Prof. Especialista Nina Norma Noriega
Desde el año 2018, el rubro inmobiliario ha venido en caída libre, por las razones enunciadas, pero también por las restricciones al acceso a moneda de no curso legal el dólar estadunidense, moneda de transacción en compraventa de propiedades.
Los desarrollos inmobiliarios no han escapado de este escenario y las ventas de pozos se han estancados, quedando algunos movimientos mediante el sistema de fideicomisos inmobiliarios bajo formato Crowdfunding.
Pero la mayor riqueza de todo este proceso ha sido la necesidad de reinventar el negocio inmobiliario y adecuarlo a las necesidades y brindar el servicio al cliente y seguir operando
Es así que se ha recurrido a la asociación con informáticos que han introducido la Big Data y la tecnología blockchain, junto a la inteligencia artificial para rediseñar el trabajo del corredor inmobiliario a crear la inmobiliaria digital y comprar, vender o alquilar inmuebles todo mediante operaciones virtuales con plataformas web diseñadas a tales efectos, con servicios satélites on line como seguros, tasaciones digitales, realidad simulada, aumentada o fotos 360, forma de pago en línea por nombrar algunas de las herramientas que tendrán que estar presentes en la inmobiliaria digital.
Pero esto no impide que todo el proceso previo hasta este punto se pueda llevar a cabo en forma electrónica y de esto vamos a hablar, de la compraventa de propiedad en medio electrónico, la utilización del boleto de compraventa electrónico, las firmas digitales y los contratos inteligentes en este asunto.
En esta ponencia vamos a centrarnos en el boleto de compraventa digital y los contratos inteligentes bajo tecnología blockchain. El Blockchain o cadena de bloques es una base de datos distribuida que permite registrar y compartir información dentro de una comunidad.
La identidad digital en blockchain facilitará que un cliente permita compartir sus datos de una fuente fiable, como un notario, para realizar operaciones que ahora son presenciales, con un “clic”, basado en un mismo marco legal que lo encuadra. Esto permitirá a corto plazo celebrar una compraventa en todos sus pasos en forma no presencial.
Esto llevo en el año 2018 a la creación del boleto inmobiliario electrónico que fue avalado por la Cámara Inmobiliaria Argentina y ese mismo año se firmó la primera operación que la inmobiliaria Terraloteos.com gestionó utilizando la tecnología y el boleto inmobiliario electrónico
Boleto de compraventa digital [arriba]
Los contratos electrónicos no modifican la base del contrato, pero modifica el entorno y las firmas que no serán en físico, sino digitales bajos condición de token, con doble regulación; el Código Civil y Comercial y la Ley N° 25.506 y finalmente los contratos inteligentes, que no tienen marco regulatorio y que solo son algoritmos matemáticos traducidos a un lenguaje informático, pero producen consecuencias jurídicas pues ejecutan en forma automática un acuerdo de voluntades bajo las condiciones de capacidad.
Este formato que ha nacido en el año 2018 puede ser definido como aquel, acuerdo de voluntad cuya celebración se perfecciona sin la presencia física de las partes contratantes y a través del uso de medios electrónicos. (John Grover Dorado, 2016, pág 1).
Por el Decreto 962/2018 -reglamentado en diciembre- establece que ambas partes deberán tener firma digital o hacerlo a través de “un escribano público, que deberá presentar (el boleto) a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma digital”. Además, la norma establece que “se podrá inscribir la cesión de los boletos de compraventa, siempre que haya sido firmada digitalmente y gestionada mediante la TAD. En primera instancia solo se aplicará para la adquisición de venta de pozos para la construcción de inmuebles. El importe pago debe ser el 25% del valor del inmueble.
Para consignar la firma digital se requiere cumplimentar ciertos protocolos de seguridad conocidos como token y realizarse mediante software específico.
Aquí se nos presenta otro sector de tensión dentro de los contratos electrónicos, pues considerando los arts. 287 y 288 del CCC, sería equivalente a “instrumento particular no firmado”. De allí entonces la particular relevancia del art. 319
En suma, los contratos suscriptos por medios electrónicos, nos encamina a repensar el concepto de consentimiento contractual, elemento esencial en los contratos.
Contratos inteligentes [arriba]
Los contratos inteligentes que, según Elduayen (2020) , “no son necesariamente contratos entre partes, sino la capacidad de programar reglas lógicas que ejecuten transacciones de manera automática cuando ocurren ciertos eventos. Por lo tanto, el contrato inteligente es un programa informático que ejecuta acuerdos establecidos entre dos o más partes haciendo que ciertas acciones sucedan como resultado de que se cumplan una serie de condiciones específicas.
Es decir, cuando se da una condición programada con anterioridad, el contrato inteligente ejecuta automáticamente la cláusula correspondiente:
1. Se programan las condiciones,
2. Se firman por ambas partes implicadas
3. Y se ‘coloca’ en una blockchain para que no pueda modificarse.
4. Si se cumple el acuerdo se da la condición. No se cumple el contrato se da otra condición previamente establecida. Pago el alquiler y la llave electrónica me permite el ingreso a través de utilizar la tarjeta que permite abrirla. No pago el alquiler la llave electrónica se bloquea pues la tarjeta queda sin habilitación.
Un contrato inteligente funciona de forma que las partes configuran los términos del contrato, éste se almacena en Ethereum y cuando se dan los términos descritos, el sistema ejecuta el contrato y se dan las consecuencias descritas en el mismo.
Se requiere de un oráculo externo (puede ser un escribano, abogado) que actualice las normas del contrato si los acuerdos básicos deben ser readecuados.
El lenguaje de Programación que se utiliza es Solidity.
En la medida que sean documentos privados no se suscita conflicto con la, norma pue el Código Civil y Comercial de la Nación otorga libertad de formas. No corre este criterio en documentos públicos. Tampoco hay conflicto con el medio en su creación puede ser papel o digital, salvo los contratos solemnes. En lo que a prueba refiere corresponde al receptor no al firmante.
Por un lado, el Smart Contract tendría las siguientes partes:
1. Cuenta de fideicomiso (escrow) como garante de depósito.
2. Cuenta de proveedores a los que repartir la parte que les corresponda del depósito.
3. Control de realización de tareas de proveedores, pagándose al cumplimiento.
Y por otro el seguro. Pero el seguro reduciría la cobertura, sólo debería contratarse para cubrir la posible falta de terminación de la obra en un plazo preestablecido por causas ajenas a la inversión o no de las cantidades adelantadas.
El propio proceso informático se encarga de dosificar los pagos en función de las etapas de construcción cumplida.
El notario/oráculo, una vez comprueba el cumplimiento de la empresa proveedora, libera con su firma (y con la del escrow manager) el pago del dinero congelado en la cuenta escrow. El dinero, en ningún momento, está depositado en una cuenta titularidad del notario.
La tokenización de planos y etapas cumplidas, pueden también facilitar al adquirente poder enajenar a valores diferentes según etapas cumplidas y cuán lejos o cerca se encuentra en la finalización.
Conclusión [arriba]
¿los contratos electrónicos son lo mismo que los contratos inteligentes? La primera aproximación a la respuesta es considerar que ambos se llevan a cabo en entornos remotos, digitales, mediados por internet. Sin embargo, esta similitud no define su igualdad. En principio la respuesta se orienta a considerar que no son lo mismo. Si es cierto que el contrato electrónico es causa suficiente para la existencia de un contrato inteligente, pero no significan que sea la misma cosa.
No siempre un contrato electrónico se transforma en un contrato inteligente. Para que un contrato digital se transforme en contrato inteligente se tendrá que recurrir a elementos informáticos de código , al igual que se tendrá que recurrir a los oráculos , la minería profunda , plataformas mediadoras bajo tecnología blockchain entre otras distinciones
Es cierto que, en el año 2018, sobre finales se llevó a cabo en la provincia de San Luis la primera compraventa de inmueble totalmente digital, y fue exitosa. La naturaleza jurídica del éxito fue más la buena fe de las partes, que los respaldos jurídicos existentes para tal operatoria. De allí entonces que el primer paso necesario a realizar es otorgar y diseñar un modelo de identidad digital.
Si estos contratos se tratan de analizar desde nuestro ordenamiento jurídico podremos concluir que no estamos en presencia de un contrato por sus características, pues se trata de convenios privados e incensurables entre identidades pseudónimas, muchas veces desconocidas, y por lo tanto ajenos a los requisitos de consentimiento, objeto y causa. En virtud de lo expuesto, quizás por el momento sea más recomendable encuadrarlos en convención o pacto.
Los contratos electrónicos funcionan como contratos de adhesión, mientras que los contratos inteligentes, pueden funcionar diferentes, pues al ser de ejecución automática, el código debe proveer opciones para ser ejecutadas frente a determinadas situaciones.
Pues entonces, podemos considerar que los contratos inteligentes son una forma de contratación nueva. No una modalidad de contrato nuevo
Para respaldar al Boleto de Compraventa Inmobiliaria electrónico pueda ser considerado como garantía para los bancos ante pedido de créditos:
El Banco Central de la República Argentina, ha dado el paso y respuesta al regular el nomenclador de “Garantías Preferidas B”, que refieren a reglas de Liquidez y Solvencia, que deben cumplir las entidades financieras. Por ellos los cambios introducidos al derecho real de hipoteca han sido los siguientes:
• Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;
• Incorporar al fideicomiso de garantía[1] como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;
Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales
• No es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; e
• Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.
Bibliografía [arriba]
Barragán, Florencia (2020) Invertir pesos, retirar “dólar ladrillo”: cómo ahorristas se unen en “vaquitas”, compran propiedades y evitan el cepo. Finanzas 4.0 20/01/2020. Iprofesional.
BBVA (2019) ¿Puede ‘blockchain’ cambiar la forma en que compramos casas? Comunicaciones. 01/08/2019.
Inmogesco(2020) ¿Qué es Crowdfunding inmobiliario?, Opiniones de los usuarios y las plataformas en España para invertir. Blog.
Iprofesional (2020) Dólar ladrillo: la nueva tendencia de ahorro e inversión elegida por miles de argentinos. •FINANZAS. 03/03/2020.
Noriega Nina Norma (2019) Contratos inteligentes, contratos electrónicos. Disrupción en el mundo jurídico. Doctrina. 23/10/2019.Lejister.com. Revista de Derechos Reales y Registral N° 11. Octubre de 2019. Cita: IJ-DCCCLXIII-715.
Proptech (2019) Tendencias emergente en la gestión de propiedades. P1. Publicado 21/02/2019.
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