratos calculan y pagan automáticamente de forma periódica los cupones y devuelve el capital al vencimiento de los bonos.

Microseguros: Calculan y transfieren micropagos basados en datos de uso de un dispositivo conectado a Internet (por ejemplo, un seguro automotriz de pago por uso)

Depósito en garantía en el registro de la propiedad: el contrato supervisa la información externa a la cadena de bloques y una vez transferida la propiedad de un vendedor a un comprador, el contrato ingresa automáticamente los fondos al vendedor.

Herencias: una vez que el contrato puede verificar el fallecimiento de la persona, automáticamente las propiedades quedan repartidas y asignadas entre los herederos.

Automatización de pagos y donaciones: se pueden acordar pagos o donaciones periódicas o puntuales a personas o entidades. El contrato inteligente lo que haría es verificar que se cumplen las reglas para realizar automáticamente la donación.

Servicios de la salud

Expedientes médicos electrónicos: los contratos proporcionan transferencias y accesos a los historiales médicos tras la aprobación de múltiples firmas entre pacientes y proveedores.

Acceso a los datos sanitarios de la población: se conceden a las organizaciones de investigaciones sanitarias el acceso a determinada información sanitaria personal. A cambio, a través de los contratos, se realizan micropagos automáticamente al paciente para su participación.

Seguimiento de la salud personal: se realiza un seguimiento de las acciones relacionadas con la salud de los pacientes a través de dispositivos IoT -Internet of Things- (conectados a Internet). Los contratos generan automáticamente recompensas basadas en hechos específicos.

Servicios de propiedad intelectual

Distribución de royalties: el smart contract calcula y distribuye los pagos de royalties a artistas y otras partes asociadas según los términos acordados.

Servicios energéticos

Estaciones autónomas de recarga para vehículos eléctricos: el contrato procesa un depósito, habilita la estación de recarga y devuelve los fondos restantes una vez completados.

Servicios del sector público

Votación: valida los criterios del votante, registra el voto en la cadena de bloques e inicia acciones específicas como resultado del voto mayoritario. Esto es posible en una votación tanto a nivel de encuesta como a nivel estatal.

Apuestas: dos o más partes pueden apostar sin que se resienta su seguridad y sin necesidad de un tercero a través de un contrato inteligente que asegure unas condiciones concretas.

Propiedades inteligentes: una casa, un coche, una nevera, una lavadora…todos los objetos que se puedan conectar a Internet se consideran propiedades inteligentes (del inglés, smart property). Y todos pueden ser gestionados con contratos inteligentes para poder venderlos o alquilarlos de forma automatizada. En: Ethereum (2019) ¿qué son los Smart contracts? Recuperado de: https://www.miethereum.com/smart-contracts/#toc8

[4] La Cámara de Comercio Digital es un grupo de defensa estadounidense que promueve la industria emergente detrás de la tecnología blockchain, bitcoin, moneda digital y activos digitales. Recuperado de: https://digitalchamber.org/

[5] Se trata de un servicio que añade un nivel adicional de protección a los datos sensibles de la tarjeta de crédito, que se reemplazan con un número generado algorítmicamente llamado “token”. Universal pay(2017).¿Qué es tokenización?.31/08/2017. Recuperado de: https://www.universalpay.es/que-es-la-tokenizacion/

[6] La tokenización dentro de los contratos inteligentes se puede dar con tarjeta de crédito, criptomoneda, propiedades, etc. Serán distintos token de acuerdo al elemento que se utilice

[7] PROPTECH.ES (2018) PropTech para hipotecas: el futuro de los préstamos hipotecarios. 28/02/2018. Recuperado de: https://proptech.es/proptech-hipotecas-futuro-los-prestamos-hipotecarios/

[8] PROPTECH.ES (2018) ¿Qué hay del futuro? Hipotecas en Blockchain

[9] Durini, Federico, Mcewan, Roberts,Dominguez,Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. 09/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U

[10] Gagliano, Germán () Encuadre jurídico de las criptomonedas.15/03/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/encuadre-juridico-de-las-criptomonedas/23086?fbclid=IwAR3WfnlzkbOrVgqWAQe-ShMlmYKbE6QZqgcaxIvOeCMCttKuzeU2RMKJlKM

[11] “la representación digital de valor que puede ser objeto de comercio digital y cuyas funciones son la de constituir un medio de intercambio, y/o una unidad de cuenta, y/o una reserva de valor, pero que no tienen curso legal, ni se emiten, ni se encuentran garantizadas por ningún país o jurisdicción”.(Artículo 2, Resolución N° 300/2014 UIF

[12] Chomczyk, Andrés – Palazzi, Pablo A. (2019) Primer caso argentino sobre “apropiación” de criptomonedas. LA LEY 10/04/2019, 10/04/2019, 1.Cita Online: AR/DOC/833/2019

Autor: NIna Norma Noriega. sitio de publicación: Rubinzal.Culzoini on line