Al
momento de escribir estas líneas, la vida inmobiliaria nacional se vio
conmocionada por la sanción de la denominada “Ley de Alquileres” que fue
presentada como revolucionaria y bastión de defensa de los derechos no
reconocidos de los inquilinos.
Sin
adentrarnos a analizar el cumplimiento o no, por parte de la norma, de
semejante objetivo (lo que excedería el
presente trabajo) no podemos omitir analizar brevemente las implicancias
que, vigente la misma y su futura reglamentación, tendrá para nuestra materia
consorcial.
Y
es que, un análisis normativo no puede entenderse como una isla en la ciudad,
sino que se trata de un todo integrado y sus directrices afectan de manera
directa o indirecta otros marcos jurídicos aparentemente autónomos.
Desde
lo concreto hay que recordar que esta ley viene a modificar la regulación
jurídica que ya existía entre LOCADOR/LOCATARIO y desde esa óptica la
aseveración que pregonamos desde el título podría decirse falsa o negativa.
¿Qué relación puede tener un contrato privado entre dos partes con un tercero absolutamente
ajeno a la misma, como lo es el consorcio de propietarios?
A
nadie escapa la respuesta que por evidente no significa menos importante; las
locaciones urbanas, en una importantísima proporción, se encuentran dentro de
un consorcio de propietarios regulados por el capítulo de nuestro código civil
y comercial en el que se despliega la PROPIEDAD HORIZONTAL.
Porque
cuando nos referimos a propiedad horizontal, no hablamos sólo de edificios,
sino a barrios cerrados, countries, etc. (lo
que el art. 2073 denomina “complejos inmobiliarios”) que denotan la mayor
parte de las “formas” de vivir urbanas en nuestros tiempos. No en vano, el
último censo nacional del año 2010 determinó que casi el 92% de la población
nacional vive en Ciudades, contra el 52,7% que lo hacía en el censo realizado
en 1914.
No
es un dato menor y debe ser tenido en cuenta por nuestros legisladores a la
hora de realizar sus tareas. Cada uno analizará, entonces, si esto es así o no.
Pero
entonces, ¿a qué nos referimos cuando aseguramos que esta nueva ley vendrá a
cambiar una importante parte de la vida consorcial y generar nuevos conflictos
que deberán ser abordados por doctrina y jurisprudencia?
Veamos
algunos ejemplos.
Nuevo art. 1209 CCyCN.
Una
de las novedades -tal vez más festejadas- de la norma que analizamos viene
incorporada en la nueva redacción del art. 1209 del CCyCN que determina,
básicamente, la prohibición para el LOCADOR de hacer cargo al LOCATARIO del
pago de las expensas extraordinarias y/o, como incorporación novedosa, lo que
denomina “gastos habituales”.
Recordemos
la redacción de esta norma:
“Artículo
1.209 CCyCN: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene
a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino
que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni
las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a
cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.” (el subrayado me pertenece).
Si
en la primera parte del artículo menciona a las expensas comunes
extraordinarias, no tiene razón de ser volver sobre la marcha andada y
referirse a aquellos gastos habituales “sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias” al que se
refiere la última parte de la misma.
Pero
independientemente de la técnica gramatical empleada, lo cierto es que la
determinación de qué son “gastos habituales”, sin dudas, generará no pocos
conflictos entra las partes de un contrato porque dentro de los gastos
liquidados en las expensas de un consorcio, ¿cuáles son gastos “habituales” y
cuáles no?
Sin
embargo, como adelantamos más arriba, esto será materia de un trabajo armónico
entre las partes de un contrato locativo y no del consorcio de propietarios.
La
primera pregunta que nos presenta este artículo es, ¿tendrán que liquidarse las
expensas de otra forma? Recordemos que, en nuestro país son pocas las
jurisdicciones que emplean un formato único de liquidación, mientras que son
mayoritarias aquellas en las que existe libertad sobre el punto y cada administrador
realiza la misma conforme lo que entienda mejor.
La
respuesta, entonces es no. Más allá de la transparencia que siempre deben tener
las liquidaciones de expensas en cuanto a la identificación de los rubros que
allí aparecen, no existe obligación legal de modificar la forma en la que se
hace. Por lo menos, no de momento y no, a consecuencia de esta norma.
Sin
embargo, debemos analizar si esta norma atenta contra la definición del art.
2050 del CCyCN.
Planteamos
el problema.
En
su actual texto, este artículo fue presentado oportunamente como una mejora al
sistema de recupero de gastos de un consorcio y vino a dar una posibilidad más
al consorcio de cobrar lo que le corresponde, es decir, el ingreso por expensas
que, en definitiva, es el único ingreso con el que cuenta para mantenerse en
atención a la inexistencia de actividad lucrativa.
Según
este artículo, “Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los
que sean poseedores por cualquier título.”
Entonces,
queda claro que el principal obligado es y será siempre, el propietario (art.
2046 inc. “c” CCyCN), pero a partir de este artículo el Consorcio puede obligar
al pago también “a los que sean
poseedores por cualquier título” siendo luego una cuestión entre poseedor y
propietario la repetición en el pago de lo que se haya abonado mal o demás.
No
parece necesario aclarar que dentro de lo que el código entiende como
“poseedores” también se encuentran los locatarios.
Y
entonces, ¿puede el consorcio de propietarios, como persona jurídica (art. 148 inc. “h” del CCyCN)
absolutamente ajena a la relación contractual entre locador y locatario,
reclamar el pago íntegro también al locatario inquilino?
Destacamos
que la norma del art. 2050 CCyCN no discrimina entre expensas comunes
ordinarias y extraordinarias o gastos habituales o no habituales. Con una
redacción clara, le da la oportunidad al consorcio de reclamar estos pagos,
también al inquilino. Será materia posterior y entre ellos (es decir,
propietario e inquilino pagador), la aplicación de las normas de la repetición
(art. 840 CCyCN) o consensuadas en su contrato.
Entendemos
que esta es la solución correcta, por disposición también, de la incorporación
que hace esta la misma ley, del artículo 1204 bis del CCyCN y que refiere la
fórmula de la “compensación”.
“Artículo
1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del
locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de
pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación
fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
Visto
así, el locatario no podría defenderse en juicio ejecutivo de cobro de expensas
(ni en gestiones extrajudiciales de
cobro, tampoco) sobre la base de lo dispuesto por el nuevo artículo 1209
del CCyCN, porque el CONSORCIO DE PROPIETARIOS es una persona jurídica distinta
de las partes del contrato de locación y absolutamente ajena, que merece y
recepta la protección integral del sistema legislativo, por lo que cualquier
interpretación contraria a la prioridad de mantenimiento del sistema de
propiedad horizontal, jamás puede ser la correcta.
(*)
Abogado (UBA). Director del Estudio Jurídico Lermer desde el 2001, dedicado al
asesoramiento empresarial y con Especialidad en el Derecho de la Propiedad
Horizontal para Consorcios y Administradores de Consorcios. Ex asesor jurídico
del SINDICATO UNICO DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS DE RENTAS Y HORIZONTAL
(SUTERYH) de la Provincia de Córdoba. Autor de doctrina y notas periodísticas
sobre la materia. Conferencista en las Jornadas Nacionales sobre Propiedad
Horizontal, años 2017, 2018 y 2019, coordinadas por la revista PH Córdoba. A
cargo del curso de Derecho Laboral de la Cámara de la Propiedad Horizontal de
la Provincia de Córdoba (CAPH Córdoba).
Título: 1er Seminario de derecho
inmobiliario en contexto del COVID 19
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Boleto de Compraventa DIGITAL, DIFERENCIAS ENTRE CONTRATOS DIGITALES Y “Contratos”
Inteligentes
Prof. Especialista Nina Norma
Noriega
MINUTA DE EXPOSICIÓN
Desde el año 2018, el rubro
inmobiliario ha venido en caída libre, por las razones enunciadas, pero también
por las restricciones al acceso a moneda de no curso legal el dólar
estadunidense, moneda de transacción en compraventa de propiedades.
Los desarrollos inmobiliarios
no han escapado de este escenario y las ventas de pozos se han estancados,
quedando algunos movimientos mediante el sistema de fideicomisos inmobiliarios
bajo formato Crowdfunding.
Pero la mayor riqueza de todo
este proceso ha sido la necesidad de reinventar el negocio inmobiliario y
adecuarlo a las necesidades y brindar el servicio al cliente y seguir operando
Es así que se ha recurrido a
la asociación con informáticos que han introducido la big data y la tecnología
blockchain, junto a la inteligencia artificial para rediseñar el trabajo del
corredor inmobiliario a crear la inmobiliaria digital y comprar, vender o
alquilar inmuebles todo mediante operaciones virtuales con plataformas web
diseñadas a tales efectos, con servicios satélites on line como seguros,
tasaciones digitales, realidad simulada, aumentada o fotos 360, forma de pago
en línea por nombrar algunas de las
herramientas que tendrán que
estar presentes en la inmobiliaria digital.
Pero esto no impide que todo
el proceso previo hasta este punto se pueda llevar a cabo en forma electrónica
y de esto vamos a hablar, de la compraventa de propiedad en medio electrónico,
la utilización del boleto de compraventa electrónico, las firmas digitales y
los contratos inteligentes en este asunto.
En esta ponencia vamos a
centrarnos en el boleto de compraventa digital y los contratos inteligentes
bajo tecnología blockchain. El Blockchain o cadena de bloques es una base de
datos distribuida que permite registrar y compartir información dentro de una
comunidad.
La identidad digital
en blockchain facilitará que un cliente permita compartir sus datos
de una fuente fiable, como un notario, para realizar operaciones que ahora son
presenciales, con un “clic”, basado en un mismo marco legal que lo encuadra.
Esto permitirá a corto plazo celebrar una compraventa en todos sus pasos en
forma no presencial.
Esto llevo en el año 2018 a la
creación del boleto inmobiliario electrónico que fue avalado por la Cámara
Inmobiliaria Argentina y ese mismo año se firmó la primera operación que la
inmobiliaria Terraloteos.com gestionó utilizando la tecnología y el boleto
inmobiliario electrónico
BOLETO DE COMPRAVENTA DIGITAL
Los contratos electrónicos no
modifican la base del contrato, pero modifica el entorno y las firmas que no
serán en físico, sino digitales bajos condición de tocken, con doble
regulación; el Código Civil y Comercial y la Ley 25506 y finalmente los contratos
inteligentes, que no tienen marco regulatorio y que solo son algoritmos
matemáticos traducidos a un lenguaje informático, pero producen consecuencias
jurídicas pues ejecutan en forma automática un acuerdo de voluntades bajo las
condiciones de capacidad.
Este formato que ha nacido en
el año 2018 puede ser definido como aquel, acuerdo de voluntad cuya celebración
se perfecciona sin la presencia física de las partes contratantes y a través
del uso de medios electrónicos. (John Grover Dorado, 2016, pág 1).
Por el Decreto 962/2018
-reglamentado en diciembre- establece que ambas partes deberán tener firma
digital o hacerlo a través de “un escribano público, que deberá presentar (el
boleto) a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma digital”.
Además, la norma establece que “se podrá inscribir la cesión de los boletos de
compraventa, siempre que haya sido firmada digitalmente y gestionada mediante
la TAD. En primera instancia solo se aplicará para la adquisición de venta de
pozos para la construcción de inmuebles. El importe pago debe ser el 25% del
valor del inmueble.
Para consignar la firma
digital se requiere cumplimentar ciertos protocolos de seguridad conocidos como
tocken y realizarse mediante software específico.
Aquí se nos presenta otro
sector de tensión dentro de los contratos electrónicos, pues considerando los
artículos 287 y 288 del CCC, sería equivalente a “instrumento particular no
firmado”. De allí entonces la particular relevancia del artículo 319
En suma, los contratos suscriptos
por medios electrónicos, nos encamina a repensar el concepto de consentimiento
contractual, elemento esencial en los contratos.
CONTRATOS INTELIGENTES
Los contratos
inteligentes que, según Elduayen (2020)[1],
“no son necesariamente contratos entre partes, sino la capacidad de
programar reglas lógicas que ejecuten transacciones de manera
automática cuando ocurren ciertos eventos. Por lo tanto, el contrato
inteligente es un programa informático que ejecuta acuerdos establecidos entre
dos o más partes haciendo que ciertas acciones sucedan como resultado de que se
cumplan una serie de condiciones específicas.
Es decir, cuando se da
una condición programada con anterioridad, el contrato inteligente ejecuta
automáticamente la cláusula correspondiente:
1. Se programan las condiciones,
2. Se firman por ambas partes implicadas
3. Y se ‘coloca’ en una blockchain para que no pueda
modificarse.
4.- Si se cumple el acuerdo se da la
condición. No se cumple el contrato se da otra condición previamente
establecida. Pago el alquiler y la llave electrónica me permite el ingreso a
través de utilizar la tarjeta que permite abrirla. No pago el alquiler la llave
electrónica se bloquea pues la tarjeta queda sin habilitación.
Un contrato inteligente funciona
de forma que las partes configuran los términos del contrato, éste se almacena
en Ethereum y cuando se dan los términos descritos, el sistema ejecuta el
contrato y se dan las consecuencias descritas en el mismo.
Se requiere de un oráculo
externo (puede ser un escribano, abogado) que actualice las normas del contrato
si los acuerdos básicos deben ser readecuados.
El lenguaje de Programación
que se utiliza es Solidity.
En la medida que sean
documentos privados no se suscita conflicto con la, norma pue el Código Civil y
Comercial de la Nación otorga libertad de formas. No corre este criterio en
documentos públicos. Tampoco hay conflicto con el medio en su creación puede
ser papel o digital, salvo los contratos solemnes. En lo que a prueba refiere
corresponde al receptor no al firmante.
Por un lado, el Smart Contract
tendría las siguientes partes:
1. Cuenta
de fideicomiso (escrow) como garante de depósito.
2. Cuenta
de proveedores a los que repartir la parte que les corresponda del depósito.
3. Control
de realización de tareas de proveedores, pagándose al cumplimiento.
Y por otro el seguro. Pero el
seguro reduciría la cobertura, sólo debería contratarse para cubrir la posible
falta de terminación de la obra en un plazo preestablecido por causas ajenas a
la inversión o no de las cantidades adelantadas.
El propio proceso informático
se encarga de dosificar los pagos en función de las etapas de construcción
cumplida.
El notario/oráculo, una vez
comprueba el cumplimiento de la empresa proveedora, libera con su firma (y con
la del escrow manager) el pago del dinero congelado en la cuenta escrow. El
dinero, en ningún momento, está depositado en una cuenta titularidad del
notario.
La tockenización de planos y
etapas cumplidas, pueden también facilitar al adquirente poder enajenar a
valores diferentes según etapas cumplidas y cuán lejos o cerca se encuentra en
la finalización.
DIFERENCIAS
ENTRE EL CONTRATO ELECTRÓNICO Y EL CONTRATO INTELIGENTE
CONTRATOS CONVENCIONALES
CONTRATOS “SMART”
REQUIERE A UN TERCERO: usualmente requiere de
abogados que pueden costosos y alargan el proceso. Conclusión: COSTOSO
PEER TO PEER: Los contratos pueden ser creados
por las mismas personas que lo necesitan, sin tener que recurrir a un abogado
mediante la plataforma Ethereum u otra.
Conclusión: menos costoso y de rápido diligenciamiento
PROCESO DE DISPUTA MANUAL: En caso de disputa se
debe llevar el caso ante el juez. Lo que suele ser costoso y lento
Conclusión: RESOLLUCIÓN DISPUTA JUDICIAL, COSTOSO Y LENTO
EJECUCIÓN AUTOMÁTICA: Los contratos se ejecutan
automáticamente según las condiciones de sus dueños, haciendo el proceso
rápido y barato. Conclusión: se elimina la necesidad de interpretación.
MUCHOS TERMINOS LEGALES: Normalmente los
contratos se encuentran redactados en términos de difícil comprensión para
quienes no son ávidos del derecho. Conclusión: CLAUSULAS REDACTAS EN TERMINOS
NO COMPRENSIBLES PARA EL PÚBLICO EN GENERAL
DE LO LEGAL AL CÓDIGO: Los contratos cumplirán
los mismos requisitos actuales de la ley, solo que serán en código y no
escritos en papel. PUEDEN SER DE DIFICIL COMPRENSIÓN PARA EL USUARIO COMÚN
QUE NO CONOZCA DE LENGUAJE INFORMÁTICO
Marco jurídico establecido por la ley
Sin marco jurídico de ley, la ley son las partes.
Cuadro
N° 1:
elaboración propia
CONCLUSIÓN
¿los
contratos electrónicos son lo mismo que los contratos inteligentes? La primera
aproximación a la respuesta es considerar que ambos se llevan a cabo en
entornos remotos, digitales, mediados por internet. Sin embargo, esta similitud
no define su igualdad. En principio la respuesta se orienta a considerar que no
son lo mismo. Si es cierto que el contrato electrónico es causa suficiente para
la existencia de un contrato inteligente, pero no significan que sea la misma
cosa.
No
siempre un contrato electrónico se transforma en un contrato inteligente. Para
que un contrato digital se transforme en contrato inteligente se tendrá que
recurrir a elementos informáticos de código[2], al igual que se
tendrá que recurrir a los oráculos[3], la minería
profunda[4], plataformas
mediadoras bajo tecnología blockchain[5] entre otras
distinciones
. Es cierto
que, en el año 2018, sobre finales se llevó a cabo en la provincia de San Luis
la primera compraventa de inmueble totalmente digital, y fue exitosa. La
naturaleza jurídica del éxito fue más la buena fe de las partes, que los
respaldos jurídicos existentes para tal operatoria. De allí entonces que el
primer paso necesario a realizar es otorgar y diseñar un modelo de identidad
digital.
Si estos contratos se tratan de analizar desde nuestro ordenamiento
jurídico podremos concluir que no estamos en presencia de un contrato por sus
características, pues se trata de convenios
privados e incensurables entre identidades pseudónimas, muchas veces
desconocidas, y por lo tanto ajenos a los requisitos de consentimiento, objeto
y causa. En virtud de lo expuesto, quizás por el momento sea
más recomendable encuadrarlos en convención o pacto.
Los
contratos electrónicos funcionan como contratos de adhesión, mientras que los
contratos inteligentes, pueden funcionar diferentes, pues al ser de ejecución
automática, el código debe proveer opciones para ser ejecutadas frente a
determinadas situaciones.
Pues
entonces, podemos considerar que los contratos inteligentes son una forma de
contratación nueva. No una modalidad de contrato nuevo
Para
respaldar al Boleto de Compraventa
Inmobiliaria electrónico pueda ser considerado como garantía para los bancos
ante pedido de créditos:
. El Banco Central de la
República Argentina, ha dado el paso y respuesta al regular el nomenclador de “Garantías
Preferidas B”, que refieren a reglas de Liquidez y Solvencia, que deben
cumplir las entidades financieras. Por ellos los cambios introducidos al
derecho real de hipoteca han sido los siguientes:
Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los
fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación
respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad
financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre
sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;
Incorporar al fideicomiso de garantía[1] como
Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la
financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del
inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;
Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de
compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción,
respecto de las cuales
no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto
en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el
artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; e
Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre
desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o
sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.[6]
BBVA (2019) ¿Puede ‘blockchain’ cambiar la forma en
que compramos casas? Comunicaciones. 01/08/2019. Recuperado de:
https://www.bbva.com/es/puede-blockchain-cambiar-la-forma-en-que-compramos-casas/
[2] Los contratos inteligentes, en cambio, son programas informáticos. No
están escritos en lenguaje natural, sino en código virtual. Son un tipo de
software que se programa, como cualquier otro software, para llevar a cabo una
tarea o serie de tareas determinadas de acuerdo con las instrucciones
previamente introducidas. ¡que son los contratos inteligentes? Cripto noticias.
Recuperado de:
https://www.criptonoticias.com/criptopedia/que-son-contratos-inteligentes-blockchain-criptomonedas/
[3] Esta herramienta permite actualizar el estado de los contratos
inteligentes con información externa. Es un
tercero, un intermediario en el que se debe confiar. Es el que informa de
sucesos relacionados con el contrato para que este pueda ejecutarse. Por ejemplo,
si el contrato dice que si gana el equipo A se debe pagar al apostador del
equipo A $ 10. La inteligencia artificial del contrato (el code) (también puede
ser un boot) deberá recurrir al oráculo para conocer el resultado del partido y
entonces ejecuta en forma automática el depósito de $ 10 en la cuenta del
apostador A, $ 10. (Contratos inteligentes. Recuperado de: https://www.miethereum.com/smart-contracts/#toc5
[4] Los mineros
son soportes, pueden ser manejados por personas o máquinas que cumplen la
función de, procesadores de pago, billeteras y servicios de intercambio.
(Equipos de minerías. Criptomonedas y equipos de minería, 28/04/2019.
Recuperado de: https://www.mineria-criptomoneda.com/equipos-de-mineria/
[5] Los contratos inteligentes son mediados y corren bajo la tecnología
blockchain. Para ellos deben estar diseñados en plataformas que corran bajo la
tecnología cadena de bloques que funciona como un gran libro de contabilidad
con registros públicos y registros privados. Las plataformas más usadas son: Ethereum, EOS y TRON. (Jhonnatan
Morales. Un repaso por las mejores plataformas para crear contratos
inteligentes.02/07/2019. Recuperado de:
https://es.cointelegraph.com/news/the-best-smart-contracts-platforms)